北海道マンション管理問題支援ネット (23Page)

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残った８１歳夫婦強制執行へ　大阪、マンション建て替えＨＰ管理員 2008年12月11日 (木) 15時12分 No.1000

≪asahi.com≫

　千里ニュータウンにある分譲マンション「千里桃山台第２団地」（大阪府吹田市、３８０戸）の建て替え計画を巡り、建て替えに反対してマンションに住み続けている最後の１世帯の８１歳の夫婦の部屋に、大阪地裁が立ち退きを求めて１２日にも強制執行する。夫は足が不自由で外出もままならず、代理人の弁護士は「冬の強制執行は人道問題」と最高裁に執行停止を求めている。

　１７棟が立ち並ぶ団地の敷地には雑草が背丈ほどの長さに伸び、落ち葉が道を埋める。１１月に共に立ち退きを拒んでいた元短大教授の女性（７１）が強制退去させられ、いま団地に住むのは４号棟５階の夫婦だけだ。

　「２人とも老い先長くない。命果てるまでここに住むつもりだったんですが……」。両下肢の機能障害で一日中コタツで過ごす夫がつぶやいた。外出は月１回の通院だけ。１階までは、妻の肩を借りながら１５分以上かけて松葉づえをつきながら下りる。

　３ＤＫの部屋は、バイオリン教師をしていた妻が３６年前に購入した。まもなくモヤシ卸売業を営む夫と知り合い同居。１５年ほど前に夫が足を悪くして仕事を辞めてからは、貯金と年金で細々と暮らす。

　約６年前に持ち上がったコスモスイニシア社による建て替え計画に反対したのは、病を抱え新しい場所で暮らす自信がなかったからだ。０５年３月に管理組合が建て替えの可否を決議すると３６６人中３０５人が賛成し、５分の４以上の賛成で可決した。

　夫婦は０５年９月、コスモス社に部屋を明け渡すよう訴えられた。地裁も高裁もコスモス社が勝訴し、夫婦は最高裁に上告。生活費は年３００万円ほどだが、預貯金を取り崩して計５００万円以上の弁護士費用を払っている。「多数決で住まいを追われるなんて許せない」という思いからだという。

　コスモス社は強制執行について「裁判の長期化で、仮住まいの費用負担に悩む建て替え参加組合員から早期退去を求める強い要望もある」とコメントしている。

http://www.asahi.com/housing/news/OSK200812100088.html

RES

ドア開いたままエレベーター降下女性重傷ＨＰ管理員 2008年12月10日 (水) 13時29分 No.997

≪nikkansports.com≫

　８日午後９時ごろ、京都市左京区高野西開町、マンション「フレックス高野」４階で、ドアが開いたままの状態でエレベーターが突然降下し、住民の女性（５０）がエレベーターと床のすき間に足を挟まれた。女性は骨盤を骨折し１カ月の重傷。

　今年春ごろからマンション住民の間で「横揺れを感じる」との声が出ていた。

　下鴨署は業務上過失傷害の疑いもあるとして、実況見分して詳しく原因を調べる。

　調べでは、女性がエレベーターで４階に上がり、降りようとした際、突然ドアが開いたまま３階へ降下を始めた。女性は右足を４階の床とエレベーターの天井部分のすき間に挟まれた状態で、足を引っ張られるようにして骨折したとみられる。

　エレベーターには、ワイヤなど目に見える範囲で目立つ損傷や故障の形跡はなかった。

　マンション住民によると、今年春以降、利用した際に「ガタガタと横揺れを感じる」などの声が出て、住民の間で老朽化問題が浮上。補修や維持管理などの予算面を考え、故障した段階で一時休止する案も出たという。

　エレベーターは東芝エレベータ製。同社京都支店によると、１９８８年６月に設置。過去にトラブルはなかったという。

　京都市建築審査課によると、今年３月に行われた年１回の法定定期検査では特にトラブルの報告はなかった。（共同）

　［2008年12月9日20時4分］

http://www.nikkansports.com/general/news/f-gn-tp0-20081209-438539.html

RES

大規模修繕の診断・設計料の見積もりで、設計事務所によって大きな差が出るのはなぜか？ＨＰ管理員 2008年12月08日 (月) 20時34分 No.996

≪マンション管理新時代≫

Ｑ：大規模修繕に当たってマンションの建物・設備の調査診断や設計、工事監理を依頼しようとすると、設計事務所によって見積もり金額に大きな差があるようです。
設計・工事監理の報酬については国土交通省から告示も出ているはずですが、なぜ、見積もりに大きな差が出るのでしょうか。何かカラクリがあるのでしょうか。

Ａ：設計事務所の業務報酬については、1979（昭和54）年旧建設省告示1206号で算定基準が規定されています。作業量を人・日数で割り出して、直接人件費に経費と技術料を加算して金額を求めます。
略算法を採用するときは、直接人件費はAランクからEランクまである技術者のうち一番低いEランクの日額単価を採用します。建築士事務所協会から示されるEランクの地域別の平均年収額を年間稼働日数（190日から200日）で割ったものが日額単価です。
経費は直接人件費と同額で、技術料は直接人件費の50％程度と告示に示されています。徹夜の連続で休みなく働いている現実もありますが、労働基準法上、年間稼働日数を365日とするわけにもいかず、建築士の技術料をゼロとするのも無理があります。
このように報酬基準が定められているので、同じ業務で複数の設計事務所から見積もりをとっても、本来であればその差はあまり大きくは開かないはずです。

ところがここにきて、告示に従った金額の2分の1あるいは3分の1という極端な安価で受注するコンサルタント会社が横行しています。
設計事務所を選ぶヒアリングの段階で、こうしたコンサルタント会社は多くの人材を投入し、調査診断あるいは基本設計に近いものまでまとめ上げてプレゼンテーションしてきます。ここまで熱心にやってくれて、かつ見積もりが安いので、管理組合は飛びついてしまいます。しかし、いざ業務に着手すると仕事はずさんで居住者の要望にも耳を傾けません。予定されていた有資格の担当者は現場に現れず、工事が施工会社の思うままに進んでいく──というようなひどい会社が残念ながら存在します。
こうしたコンサルタント会社は施工会社からバックマージンやキックバックを受け取って安価な見積もりを補てんしています。施工会社選定の見積もり合わせは形式上行いますが、最初から施工会社が決まっている出来レースを仕組んでいます。

このような会社の経営者はマンションの大規模修繕工事を商売としてだけしか見ていません。07（平成19）年度末で528万戸というマンションストックがあれば“一見の客”だけで十分であり、リピーターは必要ないというスタンスです。関わったマンションでの評判は当然よくないですが、公然化させると管理組合執行部が責任を問われたり、マンション自体の評価が下がってしまうことを恐れたりで、ほとんど公言されることはありません。こうしたネガティブな情報は内部に隠匿されがちです。

設計者が経営者を兼ねる設計事務所の場合は、少しでもいい仕上がりや納まりを追求する建築士固有の理念が作用します（一方で経営感覚には鈍感で優秀な番頭をおかないと経営が心もとない事務所が多いのも事実ですが…）。経営者が設計者でない場合には、管理組合を食い物にしようとする会社も潜んでいるようです。

設計事務所を選ぶときは、金額ではなくマンションの大規模修繕工事という独特な業務に対する姿勢と実績、周囲の評価などを注視していくべきです。効果の期待できる計画修繕工事をライフサイクルコストも低減させながら効率的に実施していくには、かかりつけの医者のような設計者の存在がマンションには欠かせません。マンションの一生について面倒を見てくれる設計者がいることは、管理組合にとっても心強く、有利に働きます。

大規模修繕工事を商売だけのネタにして一過性の関係で縁を絶ち切ってしまうところとは、付き合わないことです。マンションの大規模修繕工事においても談合が行われているという情報があります。設計を知らないコンサルタントが仕切るという可能性を否定できない事実も認識しておく必要があるでしょう。

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/column/20081119/528249/

RES

マンション騒音トラブルの解決策を裁判例から読み解くＨＰ管理員 2008年12月04日 (木) 19時25分 No.994

≪日経住宅サーチ　マンション管理サテライト≫

　集合住宅の騒音問題は今に始まったことではないが、これだけマンションが身近な居住形態として定着した現在でも、画期的な解決策は見つかっていない。それどころか、むしろエスカレートする様相を見せており、傷害事件にまで発展するケースさえある。これでは、快適なマンション暮らしなど望めるはずもない。一体、どうすればトラブルを減らすことができるのだろうか？――　頭の痛い問題だ。そこで、今回は上下階の騒音トラブルに限定して、１つの裁判例を紹介することにする。裁判官の考え方を参考にしながら、騒音問題の本質および解決策を導いてみたい。

■「物音がうるさい」と、上階のマンション住人が腹などを刺される

　2007年12月、愛知県内のとある分譲マンションで、35歳の女性が自宅の玄関先で腹などを刺される傷害事件が発生した。犯人は同じマンションで被害者宅（夫と子供３人の５人家族）の真下の部屋に住む38歳の男。物音がうるさかったことに腹を立て、犯行におよんだと供述している。取り調べによると、「普段から上の階の音が気になっていた。今日もうるさくてキレてしまい、刺した」「毎日のように天井から音がする。昼間でも足音がうるさい。辛抱できなかった」などと話していたそうだ。昨今、常識では到底、理解できない身勝手な事件が後を絶たないが、同じマンション内でこうした惨事が起こってしまうと、他の区分所有者への影響（心のケア）、あるいは、マンションの今後の資産価値を考えても、管理組合としては再発防止に向けた施策が欠かせなくなる。

　さて、冒頭から衝撃的な話題に触れたが、このように上下階の生活騒音をめぐる言い争いは枚挙にいとまがない。騒音トラブルの典型例であるカーペットをフローリングに変更したことによる訴訟も数多く存在する。そこで、あるフローリング工事をめぐる裁判に注目し、原告側に軍配が上がったケースを紹介する。

　今回の舞台は、東京都内にある鉄筋コンクリート３階建ての高級分譲マンションだ。1993年（平成５年）11月上旬、203号室の区分所有者（被告）が自室の一部床をカーペットからフローリングに変更した。このマンションでは、フローリングへリフォームするには管理組合へ届け出ることが使用細則に定められていた。しかし、被告は届け出を怠り、また、今回の原告である103号室の区分所有者の同意も得なかった。「工事をするので、数日間、騒音を我慢してほしい」「音を立てないよう気をつけて生活する」旨の説明だけだったそうだ。そして、11月下旬、工事が始まり、数日でリフォームは完了した。

■上階の物音で朝、目が覚める日が２年半も続く

　原告の苦悩が始まることになったのは、まさに、この日からだった。歩く音・イスを引く音・掃除機の音など、あらゆる生活音が断続的に103号室に響き聞こえるようになった。このため、原告は被告が寝静まるのを待って午前２時以降に就寝し、朝は朝で加害者が起床する音で目を覚ますようになったという。

　そこで、限界に達した原告は被告へ原因調査を依頼。驚いたことに、使用したフローリング材は、本来、１階床用として用いられる極めて防音性能の低い床材であったことが判明した。その上、コンクリートスラブに直張りだったことが、より床衝撃音を伝えやすくした。あわてた被告は補修工事を行ったり、また、理事会に仲裁に入ってもらうなど、お互いに解決へ向けた努力を重ねた。しかし、いっこうに改善のきざしは見えず、ついに原告は（１）騒音の差し止め（原状回復工事）、（２）不法行為に基づく慰謝料300万円――を請求する訴訟を提起した。

　そして判決として、差し止め請求は棄却され、慰謝料請求の一部（75万円）のみが認容された（東京地裁八王子支部　平成８年７月30日判決）。

■原状回復を課すことは被告の不利益につながる

　騒音といった主観性や感受性を伴う判断には、必ずといっていいほど「受忍限度」という考え方が登場する。受忍限度とは意見の異なる両者の調和点のことで、「ここまでは我慢できるであろう」という限界点のことでもある。

　今回、本件では「受忍限度を超えている」と判示された。その理由の１つとして裁判長は、「管理組合への届け出を怠った」という手続き上の不備を指摘している。本件マンションでは使用細則に専有部分の仕様変更に関する規定が盛り込まれており、このルールに違反したことに重きを置いたことによる。と同時に、遮音性能の劣るフローリング材を使用したことも配慮不足であったと断じている。現在は建材技術も進歩し、防音性能の高い床材も誕生している。にもかかわらず、リフォーム業者任せで、何ら指示をしなかった。適正なフローリング材を選択していれば、これほど原告が精神的な苦痛を被ることはなかったというわけだ。

　しかし一方、原状回復工事までは必要ないとも判示している。騒音被害を差し止める（＝現状回復する）ことによって生じる被告の不利益と、差し止めを認めない（＝原状回復しない）ことによって生じる原告の不利益とを比較衡量した場合、フローリングへの変更には一定の有用性（メンテナンス面や衛生面）があり、その上、原状回復費用を考慮すれば、直ちに差し止め請求を是認するほどの違法性があるとまでは言い切れない、というのがその理由だ。原告に落ち度はないものの、原状回復は被告に対して相応の費用と損害をもたらすと説明している。いかに騒音問題が奥深く、同時に根深いか。こうした判決理由からも現状が垣間見える。

■騒音紛争の“真”の犯人とは一体、誰なのか？

　こうしてみると、騒音紛争の“真”の犯人とは一体、誰なのか？――　このような疑問が頭をよぎる。区分所有法には「共同の利益」という考え方があり、「区分所有者は建物の保存に有害な行為その他建物の管理または使用に関し、区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない」としている。かみ砕いていえば、区分所有者は専有部分や共用部分を使用する際、他の区分所有者に迷惑をかけないよう配慮することが必要、というわけだ。

　共同の利益に反する行為に該当するかどうかは、前述した「受忍限度」同様、その行為の必要性と有用性、他の区分所有者に与える不利益の態様・程度その他の諸事情を考慮して判断しなければならない。つまり、総合判断が求められるのだ。ということは、逆に「共同の利益に反する行為」が具体化されていれば、その行為を抑止することにもつながるに違いない。有害行為に対する規制の基準が明文化（ルール化）されていれば、騒音トラブルの減少にも一役買うことになるはずだ。

　では、一体誰がこのルール（規制基準）を作成するのか？　言うまでもなく作成主体は管理組合だ。総合判断を下すには、区分所有者を構成員とする管理組合の協力が欠かせない。ルール作りが容易でないことは誰の目からも明らかだが、そこは各管理組合が知恵を出し合い、最適なものを作り上げていくしかないだろう。作成を怠った管理組合こそが、騒音紛争の“真”の犯人だ。

　月並みではあるが、各マンションの置かれている状況や意向に応じて最適なルールを作成し、同時に、そのルールを管理組合が徹底させることが騒音トラブルを減らす近道だと筆者は考える。現在、騒音トラブルを根絶する魔法の杖は今もって見つかっていない。地道な努力の積み重ねが、いつしか実を結ぶことになるだろう。

http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/serial.cfm

RES

規約に専門委員会の規定はないが、専門委員会を設置することはできるか？ＨＰ管理員 2008年12月04日 (木) 18時57分 No.993

≪マンション管理新時代≫

Ｑ：現在わが管理規約には専門委員会設置の特段の規定がありません。改正しなくても標準管理規約に準じてこのままでも専門委員会を設置することができますか。それとも現規約改正後でなければ設置できませんか。

Ａ：結論から先にお答えしますと、「現管理規約の改正後」でなくても、専門委員会は設置できます。理事会の「諮問機関」という位置付けで、なおかつ、現管理規約の定めに反していない組織であるという条件付きですが、そうであれば理事会の承認または総会の承認を得て設置することに問題はありません。
では、ご質問に順を追ってお答えします。

（1）「標準管理規約に準じる」とはどういうことか
国土交通省は、2004（平成16）年1月に、管理規約のひな形としてマンション標準管理規約（以下、「標準管理規約」と呼ぶ）を発表しました。そのなかで、専門委員会の設置に関する規定を55条に設けています。
そもそも標準管理規約は管理規約を作成する際の指針として活用するように作られたモデルであり、その内容に準拠していなければ法律違反になるとか、管理組合の活動そのものが無効になるわけではありません。個々のマンションの権利関係や建物の維持管理などについてのルールは、自治規範としてそれぞれが定めた管理規約に基づきます。区分所有法や民法などに反して個々の管理規約に定めることができない「強行規定」もありますが、本件はそれには当たらない「任意規定」の範囲であり、標準管理規約の内容が強制されるものではありません。

（2）標準管理規約は専門委員会についてどのように定めているか
標準管理規約55条は1項では、理事会はその責任と権限の範囲内において「専門委員会」を設置することができると定め、2項では、専門委員会は調査または検討した結果を理事会に具申するのが役割であるとして、理事会の「諮問委員会」であることを明記しています。
さらに同条関係コメントでは、検討対象が理事会の権限を超えたり理事会に認められている予算を超えたりした場合、また大規模修繕や管理規約改正など、専門委員会の運営が長期にわたることが想定される事案において専門委員会設置の定めが管理規約・細則などにない場合は、専門委員会を設置するに当たって総会の決議が必要になると指摘しています。

（3）専門委員会の設置の承認はどこで行うか
ご質問者が検討されている専門委員会の設置に当たっては、上記の内容を参考に、理事会承認とするか、総会承認とするかを検討いただければよいかと思います。
なお、今後の役員の方が同じ悩みを持たなくて済むように、今後の管理規約改正時には「専門委員会の設置」条項を追加して定めておくことを申し送りしておくとよいでしょう。

（4）専門委員会で外部の専門家を活用する手もある
ご質問の範囲は超えますが、専門委員会の構成についても若干触れておきます。
標準管理規約55条関係コメントでは、専門委員会の構成について、理事会とのパイプ役を務める理事と検討対象に関心が高い組合員を中心に構成されるものであり、専門的知識を有している者に参加を限定するものではないことを銘記しています。さらに、必要に応じて外部（組合員以外）の専門的知識を有する者の参加を求めることができるとしています。理事や委員の負担を軽減し、最新の知識と情報を収集するためにも、外部の専門家を上手く活用してより効率・効果的な成果を得ることをお勧めします。

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/column/20081119/528236/

RES

「共同の利益」と迷惑居住者対策の加減ＨＰ管理員 2008年12月03日 (水) 16時46分 No.991

≪マンション管理新時代≫

多くの人たちが暮らしているマンションに住むためには、他者に対する配慮がそれなりに必要です。でも“配慮”といっても人それぞれ。敏感な人もいれば鈍感な人もいます。
賃貸マンションと異なり、入居者を選べないのが分譲マンション。年齢や家族構成、生活習慣、国籍や宗教、法律観の異なる人が隣り合わせで住んでいるのが当たり前。ほかの居住者に及ぼす物理的・心理的影響の大きさこそさまざまですが、“迷惑居住者”はどこでもいるものです。“同じマンション居住者のだれにも一切迷惑をかけていない”といい切る自信は、少なくとも私にはありません。

仙台地裁は11月25日、仙台市内のマンションの管理組合が、他の入居者に迷惑行為を繰り返していた区分所有者の区分所有権と敷地利用権を競売にかけるよう求めていた訴訟で、組合側の請求を認める判決を下しました。

報道によると、判決は、区分所有者がほかの住戸の玄関ドアをけり飛ばす、チャイムを鳴らし続ける、自室ベランダから瓶を投げ落とす、エレベーター内に小便をする、といった迷惑行為を繰り返し、管理費を長期間にわたって滞納。注意した管理者を暴行したなどと認定しています。
判決が確定すれば、管理組合は6カ月以内に競売の申し立てを行うことになり、迷惑行為を繰り返していた区分所有者はこのマンションに住む権利も所有する権利も失うことになります。

区分所有法は6条で「区分所有者は、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない」（第1項）、「第1項の規定は、区分所有者以外の専有部分の占有者に準用する」（第3項）と定め、違反者に対する措置を第7節（57条～60条）にそろえています。
なかでも今回の判決で適用が認められた59条は、「区分所有者の共同の利益」に反する行為を行った区分所有者の区分所有権と敷地利用権を強制的にはく奪できることを定めた条項で、57条（共同の利益に反する行為の差止請求）、58条（専有部分の使用禁止の請求）よりもさらに強力な内容です（60条は専有部分使用の根拠となる契約を強制的に解除して専有部分を引き渡すよう賃借人などの占有者に請求できる規定）。

57条は、区分所有者（または専有部分の占有者）が共同の利益に反する行為をした場合か、そのおそれがある場合に、「他の区分所有者の全員または管理組合法人」が「その行為を停止し、その行為の結果を除去し、又はその行為を予防するため必要な措置を執ることを請求」できると定めています。必ずしも訴訟を必要としませんが、訴訟する場合は総会の決議を要し、「管理者」か「集会において指定された区分所有者」が提訴者となります。

58条は、違反行為による共同生活上の障害が著しく、57条に定めた「差止請求」では「その障害を除去して共用部分の利用を確保し共同生活の維持を図ることが困難である」ときに初めて適用できます。総会の特別決議（区分所有者数および議決権の各4分の3以上）によって訴訟を提起し、対象となる区分所有者（もしくは占有者）による専有部分の「使用禁止」を請求できます。

競売請求を定めた59条は、58条と同様に「他の区分所有者の全員または管理組合法人」が総会の特別決議をへて訴訟を提起します。58条との違いは、違反行為による共同生活上の障害を除去して共用部分の利用を確保し共同生活の維持を図ることが「他の方法によって」は困難であるとき、と厳しく限定されていることです。
今回の判決でも裁判官は、「区分所有権のはく奪になるので慎重に判断すべき」としながら、「共同生活上の障害を回避するためにほかの方法があるとはいえない」と、59条の文言を踏襲しています。

59条の競売請求は、従来の判例では、専有部分を暴力団事務所として使用していた区分所有者に対して認められた例しかないとこれまでいわれてきましたが、今回の報道記事には男性が暴力団構成員やその関係者であるという記述は特にありません。
判決で示された迷惑行為の内容は、他の区分所有者に直接的な危害を加えている点で“暴力団員以上に危険”と判断されたのかもしれませんが、「暴力団事務所」というタガが外れた可能性も考えられます。
＜達人に聞け！＞コーナーでおなじみの九鬼正光弁護士に尋ねてみました。
「実際に他の居住者の生命、身体、財産に直接的な危害を繰り返し及ぼしていることが明らかだったのでしょう。いつ実弾が飛び交うかもしれない暴力団事務所並みの危険性があると認めたということではないか。59条の適用範囲が広がったとはいえないと思います」
そうであればよいのですが……。
質問しながら頭の片隅で気にかかっていたのは、ある資料の記述でした。

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/column/20081203/528568/

RES

ＨＰ管理員 2008年12月03日 (水) 16時47分 No.992

≪マンション管理新時代≫

国土交通省の社会資本整備審議会住宅宅地分科会に設置されたマンション政策部会では、「分譲マンションストック500万戸時代に対応したマンション政策のあり方」について議論が進められている最中です。その第2回の議論の場に国交省が「マンションに関する紛争事例の分類」というペーパーを提出しています。
そこに、この「共同の利益に反する行為」を想起させる事例がいくつか出ているのですが、最も悩ましいと思ったのが次のケースです。

「組合員Aは親族BをAの住戸に入居させた。このBは、深夜に大声で奇声を発したり、ベランダに干した布団に水を撒いたり、共用廊下にゴミをまき散らしたりする。AにBの退去を求めたところ、話し合いにも応じない。再度文書で退去を要請したところ、容認して欲しい旨の回答だった。組合員全員は我慢できない状態まで来ているので、何とか解決する方法を相談する弁護士を紹介して欲しい」

「退去を要請」や「組合員全員が我慢できない状態」という文言が私には引っかかりました。親族の行為を「共同の利益に反する」とみなして57条の差止請求を行い、それで解決できないなら、こうした事例でも58条の使用禁止請求や59条の競売請求にまで踏み込むことになるのでしょうか。
迷惑行為の当事者はもちろん故意ではないでしょう。しかし、他の居住者からすれば、故意であろうと過失であろうと迷惑を被っていることに違いはありません。一方、当事者である区分所有者からすれば家庭内の事情で譲れないこともあります。

ペーパーは“望ましいと想定される解決方策イメージ”という項目を設けており、この事例については「第三者である専門家などによる解決案の提示や裁判」などではなく、「当事者間での話し合い」で解決する内容と分類していますが、当事者同士の話し合いではとても解決できるレベルではないと思います。
ちなみに九鬼弁護士は、「区分所有法や管理規約では解決できない問題」という見解でした。
高齢化社会を迎え、精神的疾患にかかった親族を引き取らざるを得ないなど、こうした事例は今後増えてくる可能性があると思います。
読者のみなさんはどうお考えでしょうか。

集まって生活している以上、「共同の利益」がそこに存在することは否定できません。しかし、これに反したからといって、「条文があるから」と、直ちに専有部分の使用禁止請求や区分所有権の競売請求に走ってよいのでしょうか。
1983年の区分所有法改正で57条～60条がほぼいまの形に整備されたとき、私は「これは合法的な“村八分”条項ではないか」という感想を抱きました。
映画「楢山節考」にも登場しましたが、“掟破り”の村人の家族をコミュニティーから強制的に排除する“村八分”。そんな相互監視のムラ社会を嫌って都会に出てきた人たちが多く住んでいるマンションに、似たような“排除の掟”があるとしたら何とも皮肉な話です。

映画のような陰惨な状況としないためにも、57条はともかく、58条～60条は使わずに済めばそれに越したことはないと思います。日ごろから居住者に対して「共同の利益」について周知徹底を図ることが先であり、そのうえで「共同の利益に反する行為」については、司法はもちろん管理組合も、慎重のうえにも慎重に、かつ限定的に認定すべきでしょう。
硬直したルール至上主義に陥り、「共同の利益に反する！」と規約違反行為の差止請求が乱発され、あげく使用禁止請求や競売請求の訴訟がたびたび発生するような中古マンションは、息苦しいだけで住みたくはありません。

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/column/20081203/528568/?P=2

大規模修繕工事について、情報も伝えず意見も聞かない大家に文句を言えないか？ＨＰ管理員 2008年12月01日 (月) 10時10分 No.986

≪マンション管理新時代≫

Ｑ：賃借してマンションに住んでいます。そのマンションで大規模修繕工事が行われましたが、大家は我々に何の情報も伝えず、こちらの意見も聞きませんでした。2カ月間、我々は臭気とほこりに囲まれた生活を強いられ、子どもたちの健康を非常に心配しています。
このような大家の行為は合法的と言えるのでしょうか。私たちは何も文句を言えないのでしょうか。

Ａ：分譲マンションにおける賃貸借関係の問題として、以下、お答えします。
まず、建物の賃貸借関係における基本的事項を確認します。一般的に貸主はその所有する住戸を居住用として借主に貸すことになりますので、住まいとしての快適性（この内容は千差万別です。つまり、建物のグレード、周辺環境などで異なります）を保つ義務があります。快適性を保つために傷んだ個所を補修することも必要となります。

大家が賃貸建物の修繕工事を行うケースもあります。そんなときは入居者に迷惑がかからないように配慮して工事を進めていくことになりますが、養生シートなどで昼間は暗く、洗濯物も干しにくくなったり、ほこりも舞ったりすることでしょう。
しかし、これは建物に居住する場合には避けられないことで、受忍限度の範囲内です。もちろん、工事が始まる前には説明があるでしょうが、大家が実施する工事に賃借人として反対することは原則としてできません。

では、大家がマンションの一区分所有者という立場であればどうでしょうか。
わかりやすいようにマンションの区分所有者である大家をA、その部屋の賃借人をB、そして管理組合をCとして、以下、話を進めます。

ご質問ではCが大規模修繕工事を実施したことになりますが、AはCの大規模修繕工事の実施には従わなければなりません。
そこで、AとCとの関係を見てみます。AはCに大規模修繕工事の計画があること、総会で議題とされていることを事前に知るところになります。Aは基本的には賛成することになります。
Aはその段階で大規模修繕工事のことをBに伝える必要はありません。しかし、工事の実施が決まれば、賃貸借契約上の大家の義務として、工事内容をBに説明すべきだと考えます。説明をしなかったとすれば、大家としての義務を尽くしていないことになります。
ただし、Aは説明の際にBの意思を聞く必要はありません。なぜなら、大規模修繕の工事内容は共用部分に関するものであり、Aはマンションの一区分所有者に過ぎませんから、AB間の賃貸借契約に影響を与えるものとは言えないからです。
また、事前説明がなかった点はAの大家としての義務違反を否定できませんが、この違反によって具体的に損害が認定できるものはありません。

次に、ご質問者のマンションでは大規模修繕工事の期間中は臭気やほこりがひどかったようで、Aに文句を言えないかというお尋ねです。
工事の方法についてAがコントロールできるのであれば、BがAに文句をいう根拠が出てきそうですが、そもそも工事はCが業者に発注して施工しているものです。臭気やほこりがひどい状態は、他の居住者（区分所有者ないし賃借人）も同様であると思われますので、Aに文句をいうこと、つまり何らかの法的請求を行うことはできないでしょう。

最後に、BとCとの関係について触れておきます。
賃借人であるBは、Cの管理規約および総会の決議を遵守することになっています（マンション標準管理規約5条2項）。この定めによって、賃借人BにもCに対する義務が発生しています。反面、CもBに対して工事が決まったことや工期がどの程度か、どのような工事内容かを知らせ、Bに協力してもらう範囲を事前に説明する必要があると考えます。

分譲マンションの住戸の賃貸借契約においては、管理規約を遵守することや管理組合の行為を容認することは、あらかじめ契約内容に含まれていると考えるべきだと考えます。

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/column/20081118/528183/

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販促狙い、入居後のコミュニティー形成を支援ＨＰ管理員 2008年11月28日 (金) 19時18分 No.985

≪asahi.com≫

　分譲マンション市場は販売の冷え込みが深刻化しているが、顧客満足度を向上させる一環として入居後のコミュニティー作りなどの支援を強化するディベロッパーが目立つようになってきた。立地や価格といった物件自体の魅力だけでなく、入居後の維持・管理面まで含めた物件の価値をトータルにアピールすることで販売促進につなげるのが狙い。

　ディベロッパーによる入居者を対象にした「住み心地調査」などをみると、住民同士のコミュニティー不足が不満の最大の原因となっている。とくに入居前後が住民のストレスが一番たまりやすいことから、契約者を対象とした入居前の交流会の開催や住民が立ち上げるサークル活動などを積極的に支援していくことが、「良好なコミュニティー形成にとって有効な手段だ」（野村不動産）としている。

　こうした取り組みの成功事例の一つとして、２００６年に竣工した「フォートンヒルズ」（横浜市、藤和不動産・大和システムの共同事業、総戸数８８８戸）がある。事業主の両社は、“お友達を作ろう”をテーマに、入居前の交流会を年３回実施するとともに、住民同士が立ち上げるサークル活動についても積極的に支援し、専属のコーディネーターが２年間にわたってサポートする体制を敷いた。同マンションはこうした試みなどが功を奏して全戸数を１年間という短期間で完売するとともに、２００７年度の（社）日本不動産学会の業績賞も受賞している。

　一方、最近の事例では、野村不動産が１１月２２日から会員向けに販売を開始した「プラウドシティ金町」（東京都葛飾区、総戸数７２５戸）の取り組みが注目される。入居前に「ハウスウォーミングパーティー」という交流イベントを開催し、スムーズなコミュニティー形成のきっかけ作りを行うほか、全居住者を会員とする「コミュニティー運営協議会」の設置やサークル活動の立ち上げをサポートしていく。

　「ハウスウォーミングパーティー」は欧米で根付いている生活習慣の一つで、新しく引っ越してきた家族が、家のお披露目を兼ねて親類や友達、近所の人たちを招いて行う懇親会のこと。野村不動産では昨年の「プラウドシティ府中」（東京都府中市、総戸数２２４戸）などで導入し、入居者同士の円滑なコミュニティー作りのきっかけとして、成果を上げているという。

　今年の分譲マンション市場は、首都圏の供給戸数が４万２０００戸前後になるなど、１６年ぶりの低水準となる見通しで、暮らしに欠かせない施設の作りこみが可能な大規模開発プロジェクトといえども販売の長期化が目立っている。このためディベロッパー各社は、商品企画から販売、アフターサービスを含めた各段階で物件の魅力をトータルに演出する差別化戦略を強化していく考えで、良好なコミュニティー作りのための支援体制はその中核となるものである。

http://www.asahi.com/housing/column/TKY200811280148.html

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理事に就任したが、居住者から苦情が来て困っている。任期途中での理事交代はできるか？ＨＰ管理員 2008年11月28日 (金) 11時39分 No.982

≪マンション管理新時代≫

Ｑ：　この春から管理組合の理事をしています。任期は2年でいま半年ほどたちました。自分では一生懸命やっているつもりですが、居住者から私の理事としての仕事に苦情が来ており、それならば、その人たちに代わってもらおうと思っています。
任期途中での交代はできるのでしょうか。できるとすれば、どのような要件が必要でしょうか。

Ａ：　ご相談者にご提案します。理事の任期途中での交代をどのようにするかを考える前に、「自分では一生懸命やっているつもりなのに、なぜ、居住者から理事としての仕事に苦情が来るのか。そのギャップはどこから生じているのか」──それをご一緒に考えてみませんか。その結果を受け入れて退任されるならご自身も納得いくでしょうが、このまま理由も不明朗なまま退任されても、お気持ちは決して落ち着かれることはないと思います。

◆なぜ、理事会ではなく、理事であるご相談者個人の業務に対して苦情が来るのか？
当該マンションの管理規約をご覧いただくと、一般的には「理事は、理事会の構成員として、理事会の定めるところに従い、管理組合の業務を担当する」、また、「会計担当理事は、管理費等の収納、保管、運用、支出等の会計業務を行う」と規定されているはずです。
居住者とのコミュニケーション不足や合意形成の手順の強引さについて、居住者から管理組合（理事会）に対する不満を聞くことはありますが、理事個人の業務に対する「苦情」はあまり聞いたことありません。あり得る話としては、ご相談者が、理事としての担当業務、例えば、会計担当、修繕担当、駐車・駐輪担当、消防担当、ペット飼育担当、町内会担当などをされていて、その言動に対して居住者から苦情が出ているとも受けとめられます。あくまで仮説ですが、その辺りを掘り下げていきます。

◆自分では一生懸命やっているつもりなのに……
問題のカギはこの辺りにあるように思います。
通常総会で承認されて選ばれた理事は、その責任と権限において総会から付託された事項の審議、採決、実施に至る一連の業務を行います。一般的に理事会の採決は出席理事の過半数で決するわけですから、理事個人の裁量で決まるわけではありません。それなのに、なぜ、理事「個人」に苦情が来るのでしょうか。

ここから先は、ご相談者であるご自身との対話になります。

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/column/20081118/528188/

RES

ＨＰ管理員 2008年11月28日 (金) 11時40分 No.983

≪マンション管理新時代≫

◆ひとりよがりになってはいないか？　まず、ご自身に問いかけてみてください
それを見極める「ものさし」を紹介します。
（1）理事会の審議や承認（合意形成）を得ぬまま、ご自身の認識と判断で行動または発言していませんか。
（2）ご自身の意見、判断に間違いはないという意思が強すぎて、他の居住者の意見に対して聞く耳を閉ざしてはいませんか。行動が空回りしていませんか。
（3）自分はやってあげているんだという気持ちが先行して、ご自身が気付かぬところで高慢な言動に出てはいないでしょうか。
（4）自分では一生懸命やっているつもりでも、他の居住者の目からは、フットワーク（動き）がいまひとつ足りないと見られていませんか。

ご自身の胸に手を当てて冷静に考えてみてください。どこかに心当たりはないでしょうか。ギャップが存在する理由（背景）は必ずあるはずです。
この行為は何も他の居住者のためにやるのではありません。ご自身のこれからのためにやるのです。もし、ここで、何らかのヒントが得られたら、しめたものです。もう一度、原点に立ち返り、反省の気持ちをもって理事としての活動に戻りましょう。

◆望まれる役員像とは何か
マンションは、さまざまな価値観や考えを持っている居住者によって構成されている集合住宅です。ご自身の「正論」を論じても、必ずしもみんなが理解し、納得してくれるものではありません。結論に至るまでの時間のかけ方も人によって異なります。最後は民主主義による多数決で決めますが、それまでは、少数意見にも耳を傾け、話し合うことが極めて大切です。

当該管理組合の役員はどのような経緯で選出されているのか、またご相談者も募集によるものなのか、輪番制、抽選方式で選出されたのか、その背景はわかりませんが、いずれにしても、理事はまとめ役としての自覚とともに一歩引く謙虚さを備えなければなりません。
私自身、「なぜ、わかってくれないのか」とか、「何かにつけて管理組合の活動に対してクレームを付けることが目的の苦情発動者をどうしたらよいか」といったご相談をたびたび受けます。そのときは、「役員は、聞く耳とともに毅然とした態度をとることが肝要」とアドバイスしています。

ご自身への問いかけと反省を踏まえて「もう一度頑張ってみるか」とここで思い直されるのであれば、この段階で回答は終了します。それでも、やはり退任したいとなれば、以下にお進みください。

辞任を申し出る管理組合理事に対して就任継続を強制することはできませんし、区分所有法並びに管理規約を探しても任期途中での理事辞任に当たっての要件はありません。
しかしながら、「もう、やりたくないから理事を降りる」では、一度は理事就任を受けることを承認したご自身の発言、退任後の理事会にかかる迷惑の重みを重ね合わせて考えても、バランスが取れません。万人の理解を得ることは難しいでしょう。それどころか、“居住者の一部に嫌気がさして理事を辞めた”という評判は、そのマンションにご相談者が住み続ける限り、ずっと付いて回ることにもなりかねません。ご相談のような理由でいま、理事の辞任を申し出るのは得策ではないと思います。

ここはひとまず、ご相談者お一人で悩まずに、お仲間の理事や理事長に事情を話し、相談されたらいかがでしょうか。もしかすると、他の役員も同じ悩みをもっているかもしれません。
役員同士が向かい合って本音で話し合うことで「一点突破」を図る道が開かれ、ご相談者の悩みも解消し、役員間の団結がより一層高まることも期待できます。

最後になりますが、それでも辞任したいとなれば、理事会は辞任の申し出について審議と採決を行い、賛成多数で承認することになります。そこまで本人の辞意が固いのであれば、その後の理事会運営への影響も考えると、理事会としても認めざるを得ないでしょう。後任理事の措置については管理規約に記されていると思われる「役員の任期」の定めに基づいて対処することとなります。

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/column/20081118/528188/?P=2

機械式駐車場　修繕・更新に思わぬ出費ＨＰ管理員 2008年11月28日 (金) 11時33分 No.981

≪YOMIURI ONLINEマンション快適ライフ≫

　マンションの機械式駐車場は、狭い敷地で駐車台数を増やせるのが利点。だが、老朽化するにつれ維持管理に費用がかかるようになり、機械の全面更新となると、さらに出費を迫られる。専門家は、「早めに情報収集して修繕に備えよう」と呼びかける。

　マンションの機械式駐車場には、昇降させて上下２段、３段で駐車できるものや、上下に加えて横に移動する機能を備えたものもある。

　東京都荒川区の「ライオンズマンション荒川自然公園」は、９０年に完成した５４戸のマンション。機械式駐車場は上下２段式（計２４台分）だが、部品交換などの頻度が次第に増えてきた。

　そこで、２年前、当時の管理組合理事の小野崎篤さんらが業者に、今後どれだけ費用が必要になるか修繕計画とともに提出させた。すると「維持管理・修理（７年分）と機械の全面更新（２０１４年予定）に計４２００万円かかる」との回答。小野崎さんは「機械式駐車場にかかる金額は予想以上だった」と振り返る。

　同マンションでは９４年の集中豪雨で地下にあたる下段の駐車場が水没したことがあり、下段の利用者がほとんどいなかった。このため管理組合では、この機械式駐車場を撤去し、平地の駐車場に衣替えすることを決めた。今夏、埋め戻したが、約５２０万円の費用で工事を済ませることができた。

　機械式駐車場の維持管理や更新に大きな費用がかかることについて、国土交通省所管の財団法人「駐車場整備推進機構」（東京）調査役の右田宏さんは「事情を知らない管理組合の担当者も多いのではないか」と心配する。

　マンションに機械式駐車場が増えてきたのは１９９０年ごろから。設置場所にもよるが、耐用年数は２０年前後といわれている。初期に設置されたものは、そろそろ寿命を迎えるため、機械の全面更新を迫られるマンションがこれから各地で出てくるとみられる。

　業者によって、設置場所によって、見積額に大きな幅がある。「例えば、機械を全面更新する費用は、１台あたり数十万から１００万円以上まで開きがある。とにかく情報収集が必要」と右田さん。同機構では、今月から駐車場よろず相談窓口（０３・５２７６・５７７５）を開設し、こうした基本情報の提供を始めている。

　一方、ＮＰＯ法人マンション管理支援協議会（東京）事務局長の川上美知代さんは、「駐車場収入を管理費会計にすべて組み入れているマンションがあるが、ぜひ見直してほしい」と話す。駐車場収入を充てれば確かに管理費は安くなる。ただ、将来、機械式駐車場の修繕や更新が必要になった時には使えるお金が足りなくなる恐れがある。駐車場収入は、原則として修繕積立金の会計に入れるのが好ましい。また独立した駐車場会計をつくる方法もある。「マンションの建物と同じように、機械式駐車場についても将来の修繕計画を立てておくと安心です」と川上さんはアドバイスしている。

「駐車場よろず相談窓口」によく寄せられる質問と回答
Ｑ１　機械式駐車場の更新に備え、どんな準備が必要か。
Ａ１　まずメーカーなどに依頼し、機械の劣化状況を診断してもらって、機械全体の更新か、部品交換でまだ使えるのか判断する。大規模修繕の場合、住民の合意をまとめる必要がある。
Ｑ２　機械を更新する時、どんな点に注意したらいいのか。
Ａ２　最近は大きな車に乗る人が増えた。こうした車でも収納できるよう機械の寸法を考慮する必要がある。
Ｑ３　複数の業者から維持管理費の見積もりを取ったら数字がばらばら。妥当な費用が分からない。
Ａ３　責任をとる範囲の違いが価格の差になっていることもある。契約内容をよく確かめるとともに、納得できるまで、よく説明を受けよう。メーカー系列の管理業者と独立系の業者で費用が大きく違う場合がある。

http://home.yomiuri.co.jp/kaiteki/20081125hg02.htm?from=yoltop

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マンションの自治会ごと、連合町内会に加入する議案が提出されたが… ＨＰ管理員 2008年11月26日 (水) 21時21分 No.980

≪マンション管理新時代≫

Ｑ：戸数446、築年数9年のマンションです。マンション自治会の総会でマンション自治会ごと、連合町内会に加入する議案が提出されました。
自治会会則には、将来的に連合町内会に加入する旨の記載はありません。また会員不適格による退会規定もありません。
議案には、「連合町内会会費はマンション自治会会費の中から以下の会費を支出する」とあり、金額として「一般会計1世帯1カ月＝50円　446世帯×50円×12カ月分　特別会計1世帯300円（年1回）446世帯×300円分」が記載されています。
議案が可決された場合、マンション自治会会員は全員連合町内会に加入しなければならないのでしょうか。会費徴収の考え方から見れば、団体会員として連合町内会に加入するわけではないように思われます。マンション自治会には加入し、連合町内会には加入しないという選択は許されないのでしょうか。

Ａ：自治会の会則や規約には「目的」、「名称」、「会議（事業）に関する事項」、「構成員の資格に関する事項」、「代表者に関する事項」などが記載されているものと思われます。
ご相談にある「自治会ごと連合町内会に加入」についての目的、根拠、手続きなどについての詳細がわかりませんが、「自治会会則には、連合町内会に加入する旨の記載はありません」ということであれば、会則や規約の記載内容に変更が生じるため、自治会組織として町内会の傘下に加わる議案を決議する前に、会則の改正を行う必要があります。
自治会が市町村長の許可を受けている場合では、規定された事項に変更が生じることによる届け出も必要であり、連合町内会加入の状況によっては現自治会を解散する必要があるかもしれません。
自治会には、自治体からの補助金交付や情報入手ルートの構築など多くのメリットもありますので、連合町内会に加入する目的や意義を十分に話し合うことが大切です。

また、「マンション自治会には加入し、連合町内会には加入しないという選択は許されないのでしょうか」については、2008年3月24日付の本欄『「規約に基づいて入会した地元自治会を脱会して新規設立するマンション自治会に自動加入する」案が総会に出された。認められるのか？』でも以下のように回答しました。
「2005（平成17）年4月26日、「自治会は、会員相互の親睦を図ること、快適な環境の維持及び共同の利害に対処すること、会員相互の福祉・助け合いを行うことを目的として設立された権利能力なき社団であり、いわゆる強制加入団体でもなく、いつでも退会できると解するのが相当である」とする最高裁判所の判決が出ておりますので、尊重しなければなりません」

「いつでも退会できる」ということは、それぞれの自治会が定める加入条件さえクリアしていれば、加入継続および新規入会も個人の自由意思によって行えるものといえます。
従って、マンション自治会には入るが、連合町内会には入らないという選択もできると考えます。

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/column/20081118/528177/

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排水ピットに水が溜まっている。問題はないか？ＨＰ管理員 2008年11月26日 (水) 21時18分 No.979

≪マンション管理新時代≫

Ｑ：新築からちょうど1年目になります。最近、複数の住戸で冷房を入れるとすえた臭気がするという指摘があり、地下の排水ピットを開けてみたところ、まるで、大きなプールのように水が溜まっていました。メンテナンスに降りる人も泳いで進むような状況です。これは問題ないのでしょうか。

Ａ：状況の詳細がわからないので、いただいた情報の範囲でお答えします。
このケースでは冷房のドレン排水を地下ピットに接続排水していると考えられます。湧水や雨水とともにドレン水がピット内に入り、ある一定の水位になると、設置されているポンプなどが排水作動を始めるはずです。通常はピットの中に一段低い釜場を設けてそこに排水ポンプを設置します。マンションの規模によっては2台のポンプで自動交互運転を行い、仮に１台が故障してももう１台がバックアップ役を果たすようになっています。
ピット内の水位が、人が泳いで進まなければならないレベルになることはありません。ポンプの故障が考えられます。

すえた臭気がするということは水が死に水になっているか、その他の排水も流れ込んで水が腐乱している可能性が考えられます。ドレン排水ではトラップ（溜まり栓）を設けられないので封水が形成できず、雑排水管や汚水管に接続することはありません。雨水系統に接続するか、またはドレン排水単独で雨水桝に接続します。ドレン排水の経路とともに地下ピットの用途と設備を確認することが先決です。

マンションの規模が小さい場合は地下ピットに排水ポンプを設けないこともあります。そのときは湧水や雨水が入り込まないようにピットの外側を防水処理します。多少、水が入ったとしても、地下水位が高くなければ自然に水は抜けていくという考え方です。
しかし、コンクリートで出来ているピットの床・地中梁などにクラック（ひび）やジャンカ（巣穴）などがあって漏水する場合は、構造的に見てもよい状況ではありません。調査して不具合個所を特定し、補修などを行う必要があります。

ご相談者のマンションは築1年目ということなので、瑕疵保証などの問題も考えると、調査および補修は分譲会社に依頼すべきです。
そもそも地下ピットが湧水（雨水）ピットなのか排水（雑排水・汚水）ピットなのか。溜まっている水はもともと何の水なのか。排水ポンプはあるのかないのか。ポンプの仕様や制御方法はどうなっているのか。外部からの浸水はないのか。ピットのコンクリート躯体にクラックやジャンカなどの不具合はないのか──すえた臭気が発生し、地下ピットに死に水が大量に溜まってしまう原因と対策方法を書面で提出してもらい、説明を行うように分譲会社に申し入れておくことが大切です。原因によっては設計ミスや施工ミスなど、瑕疵担保責任の対象となる展開も想定されます。

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/column/20081114/528051/

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住人発案で修繕費圧縮　高層マンションに空中移動足場ＨＰ管理員 2008年07月03日 (木) 09時31分 No.744

《中日新聞》

　二十五階建ての高層マンションの大規模外壁修繕費を四割、五千万円削減させたのは、菓子箱を応用した足場のアイデア工法だった。住人の菓子箱メーカーの元経営者が考え出したその工法は、壁面に沿って鉄パイプを縦横に組み上げる通常工法より大幅にコストを圧縮した。各地のマンション組合や業界が注目している。その工法とは－。　（佐橋大）

　名古屋市北区の高層マンション「アンビックス志賀ストリートタワー」は築十五年、二十五階建てで百二十戸が入居する。このマンションで今春、各戸のベランダからせり出した大箱に乗り込んだ作業員が作業する姿が繰り広げられた。

　外壁の定期修繕は建物を長持ちさせるのに欠かせない。修繕を怠ると劣化した目地などから水がコンクリートに染み込み、かびの発生や建物の強度低下を招く可能性もある。

　定期修繕は管理会社任せというマンションが多い現状の中、「アンビックス」の管理組合の住人は修繕業者と直接交渉。組合の修繕委員の河島孝守さん（６６）が発案した新工法での施工ができないか掛け合った。

　新工法では、ベランダの床と天井の間に突っ張り棒のような支柱を設置。作業員が乗る箱をベランダから外にせり出すように支柱に取り付ける。支柱の下にはキャスターも設けられ、支柱の突っ張りを緩めると、箱ごと水平方向に移動できる。箱に乗り込んだ作業員は手の届く範囲の壁を洗浄し、タイルを補修、目地材を交換したら、次々に横向きに移動して壁を修繕していく。壁に沿って一階から最上階まで鉄棒を縦横に組む足場設置や、ゴンドラをつる工法に比べて、仕掛けが小さく費用も大幅に抑えられた。

　塗料を耐久性の高いものに格上げしたにもかかわらず、この新工法導入で修繕費は、在来工法より約五千万円少ない七千三百万円に圧縮することができた。

　　　　　　◇

　建築の専門家でない住民からの発案を相手にしない業者ばかりの中で、塗装などの専門業者「伝栄興業」（名古屋市天白区）だけが実用化の検討を約束してくれた。労働基準監督署と相談する傍ら、二分の一の模型を作って強度実験を繰り返し「安全性を確かめた」（同興業）という。

　通常の工法に比べ、広い範囲の部屋の視界や日照を、飛散防止シートや足場で遮ることもなく、入居者に好評を得た。施工期間も当初予定の五カ月から約一カ月短くなった。管理組合の田村静雄理事長（６３）は「業界の常識にとらわれない素人の視点が好結果につながった」と喜ぶ。

　新工法は高層マンションの修繕以外にも、マンションの一部タイルをピンポイントで直す工事などにも応用できるという。「聞いた瞬間、世間に通用すると思った」と伝栄興業の沢田伝機社長（３０）は振り返る。

　新工法はまだ一例しか行われておらず、安全性を客観的に示す努力も今後求められそうだが、同興業は「空中移動足場」と名付け、現在、特許を申請中だ。

　修繕コストを大幅に押し下げた今回のケースについて、マンション管理の相談を受けるＮＰＯ法人・集合住宅管理組合センター（東京都）の有馬百江常務理事は、修繕を管理会社任せにしなかった点を評価する。「長期修繕計画書に過大に修繕を盛り込む業者もいる。工法を変更しなくても、修繕個所や単価、時期を見直すだけで大規模修繕費を六千三百万円から四千百万円に圧縮した例もある」と話す。

http://www.chunichi.co.jp/article/living/life/CK2008070302000137.html

RES

ＨＰ管理員 2008年11月22日 (土) 09時34分 No.973

≪J-CASTニュース≫

マンションの荒廃が進んでいる。話には聞いていたが、こんなにもひどいとは――。

北関東のあるマンションでは、管理組合が機能しなくなって、ゴミが散乱し、雨漏りもそのまま。2DKで300万円でも買い手がいない。東京近郊の例では、修繕積立金の滞納が2億9000万円に達して、にっちもさっちもいかず、外装が荒れるまま……。

「短期景気対策にふりまわされた」
多くがバブルのころ投資目的で購入されたものだ。賃貸でローンを払うというやつ。バブルの崩壊で家賃が下がり、価格も下がって転売もできずで、管理費や修繕積立金が払えない。修繕ができないマンションは買い手がつかない。空き家がふえて、さらに荒廃するという悪循環だ。

マンションの空き家は、1988年には95万戸だったものが、2003年には241万戸に達した。この裏には、バブル崩壊後の景気対策がある。1993年の「ゆとり返済」、98年からの市街地活性化で起こった駅前マンションブーム、99年からの住宅ローン減税などだ。

これによって、2000年以降もバブルビーク時を上回る20万戸が毎年作られ続けた結果の供給過剰。なぜそんなことになったのか。

経済評論家の内橋克人は、「景気対策として住宅建設を考えたためだ」とみる。「だから、数字を出すことが大事で、耐久消費財の大量生産・大量消費と同じに見ていた。購入者は一生の安心、終の棲家としたいのだが、短期の景気対策にふりまわされた」と。

都市再生機構が空き家を甦らす実証実験をしていた。「減築」といわれる手法で、元の建物の構造を生かして内部を改装する。これが面白い。

まず住居の交換で、空き家を上層階に集める。そして最上階を取り除いて建物の耐久力を高め、そのうえでスペースを大きくとった付加価値の高いものに作り替えるのだ。新築とくらべ、7割前後の値段になるという。荒廃を食い止める効果にも期待がかかる。

親、子、孫3代で払うローン
また国交省は来08年度初めて、改修に補助金を出す方針を固めた。総額1000億円。いまあるマンションをどう活用するか、が動きだす気配だ。

一足早く、ワンルームマンションを介護施設に改装したケースがあった。NPO法人「くらしのネット」がつくったもので、1階はデイサービスセンター。2階からは高齢者向けの賃貸マンションで、バリアフリー、エレベーターもつけた。新たに建てる半分の費用ですんだという。

過剰供給の悪質マンションがある一方で、不足している部分がある。集合住宅の活用で、この穴を埋められたと、NPOは胸を張った。「地域の公共財」という発想だ。

内橋は、「在宅介護もままならない現状では、この発想は大事だ。いま住宅づくりには思想性が問われている」と、かつての旧西ドイツの例をあげた。

戦後のアデナウアー首相が出したアイデアは、「無利子の100年ローン」。親、子、孫3代で払う。社会のルールもきちんと整備する。当然、財産権の考えも違ったものになる。「住宅を見れば、その国がどんな国か、どんな社会かがわかる」と。

ほとんど無軌道な自由と、それを抑える禁止事項で成り立っている日本の住宅づくりを、あらためて考えてしまう。

http://www.j-cast.com/tv/2008/11/21030750.html

快適！住まいのヒント：犯人逮捕に役立った！防犯カメラの注意点ＨＰ管理員 2008年11月20日 (木) 21時19分 No.969

≪毎日jp≫

　２００７年新春にニュースで報じられた、渋谷区在住の主婦による夫バラバラ事件。この事件で主婦が犯人であることを裏付けたのが、夫婦が住むマンションのエントランスに設けられた防犯カメラの映像でした。防犯カメラがとらえた被害者の映像、時刻が決め手となって早期に犯人が判明したのです。

　この事件で「防犯カメラって本当に役に立つの？」という多くの人の疑問を吹き飛ばしました。これから導入を検討するマンションも増えることでしょう。

　ただし、防犯カメラはただついていればいいというものではありません。マンションのどこに、どんなものを設置したら効果的なのでしょうか？今回は、効果的な設置場所と防犯カメラの種類、防犯カメラの注意点をお教えします。

■マンションで効果的な防犯カメラの設置場所

・エントランスホール

　渋谷区の事件では、エントランスホールの防犯カメラが被害者の姿をとらえていてそれが犯人検挙につながりました。エントランスホールはマンションの住民が必ず通る場所でもあります。特に周囲からの見通しが確保できない場合は、防犯カメラが設置してあることが望ましいといえます。

　人の出入りするエントランス扉方向及びエレベーターの出入り口方向、エントランス扉のほかに通用口がある場合はそこも監視するようにすると良いでしょう。

・駐車場・駐輪場

　不特定多数の人が出入りし死角が多く、人の目も行き渡らないため、窃盗などの犯罪が起こりやすい場所。周囲からの見通しが確保できない場合は防犯カメラの設置を検討しましょう。

・エレベーター内部

　安全なエレベーターの条件を述べます。

　１．扉に防犯窓があること。

　２．管理人室のモニターテレビと連動した防犯カメラがついていること。

　３．非常用通話ボタンまたは非常用警報ボタンがついていること。

　エレベーターの防犯カメラは内部全体が写るように設定してあるか確認しましょう。その他に見通しの悪い共用廊下、共用階段などにも設置してあると防犯性が高くなります。

■防犯カメラの種類

・ドーム型

　渋谷区の事件のマンションエントランスに設置されていた防犯カメラはドーム型のカメラでした。カプセル型ともいい、小型でシンプル、天井設置が可能です。デザイン的にも優れているためマンションのエントランスホールや共有スペースなど、人の出入りが多く雰囲気を壊したくない場所に向いています。屋外用もあります。

・カメラ型

　いままでなじみの多いカメラ型。いかにも「防犯カメラ」という感じで威圧感は抜群です。屋外にも屋内にもつけられる万能タイプです。最近では高機能・小型化されたものが多く出ています。

・センサーライト付きカメラ

　カメラにセンサーと照明を搭載したタイプ。センサーが反応するとチャイムを鳴らして知らせるとともに照明が点灯し、不審者を威嚇します。

　このような形上の分類のほか、録画画像が白黒のもの、カラーのもの、レンズの種類では標準レンズ、広角レンズ、超広角レンズ、音が拾えるもの、ズームアップが可能なもの、遠隔操作が可能なもの……など、いろいろな機能があります。

　防犯カメラの設置は防犯上賛成でも、自分まで監視されているようであまり気分はよくないという人もいるでしょう。必ず通るエントランスホール内部には、さりげなく監視できるドーム型防犯カメラが向いています。また、外部に設置する場合は、威嚇効果を期待してカメラ型の防犯カメラとしてもいいでしょう。センサーで照明がつくタイプは威嚇効果のほかに通行する居住者の足元を照らすという役割も果たします。防犯カメラにどんな機能を求めるかを考慮し、適した種類を選ぶようにしましょう。

■注意点その１：夜間でもくっきり写る？

　その防犯カメラは夜間でもくっきり写りますか？　２４時間監視が必要な場所で、夜中は真っ暗になってしまう場所につける場合、高感度のものでないと意味がありません。モニターしたら真っ暗で何も写っていなかった！なんてことも。

　夜間もはっきり写り、白黒のほかカラーでフル動画も可能な高機能タイプも出ています。夜間に真っ暗になってしまう場所、常に明かりがついている場所、その場所その場所に適した機種を設置する必要があります。

　その他にも、西日があたる、逆光になる、照り返しの影響を受けるなど、影響を受けやすい場所に設置されているものは、それぞれに適切な機能がついているかを確認しましょう。

■注意点その２：録画データを保存している？

　せっかく防犯カメラをつけていてもモニターするだけで記録をとっていないケース、実はとても多いのです。従来のビデオテープ録画機では長時間の記録や保存が難しかったのですが、最近ではデジタルレコーダーによる大容量録画が主流です。一定期間は記録を保存する計画としたほうが良いでしょう。

　このほかに、前述したように、効果的な位置を見極めて設置することも大切なことです。防犯カメラは、ただあればいいというものではありません。「防犯カメラがあれば安心」なのではなく、その性能を十分発揮できるように使用することが、建物の防犯性を高めるために大切なことなのです。

http://mainichi.jp/life/housing/news/20081120alb00m070080000c.html

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