ＨＰ管理員 2010年01月16日 (土) 18時53分 No.1279

≪北海道新聞≫

マンションの立体駐車場修繕　費用膨らみ住民困惑　「８６５万円」が「５０００万円超」

　マンションに併設された機械式の立体駐車場で、修繕にかかる費用が膨らみ問題になるケースが目立っている。分譲時の長期修繕計画では経費が安く設定され、住民でつくる管理組合が調べて初めて多額の費用がかかることが分かる事例が多く、専門家は注意を呼びかけている。

　１９９７年に大手デベロッパーが分譲した札幌市中央区のマンション（約６０戸）は約４０台分の立体駐車場がある。分譲から約５年後、パレットと呼ばれる車を載せる台がさび、下の車を汚すようになった。このため、これまで２回塗装し、計２４０万円かかった。

　通常の点検費用も年間１３０万円。管理組合が調べたところ、築２０～３０年たつと全面改修も必要で、５千万円以上の費用がかかることも分かった。しかし、分譲時の長期修繕計画書では築２０年までの修繕費用は全面改修費用を含めて計８６５万円とされていた。

　修繕費は全体の修繕積立金から支出するため、駐車場利用者以外にも負担が及ぶという。組合は「膨大な経費がかかるという重要事項の説明がなされていなかった」として、デベロッパーに応分の負担をするよう要求。しかし、デベロッパー側は「修繕計画は適宜見直しが必要と明記している」などとして応じていない。

　管理問題の相談に応じているＮＰＯ法人「北海道マンション管理問題支援ネット」（札幌）によると、立体駐車場併設のマンションは道内に２００程度あるとみられ、同様の相談は同法人に寄せられただけでもこの５年で６件あった。今後、駐車場の老朽化が進むにつれて増加が予想されるという。

　一方、同区の別のマンション（約１３０戸）は、駐車場メーカーから補償を勝ち取った。９６年に分譲され、約１１０台分の立体駐車場が設置されているが、パレットがさびた。デベロッパーは補償に応じなかったものの、メーカーと話し合った結果、無償でパレットを塗装し、水抜き装置を取り付けることで折り合った。

　同ＮＰＯ法人の菅名一太常任理事は「業者はマンションを売りやすくするため、分譲時に修繕費などを実際より安く計算しているケースが多い。長期修繕計画を再確認する必要がある」と話している。

http://sumai.hokkaido-np.co.jp/kiji/20100107_01.html

ＨＰ管理員 2010年01月16日 (土) 09時31分 No.1278

≪財団法人マンション管理センター≫
マンション管理士関係
http://www.mankan.org/index.html

平成２１年度マンション管理士試験問題
http://www.mankan.org/pdf/H21_shiken.pdf

正解一覧
http://www.mankan.org/html/answer.html

sugana 2010年01月15日 (金) 10時09分 No.1276

小売価格軒並み引き上げ
灯油価格高騰の兆しか

　コープさっぽろが灯油価格を引き上げると発表されて後、マンションに納入している各業者は軒並み価格の引き上げを始めました。

　２円～４円が引き上げで、１㍑あたり安い業者で５９円から６２円程度になったようです。

　更に、卸値価格が週単位で上がっており、２月の価格は一般的に７０円後半になるのではないかと心配しております。

　そのような情勢から、コープさっぽろは２月にまた引き上げるということを検討しているようで、灯油価格は高騰含みの波乱情勢を迎えています。

ＨＰ管理員 2009年12月30日 (水) 15時00分 No.1264

≪YOMIURI ONLINE≫

宝塚の半壊マンション再建　困難乗り越えお披露目

　阪神大震災で全半壊した県内１７２件の分譲マンションのうち、建て替えが進んでいた宝塚市の「宝塚第３コーポラス」の工事がほぼ終わり、２９日、元住民を対象に棟内などのお披露目会が開かれた。建て替え決議の有効性を巡る訴訟など様々な問題を乗り越えてきただけに、管理組合の理事長として再建の先頭に立った会社員山口正治さん（５０）は「これまでの経験は、困難に負けない忍耐や、何事にも立ち向かう知恵を与えてくれた。多くの方々の希望や思いが私の背中を押してくれた」と振り返った。

　旧マンション（１３１戸）は１９７４年に建設されたが、震災で半壊。建て替えか補修かで住民の意見が分かれ、話し合いの結果、９７年１１月、区分所有法に基づく建て替えを決議した。当時は大半が再入居を希望していたが、決議を巡り訴訟に発展。「決議は有効」とする２審判決が確定したのは２００４年４月だった。

　その後、地価下落の影響で再建計画が見直され、０７年７月に建て替えが再決議された。この間、多くの住民が再入居を断念し、移り住むのは１家族３人だけとなった。

　新しいマンション名は「アクシアス宝塚小林」で、来年３月から分譲が始まる。集会室で開かれた会には同組合の役員ら計約３０人が参加した。

http://osaka.yomiuri.co.jp/news/20091230-OYO1T00239.htm?from=top

ＨＰ管理員 2009年12月22日 (火) 19時47分 No.1260

≪All About≫掲載日：2008年01月10日

長引くマンションブームの影響もあり、現在では全世帯の10世帯に１世帯が暮らすまでになった分譲マンション。防火・防犯面などにも優れていることから、すっかり主要な住居形態として定着しています。ところが、こうした華やかさとは裏腹に、マンション内では様々な事件・事故が勃発しています。住民同士の“いざこざ”は、とどまることを知りません。

特に、生活騒音を原因としたトラブルは日常的で、警察沙汰にまで発展することも珍しくなくなっています。残念なことと言わざるを得ません。そこで、実在した事件や裁判例をもとに、「上下階の騒音」について考えてみたいと思います。


「足音がうるさく辛抱できなかった」　上階の女性が刺される

時は07年12月24日のクリスマス・イブ。世の中がウキウキムードに包まれる中、愛知県内のマンションで女性（35）が腹などを刺される事件が発生しました。報道によると犯人は、被害女性宅の真下の部屋に住む男性（38）で、「物音がうるさかった」ことをきっかけに犯行に及んだと話しています。被害者宅は３人の子供を含む５人家族で、これまでにも言い争ったことがあったそうです。

こうしたニュースを耳にすると、マンションにお住まいの誰もが「他人事ではない」と感じることでしょう。なぜなら、 程度の差こそあれ、誰しもが上階からの騒音を気にしているからです。事情聴取で犯人は、「普段から上の階の音が気になっていた。今日もうるさくてキレてしまい、刺した」と供述したそうです。また、「毎日のように天井から音がする。昼間でも足音がうるさい。辛抱できなかった」と話したといいます。これではうかつに部屋を歩くこともできません。上階の住人は窮屈な日常生活を強いられることになります。実に、悩ましい問題といえるでしょう。

では、なぜ、マンションでは騒音に関するトラブルが絶えないのでしょうか？ もちろん、戸建て住宅とて騒音に悩まされる心配がないわけではありません。しかし、マンションに多いのは、言うまでもなく建物の構造に特殊性があるからです。「上階の床は下階の天井」……住戸同士が上下左右に隣接して建てられている共同住宅ゆえの宿命なのです。


さらに別の理由として、人によって感受性に「差」があることも大きく関係しています。「うるさい」と感じるかどうかは、人それぞれ。いくら遮音性能の高いマンションであっても、防音には限界があるわけです。そのため、本人は音を出さないよう気をつけていても、人によってはうるさいと感じたり、逆に、気にならない人はまったく気にならないというような現象が起こります。それだけ、音は「主観」の影響を強く受けるのです。騒音トラブルは実に根の深いデリケートな問題であることが、ご理解いただけることでしょう。

　＜騒音トラブルがなくならない３つの理由＞

「上階の床は下階の天井」というマンション構造の特殊性の影響

音は「主観」の影響を強く受けるため、聞こえ方に個人差があること

生活音を取り締まる法律が未整備なこと

引き続き、次ページでは上記３番目の理由「生活音を取り締まる法律が未整備なこと」について説明します。

http://focus.allabout.co.jp/contents/focus_closeup_c/mansionlife/CU20080110A/index/?from=backnumber.dailynews.yahoo.co.jp

ＨＰ管理員 2009年12月22日 (火) 19時49分 No.1261

≪All About≫掲載日：2008年01月10日
奈良の騒音おばさん事件　訴因は「傷害罪」で実刑判決

前ページでは、「マンションで生活する以上、騒音から逃れることはできない」と言わんばかりの現状を紹介してきました。「マンション構造の特殊性」と「主観性を持つ音そのものの特性」が、その原因と考えられます。しかし、こうした状況に追い込まれる理由はこれだけにとどまりません。３番目として、「生活音を取り締まる法律が未整備なこと」も挙げられます。

実は、騒音を取り締まる法律に「騒音規制法」という法律があります。しかし、本法は特定の工場から発せられる騒音、あるいは、自動車または深夜営業の飲食店などからの騒音を対象としているため、日常生活から生じる騒音（生活騒音）は規制の対象外となってしまいます。

奈良県では「騒音おばさん事件」とも呼ばれ、閑静な住宅地に住む主婦がＣＤラジカセを大音量で鳴らし続け、隣家の女性を不眠にするなどの事件がありました。ご記憶の方も多いことでしょう。現在は服役（懲役１年８カ月の実刑）を終え、すでに出所しているそうですが、驚いたことにその際の訴因は「傷害罪」でした。生活騒音を直接的に罰するための法律が存在しないため、苦肉の策として同罪を適用したのでした。

飛び跳ねる音がうるさいことで慰謝料36万円の支払い命令

また、07年10月にはマンション内の騒音トラブル訴訟で、被害者の損害賠償請求を認める判決が東京地方裁判所から言い渡されました。場所は東京都板橋区のマンション、当時３～４歳だった男児が跳びはねたりしたときの音により精神的な苦痛を受けたとして、階下の男性が男児の父親に240万円の損害賠償を求めたのでした。

これに対して東京地裁は、「夜間や深夜には騒音が階下に及ばないように、長男をしかるなど住まい方を工夫し、誠意ある対応を行うのが当然」と言及、「騒音は“受忍限度”を超えていた」として慰謝料など36万円の支払いを加害者に命じました。

ここでキーワードとなるのが「受忍限度」（じゅにんげんど）という言葉です。受忍限度とは、「ここまでなら我慢できる」というボーダーラインのこと、大多数の人が「うるさい」と感じる限界点を指します。そして、受忍限度を超えていると認められれば、法的にも「生活騒音」と認められる仕組みです。本件では受忍限度が認定されたことで、被害者の勝訴につながりました。

しかし、受忍限度内か否かの判定は難しく、容易に（超えていると）認められるものではありません。以下のような項目（要素）を基礎として、総合判定されることになっています。

　＜受忍限度の判断要素＞（主なもの）

騒音の発生時間（たとえば深夜）に相当性があるかどうか？

その騒音が継続的なものかどうか？

加害者が騒音防止対策を取っていたかどうか？

当事者が互いにどのような話し合い（交渉）をしてきたか、その経緯

騒音の程度や様態

その他、特殊事情（たとえば病人がいる）


今回はマンションの騒音トラブルを取り上げましたが、防音対策について完全な解決策は今もって存在しません。おそらく今後もそうでしょう。騒音問題とは突き詰めれば「人」の問題です。お互いが気を付け合う精神があって初めて、解決への道を歩み出します。

それだけに、まずは我が身を振り返り、近隣住人と“風通しのいい”人間関係ができあがっているか確認することが肝要です。問題収束への第一歩は「居住者同士のコミュニケーション」……このことは今も昔も変わりません。心を通い合わせることが、騒音トラブルを解消する原点となるのです。「うるさい」と他人をとがめる前に、まずは自身の足元を見つめ直す勇気が必要といえます。

http://focus.allabout.co.jp/contents/focus_closeup_c/mansionlife/CU20080110A/index2/