北海道マンション管理問題支援ネット (21Page)

マンション管理に関する相談、質問、情報交換に利用して下さい。
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地デジ支援センター、京滋２カ所に開所ＨＰ管理員 2009年02月02日 (月) 18時52分 No.1054

≪京都新聞≫

　テレビの地上デジタル放送（地デジ）への移行を支援する総務省の「テレビ受信者支援センター」が２日、京都と滋賀にそれぞれ開所した。現行のアナログ放送が終了する２０１１年７月を控え、センターは「京滋の地域事情に応じた疑問に答える」といい、地デジの説明会や受信相談に力を入れる。

　近畿総合通信局によると、今春には京都府の９７％、滋賀県の９４％の世帯が地デジ視聴可能エリアになる。ただ、アンテナの状況や周りの地形、ビルなどの障害物によって、地デジ対応テレビが映らない場合もあるという。

　このため、総務省は相談などに応じるセンターを２日までに全国に開設した。放送業者などでつくるデジタル放送推進協会（東京都）が運営する。京都のセンターは京都市中京区、滋賀は大津市に事務所を置いた。

　受信障害の調査が必要になる地域もあるとみられるため、各センターは訪問調査をして状況を把握し、受信環境の改善を支援する。また、町内会やマンション管理組合などから要望があれば、説明員を派遣して地デジを基礎から説明する。

　センターに直接連絡はできない。問い合わせや説明会の申し込みは、総務省の受信相談センター（神奈川県）ＴＥＬ０５７０(07)０１０１が窓口となる。

　■地上デジタル放送

　従来のアナログ放送に比べて良質な映像や音声を送信する。データ放送や電子番組ガイドなども見られる。受信のためにはＵＨＦアンテナを設置して地デジ対応のテレビやチューナーを買うか、ケーブルテレビに入るなどの対応が必要になる。

http://www.kyoto-np.co.jp/article.php?mid=P2009020200085&genre=M1&area=K00

RES

ＨＰ管理員 2009年02月02日 (月) 18時50分 No.1053

≪YOMIURI ONLINE　住まいの相談室≫

マンションの水圧を上げる方法は？
　先日、築２０年の１２階建てマンションに引っ越してきました。ところが、それまで住んでいたマンションと比べ、水圧がかなり低くて困っているのです。シャワーは全開にしてもチョロチョロとしか出ないし、風呂に水を張るにも、トイレのタンクが一杯になるにもすごく時間がかかってしまうのです。私の部屋は１０階ですが、やはり上階ということもあるのでしょうか。原因と対策を教えてください。

マンション管理組合を通じて施工会社に問い合わせてください
　今まで何階にお住みになっていた不明ですが、給水の方式に関係なく、上階の水圧は低く、下の階の水圧は高くなります。低いのも困りますが、高すぎるのも使用勝手が悪く、最近のマンションはすべての住戸に減圧弁を設置して、水圧が均等になるように配管してあります。

　高置水槽方式の場合、水圧不足や水量不足でクレームになるのは最上階ですが、通常は最上階でも水量は確保されるような設計・施工になっています。築２０年のマンションでは、減圧弁の設置は不明ですが、下の階の１０階では、最上階の１２階よりは２層分、水圧が高くなっています。

　ご質問のケースでは、水の出が悪いのは水圧のせいではないと思われます。配管のどこかにサビ瘤ができているか、ストレーナー（ゴミ取り用のメッシュ）にゴミが詰まって、水の流れを阻害しているものと思われます。

　築２０年ですから、給水配管についてはリフレッシュ、またはリニューアルの時期にあります。マンションの管理組合ではどのような対応を考えておられるのでしょうか。

　長期修繕計画は作成されているでしょうから、管理組合に問い合わせてください。マンション全体で水の出が悪い場合は、共用配管の問題ですから、対応済みかこれから更新工事を行う予定になっているかと思います。あなたのお宅だけの問題なら、ストレーナーの清掃でよいと思います。どこに付いているかは、マンション管理会社を通じて施工会社に問い合わせて対処してもらってください。

　共用配管だけの更正・更新を行った場合（あまり考えられないケースですが）で、あなた以外のお宅でも住戸の水の出が悪い場合は、専用配管共通の問題です。配管材料は不明ですが、サビ瘤などの発生が考えられます。どのような工事を行ったらよいかは不明ですが、一軒だけでやるのは工事費が高くなるので、同じようなお宅と一緒に工事するのがよいでしょう。いずれにしても、マンションの管理組合と相談し、建設委員会（改修委員会）などに取りまとめをしてもらいましょう。

　なお、あなたのお宅だけにポンプを設置して水圧を上げることも考えられますが、効果は少ないでしょう。なぜなら、水圧の高いところでも、元のバルブを絞ってあれば、水は少ししか出ないのと同じことだからです。

http://home.yomiuri.co.jp/soudan/mansion/20090128hg01.htm

RES

用途違反に対する対処法（その２）　使用の差し止めＨＰ管理員 2009年01月31日 (土) 19時05分 No.1049

≪asahi.com　ここが知りたい≫

【質問】私のマンションの１階を新しく買ったＡさんが子供の保育所として使用を始めました。マンションの規約では、用途は「住居専用」と規定されています。

　保育所は近くにあるＡさんのＡ病院に勤める看護婦さんの子供たちを預っており、全員で７人いるそうです。Ａさんは部屋は締め切っているから騒音が出ないし、病院は公共のためであるからこの保育所は認めて欲しいと言われるのですが。

【回答】あなたのマンションの規約には、用途は住居専用となっていて、それ以外の用途は許されていないのですね。

【質問】はい、その他に規約には「組合員は、その専有部分を本来の住居としての用途に供するものとし」とあり、「使用にあたっては、共同の利益を守り、良好な環境を保持するために、住居用住居以外の目的その他一切の営業並びにそれに類する行為に使用することを禁止し、理事会が禁止したこと、組合員の共同の利益に反することをしてはならない」と規定しています。

　具体的にも実害が発生しています。例えば、Ａさんは窓を閉め切っているから騒音がないとか言いますが、季節によって４月～１０月は一日中窓が開けられています。毎日８時～１８時まで子供がいるのですから、飛び跳ねたり、駆け回ったり、どしんどしんと振動が聞こえます。また、共用部分の出入口や廊下を子供の給食車が来て汚したり、子供の送り迎えの車や自転車が無許可で止まっていたりして困っています。

　どうすれば良いでしょうか。

【回答】お話しによりますと完全な規約違反ですね。

　あなたのマンションおよび区分所有法第６条１項によりますと、Ａさんの使用方法は「共同の利益に反した行為」ということになります。

　管理組合の理事会としては、Ａさんと使用方法の変更の交渉をして、もしその交渉が決裂したときは裁判を考えなくてはなりません。

　第一に区分所有法５７条により管理組合はＡさんに使用停止の請求ができます。裁判を起こす場合、

　（１）集会の普通決議によって決定する。

　（２）管理者（通常は管理組合の理事長）は訴訟の提起をする。

　（３）所有者でなく占有者（実際に使用している人）に対しても提起できる。

　第二に区分所有法５８条により管理組合はＡさんに使用差し止めの請求が出来ます。

　（１）差し止め請求のできる場合は、共同生活上の障害が著しくその障害を除去しなければ、共同の生活が維持できない場合をいいます。

　（２）訴訟をする総会決議は、区分所有者数及び議決権の各々４分の３以上の多数で可決されなければなりません。

【質問】同様な事例で差し止め請求が認められた裁判例はありますか。

【回答】横浜地方裁判所平成６年９月９日判決で、差し止め請求を認めた同様の裁判例があります。

　その裁判が認めた内容は主に次のような理由です。

　（１）マンション形式の集合住宅では、相互に居住者の生活空間が接しており、このような生活空間に居住し、これを利用する住民は相互に他の利用者に迷惑をかけないように生活するということが最低限のルールである。そして、このように密接した生活空間に居住する者は、騒音、振動、臭気等についてはそれぞれが発生源となり得る関係にある以上、それが多少のものである限り、いわば『お互い様』という言葉をもって表現されるように、相互に我慢し合うということが必要であるが、これが、一定の許容限度を超えるならば、それは建物の区分所有等に関する法律６条１項所定の『区分所有者の共同の利益に反する』として、このような使用方法が許されなくなるというべきである。

　（２）本件病院の公共性、人員確保の必要性等の理由があるとしても、それにより本件マンションの住民らの前記被害を受け、本件マンションの所在地の環境が比較的閑静であるべき住民らが一方的に不利益を受けるのに対して、Ａらは病院経営による経済的利益等を得ること、Ａらには他の代替手段がないわけではないこと等を考慮すれば、住民らにおいてこのような使用を受忍すべきであるということは出来ないといわざるを得ない。

　したがって、中古マンションを買おうと思われている方は、そのマンションの規約を見せてもらって、自分の意図しているマンションの使用方法が買おうと思っているマンションの規約で許されるかを検討してから買ってください。借りる方も同じです。

http://www.asahi.com/housing/soudan/TKY200901310108.html

RES

「マンションに欠陥」札幌の住民が提訴ＨＰ管理員 2009年01月29日 (木) 20時28分 No.1047

≪ＨＴＢ　ＮＥＷＳ≫

「マンションに欠陥がある」として、札幌市内の分譲マンションの住民が事業主ら３社を相手取って損害賠償を求める訴えを東京地裁に起こしました。
　このマンションは、３年前に耐震偽装で免許を剥奪された札幌の元２級建築士が設計したものですが、当時の札幌市の再検査では構造計算書自体に偽装はありませんでした。損害賠償額はおよそ１８億円にのぼります。
　訴えを起こしたのは札幌市内の分譲マンションに住む５２戸の住民です。訴えによりますと、マンションは８年前に建設され、図面と施工が違うなどずさんな工事が原因で床のたわみや騒音などの欠陥が数多くあるとしています。その上で、事業主だったスミセキ・コンテックと、販売を仲介した住友不動産、建設業者の三井住友建設に、修理改修費用など、およそ１７億９０００万円の損害賠償を求めています。住民たちが地元の札幌地裁ではなく東京地裁に訴えを起こしたわけは、建築関係の争いを専門に扱う部署があるためです。提訴を受けて、被告のスミセキコンテックなど３社は、「対応は訴状が届いてから考えたい」としています。

2009/01/29(木) 18:33

http://www.htb.co.jp/news/index.html#03

RES

ＨＰ管理員 2009年01月30日 (金) 10時37分 No.1048

≪北海道新聞≫
「設計ずさんで欠陥」　札幌のマンション住民、賠償求め提訴　東京地裁

　札幌市豊平区福住のマンション住民と管理組合が二十九日、ずさんな設計と施工でマンションに多数の欠陥が生じているとして、売り主のスミセキ・コンテック（札幌）ら三社を相手取り、補修費用や慰謝料など総額約十七億八千万円の損害賠償を求める訴えを東京地裁に起こした。

　訴えたのは分譲マンション「グランアビテ福住」（五十五世帯）の五十二世帯六十二人と管理組合法人（土手秀悦代表理事）。ほかに訴えられたのは、施工業者の三井住友建設（東京）と販売代理店の住友不動産（同）。

　訴状などによると、同マンションは耐震偽装で問題になった浅沼良一・元二級建築士が設計。鉄筋七階建てで、二〇〇一年六月に完成した。

　しかし、地震で激しく揺れた際に、壁と柱を絶縁するための溝がない上、設計図では床があるはずの部分が実際には吹き抜けになっており、構造計算書通りの耐震強度が期待できないという。

http://www.hokkaido-np.co.jp/news/society/143911.html

マンションの長期修繕計画・スタートアップセミナーＨＰ管理員 2009年01月28日 (水) 16時35分 No.1045

≪住宅金融支援機構≫

第１部
「「長期修繕計画標準様式」及び「長期修繕計画作成ガイドライン」を用いた長期修繕計画の作成について」（１時間30分）
　【テキスト：長期修繕計画標準様式・作成ガイドライン（国土交通省）ほか】
講師：国土交通省のガイドライン担当室担当官又はガイドライン作成に携わった下記2人の専門家のうち、いずれかの講師１名が講演予定
国土交通省住宅局市街地建築課マンション政策室担当官
(財)マンション管理センター　研究理事稲田　和美氏
(財)マンション管理センター　技術部長小迫　政幸氏

第２部
「マンション共用部分の大規模修繕工事をはじめる前に知っておきたいこと」（１時間）
講師：住宅金融支援機構職員

会場　札幌
日時　1月31日（土） 14:00～16:30
場所　ＴＫＰ札幌ビジネスセンター本館カンファレンスルーム5A
　　　札幌市中央区北三条西３－１－４４札幌富士ビル

お申込み方法
ＦＡＸまたはインターネットにてお申し込みください。（受講票等はございません。）

http://www.jhf.go.jp/jumap/event/information/seminar_mansion_0124_0301.html

RES

国交省/不動産政策の道筋示す/国際金融拠点整備を検討ＨＰ管理員 2009年01月26日 (月) 19時36分 No.1044

≪建設通信新聞社≫

　国土交通省は、１０－２０年後の不動産に対する需要変化を明らかにした上で、不動産政策の道筋を示す「土地政策の中長期ビジョン（国民生活を豊かにする不動産のあり方ビジョン）」を今夏をめどに策定する。ビジョン策定に当たっては、国土審議会（国交相の諮問機関）土地政策分科会企画部会に、中長期ビジョン策定検討小委員会を設置。新たな成長につながる質の高い不動産形成に向け、国際金融拠点整備や環境不動産を推進するための政策などを検討する。小委員会は２月に初会合を開く。会合は月一回程度開き、今春に中間報告、今夏に最終報告をそれぞれまとめる。

　不動産市場では、不動産の利用価値（収益性、利便性）に応じた価格形成への構造変化が進む中、▽Ｊリートに代表される不動産証券化の飛躍的拡大▽個人、企業、行政の戦略的な不動産活用の活発化▽人口減少、少子高齢化、経済のグローバル化の進展、安全、環境への関心の高まり――などが進展しており、これらに対応した政策の必要性が高まっている。

　こうした経済社会構造や国民意識を踏まえ、ビジョンの策定に当たっては、「もっているだけで価値が確保される不動産」から「努力に応じて価値が確保される不動産」への転換を基本認識に、質の高い不動産の形成促進や利活用が不十分な不動産の再生、既存ストックの価値向上などを後押しする政策を検討する。

　既存ストックの価値向上に向けては、高度商業地や中心市街地でのエリアマネジメントの推進手法、マンションの適切な管理のあり方などについて検討を進める。利活用が不十分な不動産の再生では、居住者の高齢化に対応した郊外団地の再生などを中心に政策を検討する。

　不動産市場の活性化に向けては、中古住宅流通市場、リフォーム市場の整備、地方での不動産証券化手法などを検討課題として挙げている。

http://www.kensetsunews.com/news/news.php?date=20090126&newstype=kiji&genre=1

RES

「分譲マンションストック５００万戸時代に対応したマンション政策のあり方について」（答申）（案）に関する意見募集についてＨＰ管理員 2009年01月26日 (月) 19時34分 No.1043

≪国土交通省≫パブリックコメント（意見公募）

　社会資本整備審議会住宅宅地分科会では、今年度マンション政策部会（部会長：越澤明　北海道大学大学院教授）を設け、平成２０年５月３０日に国土交通大臣から社会資本整備審議会長に対し諮問されました「分譲マンションストック５００万戸時代に対応したマンション政策のあり方について」について、集中的な審議を行ってまいりました。
　このたび、答申案を取りまとめましたので、当該答申案について、広く国民の皆様からのご意見を下記のとおり募集いたします。

「分譲マンションストック５００万戸時代に対応したマンション政策のあり方について」（答申）（案）（PDF　ファイル）

募集期限　2009/02/06

その他
※マンション政策部会の資料・経過等についてはこちらをご覧下さい。
http://www.mlit.go.jp/policy/shingikai/s202_mannsyon03.html

http://www.mlit.go.jp/appli/pubcom/house06_pc_000003.html

RES

ＨＰ管理員 2009年01月23日 (金) 19時30分 No.1041

≪週刊住宅　online≫
不動産市場データベースで賃料など収益・費用を公開／国交省

国土交通省は、不動産市場データベースを構築するため、不動産事業者やビルオーナー、管理会社などを対象にしたアンケート調査を開始した。これまで収集・公表してきた取引価格データに加え、賃貸不動産の管理費用や賃料、管理費用などの情報を公表することで、不動産市場の透明化・信頼性の向上を図る。これにより、不動産投資市場を活性化することが狙い。
　今回のアンケートでは、データベース構築の基礎データを収集する。調査対象地域は三大都市圏の１都２府８県と、札幌市、仙台市、広島市、福岡市。事務所、店舗、住宅の賃貸物件が対象。築年数や構造など建物属性、収益・費用、管理費用、新規賃料（募集賃料・成約賃料）など。ビル名や地番を特定できないよう調査し、地域別・規模別に指数化・平均化し、土地総合情報システム（http://www.land.mlit.go.jp/webland/）で広く公開する。

http://www.shukan-jutaku.com/np/news_article.php?article_id=29099

シャープ、ミリ波モジュールを利用した地上デジタル放送伝送システムを試作ＨＰ管理員 2009年01月23日 (金) 19時20分 No.1039

≪CNET Japan≫

　シャープは1月23日、ミリ波モジュールを利用した地上デジタル放送伝送システムの試作機を発表した。

　ミリ派とは、波長がミリ単位（1mmから10mm）、周波数帯域が30GHzから300GHzの電波を指す。広い帯域を使用でき、短距離通信であれば1Gbps超の超高速の無線通信ができる。このシステムで使用する60GHz帯のミリ波は、無線LANで用いられている5GHz帯に比べて帯域が約125倍広いため、ハイビジョン放送などの大容量データを無線通信することが可能となる。

　2011年7月の国内地上アナログ放送停波に向け、マンションなどの集合住宅で工事が課題となっている。簡便な取り付け作業で各階の住居へ無線で地上デジタル放送を伝送できるため、導入しやすくなるとしている。

　また、ミリ波帯の広帯域伝送路特性により、地上デジタル放送だけでなくBS/CS110度放送にも対応。特定小電力規格に準拠し、無線免許は不要だ。

　シャープは、総務省からの委託研究案件（2005年12月から2009年3月まで）として、本システムの研究開発に取り組んできた。今後は、現在実施している最終的な実証実験の成果を生かしながら、早期の商品化に向けて取り組むとしている。

http://japan.cnet.com/news/com/story/0,2000056021,20386973,00.htm

RES

中古マンションの選び方セミナー sugana 2009年01月22日 (木) 08時44分 No.1038

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定員満杯で受け付け終了

　来る１月２４日（土曜日）午前１０時開催の本セミナーは受付と２日で満員になり、定員を増やしましたが昨日、また満員になりました。

　誠に、申し訳ありませんが打ち切らせていただきました。今後も継続して開催することにしており、今回参加できない方は次回にお願い致します。

　何故、これほど当セミナーに参加希望者が殺到したのか、前兆がありました。
　「こんな中古マンション買って失敗した」「不動産業者にごまかされた」など、中古マンション市場は物件が氾濫しているようですが、消費者の立場からの情報がかなり欠乏しているようです。

　その反映とみることができそうです。開催する当マンションネットとしては、適正な情報を提供して消費者のニーズに応えなければならないと決意しているところです。

RES

意見交換会に期待する sugana 2009年01月17日 (土) 19時21分 No.1035

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第４回意見交換会は「管理組合の経営改善」を各管理組合はどのように進めてきたのか、大いに議論します。

　最初に問題提起と若干の事例報告を行います。
　その後、経営改善の取り組みについて、参加者が自由に討論を行うことにしております。

　管理組合の経営改善とは「マンション分譲当時にいびつになっている管理組合の全ての病魔を取り除く」と言うことであり、言わば「管理組合の体質改善」であります。

　分譲当時のままの、管理運営を長期に渡って続けている管理組合は組合員の経費の負担が過大になっております。
　そのことに、どれだけ早く組合員が気がつくのか、そして、勇気を持って改善に取りかかるのか。ということでしょう。

　さて、ある管理組合が以前管理委託していた管理会社に経費を二重取りされていた問題で、現在札幌地裁で裁判が進められています。
　ほんとうに、単純な問題でありますが、当該管理組合の役員はこれまで何も気がつかなかったのでしょうか。
　新しく、役員に就任した方が発見して、漸く裁判にこぎ着けましたが、その管理会社が勝利の展望もないのに、争っています。

　この、大変面白い事例が報告されますが、このような問題は無関心な管理組合に於いては、悪質な管理会社は当然狙うことがあります。

　きっと、参考になることと思います。皆さんの参加をお待ちしています。

RES

生協灯油価格据え置き sugana 2009年01月17日 (土) 17時21分 No.1034

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灯油、月内据え置き　コープさっぽろ（01/17 08:14）北海道新聞掲載文

　道内最大の灯油共同購入団体、生活協同組合コープさっぽろ（札幌）は十六日、札幌地区で一リットル当たり六十四円に設定している灯油価格（定期配達）を一月中は据え置く方針を明らかにした。

　同生協は昨年九月一日に六円値下げした後、十月以降は毎月二回、卸価格や需要動向を踏まえながら価格改定を実施してきた。

　元売り大手の出光興産が、一リットル当たりの卸価格を先週の二円に続き十七日から全国平均で〇・三円上げるなど、卸価格は上昇傾向にある。ただ、同生協は、月内は経営努力でコスト上昇分を吸収し、据え置きが可能と判断した。

　一方、年明けから続伸していた米国産標準油種（ＷＴＩ）の価格は、このところ不安定な動きを続けており、二月以降の価格について、同生協は「今後の卸価格の動向などを慎重に見極めた上で決める」としている。

RES

横領：マンションの管理費、容疑で元会計責任者を逮捕　／鹿児島ＨＰ管理員 2009年01月16日 (金) 20時05分 No.1033

≪毎日新聞≫

　マンションの管理費を横領したとして、鹿児島中央署は１４日、鹿児島市武岡５、無職、手塚幹男容疑者（６４）を業務上横領容疑で逮捕した。０８年１２月末、管理組合から百数十万円の被害を訴える告訴を受理していた。余罪も追及する方針。

　調べでは、手塚容疑者は鹿児島市の「おつきやビルマンション管理組合」（樋口弘文会長）の会計責任者だった０４年７月１２日、管理組合の口座から約３７万円を引き出し、横領した疑い。「借金の返済に充てた」などと話しているという。

　管理組合によると、管理費は鹿児島市中町のマンションに住む約３５世帯から徴収した、修繕積立金など。管理組合が提訴した損害賠償請求訴訟で、鹿児島地裁は手塚容疑者に約２８００万円の支払いを命じている。

毎日新聞　2009年1月15日　地方版

http://mainichi.jp/area/kagoshima/news/20090115ddlk46040627000c.html

RES

千歳市の水道料金問題 sugana 2009年01月16日 (金) 17時27分 No.1032

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１月１日から条例改正し特例制度を設け「管理組合の指摘が全面的に制度に生かされた」

　「法の下の平等が守られていない。何故、戸建て住宅より共同住宅の水道料金が高いのか。」と千歳市のある管理組合が市水道局に対して制度の改正と、これまで不当に高かった水道料金の返還を請求していた問題で、千歳市は１２月の定例市議会で条例改正を行い、是正を行いました。

　問題提起した管理組合は「制度の改正は組合の主張道理であり、当然の処置である。しかし、当事者の組合宛に正式な回答が寄せられていない。
　また、これまでの過払い分は拒否しており、全面解決にはほど遠い。」と市の行政姿勢を批判しておりました。

　まず、市水道局管理者は問題提起した管理組合に対して正式に回答すべきでしょう。
　当該管理組合は、之までの過払い分は裁判提起しても返還させるとしています。当然と思います。
　

　

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