北海道マンション管理問題支援ネット
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≪国土交通省≫
北海道マンションネットからのメッセージ
≪北海道新聞≫
札幌市消費者ｾﾝﾀｰ調査価格の9/25調査分が発表されましたsugana 2008年09月27日 (土) 12時06分 No.895
先月と比較して１２円の引き下げ（税抜価格）
高騰に高騰を続けていた灯油価格が先月から下がり出しました。この要因は卸値が下がったと言われております。
しかし、世界の灯油価格情勢が変化して諸々の要因が重なり合っての変化でしょう。
このまま来月も下がるのかと業界関係者に尋ねたところ、「１０月は９月をスライドするのではないか、その後は灯油の需要が高まるので、引き上げになる可能性がある」とのことでした。
当マンションネットが進めている灯油の共同購入価格も先月に比較して１２円と大幅に引き下げることになりました。
これは、卸値の引き下げが反映しているところではありますが、業者さんが相当頑張った価格を提示したと評価しております。
今年の冬は昨年より高い灯油価格になることが心配です。しかし、本共同購入価格は他のマンション購入価格より低価格で取引できるように事務局としては頑張ります。
≪YOMIURI ONLINE≫
≪マンション管理新時代≫ＨＰ管理員 2008年09月27日 (土) 10時50分 No.893
「マナー違反」をそのまま放置しておくと、周囲からは“荒れたマンション”とみなされ、その結果、
（ア）居住者が安心・安全に生活できる居住環境を阻害する行為
（イ）マンションの美観を阻害する行為
（ウ）マンションの防犯へ悪影響を及ぼす行為
（エ）マンションの資産価値を下げる行為
――など、マンション固有の「ルール違反」へと発展するからです。
管理組合（理事会）はそこまで視野に入れて、「マナー違反」の解決に向けた検討を進める必要があるのです。
具体的な対策の手順を、以下に記載します。
（1）マナー違反は一個人ではなくマンション全体の問題であり、改善を図らないと今後どのような問題に発展するか、広報媒体を通じて居住者に訴えて問題意識を共有化する。
（2）マンション全体のマナー違反の実態を把握する。たとえば、どのようなマナー違反が、いつ、どのように行われているか、管理員や居住者がメモを投函できるように管理員室前に投書箱を設置する。
（3）管理組合（理事会）が投書箱に投函されたマナー違反の訴えを集約、整理する。マナー違反の行為の分類や違反者の属性（子どもなのか大人なのかなど）を把握したうえで、注意を促す張り紙の掲示板への掲載、注意呼び掛け書の全戸配布を行う。
（4）理事が腕章などを付けてマンション内を巡回し、違反行為を見つけたら、教育的見地またはマナー遵守指導の観点から注意する。その際には温かい目を持つことが重要。「おい、コラッ」は禁物です。
（5）マナー違反の要因分析を行った結果、物理的予防策や再発防止策が具体的に見つかれば、理事会で審議して、費用をかけてでも実行に移す。
（6）以上の取り組みの経過を、広報媒体を通じて常に居住者に流していく。居住者は無関心でいられなくなり、周囲から自分の行為が見られていることを意識させられる。場合によっては自分がマナー違反を注意する側に回ることもあり得るという自覚を促し、マナー違反をしにくい環境が形成される効果も期待できる。
これらの一連の手順を踏むときに、理事会が留意すべき点もあります。マナー違反情報を居住者から集める場合は、違反した個人を特定する犯人探しにしてはなりません。居住者間の人間関係を壊すことに直結するからです。
もちろん理事会は違反人物を確認・特定すべきです。防犯カメラが設置されているマンションであれば、防犯カメラ運用細則を定め、マナー違反の居住者を特定することも可能です。しかし、その情報は理事会限りに留めるべきです。
上記の一連の手順を踏めば、“理事会はあなたを特定していますよ”というサインが違反者に伝わります。本人の自覚を促すために一定の猶予期間を見たうえ、それでも違反者が態度を改めないようであれば、故意で繰り返されている悪質なマナー違反であると認め、理事会の承認の下で理事長が戸別訪問し、当該者または保護者に直接注意勧告を行うようにしましょう。
悪質なマナー違反を「共同の利益に反する行為」であると見定め、区分所有法の57条から60条の規定を使って法的手段に訴えるのは、さらにその先の段階になります。ご質問者のマンションの状況がすでにその段階であると判断される場合には、弁護士に相談されたほうがよいと考えます。
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/column/20080916/526290/?P=2
いつもお世話になります。ＨＰ管理員 2008年09月26日 (金) 09時06分 No.890
ＨＰ管理員です
>どういう由来からこういうものが出来てきたのでしょうか？
>また、わざわざペットクラブを作成する意味
マンション管理センターＱ＆Ａ
http://www.mankan.or.jp/html/faq/01_22.html
日経住宅サーチ
http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/serial_20050502p4000p4.html
そのほかに「マンション」「ペット」「トラブル」で、
ヤフー、グーグルの検索をかけるといろいろなホームページがでてきますので、参考にしてください
≪YOMIURI ONLINE≫ＨＰ管理員 2008年09月25日 (木) 20時55分 No.887
Amazon.co.jp
高気密化、音、雨排水、給水設備、給湯設備、排水設備、換気設備などマンションの設備に関するトラブルと対策を紹介。ユーザーからの相談事例とその回答も掲載。
マンション設備「マサカ」の話
≪時事ドットコム≫
標記の件について質問させてください。ＨＰ管理員 2008年09月23日 (火) 18時32分 No.875
ＨＰ管理員です
>共有者は持分に関係なく全員組合員なのでしょうか？
全員組合員です
http://nakadein.hp.infoseek.co.jp/hourei/kanrikiyaku.html#46
↑を読んで参考にしてください
>共有者でも、組合員なのだから理事になれると読めますが、だとすると通常の単独所有者との間の平等性を欠くことにならないのかとも考えるところです。この問題どのように考えれば良いのでしょうか？
どのように平等性を欠くと考えられたのでしょうか？
お教え下さい
>やはり普通のマンションでは必ず日報が書かれていると解釈して良い
日報を書いているほうが多いと思います
（統計がありませんので、私の知る範囲でです）
北海道マンションネットファン 2008年09月23日 (火) 22時37分 No.876
なるほど共有者も組合員なのですか。すると特別決議に関してのモデル規約部分における組合員総数の4分の3以上という部分は、共有者の人数もすべてカウントしたうえで総数を出して対応しないといけないわけですね。
カウントに関する煩瑣な作業を避けるために管理規約上「但し、共有者の場合、この場合の組合員総数には、代表者をもって一名とする」等の排除規定を付加しておく必要があると思いますが、この場合、こういう規定は総会で決議を受ければ有効でしょうか？
それとご質問いただいた件ですが、共有者は法律上単独では
専有部分の完全な処分が出来ません。完全な処分権があることが、マンションの区分所有者たる重要な要素だと思料します。
単独所有者ならば、完全な処分権を1名で持つわけです。
共有者も組合員なので当然理事になれるということだと思います。これは理論上理事長にもなれるということですから、完全な処分権を持たない方が、完全な処分権を持つ方の多くで構成される管理組合の代表者となった場合、管理組合における共同利益の最大化を善管注意義務に基づき果たせるのか疑問があると思うのです。平等性を欠くと申しあげたのは
そういう意味です。ご理解ください。
ＨＰ管理員 2008年09月24日 (水) 09時28分 No.878
ＨＰ管理員です
>すると特別決議に関してのモデル規約部分における組合員総数の4分の3以上という部分は、共有者の人数もすべてカウントしたうえで総数を出して対応しないといけないわけですね。
>カウントに関する煩瑣な作業を避けるために管理規約上「但し、共有者の場合、この場合の組合員総数には、代表者をもって一名とする」等の排除規定を付加しておく必要があると思いますが、この場合、こういう規定は総会で決議を受ければ有効でしょうか？
http://nakadein.hp.infoseek.co.jp/hourei/kanrikiyaku.html#46
参考に示した↑ＵＲＬをよく読んで下さい。
標準管理規約46条（議決権）
「２ 住戸１戸が数人の共有に属する場合、その議決権行使については、これら共有者をあわせて一の組合員とみなす。
３ 前項により一の組合員とみなされる者は、議決権を行使する者１名を選任し、その者の氏名をあらかじめ総会開会までに理事長に届け出なければならない。」は、
区分所有法40条（議決権行使者の指定）「専有部分が数人の共有に属するときは、共有者は、議決権を行使すべき者一人を定めなければならない。」の確認規定です。
つまり、管理規約に「住戸１戸が数人の共有に属する場合」の扱いが規定されていなくても、区分所有法により議決権行使者は一人であるということです。ですから、総会決議～～は不要です。
標準管理規約46条２項３項では、区分所有法40条の解釈を間違わないように親切に記載していると考えて下さい。
>共同利益の最大化を善管注意義務に基づき果たせるのか疑問～～
私には、理解出来ない疑問のようです。
http://nakadein.hp.infoseek.co.jp/hourei/kubunsyoyuho.html#40
↑に書かれている
「100㎡の専有部分を二人で1／2ずつ共有している場合と、同じマンションの40㎡の専有部分を人のが単独所有している場合を比較する～～」
これと似たような不合理が存在するという考えでしょうか？
何をもって衡平と考えるかは、難しい問題です
北海道マンションネットファン 2008年09月24日 (水) 11時20分 No.881
管理員さま
以下確認させてください。
「２ 住戸１戸が数人の共有に属する場合、その議決権行使については、これら共有者をあわせて一の組合員とみなす。
３ 前項により一の組合員とみなされる者は、議決権を行使する者１名を選任し、その者の氏名をあらかじめ総会開会までに理事長に届け出なければならない。」
この部分の意味するところは、ご解説でよくわかりました。すると共有者は議決に関してはある特定の1個の専有部分の組合員1名として、何人かであわせてカウントされることになりますが、議決権と通常称されるものもこの何人かで決めた代表者の行為によりすべて決まると（つまり共有者個々には敷地利用権等の割合に基づく議決権はない）と考えてよろしいのでしょうか？
ＨＰ管理員 2008年09月24日 (水) 15時07分 No.882
ＨＰ管理員です
>議決権と通常称されるものもこの何人かで決めた代表者の行為によりすべて決まると（つまり共有者個々には敷地利用権等の割合に基づく議決権はない）と考えてよろしいのでしょうか？
紹介した、区分所有法40条の解説をよく読んでください
http://nakadein.hp.infoseek.co.jp/hourei/kubunsyoyuho.html#40
4.議決権の不統一行使
また、議決権の不統一行使については専有部分はその単一の意思を形成するのが法の建て前である以上専有部分の単位を細分するような不統一行使はそもそも認められません。
複数の専有部分がある場合には議決権自体は形式的には各々の専有部分毎に行使ができますが、区分所有者数と併用する区分法の原則的議事方法の場合には一名の区分所有者を更に分割できませんのでこの場合も不統一行使はできません。
北海道マンションネットファン 2008年09月24日 (水) 23時38分 No.883
区分所有法第40条の解説拝読いたしました。
一点だけ最後にわからないのは、解説の最後に記載される
「信託等実質上複数の意思の存在が肯定できる場合には不統一行使も認められるべきです。」との表現の意味するところです。具体的にはどういう状況を予定していると考えれば良いのでしょうか。ご教示ください。なお、その場合、不統一行使が認められるか認められないかの基準は、どういう点になると我々は考えておけば良いのか、この点もご教示いただければ幸いです。
ＨＰ管理員 2008年09月25日 (木) 09時00分 No.884
「信託」方式は、現在、国土交通省で検討している方式です。
数年前から、制度の検討が始まっているようですが、まだ決まっていません。
参考（↓のＰＤＦファイルの44ページ～）
http://www.mlit.go.jp/report/press/house06_hh_000001.html
ですから、将来的には考える必要があるかもしれませんが、現在の問題ではないです。
いつもいろいろと貴重な情報のご提供ありがとうございます。私は東京都でマンションの管理組合理事長をつとめる者です。さて本日は、ご教示いただきたいことがあり投稿します。実は当マンションは昨年竣工したのですが、管理規約のほかに当然細則も存在するのですが、この細則に関してもsugana 2008年09月18日 (木) 16時39分 No.860
細則についての基本的考え方
細則の議決は四分の三なのか、あるいは二分の一なのか、という質問は時々寄せられています。この問題については、次のように考えるべきと思います。
つまり、細則の法的地位をどうすべきなのか、その根拠を規約で明らかにすることが必要であると言うことです。
マンション財団法人マンション管理センターがホームページで公開しているＱ＆Ａを参照していただけばよろしいと思いますが、その概要を掲載いたします。参考にしていただければ幸いです。
１ 使用細則等の制定の法的根拠
通例「使用細則の制定および変更」は、規約で「総会の普通決議で決する」と定めています。標準規約もその点は同じです（標準規約第47条第１項および第２項、第48条第４号）。そこで標準規約を例にとり、以下説明することにします。
共用部分・敷地・付属施設の使用規制
建物の共用部分や区分所有者全員の共有の敷地や付属施設の使用方法の多くについては、元来、それらの「管理の含まれる事項」として、集会の普通決議で決することができるものであります（区分所有法第18条、第21条）。したがって、共用部分や共有の敷地や付属施設についての使用規制は、使用細則で幅広く定めることができます。
使用細則による規制の限界
使用細則の制定または変更は、前記のように規約で総会の議決事項としていますが（第48条第４号）、その議決要件については、規約の変更が特別決議（第47条第３項第１号）を要するのにたいして、使用細則については普通決議（第47条第２項）で足りるとしています。この関係で、使用細則で定められることができる対象物件の、使用方法に関する規制にも、自ずと限界があることに注意しなくてはなりません。
理由は、下記のとおり、専有部分の使用規制についての基本的な事項は規約で定める必要があるからです。
専有部分の使用規制
専有部分は本来それぞれの所有者が、その区分所有権に基づき自由に使用および収益すべきものでありますから（民法第206条参照）、専有部分については、「建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為」（区分所有法第６条第１項）を除き、元来、それぞれの所有者が自由に使用することができるのが原則であります。
したがって、専有部分（敷地が分有である場合は敷地も含む）の使用に関して規制する場合は、規約に定めをおくことが必要であり（下記３の②参照）、また規制できる事項も、区分所有者間相互において専有部分の管理又は使用を調整するために必要な事項に限られることになります（法第30条第１項）。
ただ規約で基本的な事項を定め、その範囲内での細則の決定を集会の普通決議に委ねることは、相当の範囲内において許されるものと解されています。
犬、猫等のペット飼育規制、ピアノ等の楽器の演奏時間の制限、専有部分の大規模な修繕・改修等の専有部分の使用に関する規制を規定する場合は、それらについての基本的事項を規約で定める必要があり特別決議事項となります。
２ 規約で定めることができる事項
個別的規約事項
規約で何を定めることができるかについては、区分所有法は、個別的に規約で定めることができると規定されている事項があります。たとえば、規約共用部分の定め（法第4条第２項）、議決権の割合についての定め（法第38条）、議長についての定め（法第41条）等です。
一般的な規約事項
「建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項」は、この法律に定めるもののほか、規約で定めることができると規定しているので（法第30条第１項）、個別的な規約事項のほか一般に、「建物等の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項」について規約で定めることができます。そして、「建物」は、一棟のマンションの全体を指しています。したがって、共用部分のみならず、専有部分も含まれます。
３ 使用細則の規定対象
使用細則で一般的に規定の対象としている事項は、およそ次のとおりです。
専有部分の用途制限に関すること。（規約で定めた用途制限事項の確認または詳細規定となります。）
ペット飼育の用途制限に関すること。（規約で定めた用途制限事項の確認または詳細規定となります。）
ピアノなど楽器の演奏時間や夜間のステレオ・テレビ等の音量制限に関すること。（規約で定めた用途制限事項の確認または詳細規定となります。）
悪臭や煤煙・漏水等の防止に関すること。
危険物や重量物の搬入の禁止・制限に関すること。
専有部分の増改築の禁止に関すること。
専有部分のリフォーム（模様替えその他各種）工事の制限または実施方法に関すること。（例えば、カーペット直張りの床を木製床に張り替えること（＝フローリング）を、張り替えることによって著しく騒音が発生することを理由に承認事項とすることは、本来、区分所有者の自由な使用に委ねるべき専有部分の使用制限に当たるので、規約で定めなければならない。そのように規約で定めた制限事項がある場合は、使用細則はその確認または詳細規定となります。）
塵芥の処理に関すること。
屋上、階段室、廊下、エレベーター、集会室など共用部分や附属施設の利用方法、あるいはバルコニー、専用庭、駐車場など専用使用部分の使用方法に関すること。
看板、広告物等の掲示の禁止・制限に関すること。
４ 使用細則制定の意義
規約には、建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項が定められることになっております（区分所有法第30条第１項）。そして、標準規約でも、使用に関する基本的事項として「専有部分の用途」（第12条）、「敷地および共用部分等の用法」（第13条）等の規定が置かれています。
しかしながら、マンションの共同生活を円滑に行うためには、専有部分・共用部分を問わず、使用方法、使用時間、あるいは使用禁止等について、さらに具体的なルール（使用細則）がとりきめられています。
標準規約においても、このような考え方に従って、規約自体には基本的な事項のみを掲げることとし、詳細は使用細則に委ねることとしています（第18条）。
ＨＰ管理員 2008年09月18日 (木) 19時08分 No.861
『当マンションのようなマンションも多いのでしょうか？』
「マンション標準管理規約」に準拠しているマンションは、平成15年の調査時で、
○改正後標準管理規約に概ね準拠(62.7％)
○改正前標準管理規約に概ね準拠(27.9％)
となっており、新旧の違いはありますが、約90％のマンションが準拠しています。
（ここでの改正前も改正後も、使用細則の改廃の扱いについては普通決議です。）
ですから、北海道マンションネットファンさんのマンションは、極少数派と考えられます。
参考 http://www.h-mansion-net.npo-jp.net/shishin/shishin-co4.html
『通常細則は迅速な変更が行えるようにすること及び規約との相違を出すために区分所有者の過半数で改変できるようにするのが、一般的ではないか？』
「標準管理規約」は、昭和５７年に初めて策定され、昭和５８年、平成９年、平成16年に改正されてきた経緯がありますので、昨年竣工のマンションにおいて、「標準管理規約」に準拠していないというのは、珍しいことと考えられます。何か特別な事情があるのでしょうか？
ただ、「標準管理規約」に準拠することは強制されてはいません。あくまでも、「各マンションの実態に応じて、管理規約を制定、変更する際の参考としなさい。」という位置付けです。ですから、運営細則の改変を特別決議（3/4以上の賛成）としていることが、即座に悪いという事ではありません。
運営細則の改変が、普通決議でも特別決議でも、総会の出席率が高ければ問題なく迅速に改変を行えます。多数の合意を得て管理組合を運営する（特別決議を成立させる為に普段から組合員の良好なコミュニティを形成する努力を行う）という考え方は良いことでもあります。
北海道マンションネットファンさんに質問です。
○管理規約の「総会の会議及び議事（標準では第47条）」と「議決事項（標準では第48条）」で、運営細則の改変について具体的にどのように規定しているのでしょうか？また、運営細則の中でその改廃についてどのように規定されていますか？
（運営細則の改変が特別決議となっているのか？再度確認です。）
○北海道マンションネットファンさんの管理規約が、標準とは違ったものになっている事について、分譲会社はどのように説明しているのでしょうか？
（マンションを購入された皆さんは、管理規約を納得してから購入している建前になっていますので、いきなり一般的ではないという理由のみで規約を改正するという訳にもいきません。規約の改正が必要か？否か？を考えるのに、もっと情報が欲しいところです）
東京都の北海道マンションネットファンさんは、ご存知でしょうが念のため、
東京都では、「マンション管理ガイドライン」を平成17年に発表し、
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_seisaku/manshon_guidelines.htm
分譲事業者に販売セールス時に下記のような対応をしなさいとしています。
ガイドラインの７ページ目
「マンションの維持管理に関する一般的な事項及び当該マンションに係る事項を、分かりやすくまとめたリーフレットなどを作成し、モデルルーム（ギャラリー）等を訪問する購入検討者に対し周知すること。
～～～～～～
（２）当該マンションに係る事項 ウ 管理規約案等の概要」
ガイドラインの解説の18ページ目
「管理規約案等とは、管理規約案（原始規約）の概要（規約共用部分や駐車場など専用使用の設定などモデルルーム（ギャラリー）等では確認できない共用部分に関することや、マンション標準管理規約（国土交通省）と異なる事項とその概要を含む）、使用細則案（ペット、駐車場等）をいう。」
マンション標準管理規約（国土交通省）と異なる事項とその概要を購入検討者に対し周知することを、分譲事業者に求めています。
ですから、上記の説明を分譲会社に求めて、納得のいく説明をもらって下さい。
規約を改正する必要があるのか否かを考えるのは、この説明が納得する内容か否かで考えましょう。
北海道マンションネットファン 2008年09月23日 (火) 22時53分 No.877
大変詳細な背景事情及びわざわざ東京の事情までご説明いただき、ありがとうございました。大変役にたちました。
なお、ご質問の件ですが、当マンションの使用細則の改定条項では、管理規約上の規約の改定条項（つまり、組合員総数の4分の3以上および議決権総数の4分の3以上で決するとするもの）を準用するとなっているのです。
この点に関してマンションの購入時、販売会社からは全く説明はありませんでした。ある程度大手の会社ですので、その辺りの問題に関してはストリクトリーに行っているだろうと私だけではなくほとんどの購入者が思っていたと思います。
ですので、今モデル規約等と異なる内容は業者側に説明義務があるというご指摘をいただき、ある意味腰が抜けました。
なお付言すれば、そういう事情もあり使用細則の改定要件を厳格にしているから、ここを購入したという者はいないと思います。
ＨＰ管理員 2008年09月24日 (水) 10時37分 No.879
>なお、ご質問の件ですが、当マンションの使用細則の改定条項では、管理規約上の規約の改定条項（つまり、組合員総数の4分の3以上および議決権総数の4分の3以上で決するとするもの）を準用するとなっているのです。
最初の質問から読み取れませんでしたが、ということは、
管理規約が特殊という訳ではないのですね（標準管理規約とは違わない）。
使用細則だけが変わっている（標準管理規約では、使用細則を1/2改変を想定して、18条関係コメントを設けている）という事ですね。
標準管理規約18条
http://www.h-mansion-net.npo-jp.net/kiyakusaisoku/kiyaku01.html#18
標準管理規約18条コメント
http://www.h-mansion-net.npo-jp.net/kiyakusaisoku/komento01.html#12
使用細則の中に、本来は管理規約で定めたほうがよい事項が含まれていませんか？
（専有部分の使用に関する基本的な事項、ペット飼育の是非等）
使用細則の改変が3/4となっているのは、その辺りの理由もありそうです。
使用細則の改変を1/2に変更しようと考えるのならば、本来は3/4改変にしたほうがよい事項を管理規約に定める必要もありそうです。
北海道マンションネットファン 2008年09月24日 (水) 11時03分 No.880
管理人さま
ご助言ありがとうございます。
その内容に従い、今後見直しを進めてみます。
≪毎日ｊｐ≫
標記の件でおうかがいいたします。当マンションの管理会社から派遣されている管理人は毎週木曜日と日曜日以外午前8時から午後5時までマンション内に常勤しますが、日報をつけておらず、管理組合でもそれを見せるように言っても、つけていないので無理だとの回答です。但し月報はつけており、管理組合で見ることは出来るのですが、この場合、日報をつけさせ、管理組合が閲覧出来るように制度を改変させるべきでしょうか？一般的なマンションの場合、どうなのでしょうか。管理人の給与負担は管理組合ですから日報の記載及び閲覧は当然とも考えますが如何なのでしょうか？他のマンションの事例等含め、お考えをご教示ください。また仮に日報を要求する場合には、記載すべき（要求すべき）事項の項目としては、どのようなものがあるのかもあわせてご教示いただきたく思います。よろしくお願いいたします。
ＨＰ管理員 2008年09月23日 (火) 08時39分 No.872
北海道マンションネットファンさん、こんにちは。
ＨＰ管理員です
>日報をつけておらず、管理組合でもそれを見せるように言っても、つけていないので無理だとの回答です。
これは、管理会社の担当者の正式な返答でしょうか？
それとも、管理員が言っている話でしょうか？
普通は、日報は記載しています。
なお、日報の様式例としては、
http://www.h-mansion-net.npo-jp.net/kanriin/bman07-1.html
管理員は、単なる派遣の場合もあるので、管理会社の担当者と話して確認してみて下さい。
現在契約している管理会社の都合で、管理会社を変更せざるをえなくなりました。その会社が紹介してくれている管理会社でもよいのでしょうが、もう少し情報がほしいと思います。新米 2008年09月21日 (日) 22時22分 No.868
すいません、メルアドを消してください。
sugana 2008年09月22日 (月) 09時29分 No.869
組合員の共同の利益を確保できる契約とは
まず、お尋ねしたいのは、何故現在締結している管理会社が契約を解除すると管理組合に申し出たのか。その理由が大変大事あります。
その理由の是非によって、今後の管理委託契約の進め方を理事会として考えてみなければならないでしょう。
管理組合の管理委託契約は重要な業務の一環であり、管理組合としてどのように進めるのか、はっきりした方針を確立しなければ、管理会社が変わる度にゆらゆら揺れることになります。
本掲示板では細部に渡って申し上げられません。管理委託契約を適正に締結しようと検討しているとは思いますが、様々なノウハウを具備して望まなければ組合員の共同の利益が確保できる契約には到達できないでしょう。
従って、当マンションネットの事務所に関係書面を持参の上一度おいで下さい。（事前に予約が必要であり、電話をいただければ有り難いのですが）
これまでの管理委託契約より質を向上させて、無駄な経費を排除した契約が達成するように支援いたします。
HP管理員 2008年09月22日 (月) 12時29分 No.870
2）道央圏内には、どんな会社があり、実績がどうなのかが、示されているウェブサイト
当ＨＰの「北海道の管理会社一覧」
http://www.h-mansion-net.npo-jp.net/link/kanrikaisyalink.html
手前味噌ですが、これより詳しいのは、知りません。
1）そうした際に注意すること。
当ＮＰＯの事務局に相談するのが一番ですが、
当ＨＰを熟読されれば、ある程度理解できます。
特に、↓の、
http://www.h-mansion-net.npo-jp.net/jirei/soudanjirei.html
５．「競争入札方式」による見積書の提出依頼
「競争入札方式」による見積価格
「管理委託契約」会社選考基準
ホームページを斜め読みすると判断を誤りますので、見るだけでなく、行動していろいろな人の話を聞くのが、一番なのですが、、、
≪asahi.com ここが知りたい≫
≪マンション管理新時代≫ＨＰ管理員 2008年09月19日 (金) 18時58分 No.865
（ア）ご質問にあるような「法定点検、植栽管理、清掃など」を発注する業務がその一つとして考えられます。相見積もり方式を採用し、管理会社を経由しないで管理組合が直接業者に発注することで、管理会社を経由するよりもコストが安くなるなど、経費削減のメリットが見込めるでしょう。
（イ）管理組合役員の経験を活かして理事会にオブザーバーという立場で出席してもらい、適宜アドバイスを受けることも考えられます。目的は適切な管理組合運営の推進です。
（ウ）管理規約検討委員会や大規模修繕委員会のような長期にわたる専門委員会の委員長または委員に就任し、その専門的知識を活かして委員会を適切に進行してもらうことも考えられます。
最後に、実際に業務を委託する際に管理組合として留意すべきことは何かを考えてみましょう。
（ア）長期間の就任により、発言力、影響力が同一人物に集中することもあり得ます。その結果、自由活発な論議や審議が妨げられる事態も想定されます。
委託に当たっては、理事長から委託者に対して十分留意してくれるように依頼するとともに、理事長は委託者の日頃の言動に注目し、問題があると思える場合には本人と直接話し合うなどして、そうした一極集中を避ける方策をとることが必要でしょう。
（イ）たとえその人物が優れた優秀な人物であったとしても、組織全体の力が継続的に備わることにはなりません。「できる組合員」のやり方をシステム化することで、ご本人が退任してもスムーズな業務遂行が継承できるようにすることを同時に検討しましょう。
ちなみに、現在私はある管理組合の顧問管理士を務めていますが、そのキッカケは、「自分が就任している間にマンション管理の運営を改革しそれをシステム化して、もとに戻らない管理組合運営を目指したい」という、有能な理事長の要望がはじまりでした。
（ウ）管理組合の業務を有償で委託する際は、業務委託契約書を締結し、責任分担を双方で確認しておくことが必要です。なお、報酬がない場合でも、受託者は「善管注意義務」を課せられます。その点はご承知のことと思います。
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/column/20080905/525995/?P=2
管理委託契約は適正な方法で実行することが求められている
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