北海道マンション管理問題支援ネット (20Page)

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北海道マンション管理問題支援ネット

マンション管理に関する相談、質問、情報交換に利用して下さい。
営業、誹謗中傷及び管理者が不適切と判断した投稿は、予告無く削除させていただく場合があります。

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丸美が提起した共用部分カギの重要性ＨＰ管理員 2009年03月08日 (日) 06時58分 No.1078

≪DATA MAX≫

㈱丸美が管理していた複数の物件で共用部分のカギが紛失していた問題で、ある管理組合はマンションの安全性確保に向けて実力行使に踏み切った。同じ境遇の管理組合と情報交換会を行い、丸美側に原状回復を求めている。会合を発足させた代表者は「マンション生活を安全かつ快適にすることが業務の会社が、鍵を紛失させ安全を脅かしたことは未だに信じられない。当然のことながら、もし紛失した場合には、すみやかに原状回復を図ってもらう必要がある」と憤りを隠さない。
　複数の案件で紛失が発覚していることから、判明分は「氷山の一角ではないか」との疑念が生じているという。分譲マンションの全ての住民に対しては「今回は管理会社の変更で明るみに出た問題だが、マンションを確認しておく事が重要。管理を丸投げするのではなく、組合員も管理に対する意識を高めていく必要ある。また、管理を委託させる管理会社には、今後ますます安全管理の資質が問われる時代になってくる」と意識の向上を訴えたうえで、「住民の方には、一度ご自身のマンションの鍵の管理状況を確認して欲しい」と警鐘を鳴らしている。
　マンションの健全な管理体制の確立をめざして、マンション管理・保全技術の調査研究、管理者育成等の活動に取り組む社団法人高層住宅管理協会は、「共用部分のカギはマンションを建築した際に売主さんを通して管理会社が代理受領する。どういう管理をしていたか分からないが基本的なことなので一般には紛失は考えにくい。業務として管理を行っていたのであれば弁済してもらうべき」とコメントしている。

http://www.data-max.co.jp/2009/03/post_4816.html

灯油３－４円値下げ　あす札幌など５０円台　コープさっぽＨＰ管理員 2009年03月01日 (日) 09時49分 No.1076

≪北海道新聞≫

　道内最大の灯油共同購入団体、生活協同組合コープさっぽろ（札幌）が二日から札幌地区の灯油価格（定期配達）を一リットル当たり五十八円とするなど、全道で三－四円引き下げることが二十八日、分かった。

　札幌地区で同生協の灯油価格が五十円台となるのは、二〇〇五年四月中旬（五十六円）以来。

　暖冬の影響で灯油販売量が伸びず、石油元売り会社の在庫が積み上がっていることから卸価格が引き下げられており、同生協も値下げに踏み切る。

　また地域間の価格差も一部是正。これまで稚内や根室などは、札幌に比べて五円割高だったが、今回から一円圧縮する。

　これによって、値下げ後の最安値は札幌、北広島、江別などの五十八円で、最高値は稚内、根室などの六十二円となる。旭川、帯広は五十九円、函館、釧路は六十円などとなる。

　石油情報センターによると、灯油の道内平均価格（配達）は六五・四円（二十三日現在）。前週比で二・三円値下がりしている。

http://www.hokkaido-np.co.jp/news/economic/150095.html

用途違反の対処法（その３）規約の変更ＨＰ管理員 2009年02月28日 (土) 20時18分 No.1075

≪asahi.com　ここが知りたい≫

質問】私のマンションは築３０年もたち、いつの間にか商業地域の真ん中になってしまいました。建築時から住宅、事務所、店舗の併用マンションでしたが、店舗も騒音などの問題もそれほどなく、住居として長く住み続ける人も多く、商業地域としては静かなマンションでした。そのため、規約を改正し、店舗の後に『（飲食業、風俗営業を除く）』と追加しました。これは議決権及び区分所有者数の各４分の３以上の賛成で可決しました。ところが、その２年後に１階の所有者であるＡさんが事務所として使用されていた部屋をレストランに変更したいとの申し入れがありました。

【答え】改正された規約では、レストランは飲食業にあたるため営業できないということになりますね。

　飲食業を禁止した規約改正の理由は、飲食店によってもたらされる弊害が多数あり、それにより他の区分所有者、居住者が被害を受けるからということが理由でしょう。よく相談を受ける被害事例として、（１）夜遅くまで大声で騒ぎ、店外に出てからも大声が聞こえる。（２）道路に吐いたり、ひどい場合は大小便があったり、不衛生である。（３）食材やゴミを店の外に置いて汚らしくなる。（４）イタリアンレストランや中華レストランでは、ニンニクのにおいが上階の居室に侵入する、などがあげられます。

【質問】私たちもそのような被害をおそれて規約を改正したのですが、１階所有者のＡさんは規約を改正したことについて、

（１）飲食業店舗を排除することは、区分所有権を合理的理由なく制限するものであるから規約変更は無効である。

（２）Ａは１階店舗の使用に無制限に排除される者であるから、一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼす者であって、Ａの承諾を受けなければならない（区分所有法第３１条１項）。

　したがって、Ａの承諾を受けていないこの規約改正は無効である。

　として、裁判所に改正部分の規約の無効確認請求とレストラン業者に貸せなかった賃料２０００万円を請求してきました。Ａさんの主張は本当に正しいのでしょうか。

【答え】このケースと同様の裁判例があります（福岡地裁小倉支部判決平成６年４月５日）。その判例の概略は、

（１）規約改正の有効性について、区分所有法第６条は共同の利益に反する行為を禁止しているが、それを具体化する規約が変更された場合、規約は管理組合の自治規範であるから変更に反対した者にもその効力が及ぶ。

（２）規約改正が著しく特定の区分所有者に不利益を強いる場合には、改正は無効となる。

　というものでした。

　そしてレストランの営業禁止について、居住者の多くはこのマンションで飲食店は営まれないと認識しており、改正の目的に不当性はなく、Ａさんに著しく不利益をもたらす場合であると即断できないと、規約改正が有効であったと判断しました。

【質問】私のマンションは古いのでこれからも規約の改正などを行わなければならないのですが、規約というのは、それほど全区分所有者を拘束するものなのでしょうか。

【答え】マンションにおいては共同生活を重視せざるを得ず、規約は管理組合の自治規範であって、区分所有者が遵守するマンション内の法規といえるものでしょう。

　この判決は、規約が無効であるといえる場合は、「著しく特定の区分所有者に不利益を強いる場合」には合理性を欠き無効であると判示しました。

　これはペット飼育禁止の規約改正が、それ以前から飼っていたペットの飼育禁止にも及ぶとした有名な裁判例と軌を一にしたものと考えられます。

　区分所有権の行使は、マンションにおいて合理的な団体性の制限を受けるというのが一つの流れになっていく事例といえるでしょう。

http://www.asahi.com/housing/soudan/TKY200902270125.html

住民が自主再建、旧ＧＳ川崎大師が完成/２８日から再入居開始ＨＰ管理員 2009年02月28日 (土) 20時12分 No.1074

≪神奈川新聞≫

　耐震強度偽装問題で、震度５強で倒壊の恐れがあるとされた分譲マンション「グランドステージ（ＧＳ）川崎大師」（川崎市川崎区中瀬三丁目）が建て替えられ、「グランアビスタ川崎大師」（二十三戸）として完成、二十八日から再入居が始まる。住民は「全員が戻ることができてうれしい。ようやく一つの区切りを迎え、安堵（あんど）している」と喜んでいる。

　新築マンションは鉄筋コンクリート造り九階建て。従来と同規模で間取りもほぼ同じ。「もう耐震問題で悩みたくない」との住民の総意で、新たに免震構造を取り入れた。

　ＧＳ川崎大師は二〇〇五年十一月に国が定める耐震基準の30％程度の強度しかないことが判明。市から使用禁止命令が出された。住民が自主再建に取り組み、〇七年十一月から建て替え工事を始め、約一年三カ月かけて完成した。

　ただ、住民にとっては、当初の購入費と合わせて二重のローン負担となる。再建に伴う各戸への追加負担は平均約二千五百万円で、最大で約四千万円。ローン総額が一億円に達する世帯もあるという。同マンション管理組合理事長の平貢秀さん（45）は「生活が戻ってくることが何よりうれしい」と話している。

　いわゆる「姉歯物件」の対象となった県内物件はＧＳ川崎大師を含め四件。〇七年に「コンアルマーディオ横浜鶴見」（横浜市鶴見区）の耐震改修と、「ＧＳ溝の口」（川崎市高津区、アルクティア溝の口に改称）の建て替えが完了している。残る「ＧＳ藤沢」（藤沢市藤沢、ロワール湘南藤沢に改称）は一月に建て替え工事が始まったばかりで、一〇年の完成を目指している。

http://www.kanaloco.jp/localnews/entry/entryivfeb0902721/

エレベーター内でのおしゃべり……これで“ストップ”？ＨＰ管理員 2009年02月28日 (土) 08時27分 No.1073

≪アイティメディア≫

エレベーター内での「おしゃべりが増えている」と感じてはいないだろうか？　一部の企業や官庁などではある工夫をして、“おしゃべりをさせない効果”を上げているという。その方法とは……？

　エレベーター内で無遠慮におしゃべりをする人が増えていることから、一部の企業や官庁などが静粛を呼びかける掲示を行い、効果を上げている。第三者には不快なうえ、情報管理の面でも問題があるからだ。公共的な狭い空間では静かにするのがエチケット。エレベーター1つにも日本人の礼節の希薄化が浮かび上がる。

不快にさせない

「○○（同僚）のお母さんは○○（病名）らしい。かみさんも病気だし、大変だな」

　「○○（企業名）の対応はいつも最悪で、あきれちゃうんですよ」

　東京都心にある会社のエレベーター。同僚のプライバシーや取引先の悪口を、社員同士で話している。来客も同乗しているのに、おかまいなしだ。

　同様のおしゃべりによく遭遇するという40代男性は「狭いエレベーター内は声が響き、同乗者には不快。情報管理面でも問題だ。放置している会社や官庁は組織として、底の浅さが透けて見えそうだ」とあきれる。

　半面、東京海上日動火災保険は平成18年夏から、東京・丸の内の本店本館と新館、大阪ビジネスパークの大阪東京海上日動ビルで静粛を求めるよう掲示。「お客さまに私語で不快な思いをさせないよう、社員から声が上がった」と広報部の末木めぐみさん。

　A4判の縦半分の手作りステッカーを、エレベーター内の行き先ボタンの上方に張っている。本館と大阪は金色の文字で「私語はお休み」の標語と、人さし指を口に当てた顔マーク。「新館は他社も入っているので表記は緑色で『エレベーター内ではお静かに』にした」。末木さんは「社員にはエレベーター内静粛が浸透し、来店された方にも理解いただいている」という。

情報管理面でも

　東芝は一足早く14年末から、系列企業も入る東芝ビル（東京・芝浦）で「会話はひとやすみ」「Silence　Please」のステッカーを掲示。同ビルに入る東芝ソリューションの広報担当、八木茂樹さん（47）は「エレベーター掲示を見た取引先から『いいアイデアだ。ぜひうちも』と問い合わせが相次いだ。不用意な私語は情報セキュリティーの面でも問題なので、17年から当社の業務ビル用に独自のステッカーを作って掲示し、要望がある5、6の取引先にも提供している」という。

　厚生労働省もその1つ。無償提供は受けられないため1枚300円で購入、同省や環境省などが入る中央合同庁舎5号館のエレベーター18基に張っている。「17年2月に試行して反応が良かったので、同10月から全面実施した」と厚労省会計課管理室長の篠崎隆男さん（56）。

　ステッカーは15センチ四方、青地に白抜きで「Silence　Please！」「お話は……後ほど……」の標語と、向かい合う笑顔の一方が、口元に人さし指を当てている。縦半分に分けて両開きの扉に張る。

　篠崎さんは「べらべらしゃべる職員が多く、うるさい、みっともないという声があり、東芝の実例を見て導入した。業務上の例外を除き、エレベーター内静粛は浸透した。私も乗り込むと会話をやめる」と話す。

病院や大学も

　病院でも私語禁止を指導するところが少なくない。埼玉医大病院（埼玉県毛呂山町）は「患者さんを不快にさせないことや個人情報管理の面で、職員にはエレベーター内の私語禁止を指導している」（庶務課）。順天堂大附属静岡病院（静岡県伊豆の国市）も「職員心得」で「エレベーターは私語禁止」と規定。川崎医大や川崎医療福祉大（岡山県倉敷市）は「キャンパスマナー」「ビジネスエチケット」などとして学生や職員に指導している。

　マンションなど集合住宅や公共施設、ホテルなど商業施設でもエレベーターを気持ちよく使うため、第三者がいる場合はおしゃべりを慎みたいものだ。

http://bizmakoto.jp/makoto/articles/0902/27/news047.html

住民に妨害禁止命令　マンションに携帯基地局設置　札幌高裁、一審判決取り消しＨＰ管理員 2009年02月28日 (土) 08時19分 No.1072

≪北海道新聞≫

　携帯電話の電波中継基地局の設置をめぐり、ソフトバンクモバイル（東京）が札幌市南区のマンション管理組合に、設置工事を妨害しないよう求めた訴訟の控訴審判決が二十七日、札幌高裁であった。末永進裁判長はソフトバンク側の請求を棄却した一審判決を取り消し、管理組合に工事妨害の禁止を命じた。

　一、二審判決によると、管理組合は二〇〇五年十月の臨時総会で、ソフトバンク側がマンション屋上に十年間基地局を設置する契約について賛成多数で可決した。

　この契約について、一審札幌地裁判決は「基地局設置が住民に与える影響は小さくなく、住民全員の同意が必要」などとして無効としていた。

　一方、高裁判決は「基地局の設置で屋上に著しい変更が生じるとは言えず、電磁波が住民に健康被害を与える証拠もない」と判断。契約締結に住民全員の同意は必要なく、過半数の賛成で足りると判示した。設置工事は着工直後の〇六年一月、マンション住民が「事前に電磁波の危険性を説明しなかった」などとソフトバンク側に申し立てたため、中断している。

http://www.hokkaido-np.co.jp/news/society/149917.html

灯油価格ＨＰ管理員 2009年02月26日 (木) 12時06分 No.1071

札幌市消費者ｾﾝﾀｰ調査価格の2/25調査分が発表されました

安値 52.4　高値 69.5　平均価格 60.11（消費税抜き）
平均価格で、前回（2/10）より2.32円値下がりです。

次回調査は、3/10予定のようです。

築３０年以上の小規模マンション　改修費不足、高い分担金ＨＰ管理員 2009年02月20日 (金) 14時09分 No.1070

≪YOMIURI ONLINE≫

　築３０年以上で５０戸までの「高経年・小規模マンション」が都市部で増えている。多くは給排水管やガス管、電気配線などの設備が老朽化しており、改修工事に向け、どうやって住民の合意をまとめるかが課題となる。

　不動産調査会社「東京カンテイ」によると、２００８年末の推計で、築３０年以上のマンションは３大都市圏だけで約２万３７００棟（９３万６７００戸）。５年後には約４万８００棟（１５７万２０００戸）に増える見込みだ。

　１棟の平均戸数は約３９戸と小規模なものが多く、所有者が少ない分、改修などに向けた合意は得やすいものの、工事費用は不足しがちになる。

　神戸市灘区の「楠丘マンション」（２３戸）は１９６４年に完成した４階建ての分譲。鉄筋コンクリートの構造は頑強だったが、構造的な問題を抱えていた。

　本来、同じ階の床下を通すべき風呂と洗面台の排水管が、階下の天井を通っていた＝イラスト左＝。このため、階上の排水音が天井から響くというトラブルに長年悩まされていた。

　所有者２２人による管理組合は２００５年、全面建て替えを検討。しかし建築基準法の規制で今のような４階建ては建てられないと分かった。改修案に対しては、反対する人もいたが、「改修すれば長く住み続けられる」と地道な説得を続け、最終的には１８人が改修に賛同し、区分所有法で大規模改修工事に必要な４分の３以上の賛成を得た。

　０７年３月に着工。各戸の排水管が同じ階の床下を通るように配管し直し＝同右＝、騒音問題を解決。耐震補強も実施し、同年８月完成した。

　費用は総額約６２００万円（１戸当たり約２６０万円）。０１年から毎月１戸８０００円ずつためていた修繕積立金約７００万円と、各戸の分担金約２３０万円で賄った。「住民が交代して毎月の管理費を集めるなど、日頃から親しい近所づきあいがあったので、分担金もスムーズに集めることができた」と管理組合理事長の桜井治男さん（７５）は振り返る。

　ＮＰＯ法人「集合住宅維持管理機構」運営委員長の大槻博司さんは「住民同士で自宅に不具合がないかを話題にし合うことで問題個所が分かる。資金不足なら、住宅金融支援機構のローンを活用する方法もある」と助言する。

http://home.yomiuri.co.jp/sumu/20090220hg01.htm

灯油３円値下げ　コープさっぽろ　きょうから、札幌は６１円ＨＰ管理員 2009年02月20日 (金) 14時03分 No.1069

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≪北海道新聞≫

　道内最大の灯油共同購入団体、生活協同組合コープさっぽろ（札幌）が二十日から札幌地区の灯油価格（定期配達）を一リットル当たり六十一円とするなど全道で三円引き下げることが十九日、分かった。

　値下げ後の最安値は札幌、北広島、江別などの六十一円で、最高値は稚内、根室などの六十六円。旭川、帯広は六十二円、函館、釧路は六十三円などとなる。二〇〇五年五月末の水準にまで低下する。

　価格引き下げは、暖冬の影響で灯油販売量が伸びず、石油元売り会社の在庫が積み上がっているため。

　国際指標の米国産標準油種（ＷＴＩ）の原油先物価格は二月上旬以降、小幅な値動きで落ち着いているが、石油元売りの卸価格は引き下げられており、同生協も値下げに踏み切る。

　石油情報センターによると、灯油の道内平均価格（配達）は六七・七円（十六日現在）。一月中旬以降横ばい状態が続いていたが、他社は同生協に追随して価格を見直す傾向にあるため、平均価格も下落するとみられる。

http://www.hokkaido-np.co.jp/news/life/148197.html

日本オーチス社員ら書類送検へ　エスカレーター逆走事故ＨＰ管理員 2009年02月18日 (水) 19時19分 No.1068

≪東京新聞≫

　名古屋市営地下鉄久屋大通駅で昨年５月、エスカレーターが逆走、１４人が軽傷を負った事故で、愛知県警は１８日、業務上過失傷害容疑で製造元の「日本オーチス・エレベータ」（東京）の社員ら５人を１９日に書類送検することを決めた。

　県警によると、同社は２００７年９月の点検で、エスカレーターのモーターを固定する金属板のボルト６本のうち２本の破断を発見。電気設備会社に依頼し、金具で補強する溶接工事をした。しかし事故では金具がすべて破損、ボルトも３本破断した。

　県警は、民間研究機関に金具の鑑定を依頼し、科学捜査研究所でも鑑定。ともに「溶接による金具の強度が不十分だった」との結論を得た。

　鑑定結果から、県警は、オーチス本社と同社中部支店の社員が十分な溶接の指示を怠り、電気設備会社社員もずさんな溶接をし、事故を引き起こした疑いがあるとしている。

http://www.tokyo-np.co.jp/s/article/2009021801000511.html

エレベーター保守管理会社を再捜索　高校生死亡事故ＨＰ管理員 2009年02月15日 (日) 17時43分 No.1066

≪asahi.com≫

　東京都港区の公共住宅で０６年６月、高校２年の市川大輔（ひろすけ）さん（当時１６）がエレベーターに挟まれて死亡した事故で、警視庁は１５日、事故機の保守管理をしていた「エス・イー・シーエレベーター」（東京都台東区）を、業務上過失致死の疑いで家宅捜索した。同庁は事故直後にも、同社への家宅捜索を実施していた。

　これまでの捜査１課の調べなどでは、市川さんは、１２階で自転車にまたがったままエレベーターから降りようとしたところ、扉が開いたまま、かごが突然上昇。かごの床と天井に挟まれて窒息死した。事故原因は、パッドの摩耗によるブレーキ異常だったことが既に判明している。

　同庁は、同社の担当作業員が異変を見逃していた可能性が高いとみている。今回の再捜索で補足資料を押収し、立件に向けた詰めの捜査を進める方針。

http://www.asahi.com/national/update/0215/TKY200902150066.html

ＨＰ管理員 2009年02月18日 (水) 19時18分 No.1067

≪東京新聞≫
シンドラー社など争う姿勢　０６年の高校生死亡事故

　東京都港区のマンションで２００６年、都立高校２年の市川大輔さん＝当時（１６）＝がエレベーターに挟まれて死亡した事故で、市川さんの両親が製造元のシンドラーエレベータ（東京都江東区）などに２億５０００万円の賠償を求めた訴訟の第１回口頭弁論が１８日、東京地裁（原優裁判長）で開かれた。

　シンドラー社などの被告側は請求棄却を求めて争う姿勢を示し、同地裁は次回の弁論までに事故の原因など具体的な主張を出すように求めた。

　母正子さん（５６）は「息子のためにも事故原因を究明し責任を明らかにして、２度と同じような事故を起こさないことがわたしたちの使命だ」と法廷で意見陳述した。

　被告はほかに保守点検会社エス・イー・シーエレベーター（東京都台東区）やマンションを管理する港区住宅公社など。エス社は、市川さんの事故をめぐる業務上過失致死容疑で、事故直後に続き今月１５日にも警視庁の家宅捜索を受けた。

http://www.tokyo-np.co.jp/s/article/2009021801000551.html

アップ報告ＨＰ管理員 2009年02月14日 (土) 10時15分 No.1064

管理会社一覧
http://www.h-mansion-net.npo-jp.net/link/kanrikaisyalink.html

リンク切れ等のメンテナンス
ネガティブ情報の追加

ＨＰ管理員 2009年02月15日 (日) 10時36分 No.1065

「トピックス」欄、「ＨＰ管理員からのお知らせ」欄を整理・追加しました

＜マンション管理業者＞ネガティブ情報ＨＰ管理員 2009年02月13日 (金) 20時26分 No.1062

処分を受けたマンション管理業者
株式会社ダイワサービス
大阪府大阪市西区阿波座１－５－１６

処分理由
① 被処分者は、同一の条件による管理受託契約の更新をする前に、管理組合を構成するマンションの区分所有者等全員に対し、重要事項を記載した書面を交付しなかった。このことは、法第７２条第２項に違反するものである。
② 被処分者は、同一の条件による管理受託契約の更新をする前に、管理組合の管理者等に対し、管理業務主任者をして重要事項について説明をさせなかった。このことは、法第７２条第３項に違反するものである。
③ 被処分者は、同一の条件による管理受託契約の締結後、遅滞なく、管理組合の管理者等に対し、契約の成立時の書面を交付しなかった。このことは、法第７３条第１項に違反するものである。

http://www.cbr.mlit.go.jp/kensei/info/syobun/pdf/daiwasyobun.pdf

ＨＰ管理員 2009年02月13日 (金) 20時33分 No.1063

株式会社ダイワサービス　ＨＰより

【処分の理由】
弊社名古屋支店における管理組合様との同一の条件による管理受託契約の更新において、重要事項説明書や契約成立時の書面の交付が遅延したことがあった。

http://www.daiwaservice.co.jp/pdf/20081120.pdf

国土交通省「書面を交付しなかった」
ダイワサービス「書面の交付が遅延した」

表現が違うと、受ける印象も変わります。
企業としてＨＰにネガティブ情報を掲載したことは評価出来ますが、説明責任を果たすためにも正確な表現が望まれます。

（株）丸美管理物件　約10物件で共有部分カギ紛失ＨＰ管理員 2009年02月12日 (木) 21時02分 No.1061

≪DATA MAX≫

　福岡県内の（株）丸美が管理していたマンションで、共用部分のカギ数十本が紛失していたことが判明した。同物件は（株）丸美倒産後10月1日に別の管理会社が業務を引き継いだもの。引継ぎ過程で判明した。同管理組合（住民）は既に（株）丸美から交換費用の弁済を受けている。管理を引き受けた会社によると他に10物件程度でカギが紛失しているという。
　（株）丸美はピーク時に分譲マンション16,000戸を管理していたが、08年8月に民事再生法の適用申請後は、他管理会社への流出が続いていた。
　（株）丸美のマンション管理部門は福岡地裁の許可を受けた後（株）長谷工コミュニティ九州（本社：福岡市博多区）へ譲渡される。
　同物件の住民は「正確な引継ぎ業務をしてもらったことで不手際を見つけることができた。幸い我々は弁済を受けることができたが、もしカギを紛失した物件で事件・事故が発生したら大変。丸美に管理を依頼していた組合は早急に点検してほしい」と警告している。

http://www.data-max.co.jp/2009/02/10_39.html

灯油価格ＨＰ管理員 2009年02月12日 (木) 19時37分 No.1060

札幌市消費者ｾﾝﾀｰ調査価格の2/10調査分が発表されました

安値 57.1　高値 71.4　平均価格 62.43（消費税抜き）
平均価格で、前回（1/23）より0.16円値上がりです。

次回調査は、2/25予定のようです。

中古マンションの選び方 sugana 2009年02月12日 (木) 12時53分 No.1059

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中古マンションの選び方セミナーに反響

　先に行った当セミナーには定員をオーバーする市民がお出でいただき主催者として予想に反する反応に実はびっくりしています。
　当日のセミナーに道新さんの記者さんが取材にお出でいただき、参加者等からお話を聞いていました。
　当の記者さんが、本セミナーに興味を抱き、取材記事などをまとめた内容の記事が道新に掲載されることになりました。
　来る、２月１７日の朝刊生活欄に予定しているそうです。
関心のある方は是非ご覧下さい。

千歳市の水道料金問題 sugana 2009年02月10日 (火) 16時09分 No.1058

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ＨＢＣが本日午後６時台に放映

　「戸建てより、何故マンションの水道料金が高いのか」と千歳市のマンション管理組合が水道局に対して、その是正と過大分の料金の返還を求めていました。

　昨年の１２月に市水道局は、その否を認めて１月から是正処置を講じました。
　しかし、これまでの過大料金の返還は拒否しています。

　これらの問題をめぐり、管理組合と市との、これまでの交渉等が放映されます。

　みなさん、是非ご覧下さい。そして、できればご意見を当掲示板にお寄せ下さい。

あいさつ返さない住民多いＨＰ管理員 2009年02月07日 (土) 15時28分 No.1057

≪YOMIURI ONLINE≫

　６０歳代後半の男性。五十数戸の古いマンションに暮らして十数年になります。ところが、住民で気さくにあいさつできるのは限られた面々。ほとんどの人は無言で会釈をするだけです。

　見ず知らずの人にも礼儀正しくする江戸時代の町民のマナーを「江戸しぐさ」と呼びますが、私も「江戸しぐさ」を日本人のマナーの基本にしたいと願い、日常のあいさつを心がけています。ところが、目をそらして無視したり、にらみつけたりする高慢無礼な住民もおり、心を痛めております。先日も、上の階のお宅の工事で、我が家が迷惑を受けることがあったのですが、数日たっても、そのお宅から一言もありません。

　管理組合の担当者に話したところ、「不満だろうが、常識の通じない人にはかかわらない方がいい」とアドバイスされました。このマンションは私の終(つい)の棲(す)み処(か)。何ともストレスがたまります。（埼玉・Ｔ男）
◇

　お気持ちはよくわかります。せっかくこっちから親しく働きかけようとしているのに、と、ご無念だろうと存じます。

　でも先方には、あなたのこととはかかわりなしに、それぞれの事情があるのかもしれません。濃密な人間関係に疲れて、鍵ひとつでほかからの干渉を受けずに済むであろうマンション生活を選んだ人、よく知らない人間とはつきあわないようにしている人、いや相手のことがわかっているつもりでも、いつ危害を加えられるかわからない時代ですから、なおさらでしょう。

　それに人間どうしのことですから、あなたに敵意を持っている者も、いないとはいえないし、あなた自身、自分では気がつかずに無愛想にしているときもあるかもしれません。

　何人かでもあいさつする相手がいるなら、それでよしとして、何かの機会に言葉を交わしあったり、共同での作業で知りあったり、というかたちで、年月のうちにつながりを広げ深めるようになさっては、いかがでしょうか。願ったようにならなくても、そこは浮世の常でむしろ面白い、と達観するという手もありそうです。
　（眉村　卓・作　家）（2009年2月7日読売新聞）

http://www.yomiuri.co.jp/jinsei/shinshin/20090207-OYT8T00290.htm?from=yoltop

「新法知らない」９割　住宅業者倒産しても補修費ＨＰ管理員 2009年01月31日 (土) 19時13分 No.1050

≪asahi.com≫

　耐震偽装事件を機に新たに導入され、１０月に施行となる「住宅瑕疵（かし）担保履行法」についての国土交通省のアンケートに、９割の人が「知らない」と回答した。同省は、新制度の理解が進まず、住宅購入者が不利益を被ることのないよう、周知活動を強める。

　新築住宅の建設業者や売り主は、建物の主要構造部などの欠陥について補修や賠償の責任を１０年間負う。だが、耐震偽装事件の際に住宅販売業者が倒産してしまい、購入者が被害を被る事態が起きたため、倒産しても一定の補修費が渡るよう、事業者側にあらかじめ保険への加入や保証金の供託を義務づける同法が制定された。１０月１日以降に引き渡しとなる住宅が対象。

　国交省が、インターネットを通じたアンケートで今後３年以内に住宅を取得する予定のある２０～６０代の男女２３６７人から回答を得たところ、「法律の内容を知っている」と答えたのは２１６人（９．１％）にとどまり、９５６人（４０．４％）が「聞いたことはあるが内容はよく知らない」、１１９５人（５０．５％）が「聞いたことがない」と答えた。

　事業者側の多くは、巨額の保証金が１０年間預けたままになる供託ではなく、保険への加入を選択するとみられ、掛け捨てになる保険料は基本的に住宅購入者が負担することになる。延べ床面積１２０平方メートルの戸建て住宅で約６万～９万円、８０平方メートル前後のマンションで１戸あたり約４万～６万円という。

　国交省は、事業者が保険や供託の義務を怠っているのに購入者が気付かなかったり、倒産した場合に受け取れる補修費に気付かなかったりすることのないよう、事業者講習会やマスコミ、インターネットサイトなどを通じた広報活動で周知を進める。

http://www.asahi.com/housing/news/TKY200901200249.html

雪仙 2009年02月02日 (月) 13時47分 No.1052

住宅瑕疵担保履行法
2月5日に主催：住宅瑕疵担保履行法講習会協議会　共催：（財）住宅リフォーム・紛争処理支援センター　の講習会に行きます。消費者が保護されることはとてもよいことだと思いますが、設計者、施工業者、販売業者にどのような負担がかかり、その負担分がどのように消費者に転嫁するのか疑問がいっぱいあります。

雪仙 2009年02月06日 (金) 13時53分 No.1056

住宅瑕疵担保履行法の実務講習会に行ってきました。
2月5日に住宅瑕疵担保履行法の講習会に行ってきました。
概要を以下に記載します。
１－１．「構造計算書偽装問題」と法律改正・制定
　　「住宅の品質確保の促進等に関する法律」で10年間の瑕疵担保責任を負うことが義務付けられましたが、売主や請負人の破綻により責任が果たされない場合があり、建築確認・検査の制度、建築士制度の見直しとともに瑕疵担保責任履行のための措置の充実・強化について法整備が行われました。
１－２．「住宅瑕疵担保履行法」制定の背景と目的
　　「住宅瑕疵担保履行法」は、「住宅品質確保法」で定められた瑕疵担保責任を履行するための措置を住宅供給業者に義務付けています。
１－３．資力確保措置の概要
　　平成21年10月1日以降に引き渡される住宅は「保険への加入」または「保証金の供託」が義務付けられます。
１－４．資力確保を義務付けられる対象者
　　「建設業者」または「宅建業者」が対象です。
１－５・適用される住宅の範囲
　　平成21年10月1日以降引き渡される「新築住宅」は、戸建、マンション、賃貸まで、全てが対象となります。
１－６．実施までのスケジュール
　　平成21年10月1日以降の引渡しが想定される場合、着工前に保険の申し込みをしておく必要があります。
Ｑ＆Ａ：「賃貸住宅」や「公営住宅」も対象になります。
「独身寮」「寄宿舎」「グループホーム」「老人ホーム」も対象になりますが、老人福祉関連施設は該当しません。
「母屋」の他「別棟」も対象となります。
２－１．資力確保の手段は「保険」または「供託」のいずれかを選択。組み合わせての利用も可能です。
２－２．資力確保の方法1（供託）
　　「基準日」から過去10年間に遡り、引き渡した新築住宅の戸数に応じて法令で定められた算定式により計算した額の保証金を、法務局等の供託所に預けておくものです。
算定例：供給戸数2000戸の場合は2000戸×4万円＋1億4,000万円＝2億2,0000万円となります。
２－３．資力確保の方法２（保険）
　　国土交通省から指定された「住宅瑕疵担保責任保険法人」と保険契約を締結します。
保険の概要例
　申込み先：国土交通省げ指定した「住宅瑕疵担保責任保険法人」
　支払われる保険金の上限：2,000万円以上
　てん補率：売主などへは80％以上、売主倒産時に買主等へは100％、例：1,000万円の補修額が必要な場合の保険金支払金額売主へは（1,000万円－10万円）×80％＝792万円、買主へは（1,000万円－10万円）×100％＝990万円、10万円は免責金額
Ｑ＆Ａ：契約違反の罰則は1年以下の懲役か100万円以下の罰金、虚偽の届出は50万円以下の罰金になります。

個人的な感想ですが、資力確保が難しい中小零細業者は大変だと思いますし、保険金額は販売価格に転嫁されるでしょうね。

マンション管理にも「事業継続マネジメント」の発想を取り入れようＨＰ管理員 2009年02月02日 (月) 18時55分 No.1055

≪マンション管理サテライト≫

　有数の地震大国である日本。ひとたび大地震に見舞われると、特に製造業では製造ラインの中断を余儀なくされ、多大な利益の喪失や取引先への納品遅延などの事態が発生する。その上、復旧が長引けば株主や消費者へも悪影響を及ぼすことになり、最悪、会社の信用失墜にまで発展する恐れもある。そのため、企業では操業停止や事業中断といったリスクを最小限に抑えるべく、「事業継続計画」を作成する動きが本格化している。事業継続計画とは、自然災害や事故などにより業務が一時中断しても速やかに業務を再開させられるよう、機能回復に向けた平常時の行動計画のことをいう。そして、こうした経営戦略を総称して「事業継続マネジメント」という。

　自然災害にとどまらず、管理費の滞納や修繕積立金不足、さらには空き巣狙いや委託管理会社の倒産など、マンション管理にも様々なリスクが内在する。そこで、こうしたリスクにより居住者の日常生活やマンション管理が中断・停止しないよう、管理組合にも事業継続マネジメントが不可欠だ。今回は、管理組合がどのようにして事業継続計画を策定すればいいのか、基本的な考えを紹介することにする。

■業務の継続・復旧に主眼を置いたリスク管理が「事業継続マネジメント」

　危機管理能力のある管理組合では対応マニュアルを作成するなど、すでにリスク回避に向けた独自の対策を立てているに違いない。大変、感心させられるが、今回、取り上げた事業継続計画は居住者の日常生活および管理業務の継続・復旧に重点を置いており、その作成目的は「応急業務」（被害軽減）はもとより、さらにその一歩先にある「平常業務」の早期再生を見据えているのが特徴だ。1995年の阪神淡路大震災では、地元の大手製鋼所が震災で1020億円もの経済被害を受けた。いつ来るとも分からない大地震に対して、対策費用を惜しんだ結果だ。結局、相当高額な“授業料”を払わされてしまった格好になる。企業と管理組合を単純に比べることはできないが、私有財産であるマンションを守れるのは区分所有者だけだ。自己責任・自助努力のもと、管理組合が先頭に立ち、有事の際の業務継続に向けた取り組みを欠いてはならない。

　では、具体的にどういったリスクがマンション管理には内在するのか、想定されるリスクを独自にまとめたのが下表だ。どのようなリスクを想定するかは、各マンションの規模や抱える問題などによっても異なってくる。下記は１つの例ととらえておくといいだろう。そして、想定されるリスクすべてについて事業継続計画を策定することは事実上、不可能なので、その中から計画策定対象とするリスクを特定し、特定したリスクごとに事業継続計画を策定する。本コラムでは、切迫性があり被害も甚大になりやすい大地震の発生を想定し、以下、継続計画策定のポイントを解説する。

■危機意識の共有こそが、事業継続マネジメントの出発点となる

　事業継続マネジメントの第一歩は、有志によるプロジェクトチームの立ち上げから始まる。理事会が兼任することも可能だが、役員への負担を考えれば専門委員会に委ねるのが無難だろう。立候補者が見つからない場合は、管理会社に手助けを求めるのも有効だ。

　チームのメンバーが決まったところで、次は内在するリスクを洗い出し、その危険度合いの判定作業に入る。大地震発生の場合、同時に停電や火災になることが予想されるが、その際、防犯設備も併せて機能停止してしまうため、マンション（セキュリティー）は無防備状態となり、空き巣に侵入されてしまうなどの二次被害を受けることもある。また、設計図書（建物や設備などの図面集）や総会議事録といった唯一無二の重要資料が火災で燃えてしまったら、管理組合にとっては大損害だ。このように、リスクの発生確率や影響度、さらに同時災害の可能性までも考慮しながら危険度を総合判定しなければならない。いくつかのリスクシナリオを想定してみると、机上での作業もやりやすくなるはずだ。

　そして、リスク判定できたところで、３番目は判定結果（＝危険度）に応じて復旧・継続させる業務に優先順位を付けていく。被災後すぐに、すべての業務を再開させることは不可能だ。活用できる資源に制限が加わるためだ。そこで、継続すべき重要業務を絞り込む作業が必要となる。優先順位の基本的な考え方は上記の通り。人命救助を最優先させるのは言うまでもない。そして、ここまでたどり着いたら、ようやく大詰めの作業（文書化）となる。計画書に盛り込むべき具体的な項目を以下に記す。

計画書に盛り込むべき具体的事項
・事業継続マネジメントの担当者（責任者を頂点とした命令指示系統を含む）リスト
・洗い出されたリスクに対する被害想定（リスク分析結果）の一覧表
・誰がどのように業務復旧するのか、その復旧手順をまとめたマニュアル
・必要経費（予算）見積り書
・緊急連絡用の居住者名簿
・防災用機材や備蓄品リスト
・リスク発生時の避難経路・避難場所の地図

　最も重要になるのが、「被害想定一覧表」と「復旧手順マニュアル」だ。言うのは簡単だが、各マンションの実情に応じて文書化するのは容易でないだろう。しかし、この部分が完成しないと事業継続計画は仕上がらない。企業向けではあるが、中小企業庁が事業継続計画ガイドを作成・公表している。こうしたものも参考にしながら、独自の計画書を練り上げてもらいたい。

【関連サイト】中小企業庁　事業継続計画ガイド（ＰＤＦ形式）

　そして最後に、居住者名簿や防災用機材・備蓄品リストなどを加えたら、説明会を開催して居住者にお披露目しよう。議論を重ねることで、より有用性の高い内容に仕上がるはずだ。予算計上を伴うので、その後、総会承認を経て、ようやく完成にこぎつけることとなる。

　ただ、忘れてならないのがマンション居住者に対する定期的な訓練や教育の実施だ。いくら完璧な計画者が策定されても、実効性を伴わなければ意味がない。計画内容が実現されて初めて効果を伴う。そのためには、危機意識を共有することが欠かせない。危機意識の共有こそが、事業継続マネジメントの出発点となる。安全・安心なマンション生活実現のためにも、積極的な事業継続計画の導入を期待する。

（まとめ）事業継続マネジメントの進め方
１）有志によるプロジェクトチームの立ち上げ
２）内在するリスクの洗い出し、および、その危険度合い（被害想定）の判定・点検
３）危険度に応じて、復旧・継続させる業務に優先順位を付ける
４）計画実行・運用に必要となる経費の算出（組合予算の計上）
５）２～４を踏まえ、計画書（原案）を作成する
６）居住者への説明会の開催
７）出された意見をもとに計画書（案）の再検討
８）総会の開催（計上予算の承認決議）、計画内容の確定
９）計画書の定期的な点検・見直し
10）居住者への教育・訓練の実施

http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/serial.cfm

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