ＨＰ管理員 2008年11月19日 (水) 19時14分 No.967

≪毎日新聞≫
横領：管理組合の積立金を　容疑で男逮捕−−相模原署　／神奈川

　マンション管理組合の積立金を横領したとして、相模原署は１７日、住所不定で無職、植松万雄容疑者（６７）を業務上横領容疑で逮捕した。「経営していた会社の資金繰りが苦しくなってやった」と容疑を認めている。０３年１１月から逃亡していたが同日、東京都墨田区役所に生活保護を申請したため、区役所職員が署に通報した。

　調べでは、植松容疑者は当時住んでいた相模原市のマンションで管理組合の修繕委員長だった０２年１月〜０３年１０月ごろ、マンション修繕積立金の口座から２０回にわたり現金計２３５０万円を横領した疑い。

http://mainichi.jp/area/kanagawa/news/20081118ddlk14040345000c.html

ＨＰ管理員 2008年11月18日 (火) 19時59分 No.964

≪マンション管理新時代≫

1． 問題点・改善点を集約してフロント担当者の上司である営業所長に問題提起し、管理会社としての改善を要求する
ア）管理組合（理事会）は、具体的に、どのような問題点、不満、改善要望を持っているかを書面に集約して、営業所長に対してハッキリと改善を申し入れ、期日指定で回答書の受理や話し合いの場を設けましょう。
イ）管理組合（理事会）は、ただ単に「改善提案が出てこない」とないものねだりするのではなく、何に対して改善提案を求めているのか、目指している方向は何かをキチンと管理会社に示すことが大切です。
ウ）管理会社からの回答内容を精査し、その原因と対策が人・決まりごと・仕組みごとに整理されているか、改善の期日が明確かを確認し、経過を観察します。そのうえで、もし、改善が図られない場合には、例えば、契約不履行または善管注意義務違反を理由とする管理委託契約更新の有無の検討を視野に入れ、さらに強く申し出ましょう。
エ）必要であれば、マンション管理士などの専門家に、評価とともに管理会社との折衝を支援してもらうことをお勧めします。

2． 問題点・改善点を整理する過程で管理委託契約書の見直しが必要となるケースもあることを認識しておく
ア）管理委託契約書に業務内容がキチンと明示されていないために問題や不満が生じているケースも多々あります。そうした場合は、管理組合（理事会）は管理会社に声をかけて管理委託契約書の見直しの場を設け、改善に向けて契約内容の改正を検討するのがよいでしょう。
イ）管理会社に対する交渉では、フロント担当者は管理組合（理事会）のよき代弁者ともなり得ます。不満をぶつけるだけではなく、委託契約の領域を超えて一生懸命業務を遂行している場合であれば日ごろからねぎらい、本人はもとより管理会社にも感謝の気持ちを伝えるなど、是々非々で対応することが大切です。

3． 管理組合と管理会社の関係は鏡の関係であることを肝に銘じる
この言葉には二つの意味を込めています。
一つは、管理組合と管理会社は一心同体という意味です。マンションの維持管理運営の主体である管理組合の機能を高めて賢く運営するためには、管理会社に十分働いてもらうことが大切です。そのためには、緊張感を保ちつつよい関係を築き、よきパートナーとなってもらうことを考えましょう。
二つ目は少々きつい表現ですが、「管理会社は、その管理組合（理事会）の問題意識や団結力の程度に見合った対応をしている」といえることです。
回答冒頭の（5）に書いた「管理組合（理事会）がしっかりしているところほど、管理会社もしっかり対応している」は、換言すると、管理組合（理事会）が無関心でいい加減だと管理会社も足元を見てそのレベルで対応する、ということです。

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/column/20081109/527848/?P=2

sugana 2008年11月12日 (水) 11時27分 No.955

灯油価格の見通し
「灯油値下げも」　地方懇で業界側見通し　道経産局　
　北海道新聞（11/12 08:44）
　灯油の本格的な需要期を迎え、石油業界や消費者団体などが意見交換する北海道地方灯油懇談会（北海道経済産業局と道の共催）が十一日、札幌市北区の道経産局で開かれた。消費者側からは原油価格下落を受けて、小売価格の速やかな引き下げを求める声が相次いだ。

　懇談会には元売りや小売業者、各地の消費者協会代表ら十八人が出席した。

　まず石油情報センター（東京）の前川忠研究理事が国際石油情勢について説明。米国発の金融危機をきっかけに原油価格が下押しされる見方がある一方、産油国の減産などの下支え要因もあるため「当面は一バレル＝六〇−七〇ドル台を中心に変動するのではないか」との見通しを示した。

　道消費者協会の木谷洋史専務理事は、原油が現状と同じく同六〇ドル台前半だった時期の灯油価格が、現在より一リットル約十円安い八十円程度だった例を挙げて「もっと早く灯油を値下げするべきだ」と指摘した。

　これに対し、新日本石油北海道支店の金丸勇一支店長は「元売りとしては小売価格に言及できないが、（原油価格の下落は）中長期的には反映される」と説明。

　北海道生活協同組合連合会の伊藤貞男専務理事も「今月中旬には（札幌市内で）同八十三円ぐらいまで下がるのではないか」と理解を求めた。

ＨＰ管理員 2008年11月12日 (水) 16時58分 No.956

≪北海道新聞≫

半年ぶり１００円切る　札幌の灯油平均小売価格（11/12 13:57）

　札幌市消費者センターは十一日、市内の石油製品小売価格の調査結果（十日現在）を発表した。灯油の平均小売価格（一リットル当たり）は九十二円三十三銭で前回調査（十月二十四日）に比べ、十五円三十九銭下がり、五月以来半年ぶりに百円台を下回った。ガソリン価格も前回調査より十七円減の百三十三円と大幅に下落した。

　同センターによると、灯油の値下げは、価格形成に大きな影響力がある生活協同組合コープさっぽろ（札幌）が今月一日に札幌地区で九十三円と設定したことから「他店がこれに追随したため」だという。

　灯油価格は前回調査比１４・３％の減少で、下げ幅は一九七四年の調査開始以来、最大。前年同月比では７・７％増で、三−六割増で推移した高値傾向は収束しつつある。ただ、「五年前の四十円台に比べれば二倍の高水準」（同センター）だ。

　一方、ガソリン価格は昨年五月（百三十四円）の水準まで低下した。百二十円台後半で売る店も出ており、ガソリン税の暫定税率の期限切れで一時的に百二十八円に下落した今年四月の水準に近づいている。

　市消費者センターは「原油先物、卸売価格は下がる傾向にあり、当面は値上がりする要因は見あたらない。石油高騰が直撃した昨冬以上の負担増は避けられるのではないか」とみている。

http://www.hokkaido-np.co.jp/news/sapporo/128729.php

sugana 2008年11月15日 (土) 13時15分 No.959

灯油の価格が下がる
１７日から灯油１４円値下げ　
コープさっぽろ　７９−８４円、昨秋並み
北海道新聞（11/15 06:40）

　道内最大の灯油共同購入団体、生活協同組合コープさっぽろ（札幌）が十七日から札幌地区の灯油価格（定期配達、税込み）を一リットル当たり七十九円とするなど全道で十四円引き下げることが十四日分かった。今月一日に続く大幅値下げで、昨年十月末と同価格に戻る。原油価格の値下がりで、需要期を迎えた灯油価格は弱含みで推移しそうだ。

　原油価格の下落や在庫増に伴う石油元売りの卸価格引き下げを見越した措置。値下げ後の最安値は札幌、北広島、江別などの七十九円で、最高値は稚内、根室などの八十四円。旭川、帯広は八十円、函館、釧路は八十一円などとなる。

　石油情報センターによると、灯油の道内平均価格（配達）は九五・一円（十日現在）。他社は同生協に追随して引き下げるため、平均価格はさらに下落し、今月中にも八十円台前半になる公算が大きい。

　今年七月に一バレル＝一四七・二七ドルの最高値を付けた原油先物相場は現在、六〇ドルを割り込むまで下落している。円高効果もあるため、原油相場が引き続き軟調に推移すれば、灯油の小売価格はさらに下がる可能性もある。

sugana 2008年11月17日 (月) 21時49分 No.962

１１月分灯油価格大幅に下がる
税抜きで７０円程度の価格出現

　マンションに納入している灯油価格が１１月下旬から７０円程度の価格が出ています。
　これは、卸値の引き下げによるものですが、このまま引き下げが進のかどうか業界筋では、見通しがないと述べています。
　管理組合にとっては、３月までの冬期間は低価格で安定することを望んでいます。

　当マンションネットの共同購入価格は２２日頃には確定するのではないかと思います。さて、７０円をきるかどうかというところでしょう。

ＨＰ管理員 2008年11月11日 (火) 21時39分 No.954

≪マンション管理新時代≫

（1）これまで専有部分だった付属設備を共用部分とすることは、本当に可能なのでしょうか。個人の財産権の侵害になるのではないでしょうか。

本件については諸説があり、私は先に記載をした区分所有法30条（規約事項）により、「専有部分であった付属設備」を「共用部分」へ「区分」変更することは、規約に定めれば可能であると考えています。具体的には「共用部分の範囲の変更」の規約の変更となります。
この場合、「区分」変更に反対する区分所有者の財産権はどうなるのでしょうか。同法31条（規約の設定、変更および廃止）は、規約の設定、変更または廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすときは、その承諾を得なければならないと規定しています。「区分」変更に反対する区分所有者が承諾しない旨の意思表示をすれば、管理規約の変更は無効となるので、個人の財産権は守られるといえます。

一方、別説もあります。所有権の移転は「管理」ではなく「処分」に関する事項なので、対象部分の区分所有者の所有権移転については総会による全員の同意を必要とするという説です。この説に従えば、一人でも反対する区分所有者がいれば、区分変更はできません。

このように両説があるので、あとに問題を残さないことを考えるなら、所有権移転について全員の同意を総会でとったうえで、共用部分となった部分を、管理組合の管理対象として管理規約の中の別表に定める規約改正を「特別決議」で行うほうがよいでしょう。

（2）付属設備の管理（点検や補修）を共用部分と同様に管理組合が行うようにできると法律は決めていても、各戸に立ち入ることができなければ実際に管理できません。強制的に各戸に立ち入ることはできるのでしょうか。

ご質問者が住まれているマンションの管理規約が、マンション標準管理規約に準拠していれば、「区分所有者の責務」、「敷地及び共用部分等の管理」、「必要個所への立入り」についての事項が定められているものと思います。
特に「必要個所への立入り」の条項では、「管理を行う者は立ち入りの請求ができる」、「請求された者は、正当な理由がなければこれを拒否してはならない」、「正当な理由なく立入りを拒否した者は、その結果生じた損害を賠償しなければならない」と記載されているはずです。
ただし、これだけでは、「拒否」は「その結果生じた損害を賠償しなければならない」につながるだけなので、これを根拠に強制的に立ち入れることはできません。管理組合（理事長）は、「区分所有者の権利義務等」を規定している区分所有法6条の条項「区分所有者は、建物の保存に有害な行為その他建物の管理または使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない」に基づき、義務違反者に対する措置として、総会における所要の手続きを経て訴えの提起を決議したうえで、裁判所から裁定を得ることが必要です。

（3）提案者は、法30条1項による付属設備の区分の変更は「普通決議」で可能といっていますが、これは規約の変更を伴うので「4分の3以上の議決」が必要ではないでしょうか。

「区分」変更することは、（1）に記載のとおり、管理規約の「共用部分の範囲」条文の変更となることから、区分所有法31条（規約の設定、変更および廃止）に基づき、特別決議「4の3以上の議決」が必要となります。

（4）付属設備を管理組合で管理するようにできた場合、メリットとデメリットにはどのようなものがあるでしょうか。

管理組合があえて「区分」変更して管理をするには、その目的と理由（背景）が必要です。メリットとしては共同の利益を増進できることが挙げられます。デメリットを強いて挙げるとすれば、管理の責任が管理組合に移ることでしょう。

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/column/20081030/527555/?P=2

sugana 2008年10月28日 (火) 11時39分 No.936

灯油の価格
１１月分も間違いなく下がるようです

　１０月の現在（下旬）になり、灯油価格が大幅に下がり１�g当たり税抜きで９０円という価格が出現しました。

　コープさっぽろは１０月１６日から税込みで１０７円としましたが、現状の卸値価格を反映していないという批判があったのか、どうか知りませんが、９０円台に引き下げるという情報が伝わってきました。

　さて、１１月分は卸値が引き下がることが確定しており、マンションに供給する灯油の価格も８０円台になるようです。
　当ネットの共同購入１０月分は既に８８円になっており、
１１月分はおそらく昨年の水準まで接近するのではないかと推測しております。

ＨＰ管理員 2008年10月29日 (水) 08時37分 No.937

コープさっぽろ　灯油１４−１５円値下げ　来月、道内９３−９８円に
≪北海道新聞≫

　道内最大の灯油共同購入団体、生活協同組合コープさっぽろ（札幌）が、十一月一日から札幌地区の灯油価格（定期配達、税込み）を一リットル当たり九十三円とするなど全道で十四−十五円の大幅な引き下げを行うことが二十八日、分かった。道内一円の全配達地区で百円を切る価格に設定。他社の追随は必至で、需要期入りにあたり、灯油の“百円超時代”は終わりを告げることになりそうだ。

　石油元売りの卸価格引き下げを見込んだ措置。十一月の値下げ後の最安値は、札幌、北広島、江別などの九十三円で、最高値は稚内、根室などの九十八円。旭川、帯広は九十四円、函館、釧路は九十五円などとなる。

　今回の価格は、同生協の昨年十月末の七十九円（札幌）と比べると十四円高いが、本格的な需要期価格だった昨年十二月の九十六円（同）より三円安く、消費者の負担は少し軽減されそうだ。

　石油情報センターによると、灯油の道内平均価格（配達）は一一二・四円（十月二十日現在）。他社は同生協に追随する傾向にあり、平均価格も近く百円を切る公算が大きい。

　今年七月に一バレル＝一四七・二七ドルをつけた原油先物相場は現在、六〇ドル台前半にまで下がっている。円高も進んでおり、こうした動きが石油製品の卸価格に影響してくることから、しばらくは下げ基調が続くとみられ、小売り価格がさらに下がる可能性もある。

http://www.hokkaido-np.co.jp/news/life/126031.html

sugana 2008年11月05日 (水) 13時51分 No.947

１１月分の共同購入価格の予想は
７７円以下になるか

　灯油が下がっております。生協も１１月１日から９３円に引き下げました。それでもまだ高値と言えます。

　当マンションネットの１０月分共同購入価格は８８円でした。情報によれば卸値価格がまた引き下がりつつあるようです。したがいまして、１１月分価格を様々な情報を手繰り寄せて見た場合、おそらく７７円以下になるのではないかと予想できます。

　当ネットの１１月分の価格決定は月末の２５日前後になりますが、このまま卸値が下がることを念願します。　

ＨＰ管理員 2008年11月04日 (火) 20時28分 No.945

≪asahi.com≫
マンションを買ってからの「すったもんだ」を楽しめる

　夫が定年まで社宅生活なので「家を買う」ことは頭の片隅にすら浮かぶことなく暮らしてきた。しかしふと気づくと夫の定年まで１０年。定年になったら住む場所がない。安い中古マンションにでも住むしかないか、と思っていたのでこの本はただちに手に取った。

　たいへん勉強になる本である。

　といいつつ、この本は「マンション買ってからのすったもんだ」を楽しむという読み方もできる。マンションってこんなすぐ傷むものなのねとか、マンションの管理組合ってこんなに一触即発の集団なのねとか、マンションの管理会社ってこんなにいい加減でアコギなことやってんのねとか。他人事として読むと、コトが重大であればあるほど笑える。充分楽しんだ。

　が、いずれ中古マンション買うかもしれない、ということを考えながら読むと、とたんに気が重くなる。

　マンションの管理費などの諸経費は、住人が意識を持って管理組合に参加すれば信じられないほど安くあげることができる。ということをこの本は述べているわけだが、そのためには書類を細かく読み、複数の業者に見積もりを頼み、というようなことを追求しなくてはならない。これは私のもっともやりたくないタイプの仕事である。引っ越しする時も相見積もりをするのが気が重くて（人に断るのがすごく苦手なのだ）、高くてもいいから相見積もりなんかしたくないと思ってしまう。

　筆者はそれを「楽しみを追求する、趣味のようなもの」としてやってるそうだ。それはそうなんだろう。でもこれって、私に子供の頃「勉強は楽しい遊びだよ〜」とか言われて勉強させられそうになった欺瞞の記憶を呼び起こす。ぜったい趣味になんかならず、そしてこの本を読んで笑っていたような大事が、自分の身にふりかかってきて、しかしその重大さに向き合う気概もなくへらへら笑っている姿が思い浮かんで物哀しくなってくる、という汲めども尽きぬ味のある読後感を与えてくれた本でした。

http://book.asahi.com/shinsho/TKY200811030108.html

ＨＰ管理員 2008年11月04日 (火) 19時46分 No.942

≪マンション管理新時代≫

（2）防災・防犯対策の基本は居住者間のコミュニケーション育成
阪神大震災で人命救助をした人の内訳は、近所の人が64％、自衛隊が14％、消防が14％、親戚、家族がそれぞれ4％であったという結果が報告されています。いざというとき、いかに隣近所による助け合いが大切であるかがわかります。防災（防犯を含めて）対策の基本は、居住者間のコミュニケーション育成です。家族構成や顔と名前が一致しなくては、助け合いは成り立ちません。管理組合役員はその点を日頃から意識して、居住者の顔が見える事業を大切に育てましょう。

（3）防災対策の全体構成
防災対策を大きく4つに区分して考えてみました。ここでは項目のみ記載します。

ア）マンションの現況把握
ａ）個人情報の管理に気をつけながら、居住者名簿（緊急連絡先）、要救護者名簿を作成して居住者を把握する
ｂ）いざというときのために、各種技能者の人材バンク名簿（医療関係者、建設関係者、建設重機取扱い経験者、バイクなどの保持者および運転免許保持者）を把握する
ｃ）マンションツアーを開催して建物・設備・施設の現況を把握する。親子参加を促し、マンションの現況について共通認識をもつ。問題個所を発見したら対策を講じる
　ｄ）周辺の土地柄を把握し、避難場所を確認する（二次災害防止）

イ）防災対策、防災用品、防災用機材の整備
ａ）室内および建物の安全性確認と補強対策のほかに、カギ保管場所を設け、緊急防災マニュアルを作成する
ｂ）防災用品、機材の内容は、自治体などが発行している防災ガイドブックなどに詳しく記載されている。居住者構成、設備・施設などの現状を勘案したうえで、当管理組合にふさわしい防災用品、防災用機材（主に、被災生活のための水、食料、日用品、バール、ハンマー、ジャッキなどの救出工具、けが人発生時の緊急医薬品）を備蓄・整備する
ｃ）なかでもビニール袋は、段ボールに設置すればトイレに、バッグなどにかぶせれば簡易バケツにできるほか、防寒具や雨具としても重宝する。価格的にも安価であり、防災対策啓発活動の一環として連絡用の笛などとともに居住者に配布するとよい

ウ）防災組織の編成、防災訓練の実施
ａ）防災組織は、マンション単体の自主防災組織とするか、町内会・自治会との合同の組織とするかを検討したうえで編成し、具体的かつ現実的に役割を分担する
ｂ）防災組織は、日頃は災害に備えるための活動を行い、災害時は人命を守り、被害の拡大を防ぐために行動する
ｃ）防災訓練は、定期的に行う防火訓練と併せて実施することも検討し、隣近所の避難確認、住居・エレベーター内閉じ込め、建物倒壊や家具転倒による下敷きなどを想定して救助訓練を行う

エ）居住者が手軽にできることの啓発
ａ）日頃から風呂の残り湯を捨てないで、いざというときに他目的に使用する習慣を奨励する
ｂ）寝室に非常用持ち出し品や履き物を用意しておく習慣を奨励する

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/column/20081028/527486/?P=2

ＨＰ管理員 2008年11月04日 (火) 19時47分 No.943

≪マンション管理新時代≫

（4）復旧および建て替えに向けた管理規約の整備
火災、地震、水害等の偶発的な事故や朽廃（きゅうはい）などにより、マンションの一部が滅失した場合、建物の復旧が必要となります。
区分所有法は、滅失した部分が専有部分か共用部分か、共用部分の滅失の場合にはさらに滅失が小規模なものか大規模なものか、というように分けて、復旧と建て替えについて規定を設けています。建て替えとは、既存の建物を取り壊して新たな建物を建築することを指しています。

国は、今後の老朽化マンションの急増が見込まれることから、マンションの円滑な建て替えを進めるための「マンション建て替え円滑化法」を02（平成14）年12月に施行し、また、阪神大震災後の被災マンションの復興経験により、建て替えや復旧に関する不都合が指摘された「区分所有法」を02(平成14)年12月に改正しました。
さらに、マンションの管理が適正に行われるための仕組みを定めた「マンション管理適正化法」を01（平成13）年8月に施行しています。

04（平成16）年1月に管理規約のひな形として発表したマンション標準管理規約は、これらマンション管理に関する法制度の充実を踏まえて、それまでの標準管理規約を大幅に見直しています。
お住まいのマンションの管理規約がそれ以前の原始規約（分譲時のままの管理規約）または改正管理規約であれば、老朽化だけではなく災害時に対応できる管理規約とするため、管理規約改正を検討する際に、マンション標準管理規約を参考に見直すことをお勧めします。

最後に、大地震などで建物が「全部滅失」してしまった場合についても一言触れておきます。
建物が「全部滅失」している場合は区分所有関係もなくなっているので、区分所有法の建て替えに関する規定は適用されません。
そこで阪神大震災直後の95（平成7）年3月に「被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法（被災マンション法）」が制定され、全部滅失した状態からでもマンションを再建できる仕組みがつくられました。同法は02（平成14）年に改正されています。

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/column/20081028/527486/?P=3

ＨＰ管理員 2008年11月03日 (月) 09時05分 No.940

≪マンション管理新時代≫
＜比較的簡単な対策＞
比較的簡単な方法として、共用玄関の内側への来客センサーの設置があります。
来客センサーが入館者を検知すると管理員室のチャイムが鳴り、管理員に入館者の存在がわかるようにします。同時に玄関付近に設置したチャイムが鳴り、フラッシュライトが点滅し、「必ず管理員室にお立ち寄りください」と音声警告器でアナウンスするシステムです。
管理員が不在でもチャイムが鳴ってフラッシュライトが点滅するので、十分、威嚇＋抑止効果が期待できます。システム設置は約20万円から可能です。

＜本格的な対策＞
もう一つの方法は、防犯カメラシステムを採用することです。
防犯カメラが設置してあるだけでも抑止効果を期待できますが、必ず録画装置とセットにしてシステムを構築することが重要です。
玄関内側に入館してくる人を映せるように防犯カメラを設置します。録画装置とモニターテレビは、管理員室内の施錠できるロッカーなどに収納します。
そのうえで、「みなさんの安全のために防犯カメラで録画しています」と、よく見えるところに掲示しておきましょう。

掲示には二つの目的があります。一つはプライバシーや肖像権の侵害に発展しないようにあらかじめ告知しておくことです。もう一つは犯罪企図者に対する抑止効果です。

最近の録画装置は録画テープの代わりにハードディスクを使用するデジタルレコーダーが主流になっています。このデジタルレコーダーには、録画画像が劣化しない、画像を見たい日時ですぐに頭出しできる、古いものから順番に上書きされるのでいつも最新の一定期間について画像が残っているなど、数々の特徴があります。テープの交換といった面倒な作業は一切必要ありません。
いうまでもなく玄関を通過する人はすべて録画されます。録画画面は通常１週間以上保存するのがいいでしょう。

VMD（ビデオ・モーション・ディテクト）機能を使えば、入館者が画面に映し出されると自動的にチャイムを鳴らすことができます。センサーは必要ありません。管理員はチャイムが鳴ったときだけ画面を見れば、玄関に近づいた人物を確認できます。
チャイムが鳴っても入館者が管理人室に寄らないときは、管理員が「どちらまで行かれるのですか」と声を掛けるようにします。たとえ管理員がその場を離れていたとしても、自動的にチャイムが鳴ることで入館者に対して威嚇効果をもたらします。

さらに効果を上げるには、入館者のよく見える位置にモニターテレビを設置して入館者の姿を映し出す方法があります。犯罪企図者にとって、こんないやなことはありません。同時にフラッシュライトが点滅して「必ず管理員室にお立ち寄りください」と自動的にアナウンスされれば、これを無視して内部に入る人はほとんどいないでしょう。
録画装置は、不幸にして犯罪が発生したとき、不審者を特定するのに役立ちます。ここで大事なのは、録画された画面を見る場合のルールを、プライバシーの侵害や守秘義務の面に配慮して、あらかじめ管理組合できちっと決めておく必要があることです。

現在使われている防犯カメラシステムはただ録画しているだけで、先に挙げたVMD機能を全く使用していないものがほとんどです。これでは威嚇効果や抑止効果は期待できません。
犯罪が発生した後でしか役に立たず、実態は“防犯システム”ではなく「捜査用カメラシステム」でしかありません。おまけに最近は、フルフェースのヘルメットを着用したり、エレベータに後ろ向きに乗り込んだり、さらに防犯カメラそのものを悪戯して映らないようにして犯行に及ぶ犯罪者も珍しくありません。

犯罪が起こってからの対策よりも、まず考えるべきは犯罪を抑止するための対策です。マンションへ入り込むことを犯罪企図者にあきらめさせることが重要です。そのためにVMD機能を駆使しましょう。音と光とモニター画像があれば、犯行の抑止効果は確実に高くなります。

ただし、このシステムは外来者と居住者の見分けがつきません。誰であっても同じ働きをします。VMD機能を作動させる前に、居住者には“みなさんの安全のため協力しましょう”と理事会で呼びかけておきましょう。どうしても居住者に対して音、光、画像が働かないようにしたい場合は、特殊なカードを所持することで可能になりますが、オートロックにおける「ともづれ」と同じ問題が発生します。

VMD機能の付いた防犯カメラシステムを導入する費用は、概算で約60万円から可能です。

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/column/20081028/527439/?P=2

ＨＰ管理員 2008年10月28日 (火) 06時28分 No.935

≪マンション管理新時代≫

（ア）理事会とうまく連携をとるにはどうするか
修繕担当の理事が修繕委員会に加わる理由はここにあります。理事会の方針と修繕委員会の動きが違わないように橋渡しをするのがその任務です。
専門委員会の委員長に理事が就任するとは限りません。理事会の場には専門委員会の委員長が出席し、委員会の進捗状況や理事会で決定する事項について具申し、理事会の審議と採決を得ることで委員会の活動が前進します。

（イ）気持ちよく委員会運営に携わるにはどうやるか
ご質問にある「アンケート配布の実施とその内容までいちいち理事会の承認を得ているため……」のなかには、修繕委員会委員であるご質問者の現在の心境が率直に現れていると思います。
もう一度、上記の専門委員会の基本のうち（3）項と（4）項を振り返ってみてください。

区分所有者の共同の利益に供する大規模修繕工事を行うには、修繕委員会で検討した案が理事会に具申され、その承認を受けて総会に上程され、総会で賛成多数の決議を得て初めて実行に移される必要があります。管理組合の民主的運営のプロセスを踏むことが必要なのです。
これは単なる手続きではなく、検討のプロセスでさまざまな区分所有者の意見や考えを反映させることで、よりよい案が出来上がることを意味しています。

したがって修繕委員会の委員のみなさんは、専門委員会の位置付けを再確認し、委員会が一生懸命に検討したアンケート調査の実施目的、調査内容、実施要領などを的確に要旨としてまとめることに全力を注ぐべきなのです。そのうえで要旨を理事会に具申すれば、審議で通ったときに“やったぁ〜“と満足でき、自ずと気持ちよくなれるのではないでしょうか。

“自分たちが十分に検討したのだからこれがベストだ”とか、“なぜ、いちいち理事会の承認を得なければいけないんだ”とか、“だから時間がひたすら浪費される”と決めつけず、「いちいちは、よりよいものを生み出すために合意形成で必要なプロセスなんだ」と、気持ちをリセットされることをお勧めします。
問題は、これらの作業のために不必要でムダな時間をかけないようにすることです。
その点を次に考えてみましょう。

（ウ）効率よくスピーディーにやるにはどうするか
専門委員会の業務が停滞しないようにするにはどうすればよいでしょうか。

a） 原理原則は、業務推進のための全体計画を作成し、その計画どおりに遂行することです。
全体計画の中には作業項目、日程、役割分担を明記した工程表を組み込み、理事会と同一歩調で委員会の運営に当たります。

b） 全体計画には合意形成のスケジュールについてもキチンと織り込んでおきましょう。
どのタイミングでどのような内容の説明会を区分所有者に対して開催するか、理事会の審議・採決はいつか、臨時総会を開催して採決するのはいつか、工程表に書き込みます。

c） 情報収集から分析、検討、素案づくり、意見交換（アンケート調査含む）、案の修正、意思決定に至るプロセスを「委員会内の業務」、「理事会と連携して進める業務」、「理事会での審議」――の3領域に分割し、それぞれの効率と生産性を高める工夫をしてみましょう。

例えば、「委員会内の業務」では、委員会の開催期日をあらかじめ第何週の何曜日の何時とするか決めておき、委員がスケジュールを調整して必ず出席できるようにしましょう。委員同士の報告・連絡・相談（ホウレンソウ）をキチンと行うことも重要です。
委員会を開催する前に当日検討する資料・素案を配布しておき、各自検討したうえで出席してもらうようにすると会議の進行は早くなります。順番に書記を決め、決めたこと、宿題は何か、それを誰がいつまでにやるかを会議の最後に確認し、議事録として残すようにしましょう。この繰り返しを行うことで、業務の効率は確実に上がります。
もし、委員では荷が重いのであれば、管理会社に資料・素案の事前配布や議事録の作成について協力を求めたり、委員会の中にマンション管理士などの専門家を加えてそうした業務を依頼したりするのも方策かと思います。

「理事会と連携して進める業務」も同様です。理事会で審議・採決してもらうよう具申する事項については、あらかじめ理事に資料を配布し、理事会当日には各自検討してもらったうえで審議に入るようにしましょう。
具申の段階では提案を一つに絞らず、複数の案を提示することもポイントです。それぞれの案のメリット、デメリットについて委員会で評価した比較表などを付けて公平性をアピールし、理事会の審議をサポートしましょう。こうすれば、1回ないしは少ない回数の理事会審議で結論を導き出せるようになります。

以上のような取り組みを行い、工事を実施した後に区分所有者のみなさんから“やってよかった。ありがとう”という言葉がもらえることを信じて、頑張ってください。

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/column/20081017/527222/?P=2