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マンション管理のあるべき姿とは何か、その理想像について考えてみるＨＰ管理員 2011年01月04日 (火) 19時06分 No.1515

≪NIKKEI住宅サーチ　マンション管理サテライト≫

　「マンションは管理を買え」―― 今では当然のこととして、誰もが口ずさむようになったフレーズだが、果たしてこの言葉が何を意味しているのか、その真意を正確に理解している人は少ないように思う。市販のマンション管理に関するノウハウ本を見ると、管理が行き届いているマンションの条件として、ゴミ置き場が整理整頓されており、エントランスがきれいに掃除されていることが一例としてよく挙げられている。確かに、管理員や清掃員が日ごろから気を配ってくれているからこそ、清潔感が維持されているのは間違いない。美観がマンション価値にプラス効果を与えるのは紛れもない事実だ。しかし、それはたまたま真面目な従業員が清掃業務を担当していたからであって、マンション管理のすべてが「優良」かつ「合格」と判断する直接の材料にはならない。目に見える部分（目視）だけで優劣を判断しようとしても、おのずと限界がある。

　以前、本コラムで管理費や修繕積立金が横領される事件が多発している現状に触れたが、いまだに着服される管理組合は後を絶たない。2010年３月には、大手管理会社のフロントマンが担当するマンションの組合財産合計360万円が横領されていたことが発覚した。４年以上も気付かれずに、小口で抜き取られていたという。盗む方が悪いのか、それとも盗まれる方が悪いのか ―― 何とも釈然としない事例だ。いくらゴミ置き場が清潔に保たれていても、これではマンション管理が行き届いているとはいえないだろう。

　一体、「いい管理」とはどういう管理を指すのか、改めて確認する必要がありそうだ。マンション管理の本質が分からなければ、管理の質を向上させることは不可能だ。目標を定めずに走り出したところで、いつまでたってもゴールインはできない。マンション管理のあるべき姿が描けずして、管理組合が前進することは無理だ。そこで、新春第一弾ということもあり、初心に立ち返ってみたいと思う。マンション管理の理想像について、今一度考えてみることにする。

■「マンション管理」と「土地・建物」は、決して切り離すことができない不可分な関係

　冒頭、「マンションは管理を買え」という出だしで書き始めたが、通常、我々はマンションを手に入れることを「マンションを買う」という。外国人に日本語を教えているわけでもあるまいし、何を唐突に言い出しているのかと問い返されそうだが、ここで読者の皆さんに質問だ。「マンションを買う」とは、一体何を買っているのか ――。購入対象について正確に答えてほしい。

　一例として、507号室を購入したとして話を進めよう。この場合、当然、507号室とナンバリングされた部屋を手に入れたことになるわけだが、実はそれだけではない。持ち分割合に応じた共用部分と敷地利用権も同時に購入したことになる。賃貸マンションならオーナーは１人だが、分譲マンションはナンバリングされた部屋（専有部分）の数だけオーナー（区分所有者）が存在する。そして、各オーナー１人ひとりに共用部分と敷地利用権の一定割合が専有部分とともに与えられる。これが「マンションを買う」という法律上の解釈だ。

　しかし、この答えは法解釈上では正解でも、実務レベルでは必ずしも正解にはならない。大多数のマンションが管理会社に管理業務を委託している現状において、共用部分や敷地利用権と同時に管理会社から提供される管理サービスも「買っている」からだ。マンションの１部屋を買ったつもりでも、各オーナーには共用部分と敷地利用権、そして管理サービスが与えられる。マンション管理と土地・建物はセットになっており、切り離すことができない不可分な関係にあるのだ。「マンションは管理を買え」という表現は、マンション管理の重要性を訴えた戒（いまし）めとして使われていることに気付かなければならない。マンション管理を軽視する人に、マンション暮らしはふさわしくないという意味でもある。

■「ヒト」「モノ」「カネ」が三位一体として機能することが、理想のマンション管理への第一歩

　ただ、もう一歩核心に踏み込むと、管理会社から管理サービスを「買う」ことを必ずしも是としているわけではない。マンション管理の主体は管理組合であり、管理会社とは委任の関係でしかない。よきパートナーではあっても、管理会社は受託者の域を出ないのだ。委託者はあくまで管理組合であり、管理組合主導のもと、すべての管理業務が運営されなければならない。「主体」と「客体」を混同してしまうと、時としてマンション管理は迷走してしまう。

　マンション管理のあるべき姿とは、区分所有者の全員参加による自立かつ自治的な管理運営と筆者は考えている。「こちら（管理組合）から催促しないと、管理会社は何もしてくれない」などと嘆いていること自体、主体と客体を混同している証拠にほかならない。これからはマンション管理にも「マネジメント力」が求められてくるだろう。マネジメント力とは「ヒト」「モノ」「カネ」という経営資源を有効活用し、目標を達成するための作戦を立案・実行する能力のことだ。組合運営にもビジョンや戦略が不可欠となる。

　マンション管理における「ヒト」とは、直接的には区分所有者を指す。広義の意味では管理会社の従業員も含め、組合運営に係わるすべての人といえる。また、「モノ」とは共用施設や各種設備が該当する。さらに、「カネ」とは管理費と修繕積立金のことだ。この「ヒト」「モノ」「カネ」が“三位一体”として有機的に機能することが、「良好で快適なマンション生活の実現」という目標達成への第一歩となる。どれが欠けても理想のマンション管理はなし得ない。この３つの経営資源が“正三角形”を描けて初めて、理想的な管理運営が可能になる。

マンション管理における「ヒト」「モノ」「カネ」とは？

「ヒト」　直接的には区分所有者（管理組合員）の意味だが、広義の意味では管理会社の従業員も含め、組合運営に係わるすべての人を指す。マンパワーに勝る経営資源はない。

「モノ」　キッズルームにフィットネススペースといった共用施設、また、セキュリティー面やインターネットといった通信機器も該当する。こうした「モノ」は住民間のコミュニケーションツールとして重要な役割を担う。

「カネ」　文字通り、管理費と修繕積立金が該当する。こうした「カネ」を最大限に有効活用できるかで、管理レベルには大きな差が生じる。滞納や積み立て不足があると、マンションの管理運営に大きな支障を来たす。

　ミニバブルともいわれた都心部を中心とした一時的な地価急騰の影響を受け、ここ最近、中古マンションの人気が高まっている。管理組合の立場からしてみると、組合員の顔ぶれが大きく変化することを意味する。この変化、いい意味では世代交代や新陳代謝ととらえることができるが、その一方、入居者の意識や態度によってはトラブルの源となる危険をはらむ。こうした事態を想定してか、米国ニューヨークでは売買契約前に、マンション管理組合がそのマンションの購入希望者と直接面接するそうだ。管理組合の一員としての適正を自ら判断しようというのだ。日本では考えられないが、同じ屋根の下で共同生活する住民としてどれだけ連帯意識があるか、ニューヨークのマンションでは管理組合が前もって確認している。

　2011年、マンション管理を取り巻く環境はNext Decade（次の10年）へと突入する。国策としてストック重視社会の実現を目指す中、マンション管理の本質、そして重要性が改めて再認識される１年にならなければならない。

http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/serial.cfm

RES

嫌悪歴のある中古マンションの売買ＨＰ管理員 2010年12月25日 (土) 20時41分 No.1514

≪asahi.com　ここが知りたい≫

Ｑ　中古マンションを買うにあたって、いろいろな問題があることを知りましたが、例えば自殺のあったマンションは実際に売れないのでしょうか。私のマンションには２年前に自殺した部屋があって、長い間閉め切ったままの状態で居住者たちはいつも気持ちの悪い思いをしております。

Ａ　約６年前に自殺した部屋をその事情を知らずにマンションを買った夫婦（と小学生の子供２人）が、「自殺した事を知っていれば買わなかった」と契約解除を求めた事件があります。

　民法第５７０条は、売買契約において「隠れた瑕疵（かし）」（欠陥）がある場合、契約の解除と損害賠償請求が出来ると規定しています。したがって、自殺のような嫌悪すべき歴史的背景がある場合は、瑕疵の中で物理的瑕疵や、法律的に問題のある法律的瑕疵と並んで、「主観的瑕疵」として考慮されるべきとされています。しかし、自殺物件の売買が常に契約解除されるのではなく、いろいろと事情によって結論は左右されると考えられています。

Ｑ　どのような場合に契約解除や損害賠償が認められるのでしょうか。

Ａ　前例の事件は横浜地方裁判所平成元年９月７日判決の事件ですが、事案は、買主は夫婦共有で３２００万円のマンションを買う契約をして、手付金５００万円を支払った時点で、約６年前にあった自殺の事実を知ったのです。

　買主の夫婦は、自殺の物件と知っていれば絶対に買わなかった物件であり、「快適な住み心地」を欠くものであるという民法第５７０条の「隠れたる瑕疵」に該当するとして、契約の解除を求めました。これを受けた裁判所は、自殺をした室は「住み心地の良さ」を欠くとして契約の解除を認めました。したがって、売主は受け取った手付金５００万円を買主に返還しなければならないという判決内容でした。

Ｑ　買主は自殺したという嫌悪すべき前歴をはっきりと表明してから売るべきなんですね。契約解除の他に損害賠償は判決で認容されたのですか。

Ａ　この事件では、契約書には２０％の違約金を違約した者は支払うという条項が入っていました。ほとんどの不動産の売買契約書にも違約金の規定があります。

　同裁判では、この２０％の違約金の支払いを認容し、６４０万円（３２００万円×２０％＝６４０万円）を売主は買主に対し、違約金として支払うべきであると判示しました。以上のような判決内容を読みますと、何の売買でも同じですが、売主は嫌悪する前歴は契約前に正直に明らかにし、売買価格を減じる等の対応をすべきだと思います。

Ｑ　今、孤独死が社会的に問題となっていて、私のマンションでも１階で２週間も見つからなかった孤独死の事件がありました。１カ月経ってもその部屋の前を通るとまだ臭気がするのです。このような部屋は売れないのでしょうか。

Ａ　臭気を完全にとった上、その事実を買主に話しておく必要があります。孤独死をしたマンションを債権者（金を貸していた金融機関等）が競売した事例がありました。競落した人は、このマンションの部屋が孤独死した後、しばらく放置されていたことと、臭気のひどさを競落前に室内に入らなかったため知りませんでした。

　ところが競落後、中に入るとすごい臭気でとうてい住める状況ではなかったのです。つまり、死臭は床、壁、天井の内壁内にまで入り、コンクリート床スラブまで体液がしみ込んでいる場合があるそうです。

　競落した人は、競売した債権者（金を貸していた金融機関等）を相手として、この競落の無効を訴えました。裁判所はこの訴えを認め、競売代金を競落した人に返還することを認めました。

　今後、他人事とは思えないマンションの孤独死も増えそうですが、マンションの中での管理が単に物理的な土地・建物の維持・管理のみで終るのではなく、住民の生命と安全を守る自衛組織も必要となると考えます。

http://www.asahi.com/housing/soudan/TKY201012250160.html

RES

超高層建築物等における長周期地震動への対策試案についてＨＰ管理員 2010年12月21日 (火) 20時17分 No.1509

≪国土交通省≫
「超高層建築物等における長周期地震動への対策試案について」に関するご意見募集について

　国土交通省では、平成20年度以降、建築基準整備促進事業を活用し、長周期地震動を考慮した建築物の設計用地震動について調査を行ってきました。平成21年度調査の結果を踏まえ、今回、長周期地震動に対する対策試案がまとまりましたので、これを公表し、広く意見募集を行います。意見募集期間は約２か月です。
併せて、関連団体との意見交換を幅広く実施する予定です。
　これらの意見募集等を通じて寄せられたご意見を踏まえ、検討を行った上で、対策を取りまとめます。

［対策試案の骨子]
○超高層建築物等を建築する場合への対策
　・超高層建築物等の大臣認定の運用を見直し、[1]想定東海地震、東南海地震、宮城県沖地震の３地震による長周期地震動を考慮した設計用地震動による構造計算を求めるとともに、[2]家具等の転倒防止対策に対する設計上の措置について説明を求めます。
　・また、今回対象の３地震以外の地震や、複数が連動する場合の設計用地震動について余裕を持った設計を行う場合の参考情報を提供します。

○既存の超高層建築物等への対策
　・大臣認定を受けた超高層建築物、免震建築物のうち、今回対象の３地震による長周期地震動による影響が大きいものについて、再検証し、必要な補強等を行うよう要請します。

（参考）長周期地震動について
　平成15年９月十勝沖地震の際に震央から約250km離れた苫小牧市内で、石油タンクがスロッシング（液面揺動）を起こし火災が発生した原因の一つとして長周期地震動が注目されました。長周期地震動とは、揺れの周期が長い（２、３～20秒）波を多く含む地震動で、ゆっくりとした揺れが非常に長く続く特色があります。
　規模が大きい地震ほどより長周期の地震動が多く発生し、また、地表から地下深くまでの堆積層の影響によって、長周期地震動はより増幅します。このため、巨大地震が発生した際に東京、大阪、名古屋のように堆積層の厚い平野部などで大きな影響が出やすいと考えられます。
　長周期地震動は、固有周期の長い超高層建築物（高さが60ｍを超えるもの）や免震建築物への影響が大きいと考えられます。対策としては、制振ダンパーの設置などが有効とされています。

http://www.mlit.go.jp/report/press/house05_hh_000218.html

RES

草津のマンション積立金詐欺事件、初公判ＨＰ管理員 2010年12月11日 (土) 20時15分 No.1507

≪asahi.com≫

　草津町のリゾートマンションの修繕積立金をめぐる詐欺事件の初公判が１０日、前橋地裁で開かれた。区分所有者らのチェックが行き届かない中での犯行だったとされる。大半が休日など短期間しか滞在しないため、管理人に任せきりだったり、所有者同士の連携が取りづらかったりしたことが背景にあるようだ。（新宅あゆみ、遠藤隆史）

　起訴状によると、詐欺罪などに問われた元管理人の中嶋健一被告（５３）は預金払い戻し請求書を偽造し、４月下旬ごろ、区分所有者らでつくる管理組合の名義の預金口座から、１５０万円をだまし取ったとされる。中嶋被告は起訴内容を認めた。被告は２月上旬～４月下旬ごろに同様の手口で２千万円をだまし取ったとして、同罪などで追起訴されている。

　管理組合側は５月、マンションの修繕に取りかかろうとして積立金の不足に気づいたという。マンション管理は埼玉県の管理会社が担い、従業員の中嶋被告は２００３年から管理人をしていた。

　冒頭陳述によると、預金払い戻し請求書に必要な印鑑は、管理組合の理事長と会計担当理事で管理していたが、中嶋被告も担当理事の承認を受けて印を押せた。その際に白紙の預金払い戻し請求書に届け出印を押していた。その後、金額などを書き込み、自らが保管する通帳とともに金融機関に提出、現金を引き出していたという。

　捜査幹部は不法行為は０５年から始まったとみている。管理組合側は「修繕積立金など５億円が不明になっている」と訴えており、中嶋被告が現金を引き出したのは確認できただけでも約１８０回に及ぶという。

　マンションは１９９４年に完成し、分譲時の価格は１千万～６千万円台。温泉大浴場や温水プールを備え、首都圏を中心に休暇などで短期滞在する人が多い。約３５０人が区分所有しているが、定住者は２０人程度という。

　入居者によると、年１回の管理組合の総会に出席するのは区分所有者全体の２割程度で、議長への委任状で済ませる人が多かった。運営に関する情報が組合員に伝えられる機会は少なく、役員も改選されないまま長らく固定化した。入居者同士の交流の機会もあまりなかったという。

　別の入居者は事件が起きた背景として「無関心が一番悪い」と言った。

　日本マンション学会理事で高崎健康福祉大学元教授（住宅福祉学）の松本恭治さん（６７）は、普段から定期的に住民同士がパーティーを開いて交流するなど、横のつながりを取りやすくする取り組みが大事だと指摘する。「リゾートマンションであっても自分たちが管理に責任を持つ気持ちを持たないと、いつまでも問題は出てくる」

http://mytown.asahi.com/gunma/news.php?k_id=10000001012110001

RES

多くの難題を抱えて2011年、マンション管理はセカンドステージへＨＰ管理員 2010年12月07日 (火) 20時11分 No.1505

≪NIKKEI住宅サーチ　マンション管理サテライト≫

　マンションを良質な社会資産とするため、管理主体の明確化や管理業者の登録義務化などを定めた「マンション管理適正化法」が施行（2001年８月）されてから来年で丸10年を迎える。「マンション管理元年」とも呼ばれた同年を契機にマンション管理を取り巻く環境は第１ステージへと突入し、02年12月「マンション建て替え円滑化法」施行、03年４月「標準管理委託契約書」改正、03年６月「区分所有法」改正、04年１月「標準管理規約」改正と、矢継ぎ早に関連法制の基盤整備が進んだ（文末参照）。

　この間を振り返ると、2000年には約386万戸だった全国マンションストック数が2009年には約562万戸へと増大。うち築30年超の経年マンションは約12万戸（全体の3.1％）から約94万戸（同16.7％）へと８倍近くにも増えた。分譲マンションが身近な居住形態として完全に定着したことを再確認する一方で、およそ６戸に１戸が築30年超という未曾有の領域に突入したことになる。３年後には100万戸の大台に乗ることが確実視されており、今後、既存マンションをめぐる諸問題はいっそう深刻化の度合いを深める。

　かねてから権利関係の複雑さや区分所有者間の意思決定の難しさ、あるいは計画修繕を適時・適切に実施することの難しさが指摘され続けてきた。しかし、今もって抜本的な解決策は見つかっていない。11月28日には全国８試験会場で今年度10回目となるマンション管理士試験が実施されたが、鳴り物入りで創設された国家資格としての実力が十分に発揮されているかといえば、正直、首を横に振らざるを得ない。必要性（存在意義）があるのは確かだが、管理組合側とうまく接点が持てていないことにもどかしさを感じる。

　2011年、マンション管理の世界は「ファーストステージ」から「セカンドステージ」へ

――いい意味でも悪い意味でも、マンション管理は新局面への突入を余儀なくされる。新局面はもっぱら、「難局」色を帯びていることは明白だが、もはや先送りは許されない。分譲マンション政策は“待ったなし”の困難な局面（セカンドステージ）に踏み込むことになる。はたして画期的な打開策は見つかるのか、2011年のマンション管理の行方を独自に占ってみたい。

■役員のなり手不足が組合運営を停滞させ、管理不全といった負のスパイラルを誘発する

　まず初めに、経年マンションが抱える問題点を簡単に整理しておこう。筆者が最も憂慮しているのが、居住者の高齢化や賃貸化を主因とした管理組合役員のなり手不足だ。マンション管理運営の心臓部である理事会が役員不足により機能しなくなれば、どう頑張っても山積する問題を解決することはできない。人間であれば心臓が止まった途端、生命の維持が不能になるのと同様に、マンション管理もメーンエンジンが動かなくなれば、一歩も前へは進めなくなる。

　となれば当然、その余波は建物の維持管理や会計面にも及び、財源難（修繕積立金不足）による大規模修繕工事の未実施、そして建物や設備の老朽化・陳腐化による日常生活への悪影響と、負のスパイラルが回り始める。人間に例えれば合併症のような症状が、次々と連鎖反応的に顕在化するのだ。修繕積立金などが管理会社や組合役員に着服されるのは、管理組合の会計監査機能が十分に働いていないことの表れにほかならない。緊張感のない空洞化したマンション管理運営が、時として横領といったリスク管理の不徹底を誘う。

【経年マンションが抱えるハード面・ソフト面・会計面での問題】

＜ハード面＞
適時・適切な計画修繕が実施されないことによる建物や設備の老朽化・陳腐化
エレベーターがない（低層マンションの場合）、バリアフリー対応していないといった不十分な高齢者対策
旧耐震基準で建築されたマンションでありながら、対応が遅れている地震対策
事業参加者の応募に居住者の合意形成と、多くのハードルをクリアしないと到達できない将来の建て替え問題

＜ソフト面＞
居住者の高齢化や賃貸化を主因とした管理組合役員のなり手不足
作成されていない、あるいは見直されていない実効性の乏しい長期修繕計画

＜会計面＞
管理費や修繕積立金の長期滞納問題
積立金不足により大規模修繕工事を行うための費用が工面できない
管理費や修繕積立金が委託管理会社や組合役員に横領・着服されるリスク
　では、一体どうすればいいのか。筆者は企業が経営破綻した場合、その企業を再建させるための法制度（民事再生法や会社更生法など）があるように、管理不全に陥った分譲マンションを再生させるためのパッケージとしての仕組み作りが不可避と考える。

■管理組合にも企業と同レベルの救済方法を導入することが、早期再生への近道になる

　具体的には弁護士や建築士、マンション管理士などから構成される専門家チーム（公的機関）を立ち上げ、国レベルで困窮している管理組合を救う仕組みの構築を提案する。すでに、組合活動に関する権利義務をすべて第三者に委譲して代理運営してもらうという、いわゆる「第三者管理方式」は存在しているが、権限は管理組合に残したままで外部メンバーの支援を受けることがポイントだ。権利義務を“丸投げ”してしまうと、かえって管理組合が自発的に動かなくなる心配があり、管理の主体（＝管理組合）を見間違う恐れがあるからだ。

　次に、管理組合への金融・財政支援策も並行して導入したい。政府の経済危機対策の一環として、資金繰りに困った中小企業や農林漁業者を支援する特別貸付制度（セーフティネット貸付）が役立ったように、資金が枯渇して大規模修繕や耐震工事がままならないマンションに対し、政府系金融機関などが直接、融資する制度の創設が望まれる。資金調達を円滑化することで計画修繕や耐震化工事が促進され、施工する工事業者の需要創出にもつながるという、一石二鳥の効果が期待できる。

　さらに、所有権（区分所有権を含む）を中心とする根本的な法概念について、新しい時代に応じた見直しを行わなければならないだろう。分かりやすくいえば、マンションの末期に対する対処方法の柔軟化だ。マンションの末期、つまり住み続けることが困難になった際の身の振り方として、わが国ではなぜか建て替えることが大前提になっている。「住めば都」というように、同じところに住み続けたい気持ちはよく分かるが、現行ではあまりにハードルが高すぎる。

　建物は取り壊し、敷地は売却して持ち分に応じた現金を受け取ることで、所有権を精算する方法も有効な選択肢であると認識すべきだ。「建て替えありき」のマンション政策からは、そろそろ脱却しなければならないのだ。これにより、マンション建て替えの呪縛からは開放される。その土地（マンション跡地）を最大限に有効活用するにはどのような方策があるのか、大局的な視点で考えることが重要だ。

　このように、前途多難な幕開けになりそうな2011年 ―― いかにピンチをチャンスに変えられるかで、セカンドステージの中身は大きく変わっていくに違いない。

（参考）法律面を中心としたマンション管理を取り巻く施策の変遷
2001年８月マンション管理適正化法が施行される
2002年12月マンション建て替え円滑化法が施行される
2003年４月標準管理委託契約書が改正される
2003年６月区分所有法が大幅改正される
2004年１月標準管理規約が大幅に見直される
2005年11月耐震強度偽装事件が発覚する
2006年６月住生活基本法が施行される
2009年５月マンション管理適正化法施行規則の一部が改正される

http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/serial.cfm

RES

マンションよみがえれ　リフォームで「ついのすみか」　ＨＰ管理員 2010年12月05日 (日) 07時32分 No.1504

≪神戸新聞≫

　全国のマンション供給戸数が右肩上がりで増える一方で、老朽化と住民の高齢化を背景に、室内を全面リフォームしたり設備を大規模改修したりして「ついのすみか」とする動きが広がっている。思い出がたくさん詰まった場所にいつまでも住み続けたい。そんな思いが、建て替えを迫られた老朽マンションの再生につながったケースもある。（広畑千春）

　神戸市中央区の大学職員の女性（５６）は築２５年のマンションで長男と暮らす。夫は亡くなり、長女は結婚。転居も考えたが「家族の思い出が残る部屋にいたい」とリフォームを決意した。

　部屋の壁を取り払って４ＬＤＫから２ＬＤＫにし、和室コーナーを新設した。廊下の壁は天井まで全面板張りにし、夫が好きだったガラス細工を飾るショーケースをはめ込んだ。ダークブラウンを基調にした和風モダンの内装によって、生まれ変わった部屋に親類や家族、友人らが集う。女性は「つながりが深くなった」と喜ぶ。

　国土交通省の調査では、昨年度の全国のマンション供給戸数は約５６２万戸。その一方で、「同じ部屋に住み続けたい」と望む住民が５０％に上り、その率は年齢が上がるほど高くなる。民間シンクタンク「矢野経済研究所」は２００９年のマンションリフォーム（専有部）の市場規模を、前年比６・３％増の７４７０億円と推計。今後も増加すると見込む。

　■

　築３０年以上経過した「高経年マンション」の中には、高齢化が壁となって建て替えもままならず、廃虚化していくケースがある。

　神戸市灘区の「楠ケ丘マンション」（築４６年）は住民と建築会社が話し合い、建て替えから改修に踏み切った。

　管理組合理事長の桜井治男さん（７７）は「改修前は『住めない、売れない、貸せない』の三重苦だったマンションが『ついのすみか』に生まれ変わった。住民の連携も強まり、とても満足している」とほほ笑む。

　工事では、それまで天井裏を通っていた排水管を各戸の床下に移設。不可欠な各戸の水回り改修は「義務内装」、それ以外は「希望内装」として自由契約にし、費用は積立金を除き、１戸当たり２００万～７００万円に抑えた。その結果、改修前は４割に上った空室がすべて埋まった。

　高経年マンションは全国に約１００万戸を数える。大阪市立大の梶浦恒男名誉教授は「これからは『マンション再生』の時代だ。業者の知恵も借りながら住民同士で話し合い、プランを練ることが大切」と話す。

http://www.kobe-np.co.jp/news/kurashi/0003653197.shtml

RES

生活相談Ｑ＆Ａ：マンション管理会社への委託について　／兵庫ＨＰ管理員 2010年12月02日 (木) 20時54分 No.1503

≪毎日新聞≫

◇業務内容決め、複数業者の見積書、提案検討し選定を

　Ｑ　昭和４４年入居の５階建てマンションです。区分所有者の高齢化、また賃貸の入居者が増えてきており、管理組合の理事の成り手がなくなってきております。自主管理で頑張ってきたのですが、管理会社への委託を理事会で検討することになりましたが、どのようにすればよいのでしょうか？（７１歳・管理組合理事・男性）

　Ａ　昭和４０～５０年代の分譲マンションは５階建てが多く、エレベーター設備もなく、専門業者への委託を必要としなかったからだと思います。ご質問にあるように、管理組合の理事にとっては、高齢化により管理業務が大きな負担になっているようです。管理組合がマンション管理会社へ委託する一般的な手順をお書きします。

　「マンション標準管理規約（国交省制定）」には１７項目の管理組合（理事会）の管理業務を示しています。まず理事会でどの業務を管理会社に委託するかを、十分に検討します。また、現在の管理規約に業務を委託することができる条文がなければ、規約の変更も検討しなければなりません。

　手順としては（１）理事会で委託業務内容を決定（２）複数の管理会社へ理事会で決定した業務の見積もりを依頼（３）管理会社からの提案、見積書などを比較検討して候補管理会社を選定（４）管理組合の総会で議決。

　議決内容は（１）管理を委託すること（委託内容の説明）（２）管理会社の選定結果（３）管理委託費用です。総会決議の後、管理組合と管理会社で管理委託契約を締結。という手順になります。

　委託契約書は「マンション標準管理委託契約書（国交省制定）」を参考にされると良いでしょう。また見積もりを依頼する管理会社選定も難しい作業ですが「マンション管理士」を活用されると良いでしょう。

　参考ですが、管理会社の標準的な業務には（１）管理組合会計の収入、及び支出（２）出納（収納、督促、通帳等の保管など、経費の支払い、帳簿等の管理）（３）当該マンションの維持、修繕の企画、実施調整）（４）総会、理事会支援（５）各種点検、各種検査等の報告、点検（６）清掃（７）建物・設備の管理（８）管理員業務などがあります。管理会社は「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」で、国土交通省への登録を義務付けされており、国土交通省の指導・監督の対象になっています

　ただし、あくまで管理会社へは業務を委託するだけであり、組合運営の執行機関は理事会です。管理会社に丸投げではなく理事会をしっかり機能させておく必要があります。

http://mainichi.jp/area/hyogo/news/20101202ddlk28070416000c.html

RES

マンション耐震診断に助成、募集開始　国交省が新制度ＨＰ管理員 2010年11月30日 (火) 10時37分 No.1499

≪asahi.com≫

　古いマンションで耐震診断をする場合、国が直接助成する制度を国土交通省が新設し、２９日から募集を始めた。来春からの予定だったが、今年度の補正予算で６０億円が盛り込まれたため前倒しする。来月２２日までに応募したマンションに優先的に助成する。

　対象は、建築基準法の耐震基準が強化された１９８１年以前に建築されたマンション。国交省の調べでは、全国のマンションの約５分の１に当たる１０６万戸が該当する。

　現行の耐震基準に達しているかを診断し、基準に満たない場合は改修工事をする。助成額の上限は、耐震診断が１棟当たり２００万円、マンションが緊急輸送道路沿いにある場合や、１階に保育所や高齢者のグループホームなどがある場合は、耐震化工事にも工事費の６分の１（１平方メートル当たり単価４万７３００円以内）が出る。来年３月末までに管理組合の合意を得て、業者と契約できる見込みがあることが条件。応募書類を国交省住宅・建築物耐震化緊急支援事業実施支援室（０３・６２１４・５７９４）に提出する。

　補正予算では、マンションと古い戸建て住宅の耐震化工事にも国が一律１戸当たり３０万円を助成する枠が用意されたが、窓口となる各市区町村が実施するか否かを判断する。

　これまで、マンションや戸建ての耐震診断や耐震化工事で助成を受けられるのは、制度を設けた自治体に限られていた。負担を嫌がって制度を導入しない自治体もあり、国交省は今回の制度で地域間格差の是正を目指す。

http://www.asahi.com/housing/news/TKY201011290447.html

RES

ＨＰ管理員 2010年11月30日 (火) 15時03分 No.1501

≪国土交通省≫
住宅・建築物耐震化緊急支援事業の募集の開始について

この度、住宅・建築物耐震化緊急支援事業の募集を、本日１１月２９日（月）より開始することとしましたので、お知らせします。
　本事業は、緊急に耐震化が必要な建築物等について、耐震化の促進及び、経済対策として関連投資の活性化を図るため、
建築物の所有者が実施する耐震診断等に対して、国が事業に要する費用の一部を助成するものです。
なお、手続きや提出書類の詳細は、住宅・建築物耐震化緊急支援事業実施支援室のホームページに掲載いたします。

１）募集する事業の種類
[1]耐震診断支援
[2]耐震改修支援

２）対象となる住宅・建築物
[1]耐震診断支援
　・緊急に耐震化が必要な建築物※、分譲マンション
[2]耐震改修支援
　・緊急に耐震化が必要な建築物※
　※緊急に耐震化が必要な建築物：緊急輸送道路沿道建築物、避難路沿道等建築物、災害時要援護者関連建築物（保育所、学校、老人ホーム、病院等）

３）補助額
[1]耐震診断支援
　耐震診断に要する費用の額（ただし、１棟当たり200万円が上限）
[2]耐震改修支援
　耐震改修に要する費用の1/6以内の額（ただし、47,300円/㎡が上限）

４）応募の期間
　平成２２年１１月２９日(月)から１２月２２日(水)まで（必着）

※応募に関する問合せ先・応募書類の入手先・提出先
　住宅・建築物耐震化緊急支援事業実施支援室
　ＴＥＬ：０３－６２１４－５７９４
　受付：月～金曜日（祝日、年末年始を除く）９：３０～１７：００
　支援室ホームページ：http://www.taishinka-shien.jp

http://www.mlit.go.jp/report/press/house06_hh_000056.html

裁判が起きている中古マンション、買うべきかどうかＨＰ管理員 2010年11月30日 (火) 15時00分 No.1500

≪asahi.com　ここが知りたい≫

Ｑ　手ごろな中古マンションを買いたいと思い、Ａ不動産仲介業者からそのマンションについて聞いたところ、そのマンションで何人かが裁判をしていると言われました。またＢ不動産仲介業者からは裁判をしているマンションは買うものではない、その渦中に入ると大変だからと言われました。買わない方が良いでしょうか。

Ａ　中古マンションの最近の売買では売主側がそのマンションの状況、例えばその室内で雨漏りがするなど、具体的に記載した説明書を提出することとされています。裁判をしているマンションは住民間でもめているから買うものではないという言い方をしている人もいます。しかし、裁判にもいろいろな種類があって内容を確かめるべきだと思います。例えば、管理費を支払わない人を相手に管理費請求の裁判を起こしている場合は、管理組合が真面目に活動していて、むしろ未納管理費の取立てを放置しているマンションより良い管理をしていると評価してもいいでしょう。そのたぐいに入る裁判として、管理組合が共用部分の欠陥について分譲業者や建設会社に対して補修等を請求している場合も、管理に力をそそいでいるマンションと評価すべきです。

　マンションの裁判で多いのは、一部の人が自分の専用部分のより便利な使用をするために、共用部分を変更する場合です。例えば専用使用を認められているベランダに花や木を置くことはよいのですが、温室のようなものを造ったり、新しく大型の冷暖房装置を置くために共用部分の壁に穴をあけたり、一階の店舗が宣伝のために大きな看板を立てたり、共用部分の廊下に荷物や自転車を常時置いたりする場合です。このように共用部分の形状や利用状況が変更される場合、原状回復を注意しても行為者が直さないため、管理組合が裁判を提起する場合がよくあります。したがって、裁判といってもその裁判の内容を聞いてから判断すべきでしょう。

Ｑ　それではあまり好ましくない裁判の内容とはどんな事を言うのでしょうか。

Ａ　裁判をすることは国民の権利として憲法で認められているので一概に好ましくない裁判を定義づけることは難しいですが、平穏な生活を求めたいと思われる人は住民のだれかが名誉毀損をしたとか、管理組合内の役員間の争い等の裁判が行われているマンションは避けるべきでしょう。

　裁判になる前によく話し合って問題を解決するよう努力しなければなりません。マンションは集合住宅であって、小さな集団であっても基本的に民主主義が支配する場でなければなりません。話し合う雰囲気とか話し合う場を持つように心がけるべきでしょう。集合住宅に住むわけですから互いに譲り合う態度も必要でしょう。

Ｑ　私は中古マンションを買ったらベランダに大好きな花壇を作り、花や野菜を作りたいと思っています。これは共用部分の変更になるのでしょうか。そしてもし共用部分を変更するためには、どのような手続をとらなければならないでしょうか。

Ａ　区分所有法第１７条の共用部分の変更の規定が平成１５年に少し変更されました。共用部分の変更の内、形状又は効用の著しい変更を伴わないものは総会で過半数の決議があれば変更できます。しかし、それ以外の大きな変更については、区分所有者及び議決権の各々４分の３の多数による決議が必要となります。

　したがって、温室のような造作物を作ることは４分の３以上の決議又は過半数の決議を総会で得なければなりません。大事なことは隣家とつながっているベランダは火災のとき仕切りをはずして避難する道になっていますので、それを妨げる物は一切置いてはいけません。その上ベランダでは水のことで結構問題が起きています。まず、ベランダはほとんどが防水されていないことです。コンクリートは水を通します。その上古いマンションではコンクリートのひび割れがあって水をこぼすと階下のベランダに水がすぐ落下し、階下の洗濯物を汚すなどのトラブルが発生します。

　また、問題のない方法で花壇を造るとしても、花壇の土の重さやレンガの囲いの重さはかなりのものになりますので軽量の特別な土やレンガを使うようにしましょう。したがって、マンションのベランダで許される範囲の花壇作りをするようにして下さい。

http://www.asahi.com/housing/soudan/TKY201011300217.html

RES

住まいナビ：マンションの売り主が不具合を無償補修する「２年目アフターサービス」ＨＰ管理員 2010年11月29日 (月) 15時49分 No.1498

≪毎日ｊｐ≫

　◇「建物診断」受け準備を　１級建築士が調査、共用部分の交渉に有効

　新築の分譲マンションを買ったら、まず意識したいのが「２年目アフターサービス」だ。建物の不具合を売り主が無償で補修するのだが、共用部分は入念に準備しないと売り主側に有利に事が進んでしまいがちだ。どうすればいいのか。

　千葉県内の分譲マンション。０８年２月に完成した鉄骨鉄筋コンクリート造りの１５階建てで、２０８戸が入居。今年７月下旬、２年目アフターサービスによる補修工事に入り、８月に終わったばかりだ。

　新築の分譲マンションには「アフターサービス規準」という売り主の自主基準がある。法的に１０年間補修の義務がある建物の骨組みと雨漏りに加えて、廊下などの共用部分、各戸の専有部分、給排水設備について、どの部分がどの程度傷んだら何年間無償補修するか契約上定める。

　無償補修の期間は最大１０年だが、大手デベロッパーの補修項目の約８割は２年で保証が切れることが多い。共用部分の工事は、意思決定に時間がかかる管理組合が決めるため、入居後速やかな対応が必要だ。

　このマンションでは住民の入居後まもなく、敷地内の側溝の地表面との接着剤がはがれてぐらついてきた。管理組合は補修を求めて売り主と交渉を始めたが、売り主は補修の必要性を認めない。交渉は平行線のまま進展しなかった。

　その一方、全体的な補修のチャンスである２年目アフターの期限が迫ってきた。「売り主は想像以上にしぶとい。素人集団が対抗するには何をしたらいいのか」。理事長（６４）が悩んでいたころ、新聞でＮＰＯ法人集合住宅管理組合センター（東京都新宿区、０３・３２６９・１１３９）の活動を知り、建物診断の実施を考え始めた。

　建物診断はアフターサービスを受ける前に第三者の１級建築士が行う。客観的に建物の傷みを指摘して報告書にまとめ、売り主側との交渉材料にするのが目的。診断した１級建築士は交渉に同席し管理組合をサポート。センターは管理組合に１級建築士を紹介する。

　理事長は０９年１２月、理事会にセンターへの建物診断の依頼を提案した。管理組合はセンターの会員になった今年４月に２回、１級建築士の目視調査による建物診断を受けた。

　５月の理事会で１級建築士が調査結果を報告した。「大きな不具合はなく、造りはおおむね良好」との報告に副理事長（４０）も安心した。とはいえ、傷みが指摘された個所は１１３カ所。コンクリートの床のひび割れやエレベーターホールの天井の雨染み、床材の溶接漏れ、屋上の鉄骨のさびなどで、すべて２年以内で保証が切れる個所だった。

　「さすがプロの目」と理事長が心強く思ったのが、屋上の防水シートの膨れとひび割れの指摘。防水シートに水が入って膨れ、すぐ下の階の廊下に雨漏りのおそれがあるという。エレベーターホールの漏水と合わせて、補修を急ぐように指摘された。

　診断後は調査報告書を売り主側に渡した。売り主側は各個所の補修の必要性を検討。コンクリートの極細の亀裂を除き、建物診断で指摘された個所はすべて補修された。工事には再び１級建築士が立ち会い、仕上がりをチェックした。

　理事長は「理事会だけではとてもここまでできなかった。売り主や施工業者にプレッシャーを与えられ、予想以上にうまくいった」と喜ぶ。費用は約５０万円だった。

　センターの有馬百江常務理事は「２年目アフターを活用して補修しておけば建物が長持ちする。交渉に第三者が入ると管理組合のむちゃな要求が整理でき、業者にも好都合だ。２年目の補修後、入居者が費用を負担する長期修繕計画が始まる。だが、そこまで考えて行動する管理組合は少ない」と語る。【中村美奈子】

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

　■＋α
　◇建築専門家のネットワークも

　問題はデベロッパーと利害関係のない１級建築士を選ぶのが大変なこと。埼玉県は県や市、ＮＰＯ、建築専門家団体が「埼玉県マンション居住支援ネットワーク」を０４年に発足させ、相談先になっている。財団法人マンション管理センターはホームページ（http://www.mankan.or.jp /07_skillsupport/tecsupport.html)にマンションの維持管理を行う全国の団体の連絡先を載せている。

http://mainichi.jp/tanokore/housing/003933.html

RES

地デジ普及率、９月９割超　残り10％対策進むかＨＰ管理員 2010年11月26日 (金) 06時18分 No.1497

≪日本経済新聞≫

　総務省は24日、地上デジタル放送に対応した受信機の世帯普及率が９月末時点で90.3％だったと発表した。「９月末に９割」のメドは一応クリアしたが、ビル陰の難視聴世帯や未対応の集合住宅など「残り10％＝500万世帯」の対策が最も難しいことは同省も認める。2011年７月のアナログ完全停波まで８カ月弱。同省は補助金の投入などでアンテナ工事などを後押しし、地デジが見られなくなる事態を避ける方針だ。

　総務省が設定していた９月末の普及率の目標は91％。同日記者会見した片山善博総務相は「９割というメドには達した」と合格点を出した。来年７月までに対応を予定している世帯を合わせると98％に高まる。

　だが、片山総務相が「テストでも90点をとるより、90点を100点にする方が難しい」と語るように、100％への歩みはここから遅くなる。

　90.3％は受信機を持っている比率だ。受信機があっても、電波が入らなければ放送を見られない。

　第一の懸念は、自宅がビルの陰で電波が入らず、別の共同アンテナを利用している世帯。全国に約690万世帯あり、今回の調査で共同アンテナの対応を終えたと答えたのは７割にとどまった。残りの３割はこれから工事の必要がある。

　マンションやアパートなど集合住宅の対応も必要だ。対応率は91.1％と高いが、残った世帯はアンテナ改修に必要な管理組合の合意ができていないなど、一筋縄でいかないケースが多い。

　山間部など地形の影響で電波が届かず、放送が見られない世帯もある。こちらも自治体や放送事業者らの協議に時間がかかり、約８万世帯が対応できていない。

　総務省は今年度補正と来年度概算要求として関連予算800億円を計上。アンテナ補修工事などの補助金支給のほか、低所得者向け補助制度の拡充などで底上げする考えだが、もし間に合わなくても衛星放送の活用でしのぐ構えだ。

　本来はデジタル放送が物理的に届かない地域向けなどに、15年３月までの暫定措置の予定。だが、総務省内では「対応が間に合わない世帯すべてを対象にすれば、アナログ停波の延長は避けられる」との意見も出ている。

http://www.nikkei.com/

RES

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