北海道マンション管理問題支援ネット (16Page)

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北海道マンション管理問題支援ネット

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維持管理・再生に取組むマンションのモデル支援を始めますＨＰ管理員 2009年08月11日 (火) 21時47分 No.1197

～マンション等安心居住推進事業の採択事業を決定しました～
≪国土交通省≫

分譲マンションの維持管理・再生について、マンション管理組合等を対象にモデル的に支援を行うことにより、必要なノウハウ蓄積等を図るマンション等安心居住推進事業（モデル支援に係る事業）を、平成２１年５月２６日から平成２１年７月１４日まで、国が公募し、学識経験者からなる評価委員会での議論を踏まえ、以下のとおり採択事業を決定致しましたので、お知らせします。

http://www.mlit.go.jp/report/press/house06_hh_000034.html

２年切った地デジ完全移行　迫られる対応ＨＰ管理員 2009年08月11日 (火) 18時42分 No.1196

≪YOMIURI ONLINE≫

　２０１１年７月のテレビの地上デジタル放送（地デジ）移行まで、２年を切った。マンションの場合、テレビの共同受信設備を地デジ用に改修しなければならない場合がある。古いマンションほど大規模な工事が必要になる可能性が高く、専門家は早急な対応の必要性を指摘している。

　マンションの多くはテレビ放送受信のため、共同アンテナで受信した電波をケーブルで各戸に送る「共聴施設」を設置している。アナログ放送からデジタル放送に切り替えられることが決まったのは０１年。それ以前に建てられたマンションは地デジを想定していないため、視聴のための工事が必要になるケースが多い。

　東京都渋谷区の築４２年のマンション（４３世帯）では、２年前に地デジ工事の検討を始めた。「地デジが見られないと、不便で資産価値も落ちてしまう」とマンション管理組合の理事長（５９）は話す。

　経費節減のため、今年５月から７月にかけて行った大規模修繕工事と一緒に地デジ工事も行った。足場を組む費用を別にして、ケーブルの敷設などにかかった工事費は約４５０万円。理事長は「修繕積立金で地デジの工事費も賄えました」とほっとした様子だ。

　総務省の今年３月の調査によると、マンションなどの共聴施設は約２００万施設あり、地デジ対応は全体の約７割。残りは未対応で工事は計画中か未定。マンションの地デジ工事を請け負っている「東京アンテナ工事」（東京）の三矢宏社長は「早めに対応しないと、地デジ完全移行までに工事が終わらないこともある」と話す。

　地デジ対策の相談を受け付けているＮＰＯ法人「集合住宅管理組合センター」（東京）によると、地デジ未対応のマンションが工事を行う場合、アンテナの新設かケーブルテレビ（ＣＡＴＶ）への加入かの２種類に大別できる。

　アンテナを設置する場合、マンションが地デジ電波を受信できる環境なのか、デジタル放送推進協会のホームページ（http://www.dpa.or.jp/）で確認した上で、屋上などに取り付ける。アンテナの価格は設置費なども含め、３０万円前後。地デジ対応のテレビやチューナーが各戸に必要だ。

　ただし、古いマンションではアンテナから各戸への配線が地デジに対応していないこともある。「新しいケーブルをマンション全体に引き直す工事が必要になる場合があります」と同センター代表理事の伊藤智恵子さん。１００戸規模のマンションでは５００万円程度が工事費の目安だ。

　ＣＡＴＶの場合、各家庭にＣＡＴＶ会社のケーブルをつなぎ、地デジを専用チューナーで受信する。この方法なら、アナログ式テレビでも視聴できる。マンションによっては工事が必要になるが、契約者が多いと工事費が割り引かれることもあり、業者と話し合うことになる。また、各家庭は月３０００円程度の利用料金を業者に支払うことになる。

　ＣＡＴＶではなく、光ファイバー回線を使う方法もある。伊藤さんはさまざまな方法を検討し、複数の業者から見積もりを取ることを勧める。「地デジだけでいいのか、衛星放送なども導入するのか、工事費と月々の費用をどこまで負担するか――がポイント。住民同士で話し合ってください」と伊藤さんは話している。

　受信方法が不明の場合、総務省の地デジコールセンター（０５７０・０７・０１０１）が相談に応じている。

http://home.yomiuri.co.jp/kaiteki/20090811hg01.htm

マンション管理業者に対する監督処分ＨＰ管理員 2009年08月11日 (火) 18時36分 No.1195

≪国土交通省関東地方整備局≫７/２３

マンション管理業者に対する監督処分

http://www.ktr.mlit.go.jp/kyoku/kisha/h21/07/0378.pdf

エヌケー建物管理株式会社
http://www.kanrikyo.or.jp/member/data/197912012.html
管理業務を受託していた管理組合の管理費口座から、元社員が管理組合財産を不正に支出し、管理組合の財産に損害を与えた。

中央管財株式会社
http://www.chuo-kanzai.co.jp/
管理業務を受託している管理組合の財産を、元社員が長年に亘って着服し、管理組合の財産に損害を与えた。
また、原則方式により管理されていた管理組合を名義人とする預貯金通帳及び当該預貯金通帳に係わる印鑑を同時に保管していた。

三菱地所藤和コミュニティ株式会社
http://www.kanrikyo.or.jp/member/data/197912069.html
管理業務を受託していた複数の管理組合の財産を、元社員が着服し、管理組合の財産に損害を与えた。
三菱地所藤和コミュニティ株式会社ＨＰより
http://www.mjtc.co.jp/info/pdfs/20090723.pdf

伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社
http://www.kanrikyo.or.jp/member/data/197912007.html
管理業務を受託していた複数の管理組合の財産を、元社員が着服し、管理組合の財産に損害を与えた。

和興通商株式会社
http://www.wakotsusyo.co.jp/index.html
重要事項説明に関する違反（法第72条違反）
契約成立時の書面（契約書）に関する違反（法第73条違反）
複数の管理組合との管理受託契約において、管理組合を名義人とする預貯金通帳と当該預貯金通帳に係わる印鑑を同時に保管していた。
また、複数の管理組合の積立型マンション保険証券を預かっていた（法第76条及び施行規則第87条違反）

マンション地デジ化、国が補助金　最大で半額ＨＰ管理員 2009年08月08日 (土) 17時13分 No.1192

≪asahi.com≫

　総務省は７日、マンションやアパートなど集合住宅の地上デジタル放送（地デジ）への対応を促すため、デジタル対応工事を対象とする補助金制度を１７日から始める、と発表した。共同アンテナを地デジ対応に改修したり、ケーブルテレビに移行したりする工事費の最大２分の１を補助する。

　同省の推計によると、集合住宅で地デジ対応が済んでいるのは、今年３月末時点で全体の７２．２％。特に首都圏ではＶＨＦアンテナが主流で、地デジ受信のため新たにＵＨＦアンテナが必要な集合住宅が多く、対応の遅れが目立つという。

　補助金は、マンションやアパートの管理者が、各都道府県におかれたテレビ受信者支援センター（デジサポ）に申請する。申請期限は来年１月１５日まで。問い合わせは、同省テレビ受信者支援センター助成金相談窓口（０５７０・０９３・７２４、１７日から受け付け）まで。

http://www.asahi.com/politics/update/0807/TKY200908070338.html

ＨＰ管理員 2009年08月08日 (土) 17時15分 No.1193

地上デジタル放送：助成金申請、１７日から－－「共聴施設」対象
≪毎日ＪＰ≫

　総務省テレビ受信者支援センター（デジサポ）は、集合住宅や、ビル陰などの電波障害地域でテレビ視聴に利用されている「共聴施設」の地上デジタル放送対応を推進するため、助成金の申請受け付けを１７日から開始する。共聴施設は、マンションの管理組合や集合住宅のオーナー、電波障害の原因者が管理している。費用負担などの問題で共聴施設の地デジ対応は進まず、地デジ完全移行に向けた最大の課題になっている。

　そのため総務省は、共聴施設の改修やケーブルテレビへの移行に助成する。当初予算５４億円に加え、補正予算１４３億円を計上した。世帯あたりの費用負担が３万５０００円を超える場合、最大で総経費の半額を助成する。電波障害で共聴施設を新設する場合は３分の２まで。

　管理者が工事費用の見積もりなどを添え、集合住宅の場合は１０年１月１５日（消印有効）、電波障害の場合は０９年１２月２８日（同）までに都道府県のデジサポに申請する。問い合わせはデジサポ助成金相談窓口０５７０・０９３・７２４（平日午前９時～午後６時）。

http://mainichi.jp/life/electronics/news/20090808ddm002040060000c.html

ＨＰ管理員 2009年08月11日 (火) 10時07分 No.1194

≪総務省≫≪社団法人デジタル放送推進協会≫
集合住宅等における地上デジタル放送の受信環境整備のための助成金の申請受付開始
～平成２１年度補正予算関連～

デジサポ（総務省テレビ受信者支援センター）において、本年８月１７日（月）より、①集合住宅共聴施設のデジタル化改修又は有線テレビジョン放送施設への置換、②受信障害対策共聴施設の新設又は有線テレビジョン放送施設への置換に係る助成金の交付申請の受付を開始します。なお、集合住宅を対象にした共聴施設のデジタル化支援は、初めての取組となります。

http://www.digisuppo.jp/uploads/press/5934abea608f91c3b1981fc444a07753908ddf29.pdf

実録！　マンション大規模修繕物語ＨＰ管理員 2009年08月06日 (木) 17時18分 No.1186

≪日経トレンディネット≫

第5回　高層マンションは外壁化粧直し費用だけでも億単位？

大規模修繕工事が順調に進むなか、意外に気になったのが「におい」だった。工事期間中は、接着剤や塗料などのさまざまな臭いが漂ってくる。刺激臭が比較的少ない水溶性の塗料を多く使ってはいたものの、高い防水性が求められるベランダの床まわりなどには、耐水性に勝る有機溶剤系の塗料も使わなくてはならない。この手の塗料の目に染みるような刺激臭は、やはりすさまじいものがある。塗装を施す職人も特殊マスクを付けた完全武装の姿で作業をするほどだ。

「窓を閉め切っていれば室内までは臭いも入ってこないだろう」という考えは甘かった。密閉性が高いと思われているマンションの室内空間は実は穴だらけだ。換気用の小さな丸い通気口や台所やバスルームの換気扇口などから簡単ににおいは侵入してくる。

　ところが、ちょっとした工夫で臭いもかなり軽減するものだ。マンションの各部屋に設けられている丸い通気口は、中央にある小さなノブを回したり、引っ張ったりすることで通気用のスリットを閉められる。

　ベランダで塗装工事をしているときは、ベランダ側の部屋にある通気口をすべて閉めてから、台所やバスルームの換気扇を回せば、室内にはベランダとは反対側、一般的には外廊下側の通気口からのみ新鮮な空気を室内に取り入れられる。

　施工監理を担当した建築設計事務所のスタッフが、こうしたアドバイスを塗装工事の始まる前に各世帯へ案内文として配布してくれたおかげで、幸い住民から「におい」に関する大きなトラブルは起きずに済んだ。施工期間中も常に、事前の手回しを心掛けていれば、住民と施工関係者、管理組合との無用の摩擦も少ないといえそうだ。

http://trendy.nikkeibp.co.jp/article/special/20090727/1027955/

ＨＰ管理員 2009年08月06日 (木) 17時20分 No.1188

≪日経トレンディネット≫

雨による作業の遅れ

　順調に進んでいた工事だったが、施工開始から3カ月ほどが過ぎた4月下旬、大きな狂いが生じ始めた。この年は、4月から異例ともいえる長雨が続いていた。そのため、工事スケジュールに大幅な遅れが出始めたのだ。

　なにしろ雨が降っていては塗装工事は、全く進まない。午前中、久々に晴れていたので外壁の塗装を行ったかと思うと、運悪く午後から雨が降り出す。乾いていない塗装面に強い雨が当たり、外壁は見るも無残なムラだらけの状態。そして、また下地から塗り直す……。

　一向に作業がはかどらない状況が1カ月も続くと、施工している作業員にも苛立ちと疲れが見えてくるようになった。遅れを取り戻すため、土曜の休みも返上して施工会社は作業を進めたため、余計に疲労は蓄積する。その結果、明らかに施工に粗が目立ってきた。下塗りが乾ききらないうちに上塗りをしたため、塗装面に凹凸ができたり、施工を終えた外壁タイルを不注意で傷つけてしまったり、素人が見ても集中力が欠けているとわかる状態だ。

　「このままスケジュール通り5月いっぱいで工事を終わらせようと急げば、もっとミスが頻発しますよ。作業員を休ませた方がいいでしょう」。我々、管理組合側から施工会社に提案することになった。修繕工事中の不便さからは早く解放されたいものの、急ぐあまり手抜き工事になっては堪ったものではないからだ。

　この提案を施工会社も了解し、5月中旬に3日間の作業休止日を設けることにした。作業員の顔に生気が戻った休止日明けから、幸いにも晴れの日が続くようになり、作業のテンポも急速に高まっていった。

http://trendy.nikkeibp.co.jp/article/special/20090727/1027955/?P=2

ＨＰ管理員 2009年08月06日 (木) 17時25分 No.1189

≪日経トレンディネット≫

ようやく全工程が終了

　初夏の暑さを感じるようになった6月上旬、ようやくほぼ全工程が完了し、竣工検査の日がやってきた。飛散防止のためのメッシュシートが外され、建物の様子が外からも一目でわかる。管理組合の役員全員が、施工会社の現場監督や建築設計事務所のスタッフとともに、鉄パイプで組まれた足場を昇り、修繕箇所を一つずつ丹念にチェックしていく。

　雨や埃によって、薄暗い灰色になっていた外廊下や階段の天井部分や壁が、明るいベージュ色に塗り変わったことに感激し、一方で、防水塗装にムラのある個所などには、再施工を要望する。そんな検査を繰り返しながら2階から3階へと上がっていく。最後に足場から建物屋上に降り立ち、屋上の防水施工の確認。普段は屋上に人が上がれる構造の建物ではないため、役員の誰もが屋上に立って、やや興奮気味だ。

「こうやって見渡すと眺めもいいし、建物もきれいになったし、このマンションもなかなかのもんじゃないですか。いざというとき、少しは高く売れるかも」。理事長のこんな軽口に、屋上にいた全員が思わず大笑い。予定より2週間も工期はずれ込んだものの、事故やトラブルもなく、無事、工事が終えられたのは何よりだ。みんなの屈託なく笑う顔を眺めているうちに、業者選定などの準備期間も含めれば、ほぼ1年の長きにわたった大規模修繕にまつわる諸々のストレスが、身体から抜けていくような気がした。

　竣工検査で手直しを求めた部分の工事も終わり、マンションを覆っていた無粋な足場が解体されたのは6月中旬。結果的には工事金額も当初の見積もり金額のなかで収まった。これから半年後、1年後、2年後といった節目ごとの点検補修が、施工会社による保証として実施されるが、それは次の期の管理組合役員たちに任せることになるだろう。

　ようやく大規模修繕を終えた我がマンションの周りでも、数軒のマンションが修繕工事を行うため足場の組み立てを始めている。1990年代後半以降に建てられた分譲マンションの多くが、これから続々と最初の大規模修繕の時期を迎えることになる。

http://trendy.nikkeibp.co.jp/article/special/20090727/1027955/?P=3

ＨＰ管理員 2009年08月06日 (木) 17時26分 No.1190

≪日経トレンディネット≫

一筋縄ではいかない高層マンションの大規模修繕

　なかでも気がかりなのが、都市部に建てられている数多くの高層マンションである。高層マンションの大規模修繕には、今までの常識が当てはまらないからだ。

　10数階建ての建物なら鉄製の足場を組んで建物を囲み、そこを作業員が移動しながら作業を進めることができる。しかし、30階、40階といった高層マンションでは、足場の耐久性や強風による足場倒壊のリスクなどがあり足場を組めない。

　ではどうするのか。高層ビルの窓掃除などに使うゴンドラに作業員が乗って工事を進めることになるのだ。とはいえ、商業ビルのように作業用ゴンドラが初めから設置されている高層マンションなどほとんどない。大規模修繕ともなれば、外壁タイルの交換、ベランダ内側の塗装など、商業ビルの窓拭きとは比較にならないほど複雑な作業をしなくてはならない。しかも、マンションの外壁部分にはベランダがあるため形状も複雑。個別のマンションの形状に対応したオリジナルのゴンドラがなければ作業は進められないというわけだ。

　商社系のある大手デベロッパーは、自社で分譲した高層マンションの大規模修繕のためにゴンドラをメーカーに特注して作らせた。このデベロッパーの高層マンションは、ビル風を軽減するために建物の四隅にカーブを付けている。既成のゴンドラでは、このカーブ部分の外壁に作業員の手が届かなかったからだという。

　このケースのように数千万円の費用をかけて特注のゴンドラを作成しても、同じ形状の建物を何棟も分譲しているデベロッパーならゴンドラの初期投資も分散することができる。しかし、単独の高層マンションの場合、その1棟のためだけにゴンドラを特注しなくてはならないことにもなるのだ。

　しかも、ゴンドラに乗れる作業員の人数は限られている。足場を組んで、その上を縦横無尽に多数の作業員が動き回れる通常の大規模修繕と比べると、作業効率が悪く、工期も当然ながら長くなる。

http://trendy.nikkeibp.co.jp/article/special/20090727/1027955/?P=4

ＨＰ管理員 2009年08月06日 (木) 17時27分 No.1191

≪日経トレンディネット≫

1棟1億円超の工事費用も

　一般的なマンションなら規模や痛み具合で差はあるものの10階建て程度のごく普通のマンションで築10年目前後の最初の大規模修繕の費用は5000万～7000万円が相場だろう。ところが、高層マンションの大規模修繕の場合、ゴンドラの特注費用などを含めれば、1棟で1億円を超える膨大な施工費用になることも十分にありえる。果たして、分譲時から約10年前後で、それだけの修繕積立金を用意できるのだろうか。

　マンション購入時に、大規模修繕のことまで考えて買う人などほとんどいないだろう。むしろ、管理費と同様に毎月の修繕積立金が安いことをメリットと考えている人の方が多いかもしれない。しかし、新築で購入しても10年も経てば、必ず最初の大規模修繕の時期はやってくる。その時になってうろたえないためにも分譲マンション住まいであれば、今から大規模修繕の基礎的知識を身に付けておいて損はない。大規模修繕のその年に管理組合の役員に任命されるのは、あなたかもしれないからだ。

http://trendy.nikkeibp.co.jp/article/special/20090727/1027955/?P=5

アップ報告ＨＰ管理員 2009年08月04日 (火) 22時25分 No.1185

平成２１年７月１１日の大規模修繕工事見学会
アップしました。

http://www.h-mansion-net.npo-jp.net/kengaku/0907/kengaku0907.html

http://www.h-mansion-net.npo-jp.net/syuuzen/syuuzen_index.html

換気扇をつけるたびにサッシの隙間から音がしますＨＰ管理員 2009年08月03日 (月) 19時18分 No.1184

≪YOMIURI ONLINE≫

Ｑ　換気扇をつけるたびにサッシの隙間から音がします　この春、今のマンション（２ＬＤＫ）を購入して引っ越してきたのですが、暮らし始めてから気づいたことがあります。換気扇を使うと、各部屋についている２４時間換気システムの吸気口から外気が勢いよく浸入してくるのです。吸気口を閉めると、換気扇で室内の空気を排気しているので室内の気圧が下がって、ドアや窓が開けづらくなってしまいます。換気扇を止めて吸気口を開ければ解決するのですが、一番の問題は換気扇をつけている間、室内の気圧が下がっているので、空気が室内に浸入しようとするときにサッシの隙間からビューと音がすることです。今の時期は窓を少し開けて換気扇をまわしていますが、寒くなってきたらどうしようかと悩んでいます。

Ａ　デベロッパーに改善を申し入れてください　効果的な換気のためには給気と排気が必要です。昔の建物は建具・サッシの隙間が大きかったので、給気口・排気口がなくても換気上の問題はあまり発生しませんでした（自然換気といいます）。サッシの気密度が上がるにつれ、厨房換気扇やトイレ・浴室の換気扇を設置する場合は、居室に給気口（換気レジスター）を取り付けるようになりました。このころは、この給気口とサッシの隙間を合わせたものから、排気用の空気が給気されていたものといえます。気密度はそれほど高くはなかったので、サッシの隙間からの吸い込み音はほとんどありませんでした。また、この給気口は居室の換気設備（自然換気）も兼ねていました。

　換気扇類の風量は同じでサッシの気密度だけを高くするならば、本来は給気口の大きさをそれに見合うように大きくしなければなりません。給気口だけでは排気量に対応できない場合は、気密度の高いサッシからも吸い込みます。それで室内圧が下がり、サッシからの吸い込み音が大きくなるわけです。このトラブルは排気量の大きい厨房用換気扇（レンジフード）を運転する場合に発生します。

　ワンルームマンションや２ＤＫの住戸では、ほとんどといっていいほど質問者の方と同じような気密性トラブルが発生します。これは部屋数が少なく、住戸全体での給気口面積が３ＬＤＫ住戸とくらべて小さいためです。ワンルームマンションでは、レンジフード運転時に給気口を閉じると流しのトラップから臭気を引っ張ってしまう事例すらあります。

　また、ガス湯沸かし器の種類によっては、たびたびの事故で、メーカーの責任が追及されているものもありますが、高密度で給気口面積不足の住戸では、換気扇と同時運転時にガス湯沸かし器の燃焼空気量不足となり、不完全燃焼が発生した可能性があります。事故事例が、ワンルームマンションなどの小規模住戸に多いのもそのせいかと思われます。もっとも、ファミリータイプのマンションでは、あのタイプの湯沸かし器は設置しませんが……。

　換気扇運転時には、給気口は開放しておくことが前提です。閉じれば内圧は下がりますし、サッシからの吸い込み音も大きくなります。給気口を閉じると音がするのですか？　給気口を開けておいても音がするのですか？　給気口を開放しているにもかかわらず、ご質問のような状況が発生しているとすれば瑕疵ともいえます。どの換気扇の運転時に発生するのかについては記載がありませんが、レンジフード運転時のものと想定します。２４時間換気設備やトイレまたは浴室換気扇の風量は小さいので、ご質問のようなトラブルはほとんど発生しません。レンジフード運転対応の給気口（給気設備）のあり方は以下のようなものが考えられます。

（１）厨房排気用にリビングルームの給気口を大きくする

　２０年以上前はリビングルームに直径１５０ミリの給気口（換気レジスター）を２個付けておけば、３ＬＤＫの場合は各室にも直径１００ミリの給気口が付いているので、トラブル防止には十分でした。

（２）厨房排気用に大きな給気口を付ける

　現在はサッシの気密度が上がっているので、上記の開口だけでは面積不足となります。しかし、直径２００～２５０ミリもの給気口を開口させておくのは生活上問題です。ですから、デベロッパーによっては大きな開口を電動ダンパー付きとして、レンジフードと連動させて開閉するシステムを採用しているところもあります。大きな給気口がない場合には、給気面積不足ですから窓を開けなければいけません。

（３）同時給排気型レンジフードを取り付ける

　レンジフードには、高気密住宅用として同時給排気型のものがあります。レンジフード排気運転時に、ダクトおよび送風機で排気に必要な外気をレンジフードのところまで給気するタイプのものです。部屋の給気口から外気を取り入れていないので、質問者のようなトラブルは発生しません。部屋数の少ない住戸の場合は、このシステムを採用すべきであったでしょう。

　上記の対応策は、設計・施工時に考えておくべきもので、出来てから後で取り付けるのは難しいことです。ただし、高いお金を出してマンションを購入されたのですから、利便性と快適性は損なわれるのは困ったことでしょう。デベロッパーに改善を申し入れたらいかがでしょうか。

　なお、設置されているレンジをすべて使うことはまれだと思います。レンジフードにＨ（ハイ）・Ｍ（ミドル）・Ｌ（ロー）のスイッチが付いている場合は、状況によってはＬのモードで運転したらいかがでしょうか。Ｌモードでも音がするようでしたら瑕疵でしょう。また、給気口をチェックしてください。虫除けにメッシュが付いていますが、プラスチック製のメッシュ（外からのぞけます）は開口面積が非常に小さいので、これを外して音がしないようでしたら、ステンレス製の開口率の良いものに換えてもらってください。

http://home.yomiuri.co.jp/soudan/mansion/20090803hg01.htm

第119回　分かりにくい大規模修繕工事を成功させるためのノウハウＨＰ管理員 2009年08月03日 (月) 19時13分 No.1183

≪日経住宅サーチ　マンション管理サテライト≫

　長期優良住宅普及促進法が施行（６月４日）されてから２カ月が過ぎた。６月末までの認定実績は2367戸（一戸建て住宅2180戸　共同住宅など187戸）となり、「いい物をつくってきちんと手入れし、長く大切に使う」というストック重視政策がようやく本格始動することとなった。しかし、長寿命住宅の新築ばかりに関心が集まり、中古住宅をいかに長持ちさせるかといった議論がないがしろにされている印象はぬぐいされない。同法には、長持ちする新築住宅を普及促進させるのと同時に、既存住宅の延命も大事な目的として含まれている。にもかかわらず新築偏重なのは、管理組合の管理意識を低下させることにもつながりかねない。

　2008年末現在、マンションストック総数は545万戸にまで膨らんだ。今後、さらに経年マンションは増えていく。それだけに、管理組合が主体となって自らの力で修繕工事の計画・実行ができるようにならないと、十分な延命は難しい。大規模修繕工事には、単なる機能保全以上に性能アップの目的もある。居住者の意見や希望が反映されなければ、単なる部品の交換で終わりかねない。大規模修繕工事には、マンションの資産価値をも左右する重要な役割が付託されているのだ。他人任せになどできない。今コラムを参考に、大規模修繕工事の基礎知識を身に付けておこう。

■マンションの資産価値を向上させるには、大規模修繕工事の成功が欠かせない

　改めて、大規模修繕工事はなぜ分かりにくいのか？―― 管理組合員にとって、知識も経験も不十分な“未知の領域”であることが最大の理由と考えられる。通常、大規模修繕工事は10数年に１度しかやって来ない。経験を重ねろと言う方が無茶だ。しかし、全体の流れを把握し、ポイントをしっかり押さえておけば、一定の成果は必ず上げられる。経験は「積む場所」がなければ積み重ねられないが、知識は自分が努力すればいくらでも蓄えることができる。以下に述べる工事の流れに従い、１つずつ課題をクリアしていけば、自然とゴールは見えてくるはずだ。

＜ステップ１＞管理組合の発意　専門委員会の発足
　大規模修繕工事の時期は突然にやって来るわけではない。日常生活での不具合の発生、あるいは長期修繕計画に定めた予定時期の到来など、必ず何らかのきっかけが存在する。そのきっかけを初動に、まずは理事会で実施の有無を検討するのが第一ステップだ。管理会社に助言を求めるのも有効だろう。実際、計画段階から工事完了まで２、３年かかることも珍しくない。とても長丁場になる。そこで、理事会とは別に専門委員会を立ち上げ、二人三脚体制で取り組むと作業効率も上がる。

＜ステップ２＞建物調査（劣化診断）の実施
　次に、工事を行う方向で一通り話がまとまったら、建物調査を行うことになる。健康診断をしてみなければ、どこが悪いのか正確に判明しないからだ。打検検査・目視検査・機械検査など、色々な方法で劣化状況が診断される。修繕計画作成の基礎データにもなる重要な調査だ。と同時に居住者へのアンケートも行っておきたい。区分所有者の意向や不具合についての情報をヒアリングすることで、そこに住んでいる人にしか分からない問題点を発見するのが狙いだ。

　なお、劣化診断の依頼先を委託管理会社に限定する必要はない。必ずしも委託管理会社が建物調査を得意としているとは限らないからだ。現在は、インターネットでも簡単に依頼先を探せる便利な時代。発注方式（ステップ３）との兼ね合いを考慮しながら、建物調査会社を見つけるようにしたい。

＜ステップ３＞発注方式の選定
　マンションの健康状態が把握できたところで、今度は工事発注方式を選定する作業に入る。大規模修繕工事には以下のような発注方式があり、コストバランスを意識しながら最適な方式を選ぶことが重要となる。

　区分けとしては、管理組合が依頼する劣化診断から工事監理までの業務を、１社がまとめて引き受けるか否かで「一括発注」か「分離発注」かに大別される。そして、さらに工事監理を誰が行うかによって分離発注は３方式に分類される。一括発注では１社にすべて任せられるため、管理組合の手間が軽減されるメリットがある。しかし一方、外部のチェックが期待できないために、割高なコストを提示される心配がある。価格の透明性に不安が残るわけだ。これに対して、分離発注では相互の監視機能が働くため、コストの圧縮が期待できる。きちんと施工品質を維持したまま、工費負担を軽減できるのが特徴だ。ただ、その分、設計監理料（コンサルタント料）という新たな出費が必要となる。マンションの規模や工事内容・予算に応じて、各管理組合が最もふさわしい方式を選択しなければならない。

＜ステップ４＞修繕基本計画（案）の策定
　そして、いよいよ最も重要な作業である、基本計画の策定に入る。具体的な工事項目や範囲・工期、また、採用する工法から使用部材の単価や数量といった費用に至るまでを、設計図面や工事仕様書・見積り内訳書に落とし込んだのが修繕基本計画だ。大規模修繕工事において基本計画の策定は、まさに心臓部に位置する重要な工程だ。そして、その際、管理組合は最大の試練を乗り越えなければならない。その試練とは、工事見積額の妥当性の検証だ。

　一言でいってしまえば「コストバランス」の適正検査なのだが、いざ判定しようとすると一筋縄ではいかない。「管理組合が望む必要性能（工事内容）が満たされているか」「その実現のための見積額は適正なのかどうか」――。明確な判断基準を持たない管理組合にとって、この作業は困難を極める。そこで、管理会社あるいはコンサルタント会社を上手に活用するのが解決への近道となる。発注方式の選定と修繕基本計画の策定には、密接な関係があることがお分かりいただけるだろう。管理組合として工事コスト（妥当性）を強く意識するのであれば、ステップ３の段階でコストダウンを得意とする専門コンサルタント会社を選んでおくのが得策だ。

＜ステップ５＞施工業者の選定
　修繕基本計画の原案が完成したところで、今度はその計画を実行するための施工業者を探すことになる。一括発注では、すでに確定していることになるが、分離発注では５番目（ステップ５）の作業となる。

　選定基準としては、実績やほかのマンションからの評判など、専門性や技術力を重視するのは言うまでもない。加えて、工事完了後も数年間は定期点検や保証での契約関係が続くことを考えれば、会社の規模や経営状況などを考慮することも、現実問題として不可欠となる。着手金を支払った数日後に、突然、倒産されたら目も当てられない。特に、公募入札により競争原理を働かせて施工業者を選定する場合には、提示金額の高低ばかりに目を奪われず、経営安定度にも着目することを忘れてはならない。

＜ステップ６＞工事費用の確保
　せっかく理想的な修繕計画が出来上がっても、その工事を実施するための裏付けがなければ先へは進めない。ステップ６として、必要工事費（予備費を含む）をどのように工面するか、資金調達方法の確認作業が求められる。理想としては、修繕積立金で全額まかなえるのがベストだ。しかし、不足するようであれば一時金を組合員から徴収するか、融資を受けて対応するしかない。特に借り入れる場合には、適用金利や返済期間・支払い方法など、十分な事前確認が必要だ。返せる見込みのない借金ほど怖いものはないからだ。財源が伴って初めて、大規模修繕工事は実現する。修繕計画と資金計画は同等の関係であることを肝に銘じておいてほしい。

＜ステップ７＞工事説明会と総会の開催・承認
　一通り修繕工事に向けた準備が整ったところで、ようやくすべての住民に対して説明会を開催、工事の目的や内容・費用負担・工事中の注意事項などを説明することになる。大規模修繕工事には、新築工事と違い、人が生活している中での作業という難点がある。決して長期間ではないにしろ、工事中は日常生活に何らかの支障を来たすことになる。「洗濯物が干せない」「水が出ない（断水）」「工事音がうるさい」―― 経験してみると分かるが、いずれもかなりのストレスだ。ささいなことでもクレームになりかねないだけに、工事説明には十分な時間を割くようにしたい。そして、きちんと理解が得られたところで、総会を開催して承認決議をもらう。

＜ステップ８＞正式な工事契約　大規模修繕工事の実施
　以上で、お膳立てがすべて整ったことになる。管理組合としては正式な工事契約を締結後、大規模修繕工事の開始となる。修繕委員会のメンバーにとっては、一息つける瞬間だ。ただ、工事中は工事中で中間検査の立ち会い、また、何かトラブルが発生すれば、その都度、対応を迫られるなどの業務がある。さらに、工事が一通り終われば竣工検査が待っており、問題がないか確認作業に立ち会わなければならない。休んでいる暇はないのだ。

　また、話が前後するが契約締結時、瑕疵（かし）担保責任や設計変更・工事遅延に対する取り決めを明文化しておくようにしたい。と同時に、経営破綻などにより工事が契約通り履行されなくなった場合の対処方法も併せて確認しておきたい。工事が中止になってしまったら、これまでの苦労はすべて水の泡となる。こうした事態に巻き込まれないためにも、契約内容をおろそかにはできない。

＜ステップ９＞工事終了後のアフターメンテナンス
　工事が完了したからといって、すべての業務が即座になくなるわけではない。完了直後には報告書や設計図書などの書類を受け取り、残金精算をしなければならない。また、引き渡し後に不具合が見つかった場合には、その対応もしなければならない。アフターサービスや性能保証により、管理組合が修理費用を負担することはないにしろ、一定期間はトラブルの発生を想定しておく必要がある。そして、その後、何事もなく数カ月が過ぎて初めて、大規模修繕工事は名実ともに完了の時期を迎えることになる。

　冒頭でも述べたように、大規模修繕工事にはマンションの資産価値をも左右する重要な役割が付託されている。今後、時間の経過とともに価値の上がる「経年優化」なマンションが主役となれるよう、大規模修繕工事の役割はさらに高まっていくに違いない。

（まとめ）大規模修繕工事の実施に当たり、管理組合が確認すべきポイント
１工事の対象や仕様の確定・どこをどの程度、工事するのか？
２工事開始のタイミング・いつ工事を始めるのか？　また、工事期間は？
３工事費用の妥当性の検証
資金の調達方法・工事の実施にはいくら必要か？
・その見積金額は適正な額なのか？
・管理組合として、どうやって工事費用を捻出するか？
４工事の発注先の選定・どの施工会社に工事を依頼するか？
・発注方式（一括or分割）はどうするか？
５組合員の合意形成・工事の内容や開始時期・費用負担について、すべての組合員の合意が得られているか？
６工事契約書の内容確認・設計変更や数量変更、工事遅延が発生した場合の対応方法
・施工会社が経営破綻などにより工事が契約通り履行されなくなった場合の対処方法
７工事中の安全対策・工事の安全対策はどうなっているか？
・工事中、住人の日常生活に何か支障が生じることはあるか？（例：断水洗濯物が干せない）
８工事後のトラブル対策・工事終了後の定期点検や保証はどうなっているか？

http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/serial.cfm

ほっかいが事業停止　負債総額１３億円ＨＰ管理員 2009年07月30日 (木) 19時47分 No.1181

≪北海道新聞≫

　ボーリング工事のほっかい（札幌、老松陽一社長）は３０日、事業を停止し、事後処理を弁護士に一任した。今後、任意整理を行う見通し。帝国データバンク札幌支店によると、負債総額は約１３億円。

　同社は１９７７年に不動産業の北開興産として設立。その後、関連会社のボーリング工事業務を継承し、人材派遣業務なども手掛けた。近年は、借り入れ負担が重荷となって資金繰りが悪化。従業員の大幅削減やボーリング工事業への特化で生き残りを図っていた。

http://www.hokkaido-np.co.jp/news/economic/180033.html

ＨＰ管理員 2009年07月30日 (木) 19時52分 No.1182

株式会社ほっかい
http://www.hokkainet.co.jp/index.html

マンション管理業　登録番号　012131

地デジ普及の最大課題　都市部の共同受信世帯ＨＰ管理員 2009年07月29日 (水) 09時23分 No.1180

≪J-CASTニュース≫

地上デジタル放送への完全移行まであと2年。総務省が発表した2009年3月末現在の地デジ対応受信機の世帯普及率は60．7％。目標値62％を1．3ポイント下回った。政府の景気対策として5月に始まった「エコポイント」の効果で、地デジ対応テレビの販売台数は急増し、3月までの目標未達分を埋め合わせる勢いだが、効果は一時的との見方は強く、完全以降に向け、課題はまだ山積だ。

「経済弱者」には5000円前後の簡易チューナー配布

地デジ移行に伴う経済波及効果は、01年7月の地デジ放送開始から20年間で計249兆円と試算されている。家電メーカーや量販店では当面、エコポイント効果に沸きそうだ。ケーブルテレビ事業者は加入者増に期待を寄せ、ＮＴＴ東日本や西日本も光回線によるテレビ配信を呼び水に、伸び悩む光回線の加入者増を目指す。

地デジ特需に沸く企業ベースの普及促進とは別に、総務省もあの手この手で普及を目指す。たとえば、山間部や離島の一定条件の世帯には15年3月までの間、衛星放送を利用して暫定的に地デジを再放送する。ケーブルテレビでも一定期間、デジタル放送を一括アナログ変換して送信することが検討されている。生活保護世帯など経済弱者の260万世帯に今年度からの3年間で、5000円前後の簡易チューナーを配布する。

それでも11年7月24日正午に予定通りアナログ放送が停波した場合、テレビ難民を生む懸念が払しょくされた訳ではない。

費用負担が絡む難しい話し合いになる

特に、最大の課題とされているのは、地方よりも都市部の共聴施設（共同受信設備）で受信している世帯への普及。共聴施設を利用しているのは、集合住宅約200万施設（1900万世帯）やビル陰などの難視聴世帯約606万世帯で、総数は全世帯の3分の1にもなる。

うち地デジ対応率は、今年3月の総務省のサンプル調査によると、集合住宅の7割、難視聴世帯では2割にとどまる。とりわけ関東、近畿の都市部の対応率が低い。マンションの管理組合内の合意形成や、原因となる高層ビル側との協議など、費用負担が絡む難しい話し合いが当事者に任されているからだ。このまま対応が遅れれば、停波直前にアンテナの取り換えや屋内配線工事などが集中し、工事待ちで間に合わないことも予想される。

これからの2年間、個別訪問、地域単位の集会など、「どぶ板選挙」なみのきめ細かい啓発や当事者間の調整が欠かせない。地デジは国策。稼働を始めた総務省テレビ受信者支援センター（デジサポ）がそこまでやりきれるかがポイントだ。

http://www.j-cast.com/2009/07/28046092.html

自宅が地デジの受信障害対策に関係していないか再確認してほしいＨＰ管理員 2009年07月28日 (火) 19時47分 No.1179

≪ITpro≫

総務省
情報流通行政局地上放送課デジタル放送受信者支援室室長
玉田康人氏

　2011年7月のアナログ停波まであと2年に迫った。しかし，建物の陰で電波の受信状況が悪い場所，あるいは集合住宅で使う「共聴施設」は，地上デジタルテレビ放送に未対応だったり対応する計画がない割合が結構あるという。このほど共聴施設のデジタル化対応状況の調査結果を公表した総務省の玉田デジタル放送受信者支援室長に聞いた。

共聴施設は，現在どのくらいあるのか。

　共聴施設には，「辺地共聴施設」，「受信障害対策共聴施設」，「集合住宅共聴施設」の3種類がある。今回の話は，受信障害対策共聴施設と集合住宅共聴施設に関係している。

　受信障害対策共聴施設は「ビル陰共聴施設」とも呼ぶ。都市受信障害などというが，高層ビルが建ったことが原因でテレビが見られなくなった世帯が使う共聴施設を指す。つまり地方部より都市部で多い話だ。施設数は全国で約5万，全国の約600万世帯が使っている。集合住宅共聴施設は，マンションなどで地上波のアンテナを屋上に一つ建てて，それを分配して見るものだ。施設数は全国に約200万，全国で約1900万世帯が使っている。

デジタル化対応にはどのような作業が必要になるか。

　まず受信障害対策共聴施設についてだが，一般的に「デジタルテレビ放送は障害に強く，ビル陰などで影響を受けるエリアはだいたい10分の1になる」と言われている。つまり，地上デジタル放送なら自分でアンテナを建てれば見られるという世帯もある。しかし，残ったところは共聴施設が必要だ。共聴施設によっては，デジタル対応のための改修作業が必要になる。例えば，受信障害対策共聴施設のアンテナがVHFにしか対応していなければ，UHFに替える。ブースターがあり，それがデジタルに対応していなければ，これも替える必要があるだろう。アンテナ線を張り替える必要があるかもしれない。

　ビルが建つことで周囲の住宅でテレビが見られなくなる場合，これまではだいたいビルを建てる人が周辺を調査して，どの辺りがビル陰になるか把握し，対応してきた。費用負担は当事者間の話し合いでやってきた。デジタル化対応についても，あと2年の間に（受信障害の方の）自宅にアンテナを建ててもらうなり共聴施設を改修するなりの対策が必要となる。共聴施設の改修が必要ならば，ビルのデベロッパやオーナーと共聴施設を利用する人が協議しなくてはならない。相談には，結構時間がかかる。

　近所にケーブルテレビが来ているなら，共聴施設を使うのをやめて移る選択肢もあるだろう。いずれにしても，どう対応するか話し合ってもらわなくてはならない。集合住宅の場合も，基本的には受信障害対策共聴施設の場合と同じ。ビルのオーナーと相談する，あるいは管理組合がある分譲マンションなら自分たちで相談することになる。

デジタル化対応の進捗は。

　先日，受信障害対策共聴施設と集合住宅共聴施設についてデジタル化対応状況のデータを公表した（PDFへのリンク）。「対応済」，「計画あり」，「計画なし・不明」の別で集計している。このうち「計画あり」としているのは，話し合った結果，計画ができている状態だ。これに対して「計画なし・不明」になっている部分は，話し合ってすらいない可能性がある。心配なのは，施設を作ったのがだいぶ前でビル・オーナーが変わっており，誰と話し合ったらいいかわからないケースだ。ビル・オーナーに聞くと「ウチではない」ということもある。「計画なし・不明」の中には，対応する必要があるのかないのかわからないものも含まれている。

　施設数で見ると，対応済みの受信障害対策共聴施設は今年（2009年）3月末現在で約5600。全体の11.4％にすぎない。世帯数で見ると，対応済みの割合は若干よくなるが2割程度だ。施設の設置者別に見ると，大部分は一般のマンションやテナントといった民間のビル。それ以外に，国や自治体，公益事業者が設置している施設もある。公益事業者は電力会社が多いが，これは送電線に（電波が）反射して障害が起こることがあるためだ。どれも「計画なし・不明」としている割合は高いが，中でも特に目立つのは，一般のマンションやテナントの部分で約8割ある。国や自治体，公益事業者に関しては，「デジタル放送への移行完了のための関係省庁連絡会議」がある。これはアクションプランを作っており，所管省庁が責任をもってやろう，自治体や公益事業者もしっかりやって下さいという話になっている。一般のところは，引き続き原則民間同士でやってくださいということになる。

　地域ごと（具体的には総合通信局の管内ごと）にわけて見ると，関東と近畿に5万施設の6割以上がある。この2地域は，対応済みの割合も全国平均の11.4％を下回る。北海道と九州は過去取り組んできた経緯もあり3割を超えているが，全体の数のなかではそう多くない。そもそもビル陰共聴というくらいだから，課題になっているのは都市部ということになる。関東と近畿の「対応済」の割合をどうやって引き上げるかが課題だ。都市部のテレビ視聴者の中には，自分が共聴施設を使っているということを特に意識しておられない方も結構いるはずだ。昔から住んでいる方は覚えているかもしれないが，最近入居したような方はあまり意識していないことが多いようで，それが悩ましい。

集合住宅共聴施設の対応状況は。

　こちらは昨年（2008年）からサンプル調査を実施しており，今回初めて結果を公表した形になる。「改修不要」，「改修済」，「計画中」，「未定」の別で割り出している。全体の中で改修不要と改修済を合わせた割合は，2008年3月の62.6％から2009年3月には72.2％と上がっている。ただ残っている部分もあり，そもそも施設数が多い。こちらも受信障害対策共聴施設と同じく，対策を進めなくてはならないことに変わりはない。都道府県別に分析してみると，対応化済みの割合が低そうなのは関東地方だった。UHFに対応していない施設が多いためだと推測している。

対応を促進する活動としてどのようなものがあるか。

　「テレビ受信者支援センター」（デジサポ）を設けている。ここで今年の5月から，民間を中心に5万ある受信障害対策共聴施設を一つひとつ回ってデジタル化対応を働きかけている。1回訪問して終わりではなく，フォローアップも必要なので複数回訪問することにもなるだろう。

　集合住宅共聴施設のほうは，1軒ずつは回りきれないので，マンションの管理会社を訪問していく。約6万社を訪問する予定だ。大手のマンション・デベロッパから町の不動産業者まで広い範囲を回っていくことになる。テレビ受信者支援センターには，コール・センターでデジタル対応の相談を受け付ける役割もあるが，どちらかというと自ら訪問する能動的な活動が主だ。

　受信障害対策共聴施設に関しては，補助金制度もある。国から補助事業の実施主体である社団法人デジタル放送推進協会（Dpa）を介して共聴施設のオーナーに出す「受信障害対策共聴施設整備事業費補助金」だ。一般的に，1戸建ての住宅でアンテナを立てると，だいたい3万5000円かかると言われている。アンテナが5000円，工事費用が3万円という感じだろうか。この額は公平性の観点から，受信障害対策共聴施設を使っている方でも，そうではない方と同様に負担していただく。そこで受信障害対策共聴施設を改修しようとした際に，1世帯当たり3万5000円を超えたらその分を補助する。

　補助の金額は，1世帯当たりでかかる額に応じて補助分が決まっている。たとえば施設の改修に1世帯あたり10万円かかったとすると，そのうちの5万円を補助する。残り5万円の負担は，当事者同士で話し合って決めていただく。この補助金制度の実施期間は今年の12月28日までで，対象は受信障害対策共聴施設のオーナーだ。

　それから今回補正予算に，補助金の対象の拡大と，支援策の拡充が盛り込まれた。まず補助金制度は，これまでの対象は「改修の場合」だったが，それを「ケーブルテレビに移行する場合」と「デジタル化によって新たに共聴施設を新設しなくてはならなくなった場合」に拡大する。それから，デジタル化対応の人的な支援策として，調査が必要な場合で，テレビ受信者支援センター自身が調査した方がよさそうだと判断した場合は，センターが調査を行うようにする。また，意思決定の際の費用負担などでもめた場合の簡易な紛争処理の体制も作る。そして，今はない集合住宅共聴施設への補助金制度を始める。例えば老朽化した施設で工事費が高くなる場合，あるいは世帯数が少ない場合などで，1世帯当たりの負担額が3万5000円を超える場合が対象になる。拡充内容についての詳細は調整中で，今年の8月中には開始する予定だ。

共聴施設のオーナーやデベロッパ，そして受信者へのメッセージは。

　オーナーの皆さんには，今ビルの陰になっているところでもデジタルなら共聴施設を使わず直接視聴できるようになるケースもあると思われるので，早く対応状況を調査しデジタル移行後に共聴施設が必要な世帯数を把握して，該当する世帯の方に周知していただきたい。そして，早く対応を協議していただければと思う。

　デジタル化対応のコスト負担については，これまでは補助金がなく当事者間で負担していただいていた。しかし残り期間が2年となり，国としてもサポートしたいという考えで補助金制度を作った。これを使って，うまく話し合っていただければと思う。そして，この作業を是非急いでいただきたい。施設の対応には工事が必要になる。後になるほど工事のマンパワーが不足してくることが懸念されるからだ。先ほど説明したように，関東圏に施設が集中していることを考えると，ギリギリ手が足りるというところだろう。工事で長い期間お待たせするわけにはいかないので，早く話し合いを開始して意思決定まで持っていってほしい。

　受信者の皆さんには，まずご自身が共聴施設を使ってテレビを視聴しているのかどうかを確認していただきたい。この点を意識されていない方が多いと思う。アンテナがどこからきているか，デジタル対応について誰と話し合ったらいいのかということを，近所の人と話したり相談したりするところから始まると思う。その際に，テレビ受信者支援センターに「地域で話し合いがしたいのだけど」といったことを相談していただいてもいい。

http://itpro.nikkeibp.co.jp/article/Interview/20090722/334295/

塗装工事中のガス事故多発　給気口ふさがれ住民死亡もＨＰ管理員 2009年07月27日 (月) 19時48分 No.1177

≪asahi.com≫

　マンションなどの外壁塗装工事中に住民がガス機器を使い、一酸化炭素（ＣＯ）中毒になったり、機器が異常着火で破損したりする事故が多発している。塗料がつかないよう給気口などをビニールシートでふさいでいたことが原因だ。住民が「閉塞（へいそく）」を知らずに機器を使ってしまうケースが少なくない。経済産業省は塗装業者や利用者に注意を呼びかけている。

　同省原子力安全・保安院によると、塗装工事でガス機器の給排気設備をふさいだことによる事故は８６年以降、少なくても２７件起きている。このうち２５人が機器の不完全燃焼でＣＯ中毒となり、５人が死亡した。パロマ工業製ガス湯沸かし器のＣＯ中毒事故が明るみに出た０６年以降、本来着火する部分や時間以外に着火する異常着火事故も統計に加えられ、それ以前は潜在化していた可能性がある。

　今年は６月末までにＣＯ中毒２件、異常着火８件。昨年の３件を上回る計１０件発生した。１月には千葉県の集合住宅で入浴中の２人が、６月には東京都の集合住宅で就寝中の小学生ら３人がＣＯ中毒になった。瞬間湯沸かし器や風呂釜が爆発し、損傷する事故も相次いだ。

　業界関係者によると、外壁の塗装工事中は給気口や排気筒（煙突）、換気扇のカバーなどをビニールシートでふさぐことが多い。マンションの場合、通常は管理組合に全体の計画を伝えた後、チラシで各戸の工事日を知らせている。だが、業者によっては各戸に工事日や危険性を十分伝えていないという。

　国土交通省は昨年２月と今年１月、業界団体「日本塗装工業会」（約２７２０社加盟）など３団体に注意を喚起。「塗装工事で給排気設備をふさぐ場合はガス機器を使わないよう居住者に周知を」と要請していた。

　しかし、塗装業者数は全国に約４万７千。業界団体に加盟していない業者は多く、住民への周知は徹底しきれないのが現状だ。

http://www.asahi.com/national/update/0727/TKY200907270207.html

ＨＰ管理員 2009年07月27日 (月) 19時49分 No.1178

≪asahi.com≫

　保安院によると、実際、今年起きた１０件の事故は、すべて業界団体に非加盟の業者が工事をしていた。住民はいずれも業者から工事中の機器の使用禁止を伝えられていなかったという。

　日本塗装工業会では加盟社の事故報告はないが、６月下旬、住民への周知徹底を促す文書を全加盟社に改めて郵送した。同工業会は「業者も注意するが、住民もいつ塗装工事があるか関心を持ち、ガス機器を使う前に給気口などがふさがれていないか確認してほしい」と呼び掛けている。

http://www.asahi.com/national/update/0727/TKY200907270207_01.html

鳥の飼育と餌付けＨＰ管理員 2009年07月27日 (月) 19時45分 No.1176

≪asahi.com　ここが知りたい≫

【質問】庭でカラスに餌をまいて問題になって、近所の人が怒っているという事件がテレビで放映されていましたが、私のマンションの最上階のＡさんという男性が、ベランダにカラスの餌を置くのです。そうすると多くのカラスが飛んで来て、糞を下の階の窓や外壁に落とし、近くの電線などに止まってカアカアと大合唱をしてうるさく、何か病原菌でも落として行かないかと心配でなりません。どうすればいいでしょうか。

【質問】まず、管理組合からカラスに餌をまいているＡ氏に対し、迷惑している事実を明確に書き、建物の保存に有害な行為であるし、建物の管理や他の人々の正常なマンションの使用に迷惑を及ぼしているから『共同の利益に反する行為である』として、餌まきの禁止を申し伝えることが大切です。

　管理組合の理事との話し合いや通知書などによって禁止の意向を述べてもどうしても聞かない場合は、通知したことを証拠に残すため、理事長が内容証明郵便で通告することがよいと思います。

【質問】管理組合の方で、通告書を出したり何度も話し合いをしたのですが、Ａ氏は最上階の部屋を一人で借りており、自分の所有でないからどんなに汚れても平気だという態度で止めようとしません。Ａ氏に部屋を貸している区分所有者のＢさんが注意をしても聞こうとしないのだそうです。

【質問】そうしますと、区分所有法第５７条で、区分所有者（占有者＝借家人を含む）が共同の利益に反する行為をした場合又はするおそれのある場合に、「区分所有者全員または管理組合法人」は、（１）その行為を停止し、（２）その行為の結果を除去し、（３）その行為を予防するため、必要な措置をとることを請求できる、と規定されています。

　しかし、あなたのマンションの場合は、通告してもＡ氏が聞き入れないのであるならば、裁判を提起せざるを得ませんね。

（１）裁判を提起するかどうかは区分所有者集会で決議します。「集会の決議」となっていますから、区分所有者数および議決権の各過半数の賛成を得れば良いとされています。

（２）現実に同集会で訴訟を提起し、原告となる人について管理者または区分所有者の誰かを指定します。

（３）Ａ氏のような占有者（借家人のこと）についても同じことができます。

【質問】しかし、Ａ氏は何度管理組合が申し入れても聞く耳を持たないので、もし法５７条の裁判で判決が出ても、Ａ氏が相変わらず餌をやり続ければどのようになるのですか。

【質問】裁判所に間接強制の決定の申し立てをして必要な措置をとらない場合、『１日○万円を支払え』という決定をとります。

　しかし、この決定に違反して１日○万円を支払わなければこの５７条の規定は意味がないということで、いきなり区分所有法６０条の「占有者に対する引き渡し請求」訴訟を行うことも出来ます。

　区分所有法第６０条には、「区分所有者全員または管理組合法人」は、（１）共同生活上の障害が著しく、（２）他の方法によってはその障害を除去して共用部分の利用の確保、そのほかの区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるとき、

〈Ａ〉集会の決議によって裁判をすることができる。

〈Ｂ〉裁判の内容は、《ａ》占有者（借家人）が借用している専有部分の使用又は収益を目的（例えば店舗）とする契約の解除すること、《ｂ》その専有部分の引渡を請求できる、となっています。

【質問】すると管理者を指定して法６０条の裁判を提起したとき、その管理者にＡ氏の専有部分を引き渡すことになるのですか。

【質問】そうです。Ａ氏が自らこの居室を明渡さなければ、管理者はＡ氏をこの判決に基づき裁判所に強制執行の申し立てをし、現実には居室から荷物を全部出してＡ氏に明け渡させます。管理者は空になったこの居室を遅滞なくその部屋の区分所有者に引き渡さなければなりません。

　このように多少面倒ですが、実際に裁判をして勝訴した事例があります（東京地裁判決　平成７年１１月２１日　判例時報１５７１号８８頁）。

　この裁判では、Ａ氏の行為は、管理組合に対し不法行為となるとして、Ａ氏に対し、外壁を汚したことに対し、洗浄の費用と弁護士費用などを入れて２００万円の賠償金を支払えと判決が出ています。

http://www.asahi.com/housing/soudan/TKY200907250198.html

地デジ完全移行まで2年　課題山積みＨＰ管理員 2009年07月23日 (木) 15時37分 No.1175

≪ITmedia≫

7月24日で地デジ完全移行まで残り2年に。受信機の普及率は6割を超えたものの、難視聴対策や集合住宅での対応遅れなど、完全移行に向けて課題は山積みしている。

　アナログテレビ放送を終了し、地上デジタル放送に完全移行するまで、24日で残り2年となる。地デジ放送用の受信機の普及率も3月末にはようやく60％を突破。直近ではエコポイント制度などの施策も追い風となり、主管官庁の総務省は「予定通りにアナログ放送を終了できる」（首脳）などと手応えをつかんでいる。しかし、大都市圏では高層ビルなどが電波を遮り、視聴が困難な世帯も多い。さらには共同アンテナで受信する集合住宅の対策遅れも浮上しており、完全移行に向け課題は山積している。

エコポイント寄与

　電子情報技術産業協会（JEITA）の調査によると、地デジに対応する薄型テレビの出荷台数は5月に前年同月比25％増、6月は同22％増と、ここにきて好調に推移している。消費が冷え込むなかで、地デジ対応薄型テレビの購入に最大3万6000円分のポイント（1ポイント＝1円換算）を付与するエコポイント制度が5月にスタートしたことが大きく寄与したとみられる。

　総務省では、低所得者などNHK受信料免除世帯向けに、地デジ受信用無料チューナーの配布を9月に始める予定で、9月末時点での普及率72％の目標達成を目指す。

　ただ、依然として課題は多い。例えば、地デジ受信機を購入しても、デジタル放送を視聴できない世帯もある。電波が高層ビルに遮られたり、反射するなどする受信障害地域の世帯だ。現在、障害地域用の中継アンテナ施設は首都圏を中心に約5万カ所あり、約606万世帯にアナログ放送を送信している。

　電波がアナログからデジタルに切り替われば、障害地域の大部分は直接、受信可能になる見通しだが、地デジ用の新たな中継施設が依然として必要になる世帯も残る。受信障害の原因となるビルの所有者に引き続き、アンテナの付け替えを要請する必要があるが、地デジ対応工事を済ませたビルは3月末時点でわずか11．4％に過ぎない。

一部アンテナ交換

　さらに、全国に約200万棟あるといわれる集合住宅に設置されたアンテナの改修工事も遅れている。地デジ移行とともに送信電波がVHFからUHFに変更される関東地区ではアンテナの交換も必要だが、3月時点では、実に埼玉県では86％、東京都で78％の集合住宅が未対応だ。このままでは、視聴者が受信機を設置しても地デジを視聴できない事態も想定される。

　また、築年数が長いマンションなどでは、共同アンテナから各世帯に電波を送るケーブルの張り替えやテレビに接続する端子の交換が必要な場合もあり、1戸当たり5万円以上の費用負担が生じるとの試算もある。個人経営のマンションなどでは改修に腰の重いオーナーも多い。

　総務省では今後の普及促進に向けて「ビルやマンション管理者への周知徹底が重要になる」（デジタル放送受信者支援室）とみており、全国に設置した地デジ相談窓口「デジサポ」を拠点に、個別に改修を呼びかけるなど、地道な取り組みで対応する考えだ。

　国策として9年間で3000億円もの予算を投じた地デジ移行だけに失敗は許されないなか、完全移行までに残された2年は、決して長いとはいえない。

http://www.itmedia.co.jp/news/articles/0907/23/news026.html

マンションネットの記事が道新の一面に掲載北海道芙蓉設計事務所 2009年07月13日 (月) 15時42分 No.1168

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当マンションネットの記事が道新の一面に掲載されました。会員各位の努力のおかげと感謝しております。記事の内容は委託管理費の見直しなどです。新築販売時から1年以内に競争入札を義務付けているなんて、あまり知られていませんよね(*^_^*)公正取引委員会から販売時に管理会社を抱合せ販売することは違法性があるとの指摘があるようです。

北海道マンションネットファン 2009年07月20日 (月) 20時50分 No.1171

公正取引委員会の件
いつも拝見させていただいております。さて先の北海道新聞の引用の件ですが、この本文には管理会社のマンション新築時の抱き合わせ販売に違法との見解を公正取引委員会は持つようだとのコメントがあるのですが、当該北海道新聞の記事にはそのような掲載はないようです。するとこのようなコメントはどこに掲載されているものの引用なのでしょうか？それとも貴ネット独自の取材または見解によるものですか？ご教示ください。

ＨＰ管理員 2009年07月21日 (火) 17時13分 No.1172

>公正取引委員会から販売時に管理会社を抱合せ販売することは違法性があるとの指摘があるようです。

平成15年10月に公正取引委員会が発表した
「マンションの管理・保守をめぐる競争の実態に関する調査について《公正かつ自由な取引の実現に向けて》」という報告書があります。

６年も前のことですから、知らないという方も数多いのかもしれませんね。

概要は、
http://www.jftc.go.jp/info/nenpou/h15/15kakuron00002-7.html#0704

詳しくは、冊子になって販売されています。
（ネット上で見つけました↓）
http://www.mansion.mlcgi.com/download/about_fair.pdf

北海道マンションネットファン 2009年07月22日 (水) 00時40分 No.1173

ありがとうございました。
マンションの管理問題に関して公正取引委員会がここまで言及していたとは全く知りませんでした。
大変役にたちました。我々はこの段階で終えることなく今後も様々な管理会社の不合理な取引内容を公正取引委員会ほか
諸機関に訴えていくべきなのでしょう。日本のマンションの管理問題の改善のために今後ともご指導よろしくお願いします。

北海道芙蓉設計事務所 2009年07月23日 (木) 13時47分 No.1174

公正取引委員会のHPにそのような記載がありました。MS販売時には管理組合の設立総会が開かれていない場合が多いようです。(未販売戸数があるため)道新の記事には記載されていません。

家庭用ＬＥＤ電球の競争過熱ＨＰ管理員 2009年07月16日 (木) 19時14分 No.1170

≪YOMIURI ONLINE≫

低価格化４０００円程度に　寿命長く電気代も節約

　「次世代照明の本命」と言われ、消費電力が比較的少なくて済む家庭用発光ダイオード（ＬＥＤ）電球を巡る競争が過熱してきた。東芝ライテックは１５日、新規参入するシャープに対抗し、価格を従来の半分に抑えた新製品を発売した。低価格化が加速すれば、市場が一気に拡大する可能性がある。

　ＬＥＤ電球の寿命は同じ明るさの白熱電球の４０倍、電球形蛍光灯の６～７倍だ。電気代も低く抑えられ、長期間使うなら電球代を含めても割安となる。

　各メーカーは省エネ促進を図る政府の要請を受け、２０１２年までに白熱電球の生産を停止する。このため、ＬＥＤの家庭用照明市場におけるシェア（占有率）は、現在の２～３％から急伸するとの見方が強い。

東芝の新製品は、性能は従来と同じだが、店頭価格を従来の半分となる４０００円程度に抑えた。家電量販店などでは、早くも品薄状態となっている。

　シャープは、東芝に先駆けて、いったんは４０００円程度の新製品を１５日に発売すると発表したが、８月１日以降に延期した。各地の消費者から予約が殺到し、生産が間に合わなかったためだ。

　パナソニック電工や三菱電機など同業他社が追随値下げに踏み切るのも、時間の問題とみられている。

http://home.yomiuri.co.jp/news/20090716hg02.htm

ボランティア袋についてＨＰ管理員 2009年07月16日 (木) 17時24分 No.1169

札幌市では、平成２１年７月から、家庭から出される「燃やせるごみ」・「燃やせないごみ」が有料になり、ごみルールが大きく変わりました。

管理員さんが、マンション周辺道路清掃したゴミや、ゴミステーションにて散乱したゴミの清掃時に表記のボランティア袋にて無料で排出できます。

ボランティア袋ルール
○道路や公園などの公共の場所を清掃したごみをごみステーションに出す際には、無料のボランティア袋をご利用ください。
○公共の場所を清掃したごみが対象となり、違反ごみや私有地から出るごみなどについては、対象外となります。

管理員さんが利用しているか？確認しましょう。

http://www.city.sapporo.jp/seiso/yuryoka/volunteer.html

エレベーターの事故防止、点検手引を自治体に提出　９月義務化ＨＰ管理員 2009年07月09日 (木) 19時55分 No.1167

≪日経ネット≫

　エレベーターを設置する建物について、建設前にエレベーターメーカーが自治体に点検マニュアルを提出することが、９月から義務化される。マニュアルは自治体とオーナーが保存する。これまでは保守管理業者まで渡らないことがあり、不十分な点検が原因で事故を誘発しやすい面があった。別の保守管理業者が点検を引き継いだ場合も、参照して点検の不備がないようにする狙いだ。

　エレベーターは、メーカーが設置した後、メーカーとは別の保守管理業者が点検業務を引き継ぐケースが少なくない。点検マニュアルはメーカーが建物オーナーに渡し、保守管理業者が参照する流れになっている。

http://www.nikkei.co.jp/news/shakai/20090709AT1G0802009072009.html

三角山放送局「レンガ館施錠問題」　札幌高裁が所有者の妨害行為を認定ＨＰ管理員 2009年07月08日 (水) 08時36分 No.1166

≪BNNプラス北海道３６５≫

　札幌市西区の「レンガの館」（八軒１条西１丁目）をスタジオにコミュニティーＦＭ「三角山放送局」を運営する「らむれす」（木原くみこ代表）が、同館を所有する「ザ・タワーシティ団地管理組合」を相手取り、妨害行為の禁止を求めていた抗告で、札幌高裁は３日、札幌地裁の原決定を取り消し、管理組合の妨害行為を禁止する保全処分を下した。

　「レンガの館」は１９２９年に缶詰工場として造られ、市の都市景観重要建築物の第一号に指定された建物。２００３年から始まったＪＲ琴似駅北口再開発事業で建設された４０階建て高層マンション「ザ・サッポロタワー琴似」の共用部分として保存された。０６年３月からは「らむれす」が、ＪＲ琴似駅北口市街地再開発組合に管理を委託され、「三角山放送局」のサテライトスタジオとなった。

　ところが０７年９月、管理組合が「（レンガの館を）集会所として利用できない」とマンション売主に苦情を寄せた。

　らむれすは「集会所として使用を妨害したことはなく、管理を委託されている」と主張。

　一方、管理組合は昨年３月に「レンガの館」の明け渡しを要求、「らむれす」が応じなかったため、昨年３月末に「レンガの館」正面玄関を施錠した。

　以後、同放送局のスタッフは裏口から出入りして業務を続けてきたが、「公開的用途」とされているホール部分は使えなくなった。こうした経緯から「らむれす」は昨年４月８日、正面玄関の開錠を求め、札幌地裁に占有使用妨害禁止の仮処分命令を申し立てた。

　札幌地裁は昨年７月２３日「（らむれすが）使用借権を有するのはスタジオ部分に限られ、レンガ館に建物全体についての占有使用妨害禁止を求めることはできない」として申し立てを却下。「らむれす」は決定を不服として、札幌高裁に抗告していた。

　札幌高裁の決定によると、委託の経緯などから「らむれす」にはサテライトスタジオ以外のホール部分にも占有権があること、「レンガの館」が歴史的建造物として「公開的用途」を満たさなければならないこと、管理組合が「レンガの館」を所有者だけが利用できるという誤った認識にあったことなどを列挙し、管理組合に対して正面玄関を施錠するなどの妨害行為を禁止した。

http://www.hokkaido-365.com/feature/2009/07/post-307.html

エレベーター主要６社、独立系管理会社に不具合伝えずＨＰ管理員 2009年07月08日 (水) 08時30分 No.1164

≪asahi.com≫

　国内エレベーターで８割以上のシェアを占める主要メーカー６社が、独立系の保守管理会社に不具合や事故情報を伝えていないことが７日、国土交通省の調べでわかった。０６年６月に男子高校生が死亡した事故の背景にも、メーカーと保守管理会社の連携不足があった。事故から３年たってもこうした問題点が一向に改善されていない実態が浮き彫りになった。

　この日、国交省の昇降機等事故対策委員会で、５月にメーカーや保守管理点検会社を対象に実施した調査結果が報告された。また、メーカー６社（三菱電機、日立製作所、東芝エレベータ、日本オーチス・エレベータ、フジテック、シンドラーエレベータ）と独立系の保守管理会社５社から聞き取りをした。

　国交省が６社に、設計や製造過程に原因がある場合、保守管理会社に不具合の内容や改善方法を通知するか尋ねた結果、６社とも「していない」と回答。各社ともビルやマンションなど建物の所有者には通知していることを理由に挙げた。

　不具合情報の一般公開でも、６社はいずれも非公開とし、「当社ブランドであることだけで利用者に不安を抱かせ、混乱を招く」（三菱電機）「重大な不具合は所有者に開示している」（日立製作所）などと理由を挙げた。

　所有者から保守管理会社に不具合情報が伝わり、事故防止につながれば問題ない。しかし、所有者にはエレベーターの専門知識がなく、保守管理会社が頻繁に交代して引き継がれない▽ビルなどの所有者自体がはっきりしない、といったケースも多いという。

　エレベーターの保守点検をめぐっては、割高なメーカー系列の保守管理会社を敬遠して独立系に切り替える動きが自治体やマンションなどで加速。独立系は、メーカーが企業秘密を盾に情報を出し渋っていると批判する。一方、メーカー側は安値で参入する独立系の技術力を疑問視しており、別々の業界団体が設立されるなど対立が続く。

http://www.asahi.com/national/update/0708/TKY200907070366.html

ＨＰ管理員 2009年07月08日 (水) 08時31分 No.1165

≪asahi.com≫

　０６年の東京都港区の事故では、エレベーターはシンドラー社が設置した。保守管理は０５年度と０６年度は独立系の別の２社が受注。現場の住宅では不具合が４０件以上頻発し、事故機は０４年に急停止するトラブルもあった。シンドラー社は所有者の港区住宅公社に「ブレーキの不具合が原因」と報告していたが、２社には引き継がれていなかった。

　港区の事故で犠牲になった市川大輔（ひろすけ）さん（当時１６）の母正子さんはこの日の委員会を傍聴した。「メーカーと保守管理会社の利害対立で、利用者の安全が置き去りにされている。息子の死から３年たつのに、なぜこんなに安全対策は進まないのか」と話した。

http://www.asahi.com/national/update/0708/TKY200907070366_01.html

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