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第138回　ＢＳ・ＣＳアンテナのバルコニーへの設置　ここに注意！ＨＰ管理員 2011年03月07日 (月) 19時37分 No.1550

≪NIKKEI住宅サーチ　マンション管理サテライト≫

　３月１日、東京スカイツリーの高さが601メートルに達し、中国広東省の広州タワー（600メートル）を抜いて自立式電波塔としては世界一になった。昨年３月29日に東京タワー（333メートル）を抜いて１年近くになるが、ついに日本を飛び出し世界一という念願の目標を達成することができた。

　ご存じの通り、東京スカイツリーの役割は関東広域圏に地上デジタル放送を送信することにある。新タワーに移行すると、地上デジタル放送の送信高は現在の約２倍になるそうだ。年々増加する超高層ビルの影響（ビル陰）を低減することができ、難視聴地域の減少に貢献する。そして、放送デジタル化の総仕上げとして、今年７月に迫った地デジへの完全移行を後押しする。今後、より多チャンネル化が促進されることで、衛星放送用の共同受信アンテナがない既存マンションでは、自宅バルコニーにパラボラアンテナを設置して、各自でＢＳあるいはＣＳ放送を視聴する人が増えてくるだろう。いつの時代もテレビは庶民の娯楽だ。テレビライフの充実は多くの人々の日常生活に潤いを与える。

　しかし、分譲マンションでバルコニーにアンテナを設置する場合には、注意が必要だ。バルコニーは共用廊下やエレベーター同様、共用部分に該当するからだ。共用部分とは区分所有者全員の共同所有物と位置付けられた部分のこと。実生活において、たとえ本人が独占的に使用できても、規約上、バルコニーには使用制限が加わっている。管理組合の了承あるいは管理規約による許可規定なしに勝手にアンテナを設置すると、ルール違反とみなされることが十分考えられる。

　かねてから指摘されているように、１つの建物が多くの人々によって区分所有される分譲マンションには、様々な利用形態が混在している。そして、そのことが権利関係をより複雑にしている。バルコニー使用に関する問題は区分所有者だけの問題ではない。賃借として占有している借家人にも直接的な影響を与える。まさに「たかがバルコニー、されどバルコニー」というわけだ。そこで、バルコニーの正しい使用方法について考えてみたい。バルコニーの使用方法を明確にすることで、分譲マンションに内在する入り組んだ権利関係を整理するのにも役立つはずだ。

■バルコニーに設置した個別アンテナの撤去を巡る裁判　判決は管理組合側に軍配

　2000年12月にＢＳデジタル放送が開始されて10年が過ぎた。スポーツや映画、音楽番組などが好きな人にとって、ＢＳ放送はなくてはならない存在になっていることだろう。しかし、前段でも述べたように、バルコニーに勝手にアンテナを設置することは問題を生じさせることがある。裁判に発展したケースもあるほどだ。そこで、まずは実際に東京地方裁判所で争われた事例（平成３年12月26日判決）を１つ紹介しよう。

　舞台は都内の分譲マンション302号室。当該住戸の区分所有者が自費（６万2000円）でバルコニーにパラボラアンテナを設置したわずか８カ月後、管理組合が臨時総会で（１）共同受信アンテナを屋上に新たに設置すること、（２）すでに個人でアンテナを設置している者は共同アンテナの設置後、バルコニーから個別アンテナを撤去することを可決した。当然、臨時総会で302号室の区分所有者は反対したが、賛成多数で議案は成立。この結果を不服として可決後も決議内容に従わず、アンテナ撤去を拒否していたところを管理組合から訴えられた。管理組合（原告）の主張は以下の通りだ。

〇バルコニーは共用部分であり、通常の用法に従って使用する義務を定め、外観や形状の変更を禁止した管理規約や使用細則に違反する。
〇すでに個人でアンテナを設置している者は共同アンテナの設置後、バルコニーから個別アンテナを撤去するという総会決議にも違反している。

　一方、302号室の区分所有者（被告）は次のように主張した。

〇区分所有者の自由を制限する規約の解釈は厳格に行うべきものであって、拡大解釈することは許されない。
〇バルコニーへの個別アンテナの設置は、エアコンの室外機の設置や植木を置くこと、洗濯物や布団を干すのと同様にバルコニーの通常の用法といえる。
〇アンテナ設置に際し、壁に穴を開けたり傷つけたりはしていないので、外観や形状の変更には該当しない。
〇個別アンテナは共同アンテナを新設する前に設置したものであり、こうした前後関係からすると、総会の決定事項（個別アンテナの撤去請求）は権利の濫用にほかならない

　両者の言い分を受け、東京地裁は最終的に管理組合の主張を支持した。そして、個別アンテナの撤去ならびに共同アンテナ設置の分担金４万3200円の支払いを302号室の区分所有者に命じた。

■管理規約に定めれば、個別アンテナを各自でバルコニーに設置することは可能となる

　この裁判で問題視されたのが、「バルコニーとしての通常の用法」とはどういう用法かという点だ。最高裁の判決（昭和50年４月10日）にもあるように、バルコニーは共用部分と解されており、同時に専用使用権が与えられている中にあって、どのような使用制限を受けるかが判断の分かれ目となった。

　判決でもバルコニーは共用部分であり、被告はただ専用使用を許されているに過ぎないと指摘された。共同受信用のアンテナが新設されたことで、もはや個別アンテナの設置は「バルコニーとしての通常の用法」とはいえなくなったとし、従って、被告はこれを撤去する義務があると結論付けた。興味深いのは、「バルコニーとしての通常の用法」であるか否かの判断は固定的なものではなく、その後の社会状況の変化やマンションの持つ条件の変化によっても変わり得ると言及した点だ。以下、判決内容をもう少し補足しておこう。

　『アンテナの直径は47センチメートルとそれほど大きなものではなく、特に美観を害するものではない。その取り付け方法もボルトで締め付けて固定させており、壁に穴を開けているわけではない。さらに、エアコンの室外機はバルコニーに設置していいことになっており、そうした点においては個別アンテナの設置は「通常の用法」内であったといえる。しかし、総会決議を経て共同受信アンテナが新設されたことで、もはや個別アンテナをバルコニーに設置することは「通常の用法」といえなくなったというべきだ。区分所有法が掲げる総会中心主義（多数決による決議）の考え方からしても、決まった事項には従わなければならない』―― 条件変化によって「通常の用法」の解釈が変わったのだから、その解釈と異なる使用方法は制限されるべきというわけだ。

　バルコニーの使用方法は管理規約で制限することができ（区分所有法第30条）、区分所有者の共同の利益に反しない限り、管理組合の意向や判断を独自に反映させることが可能だ。東京地裁の判決が総会決議（＝大多数の意見）に重きを置いているように、バルコニーの使用方法に関しても明確なルールを作成し、そのルールを全員が共有・認識することで事態は沈静化できる。無許可で勝手に個別アンテナを取り付けたことこそが問題の本質と筆者は考えている。規約でバルコニーへの設置を全面許可してしまえば、それはそれで問題はすべて解決する。

　管理組合として、どうあることが最も合理的かつ理想的なのか、マンション居住者の意見を拾い上げ、その意見を最大公約数的にまとめていくことで、理にかなったバルコニーの使用方法は見つけることができる。「バルコニーは共用部分だから、個別アンテナの設置は絶対に認められない」という意見は行きすぎだろう。賛成者と反対者、両者の共同の利益とは何なのかを考えることで、おのずとバルコニー使用の“正解”は見えてくる。

＜参考＞専有部分と共用部分、そして専用使用権とは？
専有部分
　区分所有権の目的となっている建物の部分のこと。分かりやすくいえば、「○○○号室」と住戸番号が付せられた部屋（室内空間）のこと。
共用部分
　区分所有者全員の共同所有物と位置付けられた部分のこと。１棟の建物のうち、専有部分以外の部分すべてが該当する。
専用使用権
　共用部分や敷地の一部について、区分所有者または賃借人に排他的な使用を認める権利のこと。バルコニーや１階の専用庭が専用使用権の対象となる典型例。

http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/serial.cfm

RES

火災警報器の設置は義務なのか？ＨＰ管理員 2011年03月03日 (木) 20時38分 No.1548

≪読売新聞≫

Ｑ火災警報器の設置は義務なのか？

　わが家にやってきた友人に、「まだ火災警報器をつけていないのは、消防法違反よ」といわれました。本当ですか。

Ａ新築住宅は０６年から義務付け

　２００４年の消防法改正で、新築住宅については０６年から住宅用火災警報器の設置が義務付けされました。既存の住宅は設置期限を自治体が条例で定めることになっており、その期限が１１年６月１日。関東地方では、栃木県、群馬県、千葉県の全市町村ですでに前倒しで施行されています。埼玉県は行田市、東京都は島嶼(とうしょ)部、茨城県も水戸市・土浦市などを除いて施行されており、これらの市町村と神奈川県全域でも、今年の６月１日までに施行される予定です。

　ですから、すでに施行されている地域であれば、設置していないと法律違反になります。これから施行の地域も、残り期日は少ないので、早急に設置する必要があります。罰則規定はないので、設置しなくても咎(とが)めを受けることはありませんが、大切な生命・財産を守るためには、ぜひ順守していただきたいものです。

　７０年代後半の米国では、住宅火災による死者が年間約６０００人に達していました。このため、同時期に火災警報器の設置が義務化され、設置率が９０％を超えた近年では約３０００人に半減しているそうです。

　総務省消防庁のデータによると、わが国の住宅火災による死者は年間１０００人強で、そのうち６割ほどが逃げ遅れによるもの。煙に巻かれ、酸欠により体が動かなくなり、逃げ遅れてしまうのです。煙に巻かれる前に火災を早期発見することが重要。住居内の各部屋に設置すれば、他の部屋で起こった火災をいち早く知らせてくれます。消火に当たったり、消防に知らせ、逃げる時間を確保できます。早期発見の決め手として法律で設置が義務付けられているといっていいでしょう。

　火災警報器は、電器店、ホームセンターなどで販売されており、比較的簡単に自分で設置できます。価格は１台数千円から、高機能なものでも１万円前後で、５か所付けても数万円程度。生命・財産を守るための投資と考えれば、決して高くはないでしょう。

　法律を順守し、生命・財産を守るためにも、未設置の人は早急に設置するようにしてください。

http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/soudan/20110303-OYT8T00235.htm

RES

中古マンションの耐震問題ＨＰ管理員 2011年02月27日 (日) 09時38分 No.1543

≪asahi.com≫

【質問】　中古マンションが安くなってきたので購入を考えるようになりました。中古マンションを買うにあたって、気を付けなければならないことの一つとして、あまりにも古いマンションは構造的に大丈夫かどうか心配です。私が買いたいと思っているマンションは築３５年と書いてありますが、外装も修繕済みできれいです。また、内装もリフォーム済みで新築のようでした。何に注意しなければならないでしょうか。

【答え】　中古マンションを買うとき、構造的に問題になることは建築基準法令の規制が大きく変更になった１９８１（昭和５６）年以前に建築確認許可を受けたかどうかによって、その許可を受ける際の耐震基準が異なるため、一般的にそれ以前の建築物は構造的に弱いと言われています。改正された基準のひとつは、鉄筋コンクリート造りでは配筋の強度を高めるものでした。

【質問】　そうしますと、中古マンションの「築○○年」と書かれているチラシは、完成日と確認許可時とは１～２年異なることがありますから、どちらかであるか確認しなければなりませんね。

【答え】　そうです。通常販売用のチラシには「築○○年」と書かれているものが多いのですが、それが完成からの年月日か、確認許可日からの築年数かを考えなければなりません。それには、販売時のパンフレットに書かれている「確認許可日　昭和○○年○○月○○日」という文字を探してみてください。

　したがって、１９８１年（昭和５６年）以前のマンションは安いからといって飛びつくのではなく、注意して買わなければいけないと言われています。

【質問】　しかし、旧耐震基準のマンションでも耐震診断をして大丈夫という結果が出ていれば、あるいはどの部分を強化すればよいという診断がなされていればいいのではないですか。

【答え】　そうですね。今までもマンションの耐震診断は、国や都や区から補助金を受けて行ってきましたが、それでも診断を受ける費用も高いため、あまり進んではいませんでした。

　そのため、東京都は「緊急輸送通路沿道建築物の耐震化促進」の目的で、都議会の可決を得れば今年４月１日から２０１３（平成２５）年度まで、耐震診断費用の所有者負担分（現状５分の１）を都が代わって全額補助する方針を打ち出しました。

　耐震診断費用を東京都が所有者に代わって全額補助する道路は、緊急輸送道路の沿道にあるビルやマンションで、道路幅員の２分の１以上の高さがある物件です。例えば道路幅員が１６メートルであれば、８メートルを超えるビルまたはマンションとなります。

　今までは、国、都や区の補助があっても調査費用の５分の１は所有者が負担しなければならなかったため、あまり進まなかったとのことでした。

【質問】　国道や都道などの重要な道路（緊急輸送道路）に面するマンションは全部耐震調査を受けるのでしょうか。

【答え】　東京都が決める条例の内容は、都の補助に対応して、逆に適用を受ける沿道のマンションは耐震診断などの実施と、その結果報告を義務づける条例となっています。しかし、耐震改修は努力義務にとどまるようです。

【質問】　努力義務というと義務違反はどのようなことが科せられるのですか。

【答え】　東京都が所有者に代わって調査費用を補助するのも、その目的は、首都において地震時にビルやマンションの倒壊などの惨事をできるだけ回避し、物資などを運搬する道路の安全を確保したいという行政の方針と考えられます。所有者の義務である耐震診断の状況報告は今年１０月１日から、耐震診断は来年２０１２年４月１日から実施するとのことです。正当な理由がないのに義務を果たさない場合は、所有者の名前などを公表し、過料や罰金を科するというかなり強硬な方針です。

　なかなか区分所有者の合意ができないマンションにとっては大変なことですが、自分の所有物であるマンションを地震から守るためにも皆が真剣に考えなければならない時期が来たようです。

【質問】　特に旧耐震マンションを対象とする耐震診断は東京都以外はないのでしょうか。

【答え】　国土交通省でも今年２月１日から旧耐震マンションなどの耐震診断として一棟につき２００万円を上限とする診断費用の補助などについて募集を行っています。旧耐震というのは、１９８１年以前に建築許可を得た建築物であります。

【質問】　中古マンションは、建築されてから容積率や建ぺい率の変更が行政の方でなされて「既存不適格建築物」がかなりありそうだと聞きましたが、建て替える時、これらは今所有しているそれぞれの人の専有面積が保証されないのでしょうか。

【答え】　中古マンションを買うとき「既存不適格建築物」かどうかを確かめて買わないといけません。建て替えは５０～６０年で来ると言われています。建て替え時に容積率や建ぺい率の変更によって減少している場合、専有部分が減少すれば、ますます小さな面積しか保有できないこととなってしまいます。

　しかし、このようなマンションが今後増加し、だんだん古いマンションの建て替えが困難となって、古いマンションが放置されることはよくないと考えられるため、政府においても「既存不適格建築物」の規制の緩和（建ぺい率や容積率を増加すること）などを考えていこうとする動きも出てきました。一つの朗報といえるでしょう。

http://www.asahi.com/housing/soudan/TKY201102250223.html

RES

生活相談Ｑ＆Ａ：「管理組合」と「自治会」についてＨＰ管理員 2011年02月24日 (木) 17時05分 No.1542

≪毎日ＪＰ≫

◇法律で定められた組織と、親睦図る目的の任意の会

Ｑ　「管理組合」と「自治会」の違いを教えてください。私のマンションでは管理費と一緒に自治会費が引き落としされているようなのですが。（３０代女性）

Ａ　「管理組合」は「建物の区分所有等に関する法律」第３条にある「区分所有者は全員で建物並びにその敷地及び付属施設の管理を行うための団体を構成し……」とある「管理対象物の維持管理を目的とした組織」です。分譲マンションを購入すれば「区分所有者」となり、「管理組合員」となります。

　法律に定められた組織なので、マンションを売却しない限り「管理組合」から脱退することはできません。「管理組合」は「区分所有者」全員の財産を適正に維持管理をし、居住者が快適な生活をおくるためにはなくてはならない組織です。

　また、「自治会」は同じ地域に住む居住者が、お互いの親睦を図るなど、地域生活を快適に送るためにつくられた任意の組織です。

　「管理組合」と「自治会」を混同されている方がまだまだおられるようですがその例として、昭和４０年代に分譲されたマンションでは、まだ区分所有法が一般には浸透しておらず、当時は「管理自治会」と称していたりしました。

　また最近ではマンション建設時に、事業者が建設前に行う地元協議で、自治会への加入、大きなマンションでは自治会を組織することなどが、地元の同意条件となることがあります。

　それにより、マンション分譲事業者は自治会の結成また入会、自治会費を管理費の中に含めて集金し、管理組合が自治会に会費として居住世帯分を支払うなど、購入時重要事項説明、管理規約などで購入者に示し、分譲している例があるようです。

　「管理組合」は区分所有者共有財産の維持管理のため、「自治会」は地域居住者相互の親睦のためと目的は大きく違います。管理組合とは全く別に自治会を組織している、管理組合に自治的組織をつくっている、自治会への加入は各自の判断としているところなど、マンションによりさまざまな対応をしているようです。

　国土交通省が作成したマンション標準管理規約には「地域コミュニティにも配慮した居住者間のコミュニティ形成」が「管理組合」の業務として示されています。コミュニティの形成は日常的なトラブルの未然防止や、「区分所有者」間の合意形成に大きな役割を果たすものだと考えられます。

　「自治会」への加入は個人の判断によること、また目的の違う団体なので、区分された別の会計で処理されるべきだと思いますが、マンション管理には多くの難しい問題があり、適正かつ円滑に行うためには「管理組合」「自治会」がもつ機能の相互の協力が必要不可欠です。

http://mainichi.jp/area/hyogo/news/20110224ddlk28070405000c.html

RES

厄介だが避けて通れないマンションの漏水トラブル。加害者にも被害者にもなり得る可能性あり。面倒でも日頃からの保険管理を。ＨＰ管理員 2011年02月16日 (水) 20時19分 No.1535

≪SAFETY JAPAN≫

マンションでの漏水事故の特徴は？

　住宅を取巻くリスクは台風や地震などの天災に限らず、火災や漏水など人災によるものまでさまざまである。住まいは生活の中心であり、これに関わる災害や事故、トラブルが起きると、生活の基盤そのものを揺るがしかねない。

　マンションでは、持ち家や賃貸いずれの場合も、一戸建てとは事故やトラブルの際の状況が異なる。マンションやアパートでは一戸建て以上に近隣と接近しており、左右前後だけでなく、上下にも居住者がいる。

　漏水事故のような損害賠償事故では、事故の当事者である加害者と被害者が同じ居住空間にいる。そのため事故発生から話し合いの最中、事故解決後でも顔を合わせることがあるため何かと神経を使うことが多い。

　国土交通省のマンション総合調査結果（平成20年）によると、マンションでのトラブル発生状況のうち建物の不具合に係るものという回答（重複回答）が全体の36.8％となっている。またこの建物の不具合に係るもののうち、水漏れが22％、雨漏りが14％だ。

　損害賠償事故は、加害者・被害者双方の性格などによって状況は大きく変わるため、画一的な対応方法はない。しかしマンションに住んでいる人は、常に漏水事故の加害者にも被害者にもなり得るため、日頃からの備えは忘れずにしておきたい。

　また、マンションには専有部分と共用部分があり、個々の居住者が専有部分、マンション管理組合が共用部分と分けて火災保険の契約をするケースが多い。管理組合がなくて自主管理の場合は居住者が両方の部分に火災保険を契約することもあり、事故が発生したときの状況もケースバイケースだ。

　そこで、マンションにおける漏水事故の特徴とその対処について検証してみよう。

http://www.nikkeibp.co.jp/article/sj/20110208/259625/

RES

ＨＰ管理員 2011年02月16日 (水) 20時23分 No.1538

≪SAFETY JAPAN≫
被害者になったら

　漏水被害が発生した場合、被害を止めるために迅速な対応が必要になる。まずは上階の居住者に状況の確認を行う。相手に言いにくいこともあるだろうが、当事者ではない立場の管理組合や管理会社などにも協力を依頼するのも一つの方法だ。

　漏水の原因が特定できなければ調査が必要となるが、問題はこの原因調査にかかる費用である。現在マンション管理組合が共用部分に契約をする火災保険には原因調査費用を付帯できるものが主流になっている。この補償があれば問題ないが、そうでなければ原因調査費用は自己負担となる。

　また、居住者が専有部分に加入する火災保険には、発生した損害額を支払う損害保険金とその損害から発生するさまざま費用をカバーする費用保険金がある。

　費用保険金の中に「修理付帯費用保険金」がついているものだと、自分の火災保険からも原因調査費用が支払われる場合がある。但し修理付帯費用保険金は、保険金が支払えることが前提だ。給排水管からの水漏れならともかく、雨漏りが原因だと保険金の支払い対象とならず、原因調査費用も支払われないため、必ずしも万能ではない。

　上階に原因があってその居住者が加害者になる場合も、注意が必要である。相手が保険に未加入であるような場合、加害者から損害賠償の支払いがすぐになされないこともある。

　不況の折、マンションの管理費を滞納する人も増えている。保険に未加入で管理費を滞納する人だと、損害賠償金をすぐに支払ってくれない可能性が高い。こうした場合、感情的にならずに保険会社や管理会社などの協力やアドバイスなどを受けながら進めていくことが必要だ。状況次第では訴訟を考えなければならないケースもある。

　訴訟といっても弁護士に相談することに敷居が高く感じる人もいるだろう。新しいタイプの火災保険の一部には弁護士や税理士、住宅のリフォームなどの電話相談できるさまざまなサービスが付帯されているものがある。意外と忘れがちだが、こうした対応ができるものは事故があった際に積極的に利用したい。

　住宅火災保険、住宅総合保険、団地保険といった古いタイプの火災保険には、ここで紹介した補償やサービスはまずないので、該当するようなら一度火災保険の見直しも考えたい。

http://www.nikkeibp.co.jp/article/sj/20110208/259625/?P=4

ＨＰ管理員 2011年02月16日 (水) 20時24分 No.1539

≪SAFETY JAPAN≫
加害者になったら

　階下の居住者が漏水被害にあった場合、被害者は真上の居住者のところに確認にくる。こちらに原因がなければ損害賠償義務はないが、漏水の原因が分からなければ調査協力は求められる。

　仮にこちらに損害賠償責任がある場合、こうした日常生活の賠償事故を補償するのが、個人賠償責任保険特約だ。もともと単独で契約できたが、損保各社の商品改定・統合があり、自動車保険、火災保険、傷害保険などに特約として付帯するのが現在では一般的だ。

　なお、保険会社や特約を付帯する保険商品によって個人賠償責任補償特約、日常生活賠償責任補償特約など言い回しが異なることがあるので、内容の確認は忘れずにしてほしい。

　この補償を特約付帯する場合のポイントは、具体的に次の3つだ。

■契約金額は節約しない。
■示談交渉サービスの付帯されているものを選ぶ。
■特約付帯している保険契約の管理を忘れない。

　この特約は保険金額1億円つけても保険料負担は月々100円程度だ。保険金額を1,000万円に下げても月々10円になるわけではない。せいぜい月々数十円違うだけである。実際に損害賠償が発生した際には賠償額はいくらになるか分からないため、この補償については節約を考えないほうがよい。

　また、保険には示談交渉サービスの付帯が当然と思っている人もいるが、付帯されていないものもまだ多い。示談交渉サービス付帯のものは以前よりかなり増えてきたが、加入の際には忘れずに確認したい。

　保険の内容は契約時に説明されたことは理解しても時間が経つと忘れてしまいがちだ。たとえば自動車保険にこの特約を付帯していて、事情があって車を手放した。このときこの特約も一緒になくなることを理解していないと、実は必要な補償がなくなっていて肝心なときに対処できなくなる。

　こうしたことがないように保険の管理ファイルを作ったり、加入している保険のこの特約が記載されている欄に分かるように丸をつけたりするなど、自分が忘れない工夫をしておくことをお勧めする。

http://www.nikkeibp.co.jp/article/sj/20110208/259625/?P=5

「光量」で選ぶＬＥＤ電球ＨＰ管理員 2011年02月08日 (火) 19時01分 No.1533

≪YOMIURI ONLINE≫

明るさ「ルーメン値」が決め手

　ＬＥＤ（発光ダイオード）の電球が普及し始めた。省エネ・長寿命が“売り”だが、白熱電球から買い替えたものの、「思ったより暗い」と不満に思う人も多いようだ。

　こんなことにならないよう、ＬＥＤ電球の正しい選び方を紹介しよう。

　結論から言うと、ＬＥＤ電球は「ルーメン（ｌｍ）」という数値で、明るさを判断して選ぼう。

　耳慣れない言葉だが、ルーメンとは「全光束」という明るさを測る基準の単位で、電球から全方向に発せられる「光の量」を表している。最近の商品では「４８５ｌｍ」などと、ルーメンの値をパッケージに大きく表示するものが増えてきた。

　ＬＥＤ電球の明るさ表示をめぐっては、最近まで統一した基準がなく、これが「白熱電球より暗い」という不満の一因にもなっていた。

　例えば「６０ワット電球相当の明るさ」という表示だ。メーカーによっては、ＬＥＤ電球の「真下の明るさ」が６０ワットの白熱電球と同等の場合に、こう表示することがある。ところが、明るいのは真下だけで、白熱電球と比べると「光の量」が大幅に足りない商品も販売されている。

　こうした混乱を解消しようと、業界団体の日本電球工業会が昨年７月、ＬＥＤ電球の明るさ表示のガイドラインを定めた。そこで、商品選びの新たな基準として採用されたのが「光の量」を示す全光束、すなわちルーメンだ。

　右上に掲げた同工業会が示した白熱電球の指標「ワット（Ｗ）」と、ルーメンの換算表を参考にしてほしい。６０ワットの白熱電球から取り換えるなら、８１０ルーメン以上のＬＥＤ電球を選べば、同等の明るさが得られる。

　同工業会に加盟していない海外メーカーなどの商品には、「６０ワット相当の明るさ」と表示しながら、４００ルーメン程度しかないものもある。買ってから後悔しないよう、店頭できちんとルーメンをチェックしよう。

http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/news/20110208-OYT8T00233.htm

RES

ＨＰ管理員 2011年02月08日 (火) 18時58分 No.1532

≪ダイヤモンド・オンライン≫

　ただし、修繕計画も積立金も、多くの場合購入当初は分譲会社が設定している。購入を促進するために、修繕積立金を低めに設定しているケースもあるため、注意が必要だ。計画に問題があったり、そもそも修繕計画を基に積立金が算出されていなければ、いずれ積立金不足が起こる。その結果、設備や建物の劣化が進み、マンションの価値は下がることになる。積立金の状況はマンション管理の質を測る重要な指標の一つともいえる。

　対応策として、修繕積立金を引き上げる方法もあるが、組合員の反発を招きやすい。管理会社に払う管理委託費を少しでも削減し、そのぶん修繕積立金に回せないか検討するのも一つの策だ。特に分譲当初から同じ管理会社に委託している場合、管理費が割高なこともありうる。管理会社のリプレース（変更）も視野に入れた検討が必要だ。

　また同じ国交省の調査によると、約8割のマンションでなんらかのトラブルが発生していることがわかる。内容別では「居住者間のマナー」が最も多い。いくら自分の居室を快適に維持したところで、生活ルールが守られなければ、快適なマンションとはいいがたい。トラブルに対応できる管理規約や管理組合になっているかどうかも、マンション管理のポイントとなる。

管理会社に求められる高い提案力

　積立金不足や各種トラブルを防ぐには、居住者同士のコミュニケーションが欠かせない。組合活動が活発に行われ、良好なコミュニティが形成されているマンションなら、トラブル対応力も高い。しかし実際は、居住者の高齢化、役員のなり手不足といった理由から、組合活動を十分に機能させるのが難しいところが少なくないのが現状だ。

　こうしたなかで、マンション管理会社には、管理サービスの質的向上や管理委託費の抑制は当然のことながら、長期修繕計画の立案支援やコミュニティ形成サポートなど、個々のマンションの課題を解決する高い提案力が求められている。管理組合も積極的に要望を出し、「口うるさい管理組合」になることが大切だ。

　マンション管理市場での価格競争が激化し、各社のサービス面での差別化戦略も進むなど、管理会社の見直しを考える管理組合にとっては有利な状況にある。まずは現状の管理内容をチェックすることから始めてはいかがだろうか。

http://diamond.jp/articles/-/11027?page=2

高経年マンションが抱える“時限爆弾”　手つかずの床下配管の更新工事ＨＰ管理員 2011年02月07日 (月) 20時22分 No.1530

≪NIKKEI住宅サーチ　マンション管理サテライト≫

　これまで分譲マンションでの住民トラブルといえば、「上下階の騒音」「敷地内駐車場」「ペット飼育」が主流だった。感じ方に個人差がある「音」本来の特性に加え、「上階の床は下階の天井」という共同住宅特有の構造が生活騒音を発生させ、また、台数不足により利用希望者全員に駐車場が行き渡らず、特定の人だけが排他的に使用していることへの不満が駐車場トラブルを引き起こした。さらに、ペット飼育に関する管理規約や細則の不明瞭さや、飼育者のマナーの悪さが苦情につながり、合わせて「マンション３大トラブル」と言われるほど、昔からマンション住民を苦しめてきた。残念なことにいずれも“現在進行形”として、今もって万能薬は見つかっておらず、根の深い問題としてこれからも解決策の模索が続く。

　そうした中、今般、４つ目のトラブルとして新たな問題が浮上し始めている。水道管の腐食を起因とした漏水トラブルだ。配管材料にはいくつかの種類があるが、1970年半ばまでは防錆（ぼうせい）のために内面を亜鉛めっきした「水道用亜鉛めっき鋼管」が多くのマンションで採用されてきた。当時としては最適だったが、亜鉛が溶出して鉄部が露出すると腐食が始まる難点があり、こうした弱点が配管の寿命を縮めることとなった。その結果、技術開発によって以後のマンションでは塩化ビニールやステンレスを使用することで問題は鎮静化の方向に向かったが、当時に建てられた高経年マンションでは赤水や漏水トラブルが多発するようになっている。

　（財）住宅リフォーム・紛争処理支援センターに寄せられた共同住宅の不具合に関する相談内容を見ても「漏水」が２番目に位置しており（文末参照）、今後、こうしたトラブルが社会問題化するのに時間はかからないだろう。特に床下を通る排水管の事故は切迫の度を高めており、対策を講じなければ漏水トラブルは不可避の状態だ。つまり、高経年マンションでは床下配管が“時限爆弾”（住民トラブルの温床）になりかねないのだ。

　そこで、どうして対策が後手に回ってしまっているのか、その原因を探るとともに、併せて経年マンションが取るべき対応策を紹介することにする。漏水がマンション４大トラブルの１つとなっては大変だ。そうならないためにも、管理組合には早めの行動が求められる。

■取り換え工事を想定せずに設計されているとしか思えない高経年マンションの配管施工

　なぜ、古いマンションでは配管からの漏水トラブルが絶えないのか？―― そこには共同住宅ならではの理由が存在した。まず１つ目が設計上の問題だ。最近の分譲マンションは二重床・二重天井が主流になっているが、30年以上も前のマンションになると床下の配管は埋設されていることが珍しくない。天井高を確保しようとコンクリートスラブの上に直接、カーペットやフローリングを敷設したため、床下を通る配管は軽量（気泡）コンクリートに埋められてしまっているのだ。そのため、いざ更新（取り換え）しようと思っても簡単には事が運ばず、コンクリートを削るという大掛かりな工事になってしまうことが住民の腰を重くした。キッチンや浴室・内装と、目に見える部分にはお金を掛けても、目に見えない床下の配管にまでお金を掛けようという人は多くない。下階の住民から漏水していることを知らされて、初めて事の重大さに気付くのが通例だ。今、考えてみると更新工事を想定せずに設計・施工していたことがよく分かる。

　そこで、埋設せずにコンクリートスラブの下（＝下階の天井裏）に排水管を施工することで、維持管理に配慮したマンションが登場するようになった。これによりメンテナンスがしやすくなると思われたが、一転、予期せぬ新たな問題が浮上することとなった。下階の天井裏を通る横引き配管（枝管）が「専有部分」なのか「共用部分」なのか、２番目の理由として責任の所在の不明瞭さが新たな火種となった。

　もし、スラブ下配管が専有部分だとすると、維持管理の責任主体は区分所有者本人になる。各個人の裁量と費用負担において、おのおのが工事を行わなければならない。一方、共用部分だとすると責任主体は管理組合になるため、区分所有者全員による費用負担で、管理組合が音頭を取って工事を計画・実施することになる。誰だってコストは最小限に抑えたい。こうした利害対立が区分の決着を求め、司法の場へと訴訟の矛先（ほこさき）を向けさせた。

　参考として有名な判例を紹介すると、2000年３月21日に最高裁から出された判決では下階の天井裏を通るスラブ下配管は共用部分に当たると判示している。その理由は以下の通りだ。現在ではこの判例が広く知れ渡り、スラブ下配管は共用部分との解釈が一般的になっている。

＜スラブ下配管の区分を巡り、共用部分と判示された最高裁判決の要旨＞

　本件マンション707号室の台所・洗面所・風呂・トイレから出る汚水については、同室の床下コンクリートスラブを貫通して607号室の天井裏に配された枝管を通じて本管（タテ管）に流れる構造になっている。そのため、707号室から点検・修理を行うことは不可能であり、607号室からその天井裏に入ってこれを実施するしか方法はない。

　こうした事実関係のもとにおいては、その構造および設置場所に照らすと本件排水管は専有部分に属しない建物の付属物に当たり、かつ、区分所有者全員の共用部分に当たると解するのが相当である。

　話を元に戻して、その他、３番目の理由として管理組合の意識レベルにも問題がある。直接、目に触れる機会が少ないため、どうしても配管に対する関心は低くなってしまい、水道管の更新は分譲マンションに住んでいて１回あるかないかといった程度（頻度）の工事のため、その必要性を認知するにも時間がかかる。加えて使用されている配管材料や劣化具合、マンションの規模や築年数によっても工事内容は異なる。専門性の高さが追い討ちをかけて、さらに管理組合の足は遠のく。さらに、必要な情報が得にくいことも一因となっている。管理会社に丸投げするのは不安だが、とはいえ、どこに相談したらいいのか分からない。こうした情報の慢性的な不足が工事の遅れを助長する。

■情報収集と事前準備を徹底し、全員の賛同を得ることが更新工事を成功させる最大の近道

　では、一体どうすればいいのか。まずは法律面の整備から手を付けるといいだろう。前段で責任の所在が不明瞭な点を指摘したが、床下配管が専有部分なのか共用部分なのか、各マンションで明確にしておくことが必要だ。同じ床下配管でもコンクリートスラブの上か下か中（埋設）かで解釈は異なってくる。区分所有法には区分けに関する記述がないため、床下配管の現状を調査・把握するとともに、判例や合理的な工事の実効性を考慮してはっきりと線引きしておくと安心だ。

　管理規約に「専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理と一体として行なう必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる」と盛り込んでおくと、管理組合主導で専有部分と共用部分の一体工事が行えるようになる。管理組合が専有部分内に立ち入れるようにすることで、「専有部分」「共用部分」の区分に縛られず機動的に更新工事ができるようになる。

　また、情報収集にも力を入れるようにしてほしい。管理会社をよきパートナーとするのは当然だが、専門委員会を立ち上げて自ら積極的に情報を集めることが重要だ。書店へ足を運ぶなりセミナーに参加するなり、主体的に行動することが肝心だ。給排水管の工事を得意とする業者もいるので、見つけて相談してみるのもいいだろう。「餅（もち）は餅屋」というように、知識や経験の豊富な専門業者にアドバイスを求めるのは有効な手段だ。

　そして最後に、一定の築年数を経たマンションでは床下配管の更新工事を長期修繕計画に盛り込んでおきたい。盛り込むことで必要資金の準備に取り掛かることが可能になり、住民へのアナウンス効果も期待できる。早い段階から事前告知をしておくことで、住民の理解が得やすくなる。配管の更新工事は総会の特別決議（４分の３以上の賛成）が必要になるため、定足数に満たなければ工事そのものが始められない。専有部分内の工事を伴うことを考えれば、賃借人を含め、全員（100％）の賛成を得ておくのが理想的だ。そのためにも十分な説明とゆとりある計画（準備期間）が不可欠となる。時限爆弾が爆発しては手遅れだ。努力次第で導火線の火は消すことができる。誰もが気持ちよく毎日を過せるよう、今のうちから早め早めの準備に取り掛かってほしい。

共同住宅の主な不具合事象＜2008年度＞（重複回答）
ひび割れ……………… 104件
漏水………………… 103件
雨漏り………………… 93件
遮音不良……………… 83件
はがれ・外れ………… 62件
作動不良……………… 55件
カビ………………… 37件
排水不良……………… 36件
欠損………………… 32件
床鳴り………………… 31件
異常音………………… 29件

（出所）住宅リフォーム・紛争処理支援センター

http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/serial.cfm

RES

実は多くの購入者が勘違い!? 「マンションは管理を買え」の本当の意味ＨＰ管理員 2011年01月31日 (月) 10時02分 No.1525

≪DIAMOND　ONLINE≫

　わが国における分譲マンションの数は現在約562万戸、居住人口は約1400万人（国交省発表2009年末現在）。およそ9人に1人が住んでいる計算になり、今や分譲マンションは日本における居住形態の1つとしての確固たるポジションを確立しつつある。特に1990年代後半からは、安定的に年間20万戸前後のペースで供給が増え続けており、都心部を中心に分譲マンションの数がこの10年で急速に拡大した。

　分譲マンションを購入する際は、購入者にとって高額な買い物となるため、どうしても物件そのものの立地やスペック、価格といったものに主眼がおかれてしまいがちだ。ただその一方で、90年代後半から管理会社と管理組合におけるトラブルや大規模修繕工事時の問題などが顕在化したことによって、購入後の「管理」のあり方や管理会社の品質の重要性も注目されはじめた。また、2001年には「マンションの管理の適正化の推進に関する法律（マンション管理適正化法）」が施行され、「マンション管理士」制度やマンション管理業者の登録制度の創設等、さまざまな新しい試みがスタートした。

　そうした環境の変化のなかで、巷で良く聞かれるようになったのが「マンションは管理を買え」というフレーズである。

　これは、購入後の資産価値を左右するのは、まさに「管理のあり方」であり、購入時にこそ、その「管理」に注目し、管理サービスや管理の質が高いと思われるマンションを購入すべきであるという意味を含んでいる。しかし、この言葉はマンション購入者に2つの「疑問」や「勘違い」を与えてしまっているようだ。

管理は100％提供されるものではない？
「マンションは管理を買え」への2つの疑問
　まず、1つ目の疑問として挙げられるのが、「管理は買うものなのか」という基本的な命題についてだ。

　管理とは、ホテルのサービスのように居住者側が100％サービスを受ける側であり、その対価として支払った管理委託費によって管理会社が全てのサービスを提供するといった概念で納まるものではない。本来、自分の資産であるマンションの価値を保つために、居住者自らが行なわなければならないものである。戸建の所有者が自ら庭の草むしり、家の前の掃き掃除、時にリフォームや修繕を行なうことと比較すればわかりやすい。

http://diamond.jp/articles/-/10944

RES

ＨＰ管理員 2011年01月31日 (月) 10時03分 No.1526

≪DIAMOND　ONLINE≫

　ただし、マンションの場合、1つの建物を複数の所有者で共有しているという形態上、物理的に共有の財産とならざるを得ない箇所（エレベータや廊下、エントランスなど）もあり、また実務的な面からも独自で行える事（清掃や修繕など）が限られてしまうため、管理会社に一部委託するという形をとっているというわけである。

　このように考えると「管理を買う」とは、管理そのものを100％購入できるわけではなく、あくまでも管理組合の主体的な管理をサポートする管理会社や、その管理会社のサービスを選択するという意味でしかあり得ないのである。

　中古であれば、実際にそのマンションを訪れることで、まさに管理組合と管理会社との協業の成果と言えるそのマンションの管理実態を直接確認することができるであろう。しかし、新築の場合、管理はこれから始まるものであり、パンフレットで記載されているような管理会社の管理サービス一覧を見るだけで、本当の管理が見えるものではないため、より注意が必要だ。なぜなら、繰り返しになるが、管理とは管理組合と管理会社との関係性の中で作られるものであるからである。

　よって「マンション管理」は、管理会社から100％サービスを提供されることを指すのではなく、居住者自身もその管理サービスの一役を担うということを踏まえなければならない。「管理を買う」の本質的な意味は、分譲マンションを購入する際に、そうした意識が必要だということをうたったものであると理解すべきであろう。

管理の良し悪しはどれほど資産価値に影響？
購入者は意外と管理を重視している
　もう1つ挙げられるのが、「管理の良し悪しは本当にその後の資産価値に影響を与えるのか」、または「管理が資産価値にあたえる影響とはどれくらいなのか」という疑問である。これは、不動産の資産価値は立地と建物（ハード面）のポテンシャルによって決まるのではないかという現実的な見方からくる疑問であろう。

　例えば、資産価値の定義を「売却時の物件査定額」と定義づけるとすれば、分譲マンションの不動産査定の実務では、取引事例比較法、すなわちマーケットアプローチに基づく算定が行なわれているため、需要と供給のバランスによって価格が決まってくる。その主要な構成要素は、立地であり、築年数であり、階数であり、そして新築当時からその物件が保有するポテンシャルの力そのものであるといえる。であれば、管理が適正に行なわれていようがいまいが、その価値に変化はない、もしくはあったとしても価格に反映するインパクトは微々たるものではないかという管理への反論が生じてくる。

http://diamond.jp/articles/-/10944?page=2

ＨＰ管理員 2011年01月31日 (月) 10時04分 No.1527

≪DIAMOND　ONLINE≫

　1つは、売却時の購入者の心象の問題である。査定価格とは、あくまで売却を検討した売主が市場で提示する価格の根拠に過ぎない。実際の買い手の購入プロセスを想像するとわかりやすいが、通常、中古マンションの購入を検討している買い手は、自らの希望の立地や間取り、価格帯に見合う物件を3～5件程度比較しながら検討するケースがほとんどであろう。そして、その多くは実際に物件を内覧し、最終決定を行なう。内覧する際に確実の見られる共用部、つまりエントランスやエレベータ、廊下等の美観が保たれておらず、なおかつ居住者同士の関係が殺伐としたような雰囲気をかもし出すようなマンションであった場合、購入者の心象はどうであろうか。管理の良し悪しやその影響は、意外にもこんなところに出るものである。

　この購入者における検討時の心象は、非常に重要であり、成約のスピードに大きな影響を与える。この点もまた「管理」が資産価値に影響を与えるというゆえんでもある。

収益還元法からみる管理の役割と
キャップレートの引き下げ効果
　また最近では、「資産価値の測り方の変化」の面から管理の役割は変化しつつある。

　現状の中古マンションの査定方法の主流は、「取引事例比較法」という過去の取引事例をベースに当該物件の価格を導き出すというロジックである。

　しかしながら、現在、プロの不動産取引の世界や不動産鑑定士が行なう不動産鑑定評価の世界においては、インカムアプローチ、すなわち収益還元法と呼ばれる、不動産が生み出す収益をベースに今の不動産価値を算出するという手法が主流となっている。その不動産がこれから将来生み出すであろう純収益（ＮＯＩ：Net Operating Income、年間家賃収入－不動産管理コスト）の現在価値の合計が今の不動産価値であるという考え方である。当然、「収入」を増大し、「コスト」を抑えることでNOIを最大化させることが、不動産価値（価格）を上昇させることになる。

　ここで注目したいのが、将来の純収益を今の価値に割り引く「割引率」についてである。通常、これは「キャップレート」と呼ばれ、直接還元法においてはＮＯＩをキャップレートで除することで、その不動産価格が算出される。ＮＯＩが100万円、キャップレートが5％であれば、その不動産価格は2000万円という事になる。

http://diamond.jp/articles/-/10944?page=3

ＨＰ管理員 2011年01月31日 (月) 10時05分 No.1528

≪DIAMOND　ONLINE≫

　このキャップレート、すなわち将来の価値を今の価値に割引く値は、結局のところ買い手からみたその物件に対する安心感や、予測されるＮＯＩに対する信頼性、また買い手が将来再度売却する際の買い手の付きやすさなど、将来に対する不確実性から生じるリスクの対価として取るべき値と言えよう。もちろんその時の経済環境やエリアの力といったような「システマティックリスク」と呼ばれる、管理の力では変えられない部分も存在する。

　しかしながらその物件固有のリスクも存在し、それはマンション管理のありようで低減させることも可能ではないかというのが、今回最も主張したいテーマである。つまり、マンション管理の面から見れば、長期的な視点で将来の収益に対する不確実性の度合いや、リスクを低減させるような活動や計画をしっかり行なっているマンションであれば、理論上、キャップレートは引き下げられるといえるのだ。

　例えばライフサイクルコストの観点で詳細に作られた長期修繕計画とその着実な実施、あるいは、それらを実行させるための潤沢な積立資金の有無、またもっと根源的な話をすれば、常にそのマンションに住みたいと思う人がい続けるようなマンションの構築など、長期的な視点マンションを取り扱う「管理」の役割は大きい。分母であるキャップレートの引き下げは、1％変化するだけでも価格に対するインパクトは大きく、分子のＮＯＩの値を向上させるよりも大きな効果があると言える。当然、逆もしかりで、将来に対する不確実性が大きなマンションの場合、キャップレートを高めに設定せざるを得ないということになる。

　このように、収益還元法による不動産価値評価の観点で見た場合においても、管理の良し悪しはＮＯＩの向上を促すという点もさることながら、キャップレートの低減にも一定の役割を担うことになり、ますます「管理」の役割やあり方が資産価値を測る上で重要なファクターになり始めていると言える。

「マンションは管理を買え」の本当の意味を考えることは、フローからストック重視になったわが国における不動産の価値を再定義する上においても、大変、重要かつ必要不可欠な視点を与えてくれるように思う。

http://diamond.jp/articles/-/10944?page=4

管理費が滞納されていた中古マンションを買ってしまったら… ＨＰ管理員 2011年01月29日 (土) 18時44分 No.1524

≪asahi.com　ここが知りたい≫

Ｑ　私の友人Ａが「安いから買ってはどうか」と声をかけられ、不動産取引業者を間に入れずに、売主Ｂさんからあるマンションの１０１号室を直接買いました。築２５年の古いマンションだったので５００万円で購入したところ、１０日もたたないうちに、そのマンションの管理組合の理事長という人が「Ｂさんの管理費の滞納分が５年分で約１００万円ある。長期修繕費分一戸当り５０万円の割当ても払っていないので、合わせて払って欲しい」と突然言いに来られました。Ａさんは支払わなければならないでしょうか。

Ａ　マンションの場合、集合住宅に共同で区分所有するために、他の区分所有者に対して有する債権（支払い義務のある金銭の意味）、規約や集会の決議に基づき決められた債権、管理者（管理組合を代表している理事長、つまりは管理組合）に支払わなければならない債権については、その後買い受けた人は、前所有者が支払っていない場合について、滞納している債権を支払わなければならないと区分所有法第７条，８条に決められています。

　管理費や修繕積立金は規約で支払い義務を定められた債権であり、長期修繕の為に一戸５０万円と決められた修繕負担金は総集会の決議に基づいて決定された債権であります。そして区分所有法第８条は「特定承継人の責任」として、このマンションの区分所有権を買い取った人が支払わなければならず、支払わないときには先取特権としてこれらの債権者がＡさんが買ったばかりの区分所有権を優先して担保に取ることが出来ます。但し、抵当権がついていれば、抵当権には優先しません。

Ｑ　それはＡさんにとっては大変な損失ですね。このような管理費等の滞納分があることをどうしたらわかるのですか。

Ａ　購入する前に管理者（管理組合の方）に問い合わせ、管理者の印のある正式な証明書を出してもらうのです。それを持って売買代金を支払う時にソウサイ相殺をします。例えば売買代金が５００万円で滞納分が１００万円としますと、売主のＢさんに売買代金として１００万円を差引いた４００万円を支払えばよいのです。

　不動産仲介業者が取引に介入するときは、その業者が管理組合から調べて滞納管理費等は１００万円であると重要事項説明書に明記することが義務づけられており、滞納分１００万円を差引いた４００万円を売買代金として支払えば良いような取引となります。

　また、マンションが競売されるときも、裁判所の方で滞納方を調べ、最低競売価格の算定に際して滞納分を差引いているので一応安全だと言えます。

Ｑ　そうすると、不動産業者やその他の買主から滞納額の問い合わせが管理組合にあるわけですね。

Ａ　そうです。その時、管理組合の方も放置せず、早急に滞納管理費等の証明書を渡すべきです。また、修繕積立金やその他管理組合に支払っていない債権があったら、それ等についても証明書を作り交付すべきです。

　ここで問題なのはＢさんの滞納分のみではなく、１０１号室の今迄の滞納分全部を請求しなければいけません。【１０１号室の所有履歴】の図をご覧ください。所有者が長期に住まわずに次々と転売される室があります。例えば管理費等が図のようにＤ，Ｃ，Ｂもそれぞれ滞納していると、合計１７０万円になっています。

Ｑ　Ａさんは、Ｂさんの１００万円だけでなく、Ｃ，Ｄさんの分も含めて合計１７０万円を支払わなければならないのですか。

Ａ　そうです。それが区分所有法第８条の特定承継人の責任といわれるものです。管理者（管理組合）は、Ａ，Ｂ，Ｃ，Ｄに対してそれぞれの責任ある部分の滞納額を請求し、Ａ，Ｂ，Ｃ，Ｄが支払わなければ裁判を提起せざるを得ません。しかし、マンションを売却した人はどこへ行ってしまったのか住所も明らかでない場合が多く、又管理費等は最高裁判所の判例（最判平成１６．４．２３）によると、民法第１６９条に規定する「基本権たる定期給付債権から発生する支分権」であるので、消滅時効が５年と判定されています。そうすると、このＣ，Ｄの滞納が５年以前であれば請求することが出来ないので、管理者（管理組合）も滞納を放置しないように心掛けましょう。

　ただし、判決をとっていれば、判決については消滅時効は１０年でありますから、５年を徒過しないように裁判や支払督促手続を行って判決等を取っておくことが大切です。

Ｑ　大修繕の戸当て修繕費５０万円について、Ｃさんの所有する時に集会で決定され修繕が行われた場合、誰が負担するのですか。

Ａ　集会による修繕費決定時のＣさんには当然支払い義務があります。また、現在の区分所有者であるＡさんにも特定承継者として支払い義務があります。売ってしまったＢさんには支払い義務があるかと言うと、裁判所はＢさんにも義務を認めました。それは大規模修繕によりマンションの価値を維持することに寄与しているのであるから、中間取得者のＢさんも修繕による利益を享受しており、換価処分時（売る時）にも利益が還元されているのであるから、その所有期間の長短に関わらず利益のあったものと考える旨の判示をして、Ｂさんに支払い義務を認めています

http://www.asahi.com/housing/soudan/TKY201101290163.html

RES

内窓安く　複数世帯で発注ＨＰ管理員 2011年01月28日 (金) 21時25分 No.1523

≪YOMIURI ONLINE≫

　マンションの窓の断熱性を高めたい場合、室内側に内窓を設け、二重窓にするのが効果的だ。個人で設置するケースが多いが、複数の世帯でまとまれば、メーカーなどに値引き交渉できる利点もある。

　東京都北区にある築１３年のマンションでは昨年９月、全２２世帯のうち１１世帯が一斉に内窓を設置した。以前から、結露に悩まされている世帯が多かったという。内窓を設置すれば住宅エコポイント制度を利用できることに加え、「まとまって発注したら、値下げしてもらえるのでは」と、住民の一人がほかの世帯に呼びかけたのがきっかけになった。

　住民たちは、メーカー２社から見積もりを取り、低い金額を提示した１社に決めた。各世帯の工事日がバラバラだと人件費が増えるため、３日間に集中させる工夫もした。

　ある世帯では、室内の全９か所に内窓を設置。「メーカーの値引きとエコポイントを合わせると、予想をはるかに下回る負担で済みました」と、この家の主婦は話す。

　窓の断熱性を高める方法として、一戸建て住宅なら、窓そのものを断熱性の高い複層ガラスなどを使ったものに交換することができる。だが、マンションでは多くの場合、管理規約で窓を共用部分と定めており、個人で勝手に交換することができない。このため、専有部分である室内側に内窓を設置するのが一般的だ。

　こうした制約はあるが、複数の世帯が住むマンションならではの利点もある。ＮＰＯ法人・集合住宅管理組合センター（東京）常務理事の有馬百江さんは「内窓のほか、給湯器なども、居住者がまとまって価格交渉をすれば、値下げしてもらえるケースがある。数社から見積もりを取れば、さらに低い価格を提示される可能性が高まります」と話す。

　メーカーとマンション管理会社が協力し、こうした住宅設備などを期間限定で通常より安い価格で販売するケースもあり、利用するのも手だ。

　「日本ハウズイング」（東京）は昨年８～１２月、「トステム」（同）の内窓「インプラス」を、全国各地で管理するマンションの住民を対象に、通常よりも安く販売した。「寒くなった１１月以降、問い合わせが急増した」と日本ハウズイング。住宅エコポイント制度が延長されたことを受け、２月にも、こうした販売を行う予定だ。

　最近の新築マンションは断熱性の高い窓を使っており、内窓を設置する必要があるのは、比較的古い建物が多い。この点を考慮した内窓も登場してきた。

　「ＹＫＫ　ＡＰ」（東京）の内窓「プラマードＵ」は、古いマンションに多い３枚戸の引き違い窓などにも対応できる。「三協立山アルミ」（富山）の内窓「プラメイクＥ」は、和室にも合うように、和紙を模したフィルムを貼ったガラスに格子がはめられ、障子のようなデザインになっている。

　集合住宅管理組合センターの有馬さんは「内窓の価格だけでなく、工事の方法や工事期間なども総合的に考えて、メーカーを選ぶことが大切です」と話している。

http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/kaiteki/20110128-OYT8T00814.htm

RES

役員なり手不足のマンション管理組合　第三者任せの動き始まるＨＰ管理員 2011年01月26日 (水) 14時49分 No.1522

≪サンケイビズ≫

　分譲マンションの管理組合の理事長らが担ってきた業務を、マンション管理士など第三者に任せる動きが始まっている。背景には、居住者の高齢化や物件の賃貸化が進み、管理組合理事会の役員のなり手不足という現状がある。（森本昌彦）

　◆１人で理事会

　「第三者でマンションとのしがらみがないから冷静に状況を分析できるし、居住者には忌憚（きたん）ない意見を言うことができる」。「新宿アイランドアネックス」（東京都新宿区）の管理組合から依頼を受け、マンションの管理者を務めるマンション管理士、親泊哲（おやどまり・さとる）さんは第三者管理のメリットをこう語る。

　このマンションでは平成２１年に理事会を廃止。親泊さん１人で理事会の機能を担っている。管理組合が親泊さんに管理者を依頼したのは、役員のなり手が不足しているからだ。マンションの９割以上が賃貸物件で、役員の顔ぶれがほとんど変わることはなかった。

　管理者となった親泊さんは長期修繕計画の問題点などを発見し、改善を図ってきた。本来、マンションの専門家ではない居住者では管理の問題点に気付くことは難しい。プロだからこそ不備に気づき、第三者だからこそ居住者に改善点を忌憚なく言えるメリットがあるという。

　第三者管理を検討中のマンションもある。盛岡市の「朝日プラザ明治橋」で管理組合理事長を務める男性は「賃貸物件が多く、管理組合の理事のなり手がいない」と、検討理由を説明する。

　２１年春に管理会社を通じて相談を受けたマンション管理士の高橋慎一さんは、役員のなり手がいないという状況を居住者に知ってもらったうえで、第三者が管理組合を運営する方式について説明。昨年１０月から１２月末まで、高橋さんとは別のマンション管理士が仮の理事長となり、第三者が理事長となった際の業務の把握などを行った。

　◆８割が「将来必要」

　昨年１月のアンケートでは約８割の住民が「将来的に必要」と回答。現在は２月の管理組合総会に向け、第三者が理事長となるための議案の内容について理事会で検討している。

　国土交通省のマンション総合調査（２０年度）によると、管理組合運営についての将来の不安（複数回答）で最も多いのは「区分所有者の高齢化」（５１・１％）。「管理組合活動に無関心な区分所有者の増加」（３５・９％）▽「理事の選任が困難」（２９・６％）－が続き、第三者に管理を任せる傾向は強まりそうだ。

　ただ、第三者に管理を任せることは管理者への報酬が発生するほか、居住者のマンション管理への無関心を高める恐れもある。新宿アイランドアネックスでは所有者２人が監査人として、管理者の業務をチェックしているという。第三者に依存しすぎない態勢を整えることも必要だ。

http://www.sankeibiz.jp/econome/news/110126/ecc1101260931000-n1.htm

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