北海道マンション管理問題支援ネット (15Page)

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外断熱改修工事に感心高まる sugana 2009年10月28日 (水) 12時12分 No.1224

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ふたつの管理組合で具体的検討に入る

　８月に開催した「マンション管理セミナー」の「マンションの外断熱改修工事」に感心が高まりつつあります。
セミナーでも明らかになったように本改修工事後の特徴は「結露しにくい建物となる、室内の温度環境が向上する、省エネルギーな建物になる、長寿命な建物になる、断熱改修が容易である、資源保護、地球環境保全に貢献する」などが明らかになっています。

　来春改修工事を予定しているふたつの管理組合では従来の内断熱改修工事を止めて、外断熱改修工事を具体的に検討することとし、組合員を対象とした工事の説明会なども行い或いは予定しております。

本改修工事には国による補助金が検討されている
　平成２１年度には国土交通省所管（補正予算による）で本工事で施工した管理組合に対して補助金が対象になりました。その内容は、最高限度額が５，０００万円で外断熱改修工事に該当する部分の三分の一が対象（外壁部分と断熱効果を高める窓工事費）となりました。
　つまり、該当部分の工事費が６，０００万円とすれば２，０００万円が補助金として出ることになります。

　また、来年度は北海道も工事費の１０％を補助金として交付する　動きもあり、外断熱改修工事が省エネとして地球温暖化対策や、管理組合の側からみれば管理組合の構成目的を実現するもっとも有力な方策であることなど、改めて検討して見る価値が大いにあると言うべきでしょう。

第１８回マンション管理講座の開催 sugana 2009年10月23日 (金) 15時33分 No.1223

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明日（平成２１年１０月２４日）開催のマンション管理講座はテーマに感心が集まったようで、定数を上回るようです。

　従いまして、遅くお出での方におかれましてはテーブル席が無くなり、イスのみになりますので悪しからず。

　また、当日会場で長期修繕計画標準様式、ガイドライン及びコメントは印刷製本して実費頒布いたします。

マンションの修繕積立金　横領防げＨＰ管理員 2009年10月22日 (木) 20時05分 No.1222

≪YOMIURI ONLINE≫

　マンション管理組合の修繕積立金を、管理会社の社員が横領するケースが続いている。国土交通省は今春、防止策を強化するため、制度の改正を行った。管理組合側も制度を理解するとともに、積立金を管理会社任せにせず、預金口座の定期的なチェックを怠らないようにしたい。

口座管理厳しく　収支報告も強化

　東京都内の管理会社で２年前、元社員が三つのマンション管理組合から、修繕積立金計７００万円を横領していたことが発覚した。管理会社の関係者によると、３マンションの積立金を預けた銀行口座の通帳と印鑑は管理会社側が保管しており、元社員はこれらを使って現金を引き出していたという。

　元社員は発覚しないように、管理組合の決算期には残高の不足分を別のマンションの管理組合の口座から移したり、銀行の残高証明書の数字を変えて、管理組合の総会にそのコピーを提出したりしていた。関係者は「管理組合の理事は、管理会社から知らされるまで横領に全く気付かなかったようです」と話す。

　修繕積立金の管理方法は、２００１年に施行されたマンション管理適正化法の施行規則で決められた。原則的に、修繕積立金は管理組合名義の口座に預けなければならないことにし、管理会社がこの口座の通帳と印鑑をセットで保管することを禁じた。それまでは管理会社の銀行口座に修繕積立金が預けられるケースが多く、会社が倒産すると管理組合に戻らないといったトラブルに対応した。

　しかし冒頭のケースのように、通帳と印鑑をセットで管理会社に預ける例もあり、横領は相次いでいる。国土交通省が出した行政処分は０１年以降１２件。うち９件は今年出された。

　このため同省は今年５月、施行規則を改正した。同省不動産業課、課長補佐の伊藤功さんは「管理組合の財産が損なわれるリスクを減らすため、組合名義の口座の管理方法などをより厳しく規定したほか、組合が会計をタイムリーに把握できるようにした」と話す。

　修繕積立金や管理費を保管する銀行口座に関して、一時的に預けて管理会社が業務のために出し入れをする「収納口座」、長期に預ける「保管口座」、両方の機能を持つ「収納・保管口座」に分け、管理方式も三つ＝図＝に整理した。そのうえで、管理会社が「保管口座」と「収納・保管口座」の印鑑やキャッシュカードを保管することを禁止。また、毎月の会計の収支を書面にして、翌月末までに管理組合に提出することも義務付けた。来年５月に施行され、それ以降に結ばれる管理委託契約に適用される。

　ただし、管理組合側も印鑑などの管理を徹底しなければ、組合員から理事会が責任を問われかねない。ＮＰＯ法人・集合住宅管理組合センター（東京）常務理事の有馬百江さんは「できれば月に１度は組合の理事会を開き、収支報告で示された残高が本当に残っているか、管理会社に通帳を提出させて確認したほうがいい。コピーだと偽造の恐れもある。必ず通帳を提出させて下さい」と助言する。

http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/kaiteki/20091014-OYT8T00795.htm

マンション更新料は払わなくても構わないのかＨＰ管理員 2009年10月22日 (木) 16時18分 No.1221

≪プレジデント 2009年10.5号≫

　マンションの貸し借りをめぐり、今までの共通認識を覆す判決が、今年7月、京都において示された。

「賃貸借の契約期間が満了し、さらに契約を更新して借り続けたい場合は、大家に更新料を支払う義務を負う」という契約内容について、京都地裁は、借り手に一方的に不利であり、消費者契約法10条（消費者の利益を一方的に害する契約は無効）に基づき、無効だと結論づけたのである。これを知って更新料の習慣がある東京や京都の読者は「更新料は、払わなくていいの？」と驚いたのではないだろうか。

そもそも「更新料」とは何なのだろうか。不動産管理などの問題に詳しい久保内統弁護士によると、更新料には、これを払うことにより、借り手は向こう2年間なら2年間、追い出されることなく住んでいられる利益を保証されるという意味合いがあるとされてきた。

また、家賃の値上げが法律上、簡単に許されない現状から、実質的な家賃不足分の埋め合わせであるという考え方などもある。

しかし、更新料を徴収する慣習を支えていたこれらの論拠が、7月の京都判決では、ことごとく否定された。加えて、8月の下旬にはさらに上の大阪高裁でも、同様の事案で更新料の無効判決が出たのだ。

「京都の件は地裁レベル。初めての判断なので影響力も大きかったが、これだけですべての流れが決まるわけではなかった。しかし、その後に示された大阪高裁の判断の影響力は大きい」（久保内弁護士）

更新料を取る大家側の旗色は悪い。それでもなお、更新料を取る理由があるとすれば、以下の2点だろう。

まず1点目は、「一連の判決が、京都という特殊な土地柄と関係している可能性がある」（同）点である。京都では、1年契約で更新料は通常家賃2カ月分と、首都圏より高い。最初に納める保証金も高額。さらに、どれだけ部屋を綺麗に使っても、契約終了時には敷金の一部しか返ってこない「敷引き」の特約まで組み合わされているケースもあるなど、大家の利益に偏りすぎた契約内容が多い。判決の事例でも、首都圏より更新料などの水準が高い。よって、首都圏の事例については、そのまま今回の判決を当てはめるわけにはいかないという考え方だ。

2点目は、今回の判決が高裁レベルであるため、慣習を覆すには、最高裁の判断を待つ必要があるというものだ。

裁判所が過去に示した判断を、「判例」というが、厳密には、最高裁判所の判断だけが判例としての価値を持つ。また、裁判所法4条には「上級審の裁判所の裁判における判断は、その事件について下級審の裁判所を拘束する」とある。つまり、高裁以上では、まだどのような判断が下るかはわからないのだ。

更新料は、これまで長い間、慣習として定着していた。にもかかわらず、その正当性が問われる事態となった背景には、「世の中の大きな『消費者重視』の流れがある」（同）。

かつて、滑り止めで受験した大学に納めていた入学金は入学しない場合にも返金されないのが常識だったが、今では返金されるようになった。9月からは新たに消費者庁が設置されるなど、消費者重視という時代の流れは加速している。更新料に対する風当たりが強くなっているのも、この延長線上にある。

また今後、新たに問題となる可能性があるのが「礼金」だ。実は更新料よりも根拠が脆弱だ。

「訴訟になれば、その根拠が認められるかどうかはわからない。現に『礼金ゼロ』の物件も増えてきている」（同）

今後、更新料や礼金の扱いはどうなるのだろうか。最高裁の判断が注目されるところだ。

http://president.jp.reuters.com/article/2009/10/22/FB231476-B3F9-11DE-B1C9-B0223F99CD51.php

専用庭の駐車場への変更について高橋　省三 2009年10月17日 (土) 15時21分 No.1219

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　私はマンション一階にすんでいて専用庭があります。今回私が、反対したため、私の専用庭の部分を除き、駐車場にしてしまいました。それでも車の騒音、プライバシーの侵害等直接私に、影響を及ぼすので、私の承認が必要であるとおもいますが、理事会が総会の特別決議を得たということでじっししてしまいました。何とか差し止める方法はないのでしょうか?

ＨＰ管理員 2009年10月18日 (日) 08時34分 No.1220

高橋省三さん、はじめまして
ＨＰ管理員です

『建物の区分所有等に関する法律』第十七条２項
「共用部分の変更が専有部分の使用に特別の影響を及ぼすべきときは、その専有部分の所有者の承諾を得なければならない。」
http://www.h-mansion-net.npo-jp.net/law/kubunsyo-hou.html#17

問題は、この『特別の影響』に今回の疑問が該当するか否かのように思われます。

一般的な考えとして、↓のように該当しそうですが、、
http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/serial_20040524p4000p4.html

しかし、この問題は単純に判断できる問題ではありません。
個々のマンションの事情・形状によって、『特別の影響』に該当するか否かを裁判で争った場合、『受任限度』を超えるかという基準も判例で出てきます。
ですから、高橋さんのお住まいのマンションの詳細を検討しないとなんとも言えませんし、裁判は水物ですから、担当する裁判官によっても判断が分かれる可能性も有ります。

>理事会が総会の特別決議を得たということでじっししてしまいました。何とか差し止める方法はないのでしょうか?

『建物の区分所有等に関する法律』第十七条を理事会の方に説明して、もう一度話し合いを持って、お互いの妥協点を見つけて下さい。

コープさっぽろ：灯油定期配達価格、１リットル３円引き下げＨＰ管理員 2009年10月16日 (金) 15時50分 No.1217

≪毎日jp≫

　生活協同組合「コープさっぽろ」（本部・札幌市西区）は１５日、灯油の定期配達価格を１リットル当たり３円引き下げると発表した。最安値の札幌市は６５円となり、最高値は根室市など４市町の６９円。仕入れ価格の低下が理由で、０５年以来の低価格という。

　コープさっぽろによると、９月のシルバーウイーク明けから米国の株価に連動して原油価格が下がった。灯油の卸売価格も多少低下したことから、「より適正価格で消費者に提供したい」と、価格調整を決めたという。

　他の地域の価格は次の通り。

　６６円＝旭川、帯広、苫小牧、室蘭、小樽、釧路市▽６７円＝函館、北見、留萌市▽６８円＝深川、士別、名寄、富良野市▽６９円＝稚内市、根室管内中標津町、後志管内倶知安町

http://mainichi.jp/hokkaido/seikei/news/20091016ddlk01020259000c.html

sugana 2009年10月17日 (土) 10時15分 No.1218

灯油価格の推移
　コープさっぽろが１９日から灯油価格を３円引き下げることは、他の小売店にも影響を及ぼし全体として引き下げの働きをいたします。

　何故、コープさっぽろは突然引き下げを断行したのでしょうか。新聞紙上で報道されているような原油価格が下がったという宣伝には根拠がなさそうです。

　それでは、どうしてでしょうか。様々な理由で灯油がだぶついているらしく、消費動向がぱっとせず、売れ行きが低迷しているところに、小売店同士の価格競争が激化してコープさっぽろの固定客が引き抜かれているようです。
　そのような背景から、これまでの顧客をつなぎ止めたくて大英断をしたようです。

　さて、それでは当マンションネット共同購入価格情勢はどのようになるのでしょうか。
　価格を高騰させる要因が無くなっており、今年初めのような価格にはなりそうもありませんが、比較的安定的な価格推移が推察できます。
　１０月の価格についても来週から資料収集をはじめ、２６日頃には納得できる価格が提示できそうです。

　今年の冬期間も札幌市内では最安値を確保するために事務局は奮闘いたしますので、会員はじめ皆さんの暖かい応援をお願いいたします。
　　　　　　　　　　　マンションネット　事務局

日常生活の足となるマンションのエレベーター　欠かせない危機管理ＨＰ管理員 2009年10月07日 (水) 21時29分 No.1216

≪NIKKEI NET　マンション管理サテライト≫

　近年、マンションの大規模化・高層化が目立つ。共用施設の充実や高層階からの眺望など、集合住宅ならではの魅力が付加価値となり、資産価値の向上にもつながっていることが最大の理由とされる。特に、タワーマンションの売れ行きは総じて順調で、2013年までに全国で約14万3800戸（不動産経済研究所調べ）の建設が予定されているほどだ。そして、こうした現状が低迷するマンション販売（契約率）を下支えしている。

　しかし、上層階に住めば住むほどエレベーターへの依存度は高まる。もしも、エレベーターの保守点検が不十分だったとしたら、それだけ危険にさらされる可能性が高まるわけだ。2006年６月、東京都港区のシティハイツ竹芝で高校生がエレベーターに挟まれ死亡する事故が発生した。この事故は、エレベーターの保守点検に内在する隠れた問題点を浮き彫りにした。日常生活の足となるだけに、エレベーターに不具合があることは絶対に許されない。そこで、今年９月８日に公表されたシティハイツ竹芝の事故調査報告を参考に、管理組合が取るべき対策（危機管理）を整理する。

■電磁ブレーキの特殊な構造が、ロープ式エレベーターのアンバランス化を招く

　今から11年前（1998年３月）に竣工し、福祉施設と住宅部分からなるシティハイツ竹芝。５機あるエレベーターのうち、住宅公社が管理する１機が今回の事故現場となってしまった。被害者（男子高校生）が12階でエレベーターから降りようとしたところ、扉が開いたままの状態でエレベーターが上昇し、「乗降口の上枠」と「かごの床面」に挟まれて被害者は死亡した。地震によるエレベーターの閉じ込め事故が社会問題化していた矢先だっただけに、死亡者が出るという最悪の結末はエレベーターの安全神話を根底から覆すのに十分すぎるニュースとなってしまった。

　一体なぜ、悲惨な事故は起こってしまったのか気になるところだが、事故調査報告書では「電磁ブレーキのブレーキコイルが異常をきたし、ブレーキが正常に機能しなくなったため」と推定している。電磁ブレーキとは、電磁石の作用を利用したブレーキのこと。本件のエレベーターは「ロープ式」といって、「かご」と「釣り合いおもり」の重量バランスを利用して駆動させる方式となっている。この方式では、電磁ブレーキの効きを強めたり弱めたりすることで、かごが上下に移動する。ところが、この電磁ブレーキの開閉をつかさどるブレーキコイル（導線を円筒形に巻いたもの）の巻線がショートしてしまい、ブレーキ性能が低下。その結果、かごを保持する力が失われたこと（アンバランス化）が事故につながった、と報告書をまとめた事故対策委員会は見ている。

　では、なぜコイルはショートしたのか？―― その原因について報告書には「事故機の型のブレーキは、ブレーキコイルがブレーキの開閉動作に合わせて動くという、国内のドラム式（ブレーキ）のものとしては特殊な構造のため」と記載されている。この特殊性がブレーキコイルに振動や摩擦を生じさせ、ショートに至ったのではないかと指摘している。どうやら、ブレーキの不具合が主因であることは間違いないようだ。となると、毎月、保守点検していながら、どうしてブレーキの異常を発見することができなかったのかが気にかかる。

■業界内の過当競争が、保守点検マニュアルの受け渡しを阻害する（？）

　この点について、事故調査報告書にははっきりと書かれていないが、「保守点検マニュアルの提供」という表現が繰り返し登場することから、製造会社のシンドラーエレベータ社が保守管理業者２社（日本電力サービス、エス・イー・シーエレベーター）に、当該機種の保守点検マニュアルを提供しなかったことが一因と見ていることがうかがい知れる。日本電力サービスは、東京都が発行した「維持保全業務標準仕様書」などに基づき、また、エス・イー・シーエレベーターは事故機種と類似機種のマニュアルを用いて独自に保守点検を行っていた。

　実はこうした製造者責任の不徹底について、過去、エレベーターの修理部品を巡っても同様のことが起きていた。メーカーの系列が異なる保守点検業者には、自社部品の提供（販売）を拒むという騒動が６年ほど前にあった。Ａ社製エレベーターはＡ社系列の保守点検業者が業務を受託するのが慣例となっていたため、メーカーの垣根を越えてライバル会社へ純正部品を流通させることが“ご法度”とされていたのだ。今回のマニュアル提供も、その根底には同様の構図が潜んでいるように思えてならない。こうした閉塞感が蔓延している限り、エレベーターの安全神話が復活する余地はない。

■居住者の生命と財産を守るのが管理組合の仕事　エレベーターの危機管理を徹底せよ！

　以上を踏まえ、では管理組合はどのような対策を立てたらいいのだろうか。メーカーと保守点検業者が同系列の場合は心配が少ないが、別系列あるいは独立系の保守点検業者が業務を受託している場合には、その業者がメーカーから該当機種の保守点検マニュアルを受け取っているかどうか確認しておく必要があるだろう。と同時に、修理部品の取引に問題がないかも調べておくと安心だ。できれば、管理組合の理事などが実際に定期点検に立ち会い、自宅マンションのメンテナンス担当者と顔見知りになっておくと、有益な情報の入手にも役立つ。マニュアルがあっても、そのマニュアル通りに保守点検できる技術担当者がいなければ話にならない。コミュニケーションは「きちんと監視しているぞ。しっかり、やってくれ！」という意思表示になり、担当者に緊張感を持続してもらうための刺激剤にもなる。顔が見えることの重要性は、マンションに住んでいる人なら誰しも分かっているはずだ。

　そしてもう１点、エレベーターの耐用年数はおおよそ30年程度とされる。「まだ大丈夫、使える」と酷使し続けると、その分、万が一のリスクが高まることを理解すべきだ。決して安い工事でないことは承知の上だが、リスクとコスト（「費用」対「効果」）のバランスを見定めながら、特に経年マンションではエレベーターのリニューアルを検討することが求められる。折りしも今年９月28日、改正建築基準法施行令が改正された。今まで述べてきたようなトラブルの再発防止を目的に、新設エレベーターには扉が開いたままかごが動かないようにする「戸開走行保護装置」の設置が義務づけられた。

　自宅マンションでの死亡事故発生は、住人の生活を暗くするとともに、資産価値の下落にも直結する。居住者の生命と財産を守るのが管理組合の最大の仕事だ。被害者の死を無駄にしないためにも、エレベーターの危機管理を徹底しなければならないだろう。

http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/serial.cfm

「マンション標準管理委託契約書」及び「マンション標準管理委託契約書コメント」の改訂についてＨＰ管理員 2009年10月02日 (金) 19時10分 No.1211

≪国土交通省≫

　「マンション標準管理委託契約書」及び「マンション標準管理委託契約書コメント」は、マンションの管理をマンション管理業者に委託する際に、管理組合とマンション管理業者との間で協議がととのった事項を記載した管理委託契約書を、マンションの管理の適正化に関する法律（平成１２年法律第１４９号）第７３条に規定する「契約成立時の書面」として交付する場合の指針として作成したものであり、平成１５年４月に改訂されたものです。
　本年５月１日、管理組合財産の分別管理の方法を改正することを主な内容とする「マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則の一部を改正する省令」（平成２１年国土交通省令第３５号。以下「一部改正省令」という。）が公布されましたが、本省令改正と整合を図る必要があること、及び管理委託契約に関するトラブルの実態等を踏まえ、前回改訂時以降の全体的な見直しを行いましたので、その概要を公表いたします。

「マンション標準管理委託契約書」及び「マンション標準管理委託契約書コメント」の改訂の概要
http://www.mlit.go.jp/common/000049817.pdf

http://www.mlit.go.jp/report/press/sogo16_hh_000031.html

ＨＰ管理員 2009年10月06日 (火) 11時20分 No.1214

≪国土交通省≫

「マンション標準管理委託契約書」及び「マンション標準管理委託契約書コメント」の改訂案に関するパブリックコメントの募集結果について

　国土交通省では、平成２１年６月１日から平成２１年６月３０日まで、「マンション標準管理委託契約書」及び「マンション標準管理委託契約書コメント」の改訂案について、ホームページを通じて御意見を募集したところ、２４件の御意見が寄せられました。　お寄せいただいた御意見とそれに対する国土交通省の考え方について、以下のとおり取りまとめましたので報告します。

結果概要
http://www.mlit.go.jp/common/000049789.pdf

http://www.mlit.go.jp/appli/pubcom/sogo16_pc_000007.html

ＨＰ管理員 2009年10月06日 (火) 17時02分 No.1215

≪国土交通省≫
「マンション標準管理委託契約書」及び「マンション標準管理委託契約書コメント」の改訂について

　「マンション標準管理委託契約書」及び「マンション標準管理委託契約書コメント」は、マンションの管理をマンション管理業者に委託する際に、管理組合とマンション管理業者との間で協議がととのった事項を記載した管理委託契約書を、マンションの管理の適正化に関する法律（平成１２年法律第１４９号）第７３条に規定する「契約成立時の書面」として交付する場合の指針として作成したものであり、平成１５年４月に改訂されたものです。
　平成２１年５月１日、管理組合財産の分別管理の方法を改正することを主な内容とする「マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則の一部を改正する省令」（平成２１年国土交通省令第３５号。以下「一部改正省令」という。）が公布されましたが、本省令改正と整合を図る必要があること、及び管理委託契約に関するトラブルの実態等を踏まえ、前回改訂時以降の全体的な見直しを行いました。

　今般の改訂内容につきましては、こちらをご覧ください。

【改訂の概要】（PDF形式）
http://www.mlit.go.jp/common/000050062.pdf

【新旧対照表（マンション標準管理委託契約書：本文、別紙１、別紙２）】（PDF形式）
http://www.mlit.go.jp/common/000049808.pdf

【新旧対照表（マンション標準管理委託契約書：別表第１～第４】（PDF形式）
http://www.mlit.go.jp/common/000049809.pdf

【新旧対照表（マンション標準管理委託契約書コメント）】（PDF形式）
http://www.mlit.go.jp/common/000049810.pdf

　また、改訂後の標準管理委託契約書の活用に当たっては、一部改正省令の改正事項に係る内容については一部改正省令の施行（平成２２年５月１日）後に締結する契約から改正後の規定が適用になることにご留意ください。

　<<　参考　>>
　今回の改正に先だって実施いたしましたパブリックコメントの募集結果については、こちらをご覧ください。
　【パブリックコメント募集結果】
http://www.mlit.go.jp/appli/pubcom/sogo16_pc_000007.html

http://www.mlit.go.jp/sogoseisaku/const/sosei_const_tk3_000011.html

シックハウス症候群：健康被害に賠償責任　マンション販売元に３７００万円ＨＰ管理員 2009年10月02日 (金) 19時44分 No.1212

≪毎日JP≫

◇東京地裁が初認定

　新築マンションの部屋でシックハウス症候群にかかったとして、購入した女性が販売者の「ダイア建設」（東京都新宿区、民事再生計画確定）を相手に購入費や慰謝料など約８８００万円の賠償を求めた訴訟で、東京地裁（酒井良介裁判官）は１日、同社に約３７００万円の賠償責任があると認定した。原告側によると、シックハウスによる健康被害を認めた初めての判決。

　原告は神奈川県平塚市のイラストレーター、岡谷貞子（おかやていこ）さん（４８）。

　問題のマンションは横浜市鶴見区にあり、別の会社が施工してダイア建設が販売した。判決はまず、マンション販売者について「施工者と同等の注意義務があり、生命、身体の安全を確保する責任がある」と述べた。そのうえで（１）施工者に国の定めた基準に適合する建材を使用させなかった（２）不適合建材を使用していることやリスクを岡谷さんに説明しなかった（３）完成後も適切な措置を取らなかった－－点を過失と認定。特に説明が無かった点を「あまりにもずさん」と批判した。

　症状との因果関係については「入居前までシックハウス症候群の症状がなかった」と指摘。建材から放散されたホルムアルデヒドからシックハウス症候群を発症し、さらに極めて微量かつ多様な化学物質に反応し、眼球の動きなどに異常をきたす化学物質過敏症に移行したと認めた。

　ダイア建設は昨年１２月、東京地裁に民事再生手続きの開始を申し立て、再生計画が確定。このため判決は支払い命令ではなく、約３７００万円を「再生債権」として認めた。判決が確定すると支払い能力の範囲内で賠償額が決まる。判決などによると、岡谷さんは００年の入居直後から症状に悩まされ、０２年に転居を余儀なくされた。

　国民生活センターによると、シックハウスに関する相談件数は０７年４３７件、０８年３６５件。ＮＰＯ法人「シックハウスを考える会」（大阪府四條畷市）によると、同種の訴訟は全国で数十件起きているという。【伊藤一郎】

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■ことば

◇シックハウス症候群

　住宅の建材に含まれる揮発性有機化合物を吸うことで、せき、目の痛みのほか頭痛や倦怠（けんたい）感、呼吸困難などを発症する健康被害。合板、ビニールクロスなどに使われている化学物質のホルムアルデヒドや、塗装剤、溶剤などに使われるトルエンなどが原因とみられている。

http://mainichi.jp/select/science/news/20091002ddm001040006000c.html

ＨＰ管理員 2009年10月02日 (金) 19時46分 No.1213

≪YOMIURI ONLINE≫

「シックハウス」で賠償命令　会社側過失認める

　購入した新築マンションでシックハウス症候群になり、健康被害を受けたとして、神奈川県平塚市のイラストレーター岡谷貞子さん（４８）が、マンション分譲のダイア建設（横浜市、民事再生中）に約８７９０万円の損害賠償を求めた訴訟の判決が１日、東京地裁であった。

　酒井良介裁判官は、完成後に化学物質の濃度測定を行わなかった過失があったとし、同社に約３６６０万円の賠償責任があることを認めた。

　判決によると、岡谷さんは２０００年７月、横浜市内のマンションに入居したが、数日後には頭痛などに悩まされ、０２年６月に化学物質過敏症と診断された。同年１２月に転居したが、現在も症状が続いている。

　同社は民事再生中のため、債権者への配当は現段階で６％にとどまる。岡谷さんは判決後、東京・霞が関で、症状を抑えるための帽子とマスク姿で記者会見に臨み、「生活が変わるわけではないが、被害者の訴えを受け止めてもらえうれしい」と話した。

　ダイア建設の話「判決文を見ていないので、コメントを控えさせていただきたい」

（2009年10月2日読売新聞）

http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/news/20091002-OYT8T00272.htm?from=yoltop

生活音トラブル　条例で未然防止　国分寺ＨＰ管理員 2009年10月02日 (金) 13時02分 No.1210

≪asasi.com≫

　子供の足音や楽器音といった日常の生活音をめぐる住民間のトラブルが相次ぐ中、事件などに発展するのを未然に防ごうと、国分寺市は１日、隣人トラブル防止のための条例を制定した。同市によると、「生活音トラブル」を対象にする条例は全国でも珍しいという。１２月１日に施行される。（石川幸夫）

　新しい条例は、「生活音等に係る隣人トラブルの防止及び調整に関する条例」。トラブルを長年経験、解決策を求めた市民の陳情がきっかけとなり、１日の市議会で可決された。市は、弁護士や警察などと連携しながらトラブルの防止や調整を図る。

　条例は、日常の生活音をめぐってトラブルとなり、迷惑行為が反復される事例が対象。迷惑行為を受けた人が申し出た場合、市は両者から事情を聴いて事実確認をし、行政としての対応の仕方について第三者である弁護士や警察などから意見を聴く。

　その上で迷惑行為をやめるよう行為者に要請したり、申し出た人に解決への助言をしたりする。それでも迷惑行為が続く場合は、警察や裁判所などに連絡するとしている。

　同市によると、騒音をめぐって寄せられる相談件数は年間２０件ほどという。

　条例制定を求め、約８２０人の署名を集めて０６年に陳情したのが市内在住の遠藤茂さん（６１）。自宅マンションで、ピアノや風呂の音などをめぐって住民間でトラブルが起きた。管理組合で話し合い、警察にも相談したが解決に至らず、民事訴訟となった。関係修復は現在もできていないという。

　「マンション内でのトラブルは１０年以上前から続いてきた。相談すると『隣人同士、お互いさまだから』と当事者間での解決を求められるが、極めて困難だった」とし、条例制定に活路を求めたという。

　この日、遠藤さんは条例が可決されると「うん、うん」と確認するようにうなずいた。「条例制定でトラブルの抑止になるほか、同じような悩みを持つ人が相談しやすくなるはず」と話す。

http://mytown.asahi.com/tama/news.php?k_id=14000000910020001

分譲マンションの建替え等の検討状況に関するアンケート調査の結果を踏まえて行ったヒアリング結果の概要についてＨＰ管理員 2009年09月29日 (火) 08時31分 No.1208

≪国土交通省≫

法務省及び国土交通省の委託調査による「分譲マンションの建替え等の検討状況に関するアンケート調査の結果を踏まえて行ったヒアリング結果」がまとまりましたので、その概要を公表いたします。

１　内容
平成２０年１１月に公表しました老朽化マンションの管理組合等を対象とした「分譲マンションの建替え等の検討状況に関するアンケート調査の結果」を踏まえて、管理組合、管理業者、事業関連者及び有識者に対して、ヒアリング調査を実施しました。これらの調査は、建物の区分所有等に関する法律の建替え決議要件（いわゆる５分の４要件、人数要件）の緩和が、老朽化マンションの建替えにどの程度寄与するのか、また、建替え決議がされたマンションにおける賃借人の建物明渡しに係る実態及び賃借人の存在に係る諸事情が建替え事業の進捗を阻害する要因になっているのかを明らかにするために実施したものです。

今般、前記ヒアリング調査の結果がまとまりましたので、その概要を公表いたします。

２　公表資料
分譲マンションの建替え等の検討状況に関するアンケート調査の結果を踏まえて行ったヒアリング結果の概要

http://www.mlit.go.jp/report/press/house06_hh_000035.html

ＨＰ管理員 2009年09月29日 (火) 08時34分 No.1209

建替えヒアリング結果公表（PDF　ファイル）
http://www.mlit.go.jp/common/000049503.pdf

マンション管理者の報告義務ＨＰ管理員 2009年09月26日 (土) 20時01分 No.1207

≪asahi.com　ここが知りたい≫

【質問】私のマンションでは、理事長や理事会に対してＡさんたち一部の区分所有者が長期修繕工事のあり方について疑問を抱き、長期修繕工事の内容を「個人宛に報告せよ」とビラを配ったりして追及しています。理事長は嫌気がさしたのか、辞任してしまいました。

　長期修繕工事の内容について臨時総会（集会）も開催され、理事長からの報告もなされていますが、個々人の区分所有者に理事長は直接報告しなければならないのでしょうか。なお、私のマンションの規約では管理者は理事長となっています。

【答え】区分所有法第４３条は、「管理者は集会において、毎年１回一定の時期にその事務に関する報告をしなければならない。」と集会での報告義務を規定しています。

　この条項からは、理事長＝管理者は区分所有者集会で毎年１回報告をすれば義務を果たせると考えられています。そして、長期修繕工事等についても総会（集会）で報告をすればよく、個々人の区分所有者に対して個別に報告しなければならないのかが問題です。

　長期修繕工事について、実施について総会で過半数の賛成を必要とされること（改正法１７条）になっていますが、その総会で十分な説明などはなされたのですか。

【質問】はい。詳しい議案書が総会の前に配られ、過半数の賛成があって可決されています。

　しかし、Ａさんたちは総会の報告だけでは不十分であって、区分所有法第２８条に「管理者の権利義務は、委任に関する規定に従う」と規定されているから、民法６４５条に基づく報告をなされなければならないと主張されているのです。

【答え】民法６４５条の委任の条項は、「受任者は委任者の請求のあるときは何時にても委任事務の処理の状況を報告し、又は委任終了の後も……報告することを要す」と規定しています。この条文により一人一人の区分所有者が委任したのであるから、受任者（管理者）は報告すべきだという主張だと思います。

　しかしマンションの理事長（管理者）は、総会でまず理事が選任され、その理事の中から互選により選出されたもので、個々の区分所有者から直接委任されたものではないので、理事長は個々の区分所有者に報告する義務はないという同旨の判決があります（東京地方裁判所、平成４年５月２２日）。

　確かにマンションは集団的な事務処理を必要とする団体ですから、管理者の報告義務も集団的な総会への報告で十分であると考えられます。

【質問】しかし、管理者が総会で十分な報告をしなかったり、総会で論議を尽くさず質問を強行的に止めたりしたときはどうするのですか。

【答え】不十分かどうかは常識的な範囲内での判断が必要で、２～３時間で内容的にも理解できるものであれば良いのではないかと思います。常識的にも不十分な総会であったならば、区分所有者の五分の一と議決権の五分の一以上で臨時総会を招集することができます（法第３４条３～５項）。

　その総会において、たとえば隠された資料があるようであれば追及することができます。

　区分所有法は、原則として管理者に総会の招集権を与えています（法第３４条１、２項）。しかし管理者が総会を招集しない場合、または管理者の業務に不服のある区分所有者らの権利として、前記のとおり区分所有者たちに臨時総会の招集権を与えて公平を図っているのです。

【質問】しかし、総会だけでの報告では不十分だとＡさんたちは怒るのですが……。

【答え】あなたのマンションの規約に、理事会議事録やその他の資料を閲覧できる条項はありませんか。謄写（コピー）まで出来るという条項はないと思いますが、閲覧ができるとされている規約は結構多いようです。

　閲覧をして問題のある点を見つけたら、臨時総会を招集し、不正があれば追求していく方法を実践されたらいかがでしょうか。

http://www.asahi.com/housing/soudan/TKY200909260104.html

草津・マンション管理費「二重払い」ＨＰ管理員 2009年09月16日 (水) 09時21分 No.1206

入居者ら16日にも管理会社提訴へ
≪京都新聞≫

　滋賀県草津市のマンションで、分譲会社の環商事（大津市）が入居者の管理費などを預かったまま破産手続きに入り、入居者が管理会社大阪ガスセキュリティサービス（ＯＳＳ、大阪市）から、管理費の「二重払い」を求められている問題で、マンションの管理組合は１６日にも、「管理費を適正に管理する注意義務に反した」として、ＯＳＳに約１３００万円の損害賠償を求める訴えを大津地裁に起こす。

　ＮＰＯ法人（特定非営利活動法人）全国マンション管理組合連合会（京都市）によると、分譲会社の倒産で管理会社の管理責任を問う訴訟は異例という。

　訴えによると、マンションは７２世帯が入居。ＯＳＳと環商事は２００８年１０月、マンション入居者に説明会を開き、管理費などについて、３９戸はＯＳＳが開設した管理組合の口座に入金させ、３３戸は環商事名義の口座に預けるよう指示した。ところが、同年１１月１７日、大津地裁が環商事に自己破産手続きを開始決定し、環商事の預かり金が管理組合の口座に入金できなくなった、という。

　ＯＳＳは、破産手続き開始までに、環商事から管理組合の口座に３３戸分の管理費が入金されていないのを３回確認しており、「管理費を適正に入金させるべき注意義務を怠った」と主張している。

　ＯＳＳは「訴状を見ておらずコメントできない」としている。

http://www.kyoto-np.co.jp/article.php?mid=P2009091600024&genre=C4&area=S00

廊下崩落事故で浦添市、使用中止勧告　マンションの３０世帯ＨＰ管理員 2009年09月13日 (日) 19時54分 No.1204

≪琉球新報≫

　【浦添】浦添市のマンション廊下崩落事故で、浦添市は１２日までに崩落したＡ棟（９世帯）と建築士の目視調査で同程度の危険とされたＢ（４世帯）、Ｄ棟（１７世帯）の計３０世帯に対し、建築基準法に基づく建物の使用中止を勧告した。勧告に法的拘束力はなく、今後、市は住民側と話し合いを継続し、修繕などの解決策を探る。
　建築基準法１０条は危険な建物の所有者や管理者らに対し、自治体が使用中止や安全上必要な措置を取るよう勧告できるとし、自治体が定めた期限内に安全措置などが取られなければ使用中止命令を出せる。ただし今回は管理組合がなく意見集約が難しい住民側の事情から、安全確保までの期限は設けていない。
　これまでの話し合いで住民側は修繕による居住継続を望んでおり、市も建築士や施工業者の紹介など協力する姿勢を示している。

http://ryukyushimpo.jp/news/storyid-149800-storytopic-1.html

ＨＰ管理員 2009年09月13日 (日) 19時57分 No.1205

≪沖縄タイムス ≫
浦添市、使用中止を勧告　マンション事故/３棟住民に文書送付

　【浦添】浦添市内間のマンション廊下崩落事故で、市は１１日、同建物について保安上危険な建築物等に対する措置を定めた建築基準法第１０条に基づき、使用中止を求める「是正勧告」を決め、同日付で部屋の所有者あてに文書を郵送した。対象となるのは崩落したマンションＡ（９世帯）のほか、専門家による目視調査で同様に危険な状態が明らかになったＢ（４世帯）、Ｄ（１７世帯）の３棟。

　送付文書は「建物の使用中止について」の勧告。市長名で速やかに是正するよう求めている。次のステップで所有者に「勧告」に対する状況報告を問い、住民がこの時に是正計画を示すことができなかった場合、市長は「命令」を出すことができる。

　住民は１２日にも同文書を受け取る見通し。勧告に拘束力はないが、住民の多くは行政支援を求めているのが現状で、住民にとって難しい対応を迫られそうだ。

　市はＡ棟と、その後の調査で同様に危険状態であることが分かったＢ、Ｄ両棟の住民に対し「自主避難」を要請。相談窓口を設け制度の枠内で可能な限りの支援にあたっているが、住民間で建て替えや転居の話は進まず、膠着（こうちゃく）した状態にある。

　その後、市の依頼で目視調査した３建築士の報告書で、３棟共に「保安上危険な建築物」であることが明確化したことで、事故から１週間余りで是正勧告に踏み切った。

　市の関係者は「文書をきっかけに早めの解決を図りたい」と話している。

　同法１０条は、建築主事を置く地方公共団体は、そのまま放置すれば著しく保安上危険と認められる場合、その所有者（管理者）に対し建築物の改築や修繕、使用中止など必要な措置を取るよう勧告することができる。

http://www.okinawatimes.co.jp/news/2009-09-12-M_1-031-1_002.html

シンドラー社製品「設計に問題」　国交省事故委が報告書ＨＰ管理員 2009年09月08日 (火) 20時23分 No.1203

≪asahi.com≫

　東京都港区で０６年６月、高校２年の市川大輔（ひろすけ）さんがエレベーターの床と天井に挟まれて死亡した事故で、国土交通省の昇降機等事故対策委員会は８日、ブレーキの故障が原因とする報告書をまとめた。不具合が多発していたシンドラーエレベータ（東京都江東区）の製品に、設計上の問題があったことも指摘した。

　事故対策委は、市川さんの両親らの署名運動などを受け、今年２月に初めて設けられた。今後、エレベーターやエスカレーター、ジェットコースターなどで重大事故が起きた場合、発生時から警察と連携して事故原因を調べる。

　今回の報告書によると、事故を起こしたエレベーターは、ブレーキ部分が摩耗し、電流が流れにくい状態になっていて機能せず、死亡事故を引き起こしていた。さらに、事故機と隣接のエレベーターでは事故前の３年間に、停止位置がずれたり指定した階に止まらなかったりといった不具合が計３５件発生。隣接機は事故後の５カ月でも２９件の不具合が生じていた。

　事故対策委が原因を分析した結果、制御盤の電力変換装置と、作動プログラムを組み込んだコンピューターの位置が近すぎて、電気ノイズが生じて不具合につながっていたことが判明。「設計上の問題があった」と指摘した。

　また、保守点検を担当していたエス・イー・シーエレベーター（同台東区）や、管理者の港区住宅公社は、シンドラー社から保守点検マニュアルの提供を受けていなかった。不具合の発生率は都住宅供給公社のエレベーターの２０倍、都市再生機構の９０倍に達し、「不具合への対応がきわめて不十分」として、保守点検業者に加え、管理者の不具合への反応の鈍さも問題視した。

http://www.asahi.com/national/update/0908/TKY200909080254.html

施行から47年　区分所有法が抱える問題点を整理するＨＰ管理員 2009年09月08日 (火) 20時19分 No.1202

≪日経住宅サーチ　マンション管理サテライト≫

　ＩＴの世界では日進月歩で技術が進歩することから、「ドッグイヤー」という表現がよく使われる。犬が人間の約７倍の速さで成長することになぞらえ、変革スピードの速さを形容する語句として90年代に生まれた言葉だ。誰しも、大金をはたいて購入した最新パソコンが、３年目あたりを過ぎると使い勝手が悪くなるなどの経験を持ち合わせているに違いない。たとえば容量不足になったり動作が鈍くなったり……。改めて、ＩＴ技術の革新スピードを肌で感じる瞬間だ。

　一方、これに対してマンション管理の世界はどうだろう。筆者の頭には「タートルイヤー」という語句が思い浮かぶ。タートルとは、「のろま」のイメージをもつ亀のことだ。日本にマンションが誕生して半世紀、分譲マンションの基本法となる区分所有法は何度も改正されてきた。しかし、当時こそ有益だった共同住宅に区分して所有権を持たせる仕組みが、今となってはかえって権利関係を複雑にし、区分所有者の合意形成・利害調整にも支障を与えている。直面する現状に、区分所有法は完全に遅れを取っている（＝十分に対応できていない）わけだ。ＩＴ業界とは対照的に、「のんびり」「ゆっくり」事後対応がなされている。これでは適正なマンション管理の足を引っ張るばかりか、資産価値の向上も望めない。早急に何らかの方策が求められる。そこで誕生から47年、今回は区分所有法（昭和37年施行）が抱える問題点を改めて整理することにする。

■同じ分譲住宅でありながら、一戸建てとは異なりマンションは多くの利用制限を受ける

　まずは、区分所有権とはどのような権利なのか、基本知識からご説明しよう。ご存じのように、分譲一戸建て住宅は土地・建物とも所有権で構成されている。所有権とは「使用（住む）」「収益（貸す）」「処分（譲渡や建て替えなど）」をなし得るとても強い権利のことだ。その結果、この所有権を手に入れることでマイホームを排他的（独占的）に使用できるようになる。騒音が気になるのでサッシを二重サッシに改築することも、クルマに乗らなくなったので駐車スペースを有効活用して１部屋増築することも、建築法規にのっとっていれば問題ない。賃貸住宅（賃借権）にはない、分譲住宅（所有権）ならではの特権といえる。

　では、分譲マンション（区分所有権）の場合はどうだろうか？　いくら騒音が気になろうと勝手にサッシを改築することは許されず、まして敷地内駐車場に建造物を建てることなど論外だ。同じ所有権でありながら、（完全）所有権と区分所有権では、これほどまでに効力の及ぶ範囲が異なる。区分所有権とは、１棟の建物の住戸部分ごとに与えられた独立した所有権のことだ。「一物一権主義」といって、１個の物の上には１個の所有権しか存在しないのが大原則だが、この基本原則に例外を認めることで区分所有権が成立している。マンションという共同住宅を１部屋単位で分譲するには、どうしても所有権を分割する必要があった。共同住宅の１区画を持ち家として販売するには、所有権を区分しなければ整合性が取れなかったのだ。

　その結果、区分所有権の目的となる部分として専有部分が定義されたが、もし、１棟の建物すべてが専有部分だけだったら、構造上、自宅（自分の所有する専有部分）に出入りするのに他人の部屋（専有部分）を通らなければならないことになる。これでは、プライバシーなどあったものではない。生活の基盤と呼べるはずもない。どうしても、エレベーターや廊下・階段といった共用スペースが分譲マンションにはインフラ（基本設備）として欠かせない。こうして、専有部分に属さない部分として、同時に共用部分が定義されることとなった。

　複数の人が建物を共同で所有（＝共有）し、その建物の区分された独立部分を各人がそれぞれ個別所有するという分譲マンションでは、「共有」と「所有」が混在した法律構成がどうしても避けられない。一戸建てでは問題ないサッシの改築が分譲マンションでは制限されるのは、サッシが共用部分に分類されるからだ。ほかの共有者（区分所有者）の同意なしには工事できないのだ。敷地内駐車場の増築についても考え方は同じ。分譲マンションの敷地に関する権利は敷地利用権のため、共有持ち分である敷地利用権に特定の区分所有者が単独で手を加えることは認められない。

　「分譲」とはいいながら、分譲マンションの生活実態は「あれはダメ」「これはダメ」と各所に利用制限が設けられている。これが区分所有法が抱える最大の問題点だ。区分所有法が複雑とされるのも、入り組んだ特殊な権利関係を定めた法律だからにほかならない。

■組合運営への活動実績は考慮されず、一律、持ち分割合に応じて議決権が与えられる

　さらに、「集会中心主義」という法律特性が管理組合運営を時として不安定にさせる。集会（＝総会）とは、管理組合の最高意思決定機関のこと。規約の変更、理事長の選任・解任から、大規模修繕工事の実施（共用部分の変更）や義務違反者に対する措置まで、管理に関する重要事項のすべてを集会で決することが組合運営の基本とされている。こうした集会中心主義、換言すれば区分所有者の多数決による決定メカニズムが、現在、特に居住者の高齢化や賃貸化が進む既存マンションで見られる区分所有者間の受益と負担のアンバランス化によって、公平さを失いつつある。

　リタイアして時間的な余裕はあるものの、管理組合活動に参加するには体力面・精神面で躊躇（ちゅうちょ）しがちな高齢者。また、区分所有者ではあるものの、毎月、家賃さえ予定通りに入金されれば、マンションの管理状態は気にならないという賃貸人。このように、適正な管理運営により同等の便益を受けておきながら、他方で、組合活動へは消極参加となる現状がある。その結果、組合活動に費やした労力（負担）には大きな差があるにもかかわらず、受益割合は全組合員が同じ。つまり、組合運営への参加意識に大きな温度差がありながら、集会決議（多数決）にあたり議決権１票の重さに変わりはないのだ。極端なたとえだが、仕事のできる人と仕事のできない人が同じ給料をもらっているようなものだ。「毎月、きちんと決められた管理費を支払っているのだから、文句を言われる筋合いはない」との意見が聞こえてきそうだが、同じ屋根の下で暮らす“運命共同体”である以上、区分所有者間でのアンバランスは意思決定・合意形成の阻害要因でしかない。

　よく、マンション１階の住人から「自分はエレベーターに乗らないのに、エレベーターの保守管理費を負担させられるのは不平等だ」といった意見を耳にする。この問いかけに対し、「保守管理費の負担割合はエレベーターの利用頻度ではなく、共用部分の持ち分割合によって決まる」というのが模範解答となる。共用部分の持ち分割合も集会決議の議決権（１票の重さ）も、どちらも区分所有法では原則として、その算出根拠を専有部分の床面積割合としている。つまり、専有面積の広さに応じて、あらゆる事項が決定されていくわけだ。組合運営への活動実績などは一切、考慮されない。こうした不公平感が集会中心主義には内在している。少数意見がかき消されやすいといった多数決のマイナス面と併せ、組合活動にどれだけ尽力したか。――こうした定性要素を加味した決定メカニズムの構築が急がれる。

　冒頭、亀をのろまの代表格として引用したが、「鶴は千年、亀は万年」と言われるように、亀は長寿を象徴した祝いの動物でもある。今年６月、長期優良住宅普及促進法が施行されたが、「タートルイヤー」と形容した裏には、長く住み継がれる長寿命マンションになってほしいという願いも込めている。そのためには、実情に即した法改正の検討余地がありそうだ。施行から47年、住宅政策の転換期に差し当たり、再度、区分所有法の見直し時期が近づいていると筆者は考える。

http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/serial.cfm

コープさっぽろが灯油３円値上げ　３１日から全道でＨＰ管理員 2009年08月29日 (土) 11時46分 No.1201

≪北海道新聞≫

　道内最大の灯油共同購入団体、生活協同組合コープさっぽろ（札幌）は３１日から、札幌地区の灯油価格（定期配達）を１リットル当たり６８円とするなど全道で一律３円引き上げる。原油価格が上昇局面にあるためで、値上げは今年に入ってから４度目。

　値上げ後の最安値は札幌、江別などの６８円、最高値は稚内、根室などの７２円。旭川、帯広、釧路は６９円、函館、北見は７０円となる。

http://www.hokkaido-np.co.jp/news/economic/185337.html

灯油高騰の始まりか sugana 2009年08月25日 (火) 15時03分 No.1200

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　８月３１日からコープさっぽろは１㍑当たり６８円（現在は６５円であり、３円の引き上げ）に価格を改定する琴になったようです。

　いよいよ、灯油高騰の再来か、と思われるような動きが感じられます。というのもニューヨーク市場は原油価格先物扱いで７５ドルを超えたようで、そのような事情も影響しているのではないでしょうか。

　後、３カ月で、いよいよ灯油の需要期に入り、価格が一層引き上げられるような情勢です。

管理費滞納で暴力団追放、マンション管理組合自ら競落ＨＰ管理員 2009年08月23日 (日) 11時40分 No.1199

≪YOMIURI ONLINE≫

　指定暴力団山口組（総本部・神戸市）系の暴力団が組事務所として使用していた福岡市南区の分譲マンション一室について、マンションの所有者でつくる管理組合が、管理費などの滞納を理由に強制競売にかけて自ら落札するなどし、暴力団の退去にこぎつけた。福岡県警南署や弁護士に相談しながら、約１年半かけて追い出しに成功した。

　警察庁によると、住民運動などによらず、マンション管理費の滞納を巡る訴訟で退去に追い込んだケースは珍しいという。

　捜査関係者や登記簿などによると、この部屋は約８０平方メートルで、暴力団組長（６１）が１９９０年に購入。９７年に同市内の男性に売却し、２００６年には、さらに自営業者へと転売されたが、組側は、それぞれの許可を得て使用を続けてきた。

　マンションの所有者らは、管理人の人件費や清掃費などの管理費、建物の修繕費、町内会費などを管理組合に納めるようになっているが、この部屋の管理費などは２００３年頃から支払われなくなった。

　管理組合は組事務所退去を目指して弁護士に相談。その結果、０８年１月、約５年分の管理費など計約１４４万円の支払いを求めて福岡地裁に提訴。自営業者は分割で支払うことを約束し、いったんは和解した。しかし、一部しか支払わなかったため、組合は部屋の競売を申し立て、同地裁は同年８月、競売開始を決定した。

　競売の手続きのため、同地裁の執行官が室内を調べたところ、組の名が書かれた看板や神棚などがあったという。組合は今年２月、組合の積立金を利用して３１５万円で落札した。自営業者は県税や市税も滞納しており、落札代金の大半は組合のほか、県、市に振り分けられ、自営業者には数十万円が渡ったという。

　競売により、所有権は組合に移ったが、組側が部屋の使用を続けたため、組合は６月、同地裁に引き渡し命令を出すよう申し立て、最終的に今月２１日までに明け渡すことが決定した。

　組側は命令に従い、荷物を運び出したり、玄関に設置していた監視カメラを取り外したりしており、南署員や地裁の執行官らが２１日、立ち退きを確認した。

http://kyushu.yomiuri.co.jp/news/national/20090822-OYS1T00261.htm

マンション管理者の権利と義務ＨＰ管理員 2009年08月23日 (日) 08時28分 No.1198

≪asahi.com　ここが知りたい≫

【質問】私のマンションは戸数が３０戸で、建築されてから２０年が経過しようとしています。最初の分譲時に買った人が約２０人（戸）で、私のように後日中古で買った区分所有者は１０人しかいません。

　管理組合といっても名ばかりで、活動も活発ではありません。そのため、新しく買った区分所有者は管理組合や理事長に対して不満を強く持っています。

　管理者は規約で管理組合の理事長と定められていますが、理事長はどのような権利を持っているのですか。

【答え】あなたのマンションの規約に管理者に対しては権利と義務が規定されていると思いますが、大雑把に言えば、区分所有法２６条１項では、マンションの共用部分の管理はすべて管理者が取り計らう権利があると定められています。

　また、管理者となる理事長はマンションの共用部分に関し、取引をする場合は、代理者として契約をしたりすることが出来ます（法２６条２項）。

　また、法２６条３項は「管理者の代理権に加えた制限は善意（そのことを知らない）の第三者に対抗することが出来ない」と定めています。

　その他マンションの紛争について裁判が発生したとき、総会で原告または被告となることが出来ます（法２６条４項）。

【質問】それでは管理者の義務は何でしょうか。

　私のマンションでは、古くから所有している８０歳の男性が管理者になっていますが、ほとんどお飾りみたいで、実際は息子さんが代理で出て来ています。

　このような管理組合のあり方はよいのでしょうか。それとも普通なのでしょうか。

【答え】そのような管理者の決め方はよくないと思います。理事長である管理者は、管理組合が行うべき義務を「善良なる管理者の注意」をもって委任された業務を遂行する義務があるとされています。

　民法では省略して「善管注意義務」といいますが、自己のものであればその取り扱いについて注意の程度が低くてよいとされますが、他人の（第三者の）仕事を委任された場合は、注意する程度が高くなると考えられています（民法６４４条，法２８条による民法の委任の規定の準用）。

【質問】具体的にどのような義務を履行しなければならないでしょうか、とても責任が重いように思えるのですが。

【答え】管理に関する一般的な業務について常に義務が存在します。例えば、次のようなものがあるでしょう。

（１）マンションの建物・土地の保存や管理を行う（法２６条１項）権利を持つ半面、マンションの共用部分への他人の侵入・侵害などの違法行為に対して保存行為のために行動することが必要です。保存行為は区分所有者の個人でも出来ますが（法１８条但書）、重要なことについては管理組合の管理者が代表して行うと考えられています。

（２）特に問題となるのは管理費などの滞納です。最高裁判所の判例によって滞納の時効は５年となりました。管理費などの徴収義務は、管理会社とは特別な契約を締結しない限り管理組合にあるとされています。滞納分につき５年の時効にならないように支払い命令なり、裁判なりを提起することが義務といえるでしょう。

（３）区分所有者の集会（総会）を年１回以上招集しなければなりません（法３４条）。

（４）管理組合の経理について正確に処理すべきであり、その事務処理状況を年に一度、総会で報告しなければなりません（法４３条）。

（５）その他、総会，理事会で決定された事項につき、誠実に遂行することが重要な義務です。

【質問】そうすると、管理者はかなりの義務を負担することになり、とてもボランティアなどといってはおれませんね。

【答え】そうですね。管理者は正常な判断力と事務処理能力が必要でしょうね。

　特に戸数の多いマンションにおける理事長の業務は多忙を極め、専門的な文書の作成などがあるので拘束時間も長く、理事長（管理者）や理事の業務に対する業務費の支給を考えなければなりません。

　また、管理会社への特別な事項の依頼や管理士の活用なども考えざるを得ません。

　しかし、これらの決定は規約の改正または総会の決議など、区分所有者の意思を十分くみとって決定するようにしましょう。

http://www.asahi.com/housing/soudan/TKY200908220085.html

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