北海道マンション管理問題支援ネット (18Page)

マンション管理に関する相談、質問、情報交換に利用して下さい。
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アウトレットマンションＨＰ管理員 2009年05月17日 (日) 04時02分 No.1124

≪YOMIURI ONLINE≫

値引き大　保証には注意

　売れ残った住戸や、倒産した不動産会社が手がけた物件などを格安で販売する「アウトレットマンション」が注目を集めている。アウトレット中心の業者も現れ、専用サイトなども開設されている。１０００万円以上も値下げしているケースもあるが、未入居でも「中古」扱いになることがあるので、注意が必要だ。

　アウトレットとは、主に衣料品などで傷物商品や過剰な在庫などを、メーカーが格安で販売することをいう。不動産のアウトレットとは、在庫の一掃や現金化を急ぐ分譲会社が損を覚悟で売り出した物件や、分譲会社が倒産してしまった物件のこと。

　これを専門業者が仕入れ、一般向けに販売する。例えば分譲会社からマンション１棟を予定分譲価格の半額で買い取り、経費を上乗せしたうえで、予定価格より大幅に値引きして一般に販売するという仕組み。

　グローバル住販（東京）が、都内で販売中の「フォーリアコート千歳船橋」は、同社が「リセール」と名付けている再販売物件だ。都内の分譲会社が着工したが、一般向けに販売する前にグローバル住販に売り渡した。物件はグローバル住販のもとで２月に完成し、平均坪単価を予定より１００万円引き下げ約２１０万円で発売した。３ＬＤＫ（約７３平方メートル）で４５２０万円など。

　モデルルームを訪れた３０歳代の夫婦は「値頃感がある」と熱心に見学していた。同社では「前の分譲会社は高級物件を扱っており、値下げによるブランドイメージのダウンを避けるため売却したようだ」と話す。

　２００６年に創業したリスモ（東京）が、横浜市で販売している「エルズ上大岡レジデンス」は、もともと「エルクリエイト」が開発分譲、「三平建設」（東京）が施工し、昨年６月に完成したマンションだ。

　しかし三平建設が７月に民事再生手続き開始を申し立て、エルクリエイトも１０月に自己破産した。売れ残った２２戸は破産管財人を経て、リスモなどが落札した。３月から販売を開始し、３ＬＤＫ（約１１５平方メートル）の物件が、予定価格から２５００万円安い４２９０万円で売られている。同社は「再販売物件であることは最初に説明する。適正な価格にすれば、この不景気でも売れる」と胸を張る。

　注意したいのは、完成から１年以上過ぎた物件は、未入居であっても、「中古」とみなされる点だ。新築物件は、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」で１０年間の無償補修の対象になるが、中古は同法の対象外。このため、建物の保証期間などのアフターサービスについては、よく説明を受け、必要なら書面で確認したい。

　不動産コンサルタントの長島修さんは「値引き額に目を奪われがちだが、その物件の価格が本当に適切かどうか、周辺の環境などを含めよく考えてほしい」とアドバイスする。

http://home.yomiuri.co.jp/kaiteki/20090513hg01.htm

RES

地下油タンク検査でのサーバーエラーにご注意をＲマンション・相談役 2009年05月15日 (金) 10時54分 No.1122

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昨日、オイルサーバーのエラーで給湯・暖房設備が一時使用できない事態が発生しました。
このエラーは、３年毎（設置後１５年以降は毎年）に実施する、地下埋設油タンクの検査実施で発生しました。３年前の検査では、発生していなかったので、復旧に右往左往しました。
発生原因は、タンク検査中に専用部で暖房又は給湯設備を使用したことが原因とのことでした。
今後の、検査で事前対応をしっかりしなければならいことでした。
なお、この種のエラーはオイルサーバー設備を使用して、専用部に灯油供給しているマンションで発生する恐れがあるとのことです。
エラー防止対策としては、タンク検査前に入居者に油タンク検査中は給湯･暖房設備を使用しないことを、予め周知しておくことが重要とのことでした。　また、検査後にサーバーーにエラーが発生していないか確認することも重要で、エラーが発生していたら速やかに復旧させると良いとのことです。　一見、その復旧は地下タンク業者がやれば、ことが解消するとの思いがちになるとのことですが、設置されているオイルサーバーはメーカーも機種も区々なので、検査業者では困難であるとのオイルサーバー保守業者の担当者から説明がありました。
エラー防止対策として
・管理会社が予め、オイルサーバー設置のメーカー名･機種名を把握し、エラー復旧方法をメーカーから確認しておくこと。
・検査前に入居者に対し、検査時間中は暖房･給湯設備を使用しない周知徹底を図ること。
・できれば、入居者自身がエラー復旧方法を理解しておくこと。
・いづれにしても、管理会社の危機管理体制の確立が急務とのこと。

１台のオイルサーバーで６兼から８軒程度の入居者のお宅に灯油供給されています。
入居者宅１軒の誤った暖房･給湯設備使用により、複数の入居者宅に迷惑がかかりますのでご注意を。

RES

丸美　修繕積立金を無断流用　管理組合総会前に　自社の金融商品購入ＨＰ管理員 2009年05月15日 (金) 06時45分 No.1121

≪西日本新聞≫

　民事再生手続き中の不動産会社・丸美（福岡市）が、管理していたマンション管理組合の修繕積立金を無断で流用していたことが１３日、関係者への取材で分かった。関係者によると、丸美は自社が管理するマンションを「管理者物件」と呼び、組合の通帳と印鑑を保管。組合の承認を得ないまま積立金で自社の金融商品を購入し、その後に組合総会を開いて事後承認を得ていたという。

　管理者物件だった福岡市のある管理組合によると、丸美が修繕積立金で金融商品を購入し、運用することを提案。２００７年５月１１日に臨時総会を開き、８００万円分の商品購入を決めた。

　ところが実際に、購入費が振り込まれた日付は提案した４月２４日になっており、丸美が総会前に積立金を無断で流用していたことが、組合の銀行口座記録から判明した。総会では、過半数の会員が組合代表へ白紙委任状を出し、出席者はゼロだったという。

　丸美の元社員によると、同社は同時期に、ほかの複数の管理組合にも同じ金融商品を販売し、総額約１億円を集めていたという。購入を決めた総会は５月９‐１１日に集中して開かれており、元社員は「ほとんどの総会で出席者がおらず、白紙委任のまま購入が決まった」と証言する。

　被害にあった管理組合の理事長は「多くのオーナーが投資目的でマンションを所有しており、総会へ出席することはほとんどない。丸美は白紙委任で承認が得られることを見込んでいたのだろう。まるで横領だ」と憤っている。西日本新聞の取材に、丸美の代理人弁護士は「警察捜査に協力し、真相解明を委ねたい」とコメントした。

http://www.nishinippon.co.jp/nnp/item/95404

RES

低層と高層　価格の差はなぜ？ＨＰ管理員 2009年05月15日 (金) 06時37分 No.1119

≪YOMIURI ONLINE≫

　分譲マンションの価格表を見て驚いています。専有面積も方位も同じなのに、低層階と高層階とでは数百万円もの差があります。なぜですか。

　マンション業界では、各住戸の分譲価格を決めることを「値付け」と呼んでいます。分譲会社には値付けのスペシャリストがいて、これまでに蓄積された販売データや長年の経験をもとに、価格を設定していきます。

　値付けをする際の心得は、すべての住戸にまんべんなく購入申し込みがあるようにすること。特定の住戸だけに購入倍率が偏り、他の住戸には買い手が付かないというのは失敗です。「この住戸はちょっと高いけれど、それに見合う条件が備わっているかな……」というように、購入者がどの住戸を選んだらよいのか迷ってしまう価格設定が、良い値付けといえるのです。

　一般にエレベーター付きのマンションでは、見晴らしや日当たり、風通しがよい、最上階の南東向き角部屋に最高価格が設定されます。逆に低価格なのは低層階の中間住戸。開口部が南向きよりも北向きだといっそう割安になるという法則があります。

　では、価格が高い住戸はそれだけ住み心地も良いのか、というと必ずしもそうとは言い切れない面があります。例えば断熱性能は、最上階の角住戸に比べて、上下左右に囲まれている中間階の中間住戸の方が必然的に高く、冷暖房費は安上がりです。エレベーターが点検や故障で停止した時を考えると低層階の方が安心といった見方もできます。

　方位についても、南向きは午前・午後、四季を通じて安定した日当たりが期待できますが、冬季に関していえば日没までたっぷり日が当たる西向きの方が暖かいでしょう。

　値付けは、購入者の平均値に基づいて設定されていくので、人によっては、通常は価格を下げる要素が、逆に好条件という場合もあります。分譲価格とその住戸の条件を比較検討してみてください。

　なお、住戸ごとの価格を比較する際には、分譲価格（グロス）ではなく、専有面積で割り算した１平方メートル当たりの単価（ネット）で行うこと。そうすればより明確に住戸ごとの価格差を把握できます。自分たちが求めている住戸を、ぜひ見つけ出してください。

http://home.yomiuri.co.jp/newstyle/20090514hg01.htm

RES

第116回　平成20年度マンション総合調査の結果から、マンション管理の現状と課題を探るＨＰ管理員 2009年05月12日 (火) 19時39分 No.1118

≪マンション管理サテライト≫

　世帯主年齢は「60歳代」が26.4％と最も多く、次いで「50歳代」が24.1％、「40歳代」が22.9％と、居住者の高齢化が進んでいることが数字の上からも裏付けられた――。４月10日に公表された平成20年度マンション総合調査の結果の一部だ。同調査は国土交通省がおおむね５年に１度、マンション管理に関する施策を提示するための基礎資料とするために実施している。ただ、回答する管理組合は管理運営がきちんとなされ、意識レベルも一定水準に達している組合が多いとされており、必ずしも実態を正確に反映していないとの指摘もある。しかし、マンション管理の現状把握が容易でない中、参考データとしては貴重な調査となる。はたして本調査から見えてきたものとは何なのか、今回は平成20年度マンション総合調査の結果を紹介することにする。

■区分所有者の高齢化と無関心化が、マンション管理を「空洞化」させる

　分譲マンションが日本に誕生してから半世紀、そのストック総数は545万戸、約1400万人（平成20年末現在）が暮らすほど、身近な存在として分譲マンションは定着している。マンションの社会資産化（地域の財産としようという考え方）が叫ばれる中、築30年を超えるストック数は約63万戸にまで達しており、今後、さらなる経年マンションの増加が組合運営を蝕（むしば）もうとしている。今回の調査からも、管理組合が抱える将来不安の中身が見えてきた。

＜管理組合運営における将来への不安（ワースト10）＞（重複回答）
１. 区分所有者の高齢化……………………………… 51.1％
２. 管理組合活動に無関心な区分所有者の増加…… 35.9％
３. 理事の選任が困難………………………………… 29.6％
４. 居住ルールを守らない居住者の増加…………… 28.3％
５. 大規模修繕工事の実施…………………………… 27.5％
６. 修繕積立金の不足………………………………… 24.4％
７. 賃貸住戸の増加…………………………………… 24.0％
８. 大規模地震による建物の損壊…………………… 20.8％
９. 管理費等の未払いの増加………………………… 20.2％
10. 将来の建て替え…………………………………… 11.8％

　まず、高齢化については冒頭でも触れた通り、年を追うごとにその深刻度を増している。左下の表は過去３回の調査結果を一覧にしたものだが、今回の調査で世帯主の約４割が60歳以上であることが分かった。この結果は同時に「理事の選任が困難（役員のなり手不足）」ともリンクする。気力面・体力面に自信が持てない高齢者には役員の荷は重たすぎるからだ。区分所有者の代弁者たる理事が見つからないということは、管理組合が正常に機能しない“管理の空洞化”の原因にもつながる。まさに、悪循環というわけだ。現在、対応策としてマンション管理に精通した専門家を管理者とする「第三者管理方式」の活用が持ち上がっているが、多くの課題を抱え、一部の投資向けマンションを除き実現には至っていない。

　次に、「管理組合活動に無関心な区分所有者の増加」も根の深い問題だ。皮肉なことに、今ではすっかり“常連”の問題点となってしまった。無関心化は４番目の「居住ルールを守らない居住者の増加（マナートラブル）」とも密接に関係する。右上の表にマナートラブルの具体例をまとめてみたが、マンション３大トラブルとされる「違法駐車」「生活音」「ペット飼育」問題が上位を占める。「自分さえ良ければ」といった身勝手さが、他の居住者への気配り、そして心配りを失わせ、マンション管理の希薄化へとつながる図式だ。

　今回の調査では49.9％の組合員が、現在の住まいを“ついのすみか”と考えていることが分かった。しかも、永住志向は調査を重ねるごとに高まっている。それだけに、自ら首を絞める（＝無関心）ような行為は改めるべきだろう。お互い様の精神を忘れてはならない。

■驚いたことに、22の管理組合には修繕積立金制度がないことが判明

　続いて、今度はハード面に話を移そう。マンションの快適性を長期間にわたって維持するためには、適時・適切な修繕工事が必要なのは言うまでもない。その修繕工事の実施状況をまとめたのが下表だ。しばしば大規模修繕工事は10～13年程度に１回（周期）と言われるが、調査内容からも同様の結果がうかがえる。ご自身のマンションがどうなっているか、比較のための判断材料として役立てるといいだろう。

　その際、今回のアンケート結果を見て驚いたのが、22の管理組合には修繕積立金制度がないという事実だ。将来不安の６番目として「修繕積立金の不足」が挙がっているが、こうしたマンションは一体どうやって資金を工面するのだろう。対応策は一時金を徴収するか、あるいは借金するしかない。参考として、修繕工事費の調達方法を聞いた質問の結果は以下の通り。修繕積立金のみ（重複なし）で工面できた管理組合の割合は、全体の60.5％にとどまっていた。残り４割のマンションは修繕積立金に何らかの不安を抱えている計算だ。

　併せて、管理費・修繕積立金の滞納状況も見ておくと、全体の４割弱が滞納者（３カ月以上）のいるマンションであることも分かった。修繕積立金はマンションの将来価値を左右する貴重な軍資金だけに、先細ることがないよう計画性が必要だ。

　そして最後、賃貸化率の調査結果を紹介して締めくくることにしよう。今回、アンケートに回答した2167管理組合の平均賃貸化率は13.4％だった。築年数別にみると、新しいマンションほど賃貸化率が低い傾向にある。賃貸化は高齢化と並び、管理組合の空洞化を加速させる懸念材料に他ならない。また、役員のなり手不足にも直結する。それだけに、何らかの対応策が求められてくるだろう。いつまでも住み続けたくなるよう居心地の良さの追求 ―― ここに原点回帰することが、マンション管理を取り巻く不安材料を払しょくさせるすべての原動力になることは間違いない。

http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/serial.cfm

『画像、表は割愛しています。リンクのＵＲＬで確認して下さい。』

RES

マンション管理業者に対する監督処分等情報ＨＰ管理員 2009年05月11日 (月) 14時18分 No.1117

≪国土交通省近畿地方整備局≫

処分を受けたマンション管理業者
アパコミュニティ株式会社

処分理由
（１）被処分者は、従前の管理受託契約と同一の条件で管理組合との管理受託契約の更新しようとするときは、あらかじめ、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等全員に対し、重要事項を記載した書面（以下「重要事項説明書」という。）を交付しなければならないにもかかわらずこれを行っていなかった。
　このことは、法第７２条第２項の規定に違反する。

（２）被処分者は、従前の管理受託契約と同一の条件で管理組合との管理受託契約の更新しようとするときは、当該管理組合の管理者等に対し、管理業務主任者をして、重要事項について、重要事項説明書を交付して説明をさせなければならないにもかかわらずこれを行っていなかった。
　このことは、法第７２条第３項の規定に違反する。

（３）被処分者は、従前の管理受託契約と同一の条件で管理組合と管理受託契約を締結したときは、当該管理組合の管理者等に対し、遅滞なく、契約成立時の書面の交付をしなければならないにもかかわらずこれを行っていなかった。
　このことは、法第７３条第１項の規定に違反する。

（４）被処分者は、従前の管理受託契約と同一の条件で管理組合と管理受託契約を締結したときに交付すべき書面を作成するときは、管理業務主任者をして、当該書面に記名押印させなければならないにもかかわずこれを行っていなかった。
　このことは、法第７３条第２項の規定に違反する。

　なお、被処分者に対し過去行政庁が指導したにもかかわらずその後さらに違反行為を行っていることを勘案し、同法第８１条本文に基づく指示処分を行うものである。

http://www.kkr.mlit.go.jp/kensei/sangyo/apa.html

RES

バリアフリーはどのような基準で選べばいいですか？ＨＰ管理員 2009年05月10日 (日) 09時50分 No.1115

≪YOMIURI ONLINE 住まいの相談室≫

　現在、マンションの購入を検討中でいろいろ調べているのですが、バリアフリーと紹介されているマンションの説明がバラバラで、いまひとつ理解できません。バリアフリーはどのような基準で選べばいいのでしょうか。教えてください。

Ａ　各部屋の床に段差がない、トイレや浴室に手すりが付いているなどの基準が一般的です

　バリアフリーとは、お年寄りや赤ちゃん、小さな子供、身体に不自由がある方など、誰もが安全に安心して利用しやすいように設計された建物や考え方の総称です。

　その考え方を建築にどう表現するのか、それを具体的に示した「バリアフリー法」が２００６年１２月２０日に施行されました。「バリアフリー法」とは、「高齢者、障害者等の移動等の円滑化の促進に関する法律」です。公共の建物など定められた建築物や、一定の面積以上の共同住宅（マンション）の共用部分が対象となっています。

　以下に、「バリアフリー法」の対象となる建物を大まかに示します（実際は条例により細かく分類されています）。

・病院・診療所、劇場、映画館、演芸場、集会所、公民館
・百貨店・スーパーなどの店舗、ホテル・旅館
・保健所、税務署ほか官公署、老人ホーム、福祉ホームなど
・旅客の乗り降り待合、自動車の停留・停車場
・公衆便所、公共用歩廊
・学校、事務所、共同住宅の共用部、体育館ほか

　マンションの居住部分は「バリアフリー法」の対象外なので、一定の基準はありません。ですから、ご質問のように、バリアフリーといっても安全性や安心して利用できる設計への対応が、デベロッパー各社まちまちの対応になっているのです。

　多くのデベロッパーは、以下の箇所をバリアフリーとしていますので参考にしてください。

・各部屋の床に段差がない
・浴室、トイレ、洗面など水回りもすべて段差がない
・トイレや浴室に手すりが付いている
・サッシの取っ手が大きく、指はさみ防止が付いている
・スイッチは子供の手が届く低い位置
・コンセントは、かがまないでも済む少し高い位置
・キッチンのコンロは子供のいたずら防止のロック機能付き

　ベランダへの出入りや玄関・廊下などに、防水やほこりの侵入を防ぐ考えを優先して段差を設けるデベロッパーもあります。

　この他の判断基準の１つに、「住宅性能表示制度」があります。これも任意の制度ですが、住宅の９項目の性能を測る基準が決められています。

　９項目の１つに、「高齢者等への配慮・バリアフリーの程度」があり、「部屋の配置・段差の解消・階段の安全性・手すりの設置・出入り口の幅員・寝室、便所、浴室の基準」があります。これらは専用部と共用部に分けて評価され、「設計性能評価」「建物性能評価」の交付が受けられます。ともに「等級」で評価され、フラット３５や民間融資の住宅ローンには性能評価等級３以上が必要とされています。

http://home.yomiuri.co.jp/soudan/kihon/20090507hg01.htm

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ビル陰共聴施設：難視聴解消、地デジ後も３割必要－－改修進まずＨＰ管理員 2009年05月07日 (木) 20時40分 No.1114

≪毎日新聞≫

　建造物によるテレビ難視聴世帯が利用する都市部のビル陰共聴施設約５万カ所のうち、約１万５０００カ所は１１年７月の地上デジタル放送完全移行後も必要なことが、総務省の調査で分かった。アナログ専用の共聴施設の場合、地デジ対応への改修が必要だが、建造側に改修義務はない。総務省は難視聴世帯との間で話し合い解決を求めているが、難航例が多く、アナログ停波の大きな障壁になりそうだ。

　ビルや高架橋などによる受信障害対策は、条例などで原則、原因者（建造側）負担と定められている。しかしデジタル化に伴う改修費用は法的な定めがなく、総務省は調査費の全額と改修費用の半額を補助し、共聴施設管理者の負担を軽減する対策を提示。補助費用として今年度予算に約５３億円を盛り込んだ。

　ところが実際には、ほとんどの施設で改修が進んでいない。当初はデジタル化で電波障害の９割以上が解消すると言われたことや、建設後に国策でデジタル化が決まったことなどから「共聴施設は役割を終えた」「自分たちに改修責任はない」などとして、施設管理者側が話し合いに応じないケースが多いためだ。電力会社や鉄道会社、高速道路会社などは既に、施設の廃棄や譲渡で受信障害対策を大幅に縮小する方針を打ち出している。

　また分譲マンションの場合、１カ所当たり数十万～数百万円の費用負担が重く、負担する居住者の合意が得られないという問題も起きている。約１万５０００カ所という数字は、シミュレーションをもとにした推測値。今後、さらに増える可能性もある。

　ＮＰＯ全国マンション管理組合連合会（京都市）の杉本典夫副会長は「地デジ移行が国策である以上、共聴施設の改修も国の責任で行うべきだ」としており、近く連合会として総務省に対し、地デジ対応の調査・改修は原則、国の責任で行うよう申し入れる方針だ。

http://mainichi.jp/life/electronics/news/20090506ddm001040086000c.html

RES

動物の飼育について（その２）ＨＰ管理員 2009年05月04日 (月) 07時25分 No.1111

≪asahi.com　ここが知りたい≫

【質問】私はＡマンションを購入しました。中型犬を飼っていたのですが、なかなか犬が飼育できるマンションはありません。たまたま犬の飼育について規約で禁止されておらず、手頃な値段の中古マンションが売りに出されていると知り、買いました。

　ところが、入居して１年もしないうちに総会で規約が改正され、犬の飼育禁止の条項が加えられたのです。このようなことは許されるのでしょうか。

【答え】Ａマンションが新築分譲されるとき、犬の飼育は許されると宣伝されていたのでしょうか、つまり犬の飼えるマンションとして売り出されたのでしょうか。

【質問】規約の改正のとき、理事長は総会でＡマンションの新築分譲時には規約で動物飼育について禁止条項はなかったが、『入居案内』には『ペットの飼育禁止』が書かれていたと説明されたのですが、私は中古で購入したので新築分譲時の『入居案内』は見ていません。私と同じように知らないでＡマンションを購入し、犬を飼育している人もいます。犬とはどうしても別れられないので、どのように理事会と闘えばよろしいでしょうか。

【答え】マンションは多数の人が住む集合住宅であるので、自分ではとても愛している犬であっても他の人が可愛いと思って認容するかどうか、また犬嫌いな人もいるため利害が対立します。特に犬嫌いな人は、共同生活を送る共用部分（廊下、エレベーター、入り口）で犬と会うと嫌だといいます。犬の飼育を事実上許しているマンションであっても、正面入り口、エレベーターを犬には使用させない約束になっていたりします。

　しかし、あなたは中古でマンションを買い、その時の規約に犬の飼育禁止条項はなかったのですから、後日改正された規約については不満、不服が大きいと思います。

　後日作られた規約で犬の飼育が禁止となったマンションで、改正前から飼育していた犬には効力は及ばないと規約を無視した人に対し、管理組合が横浜地方裁判所に裁判を提起した事件がありました（横浜地平成３．１２．１２判決）。

【質問】その結果はどうなったのですか。

【答え】その判決は、『現在の我が国の社会情勢や国民の意識から考えると、改正した規約での犬の全面禁止は相当の必要性、合理性が存在する』と判断しました。

　この判決文のように抽象的に「社会情勢や国民意識」という言葉から考えますと、年代の推移によって犬の飼育の是非が変化するのではないかと考えます。

　例えば、現在、ご高齢の方がいつまでも元気で過ごせるようにとペットを飼う人が随分増えています。そうすると、社会情勢や国民意識は変わっていくのではないかと思います。笑えない話ですが、ある１５戸のマンションでは、規約でペット禁止になっているにもかかわらず、１１戸が犬を飼育しているそうです。どう対応すべきか回答に苦しみます。

　また、同判決は、飼育禁止となって犬の飼育者の受ける不利益は、「社会生活上受忍すべき限度を超えていない」と判断しました。これは犬の飼育者が犬を飼えない苦しみは耐え忍ぶべき限度内であるという意味です。

　この事件の第二審の高等裁判所も最高裁判所も、結論は、後日変更された規約でも大多数の人々の賛成を得た規約であり、マンションは密着性の強い共同生活を前提としているので区分所有者はこれを守るべきであると第一審と同じ趣旨の判決をしています。

【質問】しかし、犬の飼育について、十分注意をして迷惑をかけないように飼育している区分所有者にとっては許されるべきではないのでしょうか。

【答え】上記判決及び他の同様な判決文から考えますと、具体的に迷惑を他の区分所有者に及ぼさないという実質的な反論はとり入れられていません。

（１）ペットは飼い主の主観によるので、すべて愛玩されるものばかりではないこと

（２）糞尿の問題、臭気、病気の伝染、鳴き声、咬傷事件があり、他の区分所有者に不快感を与えること

　などをあげ、区分所有者の中には動物に対し嫌悪感を感じる人もいるから、実質論を論じるのではなく一律に禁止すべきであると判断されているのです。

【質問】しかし、規約を改正するとき区分所有法第３１条１項で、ある区分所有者に「特別の影響」を及ぼす場合、承諾を要すると規定されています。

　私のような犬が家族の一員である場合、「特別の影響」を受ける者に該当しないでしょうか。

【答え】「特別の影響」を受ける場合とは、改正によって影響を受ける不利益が受忍すべき限度を超える場合をいい、耐えられる範囲であれば「特別の影響」を受けるとまでは言えないとのことであります。したがって、同じ犬であっても盲導犬であったり、自閉症の治療のための犬であれば耐えられる範囲外と言えるでしょう。

　つまり、マンションは何度も申しますように共同生活であり、規約で生活のルールを規定していかないと、全体が円満な状態にはならず、一人一人が少しずつ我慢をすることが必要である住居なのです。

http://www.asahi.com/housing/soudan/TKY200905020078.html

RES

マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則の一部改正についてＨＰ管理員 2009年05月02日 (土) 07時17分 No.1109

≪国土交通省≫

　マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則の一部を改正する省令（平成２１年国土交通省令第３５号）が、本日、公布されました。

　今回の改正では、マンションの管理業者が管理組合から委託を受けて行う出納業務において、一部の管理業者による横領事件等により管理組合の財産が損なわれる事態が依然として生じていること等を受けて、管理組合財産の分別管理の方法等について所要の改正を行いました。

　主な改正事項は、以下のとおりです。
　　[1]　管理組合財産の分別管理の方法
　　[2]　保証契約の締結
　　[3]　印鑑等の管理の禁止
　　[4]　会計の収支状況に関する書面の交付等
　　[5]　業者標識の表記事項　　　　　　　　　　　　等

　今回の改正は、上記[5]など一部を除き、平成２２年５月１日に施行されます。改正後の管理組合財産の分別管理方法は、平成２２年５月１日以降に管理委託契約を締結するものから適用されることになります。

　また、業者標識につきましては、本日施行されておりますが、経過措置として、同日以前に掲示されているものについては、平成２１年７月末までは、改正後の標識とみなされることとなっております。それ以後は、従前の様式のままでの標識の使用は禁止されますので、平成２１年７月末までの間に、当該箇所を修正する等の措置を講じていただく必要があります。

＜添付資料＞
　　【概要】
　　【改正省令条文】
　　【新旧】

http://www.mlit.go.jp/report/press/sogo16_hh_000019.html

RES

要建て替えマンションが146万戸！ＨＰ管理員 2009年05月01日 (金) 20時38分 No.1108

全国で実質“野ざらし”の深刻
≪週刊ダイヤモンド≫

　売主の経営危機や在庫の安値放出など、先行き不透明な新築マンション市場。だが、じつはより深刻なもう一つのマンション問題が不動産・建設業界でささやかれている。全国に膨大に残っている「要建て替えマンション問題」だ。

　東京カンテイの調査によると、1981年以前の旧耐震基準で立てられた全国のマンション戸数は、現在146万1056戸ある。先の阪神・淡路大震災で倒壊したマンションの多くが旧耐震だったこともあり、早急な耐震補強や建て替えが求められている。

　ところが、このうち建て替えが完了したものは、国土交通省の調べによると2008年10月時点でたったの129件。まだ、膨大な数の老朽化マンションが全国に手付かずのまま残っているのである。

　「最初に管理組合で建て替えが協議されてから、実際に着工できるまで早くとも10年はかかる」（マンション業界関係者）ほど、マンション建て替えには困難が伴う。というのも、多くのマンションで、修繕積立金で行なう修繕計画は外壁の塗装などの日常的な補修が前提。修繕積立金に将来的な建て替え費用までが織り込まれた物件は皆無で、その結果、建て替えには１戸あたり数千万円の追加負担がかかることになる。

　費用負担を回避するために、高層化や隣接地を新たに買い増したりして保留床を設け、新たに分譲して建て替え費用に充てるのが一般的だが、販売が計画通りに進まなければ負担は住民に回ってくる。

　それだけに、住民内の合意形成もなかなか進みにくい。2002年には、区分所者の5分の4以上の賛成があれば建替えができるとしたマンション建替え円滑化法が成立したが、それでも利害関係や各住民の思惑が錯綜するだけに、なかなか、建て替え計画も円滑に進まない。特に、高度成長期に分譲された団地などのように、住民の高齢化が進んだり、管理組合が機能していない古いマンションでは、建て替え問題は実質”野ざらし”にされているのが現状なのである。

　こうした現状に、国土交通省も手を拱いている。というのも「マンションの区分所有分はあくまでも個人の所有物で、そこに国が補助を行なうことは公平性を欠く。また建て替えや改修を強制することもできない。あくまでも住民が主体となり、耐震診断や改修、建て替えをするよう、啓蒙活動をするしかない」(マンション政策室・山崎房長室長）と考えているからだ。マンション建て替えに対して国や地方自治体が現在行なっている補助事業も、対象はあくまでも共用施設に対してのみ。総事業費に換算するとうち10～20％程度にとどまるという。

　「マンションは区分所有権を持つ住民の個人財産の集合体であると同時に、建物全体でみれば社会財であり、なんらかの公的な対策が必要」と中山登志朗・東京カンテイ上席主任研究員は言う。現に、阪神・淡路大震災で、倒壊したマンションが交通を遮断したり、周囲の歩行者や住民を死傷させたり、甚大な被害を及ぼした事例は数多くあった。

　もちろん経済的な損失も大きい。東京カンテイの試算によると、仮に阪神・淡路大震災と同レベルの地震が首都圏で起こった場合、マンションの機能的損失額(被災したマンションを被災以前の状態に復旧させるための費用）は首都圏全体でなんと1兆2500億円にのぼる。

　大地震はいつ起こるともわからない。このあまりにも不安な状況が、このまま野ざらしにされたままでよいはずはないだろう。

http://diamond.jp/series/inside/09_05_08_001/

RES

ＨＰ管理員 2009年04月22日 (水) 04時54分 No.1105

はじめまして、ＨＰ管理員です

マンションの管理組合は、区分所有法により構成されている団体です。
しかし、区分所有法では、個別具体的な組織運営方法が決められているとは言えません。
管理組合の運営は「私的自治」に委ねられている部分が多いです。

>このような異常な状態の改善を提起しているのですが、圧倒的多数決により否決されています。

長期間の役員就任というのは、望ましい姿とは言えないと私も思います。
その改善方法としては、区分所有者皆さんの意識改革を地道に行うしかないと思われます。（代わりに役員を務める方が数多く必要です）

>また役員らは、役員報酬を受け取り、会議の度に日当が支給されている状態で、言い方は悪いですが、やりたい放題になっているのです。

規約、総会議事録などを精査しないと、一概に「やりたい放題」とは言えませんので、、
どのような経緯があって、現在に至っているのか？ですね

>このような状態を改める方法は無いのでしょうか？

困ったちゃんさんの考え方に賛同する区分所有者を増やすことです。
「改善の提起が、圧倒的多数決により承認」されることです

>また、法的に総会決議の無効や、解任を請求できないのでしょうか？

これは、具体的に資料（規約、総会議事録等）を見ないことには、答えようがありません。
事務局に連絡をとって、対面にて相談してください。

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