北海道マンション管理問題支援ネット (19Page)

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老朽マンション建て替えＨＰ管理員 2009年04月08日 (水) 17時06分 No.1095

≪毎日新聞≫

◇強制退去、トラブルも

　大阪府吹田市の千里ニュータウンの分譲マンション「千里桃山台第２団地」で昨年１１月と１２月、建て替えに反対して最後まで残った高齢女性と高齢者夫妻が相次いで退去させられた。建て替え賛成の住民が多数を占め、明け渡しの強制執行を受けたためだ。女性や夫妻は今、別のマンションで暮らすが、「ついのすみか」を奪われ、納得できない思いが消えない。なぜこんなことになったのか。背景には、全国的に進むマンションの老朽化と、建て替え要件の規制緩和があった。

　■人生の一部なのに

　１１月に退去させられたのは千田靖子さん（７２）。６９年に夫（０１年死去）と共に入居した。「この部屋で夫と過ごした３２年間は、私の人生の大切な部分です。夫の死後は、過去に支えられ生きてきた」と振り返る。

　夫妻とも大学で教べんをとった。部屋にはたくさんの書物があったが、突然の退去だったため、半分は新居に持っていけず、処分したり預けたりした。今は市内のマンションに住む。「強制退去は体力的にもつらかったが、体を引き裂かれたようで、精神的にもこたえた」と話した。

　また、１２月に退去させられた笹原薫さん（８２）、久子さん（８１）夫妻も３２年間を過ごした。転居先は高齢を理由に断られ、なかなか見つからなかったが、知人に保証人になってもらい、ようやく移ることができた。薫さんは元々脚に障害があり、知人によると、転居後、以前よりもふせることが多くなったという。

　■判決待たず執行

　第２団地は千里ニュータウンで最も初期に開発され、６９年に日本住宅公団（当時）が１７棟３８０戸を分譲した。しかし、エレベーターがないなど設備の不備や老朽化を理由に、住民の一部に建て替え案が浮上し、団地管理組合が０５年３月、可否を決議する。３６６世帯中８割以上の３０５世帯が賛成し、区分所有法の条件を満たしたため、建て替えが決まった。

　跡地に、大手開発業者「コスモスイニシア社」（当時リクルートコスモス）が１５階の高層マンションを建て、住民を再入居させる計画を立てた。コスモス社は０５年８月以降、建て替え反対の住民へ持ち分を売却するよう求める訴訟を起こす一方、同１１月に全住民へ一斉退去を求め、ほとんどが応じた。

　最後に残った千田さんと笹原さん夫妻に対し、大阪地裁は０７年１０月、売却を命じ、大阪高裁も０８年５月、１審を支持した。千田さんらは最高裁に上告中で、結論は出ていない。しかし、０８年１１月、コスモス社が２世帯に求めた明け渡し申し立てが認められ、大阪地裁は強制執行に踏み切った。

　千田さんは「最高裁判決前の強制執行は人道的にも問題がある」と怒る。また、区分所有法についても「団地は手入れが行き届いており、まだ十分に住める状態だった。建て替えを促進する法律は、環境や資源保全が重要な課題になっている今の流れに背く」と訴える。

　■規制緩和も拍車

　マンション建て替えは全国的に増えている。国土交通省の統計では、０４年２月の９７棟（計画中を含む）が０８年１０月は１６７棟に増えた。６０～７０年代に建設された団地の建て替え需要が増えたのに加え、建て替えを促進するために区分所有法が改正され、要件が緩和されたのが大きな要因だ。

　区分所有法は土地や建物の権利、管理に関する規定を定めた基本法で、マンション法とも呼ばれる。規制緩和路線を進めた小泉純一郎政権下の０２年、改正された。建て替えを促進し、景気回復につなげようとの狙いだった。

　改正前、建て替えは（１）区分所有者の５分の４以上の賛成（２）建て替え費用と比べ、維持や修繕の費用が過分に必要となる場合－－の２要件が必要だったが、改正後は（１）だけで建て替えが可能になった。第２団地も改正法が適用された。国交省によると、築３０年以上のマンションは全国に６３万棟あり、今後も各地で同様の問題が生じる可能性がある。

　さらに、マンション問題にくわしいＮＰＯ「全国マンション管理組合連合会」（京都市）によると、建て替え計画浮上から新マンション完成まで１０年程度かかる。そのため、再入居を断念する区分所有者は少なくない。阪神大震災の被災マンションの再入居率も６割程度にとどまったという。

　連合会の谷垣千秋事務局長は「極論すれば、改正法では、昨日建ったマンションでも住民が建て替えに賛成すれば、取り壊すことができる。老朽化や耐震性など建て替えが必要か判断する公的な第三者機関が必要ではないか」と指摘している。

　■再入居さえ遠く

　最高裁判決が出ていないため、第２団地の取り壊しはまだ始まらず、無人の団地は高さ約３メートルのフェンスで囲われている。一斉退去から３年。さらに取り壊しから新マンション完成まで、少なくとも３年はかかるという。住民の高齢化もあって、再入居を断念する世帯が増えているといい、元住民は「既に１００世帯ほどが断念したという話もある」と語る。

　一斉退去に応じた住民も苦しんでいる。ある元住民は約３年間の仮住まいで、既に３００万円以上の家賃を支払ったという。再入居を断念し、コスモス社に持ち分を売却した。「賛成した人も反対した人も、多くの住民が苦しんでいる。いったい、誰のための建て替えだったのでしょう」。そのつぶやきが耳に残った。

http://mainichi.jp/select/opinion/newsup/news/20090408ddn013040043000c.html

RES

第115回　私有財産であるマンションの管理運営に、国がどこまで関与すべきか？ＨＰ管理員 2009年04月06日 (月) 21時31分 No.1094

≪マンション管理サテライト≫

　３月６日、昨年５月から議論されてきた「分譲マンションストック500万戸時代に対応したマンション政策のあり方について」の諮問結果が、国土交通省の社会資本整備審議会から公表された。今後、経年マンションが増大していくことが予想される中、適切な維持管理や計画的な修繕・建て替えが行われずに放置されたままだと、居住環境の悪化のみならず、近隣の住環境までも低下させる危険がある。そのため、良質なマンションストックを形成し、将来世代へ継承するためにも、具体的なマンション政策を議論する必要性が高まっていた。今回、その取りまとめ結果が明らかにされた。

　この中で筆者が特に興味を覚えたのが、「マンションの管理に行政が政策的に関与することの意義」という項目だ。財政出動を増やし、“大きな政府”へと向かう日本経済の動きと相まって、マンション管理のフィールドにも国が入り込もうとしている。どうやら、これまでの無策のツケを取り返したい思惑が根底にはあるようだ。しかし、「今さら」といった冷めた見方も否定できない。そこで、私有財産であるマンションの管理運営に国がどこまで関与すべきか、考えてみることにする。

■マンションの管理に行政が政策的に関与することの３つの意義とは？

　昨年９月22日に麻生氏が自民党の総裁に選出されてから半年余り、「景気対策３段ロケット」と命名された事業規模総額75兆円の景気対策が取りまとめられた。定額給付金の支給や高速道路の通行料金引き下げなど、我々の身近なところでも、目に見える形で景気刺激策が実行に移され始めている。かつて、小泉政権の下では郵政事業の民営化や様々な規制緩和など、小さな政府へと向かっていたが、一転、世界同時不況のあおりを受け、麻生政権では大きな政府へと舵（かじ）を切った。大きな政府とは政府が積極的に市場介入し、その役割と権力を強めることだ。小さな政府が行政のスリム化なら、大きな政府は行政の肥大化といえよう。今般、こうした動きがマンション管理を取り巻く環境内でも起ころうとしている。

　冒頭で触れた「分譲マンションストック500万戸時代に対応したマンション政策のあり方について」の答申結果の中で、マンション管理に行政が政策的に関与することの意義として、次の３点が挙げられている。

１．周辺環境の外部性の問題に対する関与の意義
２．区分所有者間の合意形成にかかる労力やコスト軽減の問題に対する関与の意義
３．マンション管理には専門的な知識が必要であるという問題に対する関与の意義

　最初の「周辺環境の外部性の問題に対する関与の意義」とは、分譲マンションが地域や街づくりのコミュニティー拠点となる重要な社会基盤であるとの認識のもと、マンション管理の機能不全が周辺住民にも悪影響を及ぼす懸念があると指摘。そのため、こうした外部性の問題を解決するためには国や地方自治体の関与が欠かせないとしている。続いて２番目は、多様な価値観を持った人々が１つ同じ屋根の下で生活することによる意思決定の難しさを少しでも緩和できるよう、その労力やコストを軽減すべく各種ガイドラインやマニュアル等を策定、普及啓発する必要性を主張している。そして最後は、マンション管理士やマンション管理業者といったプロの支援を受けやすくするような基盤整備の重要性だ。

■デファクトスタンダード化した「マンション標準管理規約」の功罪

　確かに、どれも一定の意義があるといえばその通りだろう。方向性自体は間違っていると思わない。しかし本来、マンション管理というのは、そのマンション内で完結するものだ。たとえば企業の倒産であれば、従業員のみならず取引先や株主、さらにはメーンバンクなどへも悪影響を及ぼす。ところが、管理組合が破綻（機能不全）したところで、周辺の居住環境を害することは通常、考えにくい。建物の老朽がひどく、いつ倒れてくるかもしれないというのであれば話は別だが、マンション管理に「外部性」という概念を持ち込むことは飛躍し過ぎだと個人的には感じる。

　そして、２番目のマニュアル化も問題をはらむ。2004年、これまでの標準管理規約が見直され、「マンション標準管理規約」として生まれ変わった。ここでいう「標準」とは、管理組合がマンションの実態に応じて管理規約を制定または変更する際の“参考”という意味だ。つまり、当該管理規約を準用するかどうかは、各管理組合の判断に任されている。ところが、現実は大多数のマンションがそっくりそのまま内容をまねている。完成度が高く、汎用性に優れているという理由からではなく、ほかに参考になるものがないため、おのずと準用せざるを得ないというわけだ。その上、管理会社が「国のオススメ」と、その利用を促すことも理由の１つに挙げられる。極論すれば、選択肢がない状態だ。

　そのため、実態に応じなければならないはずの管理規約が、現実はどのマンションでも似たり寄ったりの内容になっている。たとえば専有部分と共用部分の線引きに関しては、「玄関扉は錠および内部塗装部分を専有部分とする。窓枠および窓ガラスは専有部分に含まれないものとする」（マンション標準管理規約第７条２項）といった具合だ。完全にデファクトスタンダード化しているのだ。多くの管理組合が参考にすることによって、結果的に標準規格として使用されるようになってしまっている。幸い、このことによる直接的な弊害は耳にしないが、お膳立てが行き過ぎると管理組合の主体性や自主性を損なう危険がある。なぜ、窓ガラスを共用部分とすべきなのか、その理屈を考えること自体、なされなくなってしまうからだ。マンション管理のマニュアル化は、時と場合によって諸刃の剣となる。問題意識が欠如し、応用力の効かない組合員が増えることは避けなければならない。

■100％自主管理が、マンション管理の本来のあるべき姿

　そして最後に、鳴り物入りで創設されたマンション管理士制度についても付け加えておかなければならない。今では知名度こそ広まったものの、お金を払ってまで利用したいという管理組合は今もって多くない印象だ。そのせいか、最近、自治体と連携してマンション管理士の無料派遣を始めている。潜在ニーズはあるはずなので、コスト面（有料）での負担が主な問題であれば、多くのマンションが無料派遣を利用するだろう。しかし、無料であっても声がかからないとなると、資格制度そのものに問題があると疑われても仕方ない。こうした国の関与にかかる費用はすべて、最終的に税金で賄われることになる。政府介入による副作用（組合員の自主性の欠如や非効率な税金の使い方）を無視してはならないだろう。

　では、マンション管理のあるべき姿とはどういう姿なのだろうか。筆者は自主管理が理想の姿と考える。自分の財産は自分で守る ―― 至って当然のことだ。こう言うと「それができないから、管理会社や行政の力を借りるんだ」という意見が聞こえてきそうだが、一戸建ての住人にできて分譲マンションの住人にできないはずはない。オフィスビルや商業施設などは「所有と経営の分離」が日常化しているが、分譲マンションまでが「所有と管理の分離」を掲げる必要はない。

　しばしば「マンションは管理を買え」といわれるが、その意味はマンション管理の重要性を訴えているのであって、アウトソーシング（管理会社への外部委託）の必要性を唱えているわけではない。本来、マンション管理は「買って手に入れる」ものではなく「自ら良くしていく」ものだ。国は自主管理のための支援をしてくれれば、それでいい。誰にも依存しない自己完結型の管理スタイルが、これからの主流にならなければならない。

http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/serial.cfm

RES

マンションの換気システムの給気口が黒ずんでしまい困っていますＨＰ管理員 2009年03月30日 (月) 19時27分 No.1093

≪YOMIURI　ONLINE　住まいの相談室≫

Ｑ　昨年、新築マンション（８階建て、２階）に入居し、ほぼ半年が過ぎたところです。よくある２ＬＤＫで、各部屋に２４時間換気システムの給気口が付いています。ところが、最近になってバルコニーに面した和室と、リビングの給気口の室内側が黒ずんできたのです。バルコニー下には幹線道路が通っていますが、まだ住んで半年なのに、こういうことはよくあることなのでしょうか。フィルターなどを付けなければならないのでしょうか。

Ａ　汚れの程度がひどいようなら、給気口フィルターを設置ください

　マンションに限らず、建築できる建物の規模は、敷地の容積率や高さ制限、接している道路の幅によって決まります。したがって、都心部以外の高層建物は、大きな幹線道路に接していることがほとんどです。

　ご心配のとおり、幹線道路沿いの外気は住宅地と比べ、汚れています。どの程度汚れているかは、通る車の種類や交通量、風の流れや周辺の高層ビルの状況などによって違ってきます。大型トラックが頻繁に通る道路の交差点近くが、もっとも汚れていると考えられます。

　道路側に給気口があれば、そこから外気を取り入れますから、程度の問題はありますが、使っているうちに黒く汚れてきます。フィルターが必要かどうかは、汚れの程度がわかりませんので、なんともいえません。ただし、フィルターではカーボンの粒子は取れますが、排気ガスまでは除去できません。当初の段階から、道路の反対側から外気を取り入れるような設計になっていれば良かったのでしょうが、今からでは難しいでしょう。

　汚れの程度については、区の公害など環境問題を扱っている部署で把握している可能性があります。ご相談のうえ、健康への影響が大きいようならフィルターを設置してください。ただし、フィルターを設置すると、給・排気量が少なくなります。また、汚れると風量はより少なくなります。まめに清掃・取り替えをしてください。

　なお、パソコンの検索エンジンで「給気口フィルター」を入力すると、いろいろなメーカーが見つかります。参考にしてください。

http://home.yomiuri.co.jp/soudan/mansion/20090330hg01.htm

RES

マンション修繕：点検を　ずさん工事で紛争多発／専門家に依頼もＨＰ管理員 2009年03月28日 (土) 11時48分 No.1092

≪毎日新聞≫

　全国のマンションが老朽化し、修繕が欠かせない。だが、ずさんな工事や、工事漏れなどもある。修繕トラブルを防ぐには－－。

　「１０年前にしたはずの工事をしていない」。東京都内の中層マンションに住む男性（６８）は屋上を点検していて工事漏れに気付いた。防水塗装をしていない。当時の修繕書類を確認したところ、工事内訳に含まれ、工事費約１２万円を支払っていた。

　修繕後、３回の点検があった。３回目、男性は管理組合の理事長で、チェックに立ち会い発覚した。指摘すると管理会社と業者は工事漏れを認め、すぐにやり直した。男性は「工事漏れは論外」と憤る。

　　　＊

　国土交通省の推計では、築３０年以上のマンションは０７年末で６３万戸にのぼる。財団法人マンション管理センターには０７年度、住民らからの相談約９０００件が寄せられ、うち建物や設備の維持管理をめぐる相談が３３０件あった。同センターの小迫政幸技術部長は「大規模修繕工事に伴うトラブルは少なくない」という。

　マンションの維持管理は、住民でつくる管理組合が修繕計画を立て、工事を依頼するのが建前だ。しかし、組合がすべてを管理会社に丸投げし、内容も費用も提示されるままというケースが多い。

　工事には、組合の役員らが立ち会った方がいいが、外部の建築事務所などに調査、修繕、チェックなどを頼む方法もある。同センターのホームページにある「テクノサポートネット」（http://www.mankan.or.jp/about/information.htm)は修繕計画などを相談できる建築士事務所のリストがある。

　　　＊

　では、問題が起きたら－－。工事漏れや不具合は民法上、工事業者の「瑕疵（かし）」とされる。原則として１年以内なら、業者は工事をやり直したり損害賠償をする義務がある。ただ、財団法人住宅リフォーム・紛争処理支援センター相談部の荻原邦光課長は「この期間を契約で短くしているケースもある」という。契約時に内容を確認し、納得できないなら交渉しよう。【大迫麻記子】

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　◆修繕に関する相談先

　マンション管理センターは修繕計画の作成もしてくれる。東京本部（電話０３・３２２２・１５１６）、北海道（電話０１１・２０８・９１１６）、名古屋（電話０５２・２１９・０６５６）、大阪（０６・４７０６・７５６０）、福岡（電話０９３・９３２・７０５８）の４支部がある。住宅リフォーム・紛争処理支援センターのホームページには、相談や検査機関の連絡先一覧（http://www.chord.or.jp/consult/1_7.html)がある。

毎日新聞　2009年3月26日　東京朝刊

http://mainichi.jp/life/housing/news/20090326ddm013100152000c.html

RES

動物の飼育について（その１）ＨＰ管理員 2009年03月21日 (土) 19時45分 No.1089

≪asahi.com≫

【質問】私のマンションには、「犬・猫（小動物を除く）を飼育してはならない」との規約があります。ところが小鳥を飼う人、小さな犬を飼う人が何人もいます。

　今まで管理組合は時々注意するだけで、具体的に何も行動はとってきませんでした。私は今期、理事になり、組合員からは多数の苦情が来ています。どうすればいいでしょうか。

【答え】基本的に規約のとおり、犬・猫の飼育は禁止されているのですから、これを守らなければなりません。特に組合員から苦情が来ているのであれば、理事会として何らかの対応をとらなければなりません。

　手始めにまず全戸に、規約で動物の飼育を禁止しているが、これに違反して飼育している人がいるので規約を守るように、と通知を出すことでしょう。それと同時に、飼っている動物の種類、飼っている理由、糞尿はどのように処理しているか等々をアンケートで調べることも大事です。

【質問】飼い主は必ず「自分の犬は吠えないし、糞尿も外で散歩の時させているから一切迷惑はかけていない」と弁解します。

　しかし、散歩をするとき非常階段から外へ犬を連れ出しているようですが、地上に下りた途端、非常階段の付け根のところに必ずおしっこをかけています。非常階段の鉄部がさびて、その辺りの鉄の厚さが薄くなっているようです。飼い主の個々の言い訳は聞くべきでしょうか。

【答え】今まで裁判になった事例を見ますと『規約で禁止されているならば、それらの動物が鳴き声や臭い等で他人に迷惑をかけているかどうかの実質的な被害状況を判断することなく一律に禁止すべきである』とする裁判が確定しているようですね（最高裁判所平成１０年３月２６日判決、東京地方裁判所平成８年７月５日判決等）。

　マンションでは、動物の飼育を一律禁止している規約がほとんどですが、その理由とするところは次のようなものです。

（１）マンションにおいては、密着性の強い共同生活を前提としている。ペットは飼い主の主観によって飼育されるが、他の人たちにとっては愛玩用と考えられないような動物もあること（犬でも種類によって飼い主にはなつくが、他人には吠えるもの。爬虫類のペットなど）。

（２）具体的被害として、糞尿による汚染や臭気、病気の伝染（ノミ、ダニ）、鳴き声による騒音、咬傷事故、他人に吠えかかって恐怖感を抱かせることなど。

（３）犬・猫の毛によってアレルギーを生じる人もいる。

（４）他の居住者がペットを見て不快感を抱くなど無形の影響を受ける場合がある。

（５）全部の動物が訓練を受けているわけではないこと。

　以上のような理由により、マンションでは規約によって一律禁止しています。

【質問】一律禁止をすると、例えば盲導犬のような犬も禁止されるのですか。また、カギっ子や一人暮らしの高齢者のペットも禁止されるのですか。

【答え】盲導犬のようにその動物の存在がその人の日常生活や生存にとって不可欠な場合は、「特別な影響」を及ぼす場合として、規約で禁止条項を新設しても拘束されないとの判例もあります。

　ただ、カギっ子や一人暮らしの御老人の場合をどうするかと言うことは、それぞれのマンションで議論し合って決めるべきだと思います。

　たとえば、カギっ子の場合は認めたマンションもあります。また、高齢者の場合、近頃は多くの人が犬を飼っていますので、犬の種類、大きさ、飼い方などをきちんと決めて容認する場合もあります。また、禁止にするときは、その犬一代限りという決め方もあります。

【質問】規約で「（小動物は除く）」と定められていますので、小鳥を飼う人がいて、日光浴のために窓先にそのカゴを吊るします。すると野生の鳥が集まってきて、その付近のひさしや窓の下のベランダ、庭などに野鳥の糞がいっぱい落とされたのです。

　それで窓先に吊るさないようにと注意しますと、「これは小動物で犬や猫ではありませんから問題はありません」と拒否されました。どうすればいいでしょうか。

【答え】小動物の飼育は規約で許されていても、その飼い方について、区分所有法第６条１項の「建物の使用に関し、区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない」との条項に該当しますので、ペットの種類ではなく、ペットの飼い方について問題があることを注意すべきでしょう。

http://www.asahi.com/housing/soudan/TKY200903210117.html

RES

外壁の大規模修繕工事方法に変化 sugana 2009年03月19日 (木) 16時33分 No.1088

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マンションの外断熱改修工事について

　３月１７日札幌のある建築士団体のセミナーに参加した。以前から、本改修工事に関して特に興味をもっていたが時間的に余裕が無く、情報収集や研究をおざなりにしてきた。

　当日の講師は北大でコンクリート工学を専門にしていた研究者で寒地建築物を研究されていた（社団法人）北海道建築技術協会専務理事の長谷川さんの入門編とも言うべき講演があった。
　
　その中で、実際に外断熱工事を施工した「イートピア円山管理組合」の事例から施工後の住環境のデーターを引用し説明がされた。

　確かに工事費は在来工法より割高であるが、住環境が大幅に改善されたようで、マンション住民の意見は好評のようである。
　改善点は、結露が全く無くなったこと、カビが発生しなくなったこと、暖房費が大幅に節減されること、
マンション内の空気の状態が大幅に変わって、寒暖の差が感じられなくなったこと、夏は涼しく、厳寒期は暖かくということ。

　そして、マンションの場合は在来工法では１２～１３年程度で外壁を修繕しなければならないが、外断熱工事に転換すれば２４～２５年後に改修ということで修繕の周期が長くなり管理組合の取り組みとしては大変メリットがあることだろう。

　そこで問題は改修費用ということになるが、事例にあったマンションの場合工事費が全ての費用で７，０００万円ということだが、外断熱工事に係わった部分の算定を実際工事を引き受けた建築会社に依頼した。

　これが、５０％程度の割り増しならば真剣に検討しなければならない。と痛感している。

　新年度のマンション管理セミナーでは是非入門編を開催して情報提供進めていくことにしたい。その内容は、「理論編」「工事の事例」などを行い、マンションを長期に保存できる当修繕方法を普及していくことも当マンションネットのミッションとして認識しなければならない。

　本問題に関わって、当マンションネットでなければ問題提起できない或いは解決できない課題があることに着目した。今年のセミナーを大いに期待していただきたい。
　

RES

ＬＥＤ照明　実はお得ＨＰ管理員 2009年03月11日 (水) 19時41分 No.1083

≪YOMIURI ONLINE≫

寿命、白熱灯の４０倍　電気代は年８５％節約

　ＬＥＤ（発光ダイオード）を利用した照明が家庭にも広がってきた。消費電力が小さいため、電気代が安く済み、環境にもやさしい。値段はまだまだ高いが、大手メーカーもこぞって品数を増やしており、コストダウンが進めば、近い将来、照明の主役になると予想されている。（経済部　香取直武）

　ＬＥＤは、電流を流すと光を発する半導体で、ろうそく、白熱電球、蛍光灯に次ぐ「第４の明かり」とも呼ばれる。小さくて軽く、長寿命な上に、消費電力が小さいなどメリットが多い。これまでにも、信号機や携帯電話のバックライトなどに利用されてきたが、いよいよ家庭照明用にも広がってきた。

　東芝ライテックは、白熱電球用の口金をそのまま使えるＬＥＤ電球を１８日から発売する。４０ワットの白熱電球と同じ明るさ。価格は、税込み１万５００円と高価だが、寿命は４万時間。これは白熱電球の約４０倍、同社の電球形蛍光灯の約７倍だ。１日１０時間使ったとしても１０年以上は交換する必要がない。白熱電球よりも電気代が大幅に安いため、４万時間（普通の使い方で１０年間程度使った場合に相当）で比較すると、２万円以上お得な計算だ（図を参照）。

　パナソニック電工も４月から、住宅用ＬＥＤ照明の品ぞろえを８０種類から２１０種類に拡大する。６０ワットの白熱電球の明るさに相当するダウンライト（同２万５６２０円から）の寿命も４万時間。年間の電気代を約８５％節約できるという。

　課題は値段が高いことだが、製造コストは年々、安くなっている。パナソニック電工の松蔭邦彰・取締役照明事業本部長は、「２０１２年ごろには現在の価格の半分程度にできると思う。照明の主役になってくるだろう」と話してる。

http://home.yomiuri.co.jp/news/20090311hg01.htm

RES

第113回　自分の「マンション知力」を試してみよう　マンション管理検定【問題編】ＨＰ管理員 2009年03月03日 (火) 19時27分 No.1077

≪マンション管理サテライト≫

　今回はいつもと趣向を変え、マンション管理についての問題を読者の皆さんに答えていただく「マンション管理検定」を行いたいと思う。知識というのは一方的に温存しておくだけでは不十分で、その知識を活用して初めて意味をなす。同じ不動産の分野でありながら、「分譲（販売）」や「賃貸」に比べて注目度の低い「マンション管理」。ようやく国も重い腰を挙げ、本格的な対策を講じ始めているが、「時、すでに遅し」といった印象はぬぐいされない。居住者の皆さんは自助努力により、マンション管理の向上を目指すことが欠かせなくなっている。それだけに、自身の“マンション知力”を試すことは大きな意味を持つはずだ。

　出題レベルは基本問題を中心に、所々、専門的な知識も織り交ぜた。範囲は「法律」「建築・設備「会計」から偏らないよう出題し、実践的な複合問題も一部、盛り込んだ。今回、合格・不合格といったラインは特に設けていない。間違えた問題は解答を読み、復習してもらえれば十分だ。肩肘を張らず、気楽に楽しくトライしてもらいたい。

マンション管理検定【問題】
問題は全部で10問。正解の場合には○、不正解の場合には×で答えなさい。

【問題１】
　日本に分譲マンションが誕生して半世紀。今では全国で528万戸（2007年度末）までそのストック数を増やしているが、そうした中、マンション管理の現場において深刻化しているのが、「役員のなり手不足」「マンション管理への無関心」「管理費などの滞納者の増加」などだ。

【問題２】
　突然に、委託管理会社から管理費の値上げを要求された。「マンション管理の質の向上」と、戸当たり500円程度の値上げを管理組合に申し出てきた。業務を全部委託している管理会社がそう言うのだから、管理組合は従わざるを得ない。値上げ要求を断ることは一切できない。

【問題３】
　情報交換を重視しているＡマンション管理組合では、毎月欠かさず理事会を開催している。そのため、ほとんどの案件を理事会役員だけで処理してしまい、すべての区分所有者に意見を求めるような特に重大な議案がない限り、通常総会は開催していない。振り返ってみると、もう３年も総会を開催していないことになる。管理組合運営に支障は出ていないので、総会の開催を不定期にしていることを特に問題だとは思っていない。

【問題４】
　区分所有者Ｂが、管理費や修繕積立金など合計で50万円を滞納したまま自宅を売却してマンションから出て行ってしまった。そのため、一時的に管理組合の管理費が残高不足になってしまい、積み立ててあった修繕積立金を一部、取り崩してその場をしのいだ。その後、管理組合は滞納分の請求をしようとＢを探したが見つからず、結局、回収をあきらめた。

【問題５】
　管理組合の支出につき、以下のすべてが消費税の課税対象となる。
　・共用部分の水道光熱費や管理事務所の電話代
　・共用部分を対象とした損害保険の保険料
　・管理会社に支払う管理委託費
　・大規模修繕工事を行うための借入金の支払利息

【問題６】
　エレベーターのメンテナンス契約には、「フルメンテナンス契約」と「ＰＯＧ契約」がある。後者のＰＯＧとは「パーツ・オイル・グリース」の略で、ＰＯＧ契約には小額の消耗品の交換や潤滑油の補給などは含まれが、部品の交換までは契約に含まれない。

【問題７】
　103号室の区分所有者Ｃから、「わが家は１階で、家族４人は誰もエレベーターを使用しないのに、エレベーター保守点検費用を負担させるのは不当だ。その分、管理費を安くしろ！」との申し出があった。確かに、中高層階の住人と比べてエレベーターの利用頻度が少ないのは間違いないだろう。Ｃの意見にも一理ある。しかし、となると今度は「それなら２階の住人は？」「1人暮らしの場合は？」と、収拾がつかなくなることが予想される。そこで、気持ちは分かるが心を鬼にし、理事長はＣの申し出を却下した。

【問題８】
　マンション標準管理規約によると、区分所有権の対象となる専有部分は住戸番号を付した住戸とし、窓枠（サッシ）や窓ガラス、面格子、さらに玄関扉の錠もすべて専有部分と定められている。

【問題９】
　消防用設備は火災時に確実に作動する必要があるため、いつでもその機能を発揮できるよう日常の維持管理が欠かせない。そのため、消防法によりマンションでは３年に１回、定期点検の結果を消防長または消防署長に報告しなければならない決まりになっている。

【問題10】
　多額の管理委託費を毎月払っているのだから、管理業務は委託管理会社が主体となって、すべて行うのが当然だ。

出来具合はいかがだっただろうか？マンション管理検定の解答は３月９日に発表する。

http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/serial.cfm

RES

ＨＰ管理員 2009年03月09日 (月) 19時26分 No.1081

第114回　自分の「マンション知力」を試してみよう　マンション管理検定【解答編】

　いつもとは趣向を変え、３月はマンション管理検定を開催してみた。前回は【問題編】として、基本と実践問題を織り交ぜながら出題。その続編として本コラムでは、解答とともに解説を加える。難しく感じた人もいれば、逆に、易しいと思えた人もいただろう。間違えた問題は、ただ単純に答えを頭に詰め込むのではなく、さらに自分で関連情報を調べることで、知識の幅を広げるようにしたい。そうすることで、「マンション知力」の向上にもつながる。【問題10】で出題したように、マンション管理の主体（主人公）は管理組合であり、その構成員である区分所有者の皆さんだ。知識の習得は、すべて自身にプラスに作用する。より良いマンション生活実現のためにも、知識武装を怠らないようにしてもらいたい。

マンション管理検定【解答】

【問題１】○
　日本に分譲マンションが誕生して半世紀。今では全国で528万戸（2007年度末）までそのストック数を増やしているが、そうした中、マンション管理の現場において深刻化しているのが、「役員のなり手不足」「マンション管理への無関心」「管理費などの滞納者の増加」などだ。

【解説】
　その通り。国土交通省が08年３月に行った調査でも、管理組合で発生しているトラブルのワースト５として、（１）役員のなり手不足、（２）組合活動の無関心者の増加、（３）ルール違反居住者の増加、（４）管理費等の滞納の増加、（５）修繕積立金の不足 ―― が挙がっている。かつては高嶺の花とされたマンション暮らしが、今では逆に自身のマンション生活を締め付けてしまっているような印象だ。区分所有という“いびつ”な所有形態が権利・利用関係を複雑にし、多様な価値観を持った区分所有者間の合意形成をより難しくしている。もちろん、すべてのマンションがそうではないだろう。しかし、一度、歯車が“逆回転”（＝管理組合の機能不全）を始めると、元に戻すのは容易でない。お心当たりのある読者は、危機意識を持って管理運営にあたる必要があるだろう。

＜関連サイト＞難局を迎える経年マンション　現状と課題を整理し、対応策を考える

【問題２】×
　突然に、委託管理会社から管理費の値上げを要求された。「マンション管理の質の向上」と、戸当たり500円程度の値上げを管理組合に申し出てきた。業務を全部委託している管理会社がそう言うのだから、管理組合は従わざるを得ない。値上げ要求を断ることは一切できない。

【解説】
　値上げ要求を断ることは可能だ。思い出してほしい。管理組合と管理会社は委任の関係にあり、管理会社に組合運営を取り仕切る権限はない。すべての決定権は管理組合にあり、たとえ値上げ要求があったとしても、その要求は提案の域を出ない。つまり、何ら強制力を持たないのだ。従って、管理会社が独断で管理費を値上げすることはできない。逆に、強行値上げするような管理会社には要注意だ。

【問題３】×
　情報交換を重視しているＡマンション管理組合では、毎月欠かさず理事会を開催している。そのため、ほとんどの案件を理事会役員だけで処理してしまい、すべての区分所有者に意見を求めるような特に重大な議案がない限り、通常総会は開催していない。振り返ってみると、もう３年も総会を開催していないことになる。管理組合運営に支障は出ていないので、総会の開催を不定期にしていることを特に問題だとは思っていない。

【解説】
　別名、マンション法とも呼ばれる区分所有法では、「集会主義」といって最高意思決定機関と位置づけられた総会（＝集会）で、あらゆる議案を採決することを基本としている。そのため、同法では「少なくとも毎年１回集会を招集しなければならない」と規定しており、３年も開催しないのは法律違反となる。罰則規定こそないが、毎年１回は定期総会を開催するようにしなければならない。理事会は執行機関でしかないのだ。

【問題４】×
　区分所有者Ｂが、管理費や修繕積立金など合計で50万円を滞納したまま自宅を売却してマンションから出て行ってしまった。そのため、一時的に管理組合の管理費が残高不足になってしまい、積み立ててあった修繕積立金を一部、取り崩してその場をしのいだ。その後、管理組合は滞納分の請求をしようとＢを探したが見つからず、結局、回収をあきらめた。

【解説】
　問題４には２つの誤りがある。１つは修繕積立金を本来の目的以外で取り崩してしまった点、そしてもう１つは回収をあきらめた点だ。マンション標準管理規約に準拠した管理規約を作成している管理組合では、使途を建物の修繕に限って修繕積立金を取り崩せることとしているはずだ。管理費に不足が生じた際は、臨時徴収するのが基本原則となる。そして、２点目として回収をあきらめたことも問題だ。管理費債権はＢの住戸を新しく購入した区分所有者にも請求できる。当人には気の毒だが、滞納があることは契約前に重要事項として説明を受けていたはずだ。もし、知らなかったとすると、今度は仲介業者に過失が生じる。仲介業者にも損害賠償請求できるので、回収をあきらめる必要はない。

【問題５】×
　管理組合の支出につき、以下のすべてが消費税の課税対象となる。
共用部分の水道光熱費や管理事務所の電話代
共用部分を対象とした損害保険の保険料
管理会社に支払う管理委託費
大規模修繕工事を行うための借入金の支払利息

【解説】
　消費税の課税対象となるのは、「共用部分の水道光熱費や管理事務所の電話代」と「管理会社に支払う管理委託費」のみ。残りの「共用部分を対象とした損害保険の保険料」と「大規模修繕工事を行うための借入金の支払利息」は、どちらも課税されない。ちなみに、管理費や修繕積立金も非課税だ。

【問題６】○
　エレベーターのメンテナンス契約には、「フルメンテナンス契約」と「ＰＯＧ契約」がある。後者のＰＯＧとは「パーツ・オイル・グリース」の略で、ＰＯＧ契約には小額の消耗品の交換や潤滑油の補給などは含まれるが、部品の交換までは契約に含まれない。

【解説】
　その通り。そのため、築年数の浅いマンションではＰＯＧ契約、逆に、経年マンションではフルメンテナンス契約を締結するのが一般的だ。保守点検費用は決して安くないので、両者を上手に使い分けると経費削減にもつながる。

【問題７】○
　103号室の区分所有者Ｃから、「わが家は１階で、家族４人は誰もエレベーターを使用しないのに、エレベーター保守点検費用を負担させるのは不当だ。その分、管理費を安くしろ！」との申し出があった。確かに、中高層階の住人と比べてエレベーターの利用頻度が少ないのは間違いないだろう。Ｃの意見にも一理ある。しかし、となると今度は「それなら２階の住人は？」「1人暮らしの場合は？」と、収拾がつかなくなることが予想される。そこで、気持ちは分かるが心を鬼にし、理事長はＣの申し出を却下した。

【解説】
　理事長の判断は正しい。管理費などの額は、各区分所有者の共用部分の持分割合に応じて算出するものとされている。利用頻度を基準とする受益者負担的な発想も考え方としては悪くないが、現実問題、利用頻度を基準として割合を算出するのは容易でない。また、こうした案文を実践しているマンションを聞いたこともない。結局は共用部分の持分割合に応じて算出するのが、最もしっくりくるということだろう。

【問題８】×
　マンション標準管理規約によると、区分所有権の対象となる専有部分は住戸番号を付した住戸とし、窓枠（サッシ）や窓ガラス、面格子、さらに玄関扉の錠もすべて専有部分と定められている。

【解説】
　マンション標準管理規約では、区分所有権の対象となる専有部分を住戸番号を付した住戸とし、窓枠（サッシ）や窓ガラス、面格子は共用部分、他方、玄関扉の錠は専有部分と定めている。専有部分・共用部分のどちらに分類されるかで、おのずと区分所有者の責任の所在が異なってくる。ご自宅マンションの管理規約ではどのように区分されているか、正確に把握しておくことが重要だ。

【問題９】○
　消防用設備は火災時に確実に作動する必要があるため、いつでもその機能を発揮できるよう日常の維持管理が欠かせない。そのため、消防法によりマンションでは３年に１回、定期点検の結果を消防長または消防署長に報告しなければならない決まりになっている。

【解説】
　その通り。難しく感じた人も多かったと思うが、実は同様の問題が平成13年のマンション管理士試験にも出題されている。設備点検というのは居住者からはもっとも見えにくく、故障して初めて、その有難さに気付くものだ。影の立役者といったところかもしれない。マンション管理を知る上では、設備点検について関心を持つようにしたい。

【問題10】×
　多額の管理委託費を毎月払っているのだから、管理業務は委託管理会社が主体となって、すべて行うのが当然だ。

【解説】
　完全な間違い。最後は超・基本問題にしてみた。この問題を間違えた人は、失礼ながらマンション管理の本質を理解できていないことになる。マンション管理の主体は言うまでもなく管理組合だ。「こちらから催促しないと、管理会社は何もしない」などと愚痴をこぼしている場合ではない。居住者自らが先頭に立って管理組合を盛り上げない限り、良好な住環境は手に入らない。

　たかが10問、されど10問 ―― ご自身のマンション知力を測るきっかけに役立ててもらえれば、出題者として光栄だ。

http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/serial.cfm

高層タワー型マンション　アキレス腱は大規模修繕費用？ＨＰ管理員 2009年03月08日 (日) 09時51分 No.1079

≪J-CAST≫

新築マンション価格が下がっている中、高層のタワー型マンションが注目を集めている。眺望がいい、などいい点も多いが、不安な面もある。将来行われる大規模修繕工事に相当費用がかかるのでは、という点だ。足場を組むのに費用がかさむほか、前例が少なく工事費用が算出しにくいという。

タワー型マンションの修繕積立金、目安は１平米500円
カカクコムが運営する住宅情報サイト「マンションDB」では、物件へのアクセス数に基づいた人気ランキングを地域別に毎日更新している。とりわけ人気なのは、タワー型のマンションだ。たとえば、都心部で港区にある「WORLD CITY TOWERS(ワールドシティタワーズ）」、江東区の「パークハウス清澄白河タワー」、南部世田谷区の「二子玉川ライズタワー＆レジデンス」などが上位にランクしている。

カカクコムは「あくまでもアクセス数なので、興味を持っている人が多いと言えそうです」と話している。たしかに、ふつうのサラリーマンには手が出しにくい価格の物件ではあるが、見晴らしが良く、都内へのアクセスも良いのは魅力的だ。憧れもあるのだろう。

そんなタワー型マンションだが、落とし穴もありそうだ。その一つが修繕積立金。修繕積立金とは、10～20年後の大規模修繕工事に備えて、毎月支払う費用のことだ。たとえば、前出の「ワールドシティタワーズ」では、専有面積47.2～150.08平方メートルで、月3630円～1万1570円の積立金がかかる。

NPO関西分譲共同住宅管理組合協議会の担当者は、「タワー型マンションの修繕積立金には１平米500円程度あれば、将来の工事費用に足りるといわれています」と話す。普通のマンションだと同200～300円程度だといわれている。ただ、その水準を最初から確保しているマンションは少なく、入居後、管理組合が中心となり値上げをするのがふつうだ。

購入時はマンションを売りやすくするため、修繕費積立金が低く設定されているケースも少なくない。タワーマンションの場合は、大規模改修工事に中低層マンションの２倍ほどかかり、足場や多くの設備を必要とするために費用がかさむとされる。

「どんどん高くなる修繕積立金を本当に全員が払えるでしょうか」
築15年の超高層マンションの大規模修繕の事例を朝日新聞が2008年11月4日に取り上げている。高層階でのゴンドラ作業は風が吹くと中止となり、工事期間は10か月と長引き、3億円という費用がかかった。修繕費の3割は足場の設置代が占めたという。

社団法人高層住宅管理業協会の担当者は、大規模修繕工事の具体的な費用について、「長期修繕計画はあくまで『案』であることから、金額がいくらかかるのかは正確にはわからない。物価や材料費の影響で工事の費用が変わる可能性もある」と話している。しかも、タワー型マンションは大規模修繕工事を実施した事例は少ない。データやノウハウが少なく、工事費用が算出しにくいそうだ。

あるマンション業界の関係者によると、積立金が途中から高くなることをしらず、修繕費が払えずに立ち退きを余儀なくされてしまったケースもあったという。そして、ネット掲示板でも「管理費・修繕積立金を払えなくなる人も続出すると思いますよ。10年後、20年後にどんどん高くなる修繕積立金を本当に全員が払えるでしょうか」などと書き込まれており、大規模改修工事を不安視する向きがある。

http://www.j-cast.com/2009/03/07036963.html

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