北海道マンション管理問題支援ネット (12Page)

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北海道マンション管理問題支援ネット

マンション管理に関する相談、質問、情報交換に利用して下さい。
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地デジ「ビル陰」受信障害ＨＰ管理員 2010年02月27日 (土) 19時30分 No.1314

≪しんぶん赤旗≫

国の責任で調査へ

　２０１１年７月の地上デジタル放送（地デジ）完全移行に向け、受信障害対策施設を抱えるマンションにおける地デジの受信状況の調査を国の責任で行うことが２６日、明らかになりました。衆院予算委員会分科会で日本共産党の穀田恵二議員の質問に、原口一博総務相が答えました。これまではマンションの管理組合が調査するよう指導されていました。

　都市部では、高い建物の陰（ビル陰）で電波が届かない世帯の地デジ対応アンテナへの改修・設置作業が遅れています。対策をビル側と難視世帯との当事者間協議に任せてきたことが原因です。全国マンション管理組合連合会の調査（２００８年１２月）によると、受信状況の調査計画さえない管理組合が５５％も残っています。

　穀田議員は実情を説明した上で「受信状況調査が行われないとスタート地点にも立てない。どう進めるのか」と質問。原口総務相は「実態をまず把握する。国がリーダーシップをとって対策を行う責任がある」と言明。山川鉄郎情報流通行政局長は、問い合わせがあればテレビ受信者支援センター（デジサポ）が相談に乗る、受信状況調査もデジサポが無償で実施する、ビル側と難視世帯との協議促進のため、デジサポを通じて関係者に積極的に働き掛ける―などの方針を明らかにしました。

　また、全国約５万６千カ所（６００万世帯）ある受信障害対策共聴施設のうち、改修実施率は２５・８％（０９年末）にとどまっていることも分かりました。

http://www.jcp.or.jp/akahata/aik09/2010-02-27/2010022701_05_1.html

コープさっぽろ　灯油２円値下げ　来月からＨＰ管理員 2010年02月27日 (土) 18時33分 No.1313

≪北海道新聞≫

　道内最大の灯油共同購入団体、生活協同組合コープさっぽろ（札幌）は２６日、定期配送の灯油価格を３月１日から道内全域で１リットル当たり２円引き下げると発表した。値下げは２月１５日に続き今年２度目。

　値下げ後の価格は、最安値の札幌地区（札幌、江別、北広島など）が６９円。ほかの地区は旭川や釧路、苫小牧などが７０円、函館、北見などが７１円、深川や富良野などが７２円、稚内や根室などが７３円となる。

　卸売価格の下落に伴うもので、コープさっぽろは「需要期も終盤にさしかかり、今後の価格は比較的安定するだろう」とみている。

http://www.hokkaido-np.co.jp/news/life/217852.html

マンション大規模修繕施工管理チェックポイントマニュアルＨＰ管理員 2010年02月26日 (金) 17時02分 No.1312

一般社団法人マンション計画修繕施工協会
http://www.mks-as.net/pdf/2010-02-01/checkpoint-manual.pdf

これは、平成２１年度マンション等安心居住推進事業（相談体制の整備等に係る事業）の採択事業ですので、われわれの税金が使用されています。
http://www.mlit.go.jp/seisakutokatsu/freight/house06_hh_000033.html

携帯基地局期限前に撤去　那覇のマンションＨＰ管理員 2010年02月26日 (金) 10時23分 No.1311

≪琉球新報≫

　屋上に携帯電話基地局が設置されていた那覇市のマンションの管理組合が「住民に電磁波による健康被害が出ている」と訴え、屋上の賃貸借契約解除を携帯電話会社に通達、会社側が契約期限より９カ月前に基地局を撤去していたことが２５日までに分かった。基地局建設反対の住民運動などは県内外であるが、市民団体「中継塔問題を考える九州ネットワーク」（熊本市）などによると、住民が健康被害を訴え、会社側が稼働中の基地局を撤去した例は全国的にも少ないという。
　携帯電話会社は琉球新報の取材に「契約満了期限も間近に迫っていたことから申し出を受諾し、賃貸借契約の終了に至った」と撤去理由を説明。「携帯電話基地局と健康被害との因果関係はないものと考えております」と答えた。
　同マンション屋上にあった基地局は周波数８００メガヘルツ帯３基、２ギガヘルツ帯３基の計６基。８００メガヘルツは２０００年８月、２ギガヘルツは０８年３月に設置された。０８年春ごろから複数の住人が「大量の鼻血が出るようになった」「眠れない」などと訴え、携帯電話会社はマンション内の複数カ所で電磁波を測定。国の電波防護指針の範囲内だった。
　住民らは勉強会を開いて同社の担当者に説明を受けたが、管理組合の理事会は同社と交わしていた屋上部分の賃貸借契約の解除を決定。「早急な停波、撤去」などを求めた。契約期間は１０年３月末までだったが、基地局は０９年６月にすべて撤去された。
　中継塔問題を考える九州ネットワークの宮崎周事務局長は「建設前に計画を撤回させた例は多いが、稼働していた基地局の撤去は九州では聞いたことがない。兵庫県や札幌市での２例を把握しているが、全国的にも珍しいのではないか」と話した。
（宮城隆尋）

＜解説＞安全の共通認識必要／検証の難しさ対立背景に
　携帯電話基地局の撤去を求める住民側と携帯電話会社の対立が国内外で相次ぐ背景には、電磁波が健康に「影響を及ぼす」という研究結果と「影響なし」との結果の双方が発表されている点がある。疾病との関連性を検証するには携帯電話が普及してからの期間が浅く、携帯電話の形状や使用頻度が多様なため同条件下での検証が難しいなど、研究の困難性も指摘される。
　欧州では複数の政府や地域が「安全性が確かめられていないものには危険性がある」と考える予防原則を採り入れ、複数の裁判で撤去を命じる判決が出ているのに対し、日本は予防原則を採り入れておらず、裁判も住民側敗訴が続く。
　基地局設置などの際に事業者側が住民説明会を重ねるなど、リスク管理を徹底する必要性を指摘する専門家もいる。那覇市の事例で住民らは電波防護指針の見直しを求める一方、契約期間満了を待たずに撤去した携帯電話会社の対応を一定評価している。
　世界保健機関（ＷＨＯ）や、総務省が進める高周波の健康影響調査など研究の蓄積とともに、安全性に関するコンセンサスをどう構築するかが問われる。
（宮城隆尋）

＜用語＞携帯電話基地局
　携帯電話のマイクロ波を送受信、中継する。郊外などでは鉄塔型、都市部ではビル屋上に設置されることが多い。総務省沖縄総合通信事務所によると、県内の携帯電話基地局数は１７９７基（２００９年１０月現在）。

http://ryukyushimpo.jp/news/storyid-158199-storytopic-1.html

無登録でマンション管理　適正化法違反容疑で初摘発ＨＰ管理員 2010年02月23日 (火) 12時54分 No.1310

≪神戸新聞≫

　国に無登録でマンション管理業務をした上、管理費などを着服していたとして、長田署などは２３日、マンション管理適正化法違反と業務上横領の疑いで、神戸市兵庫区内の無職の男（５６）を書類送検した。県警によると、２００１年に施行された同適正化法違反による摘発は全国初という。

　同署によると、送検容疑は０２～０８年、国土交通省に無登録で同市長田区と東灘区のマンションの管理業を営み、０５～０８年にそれぞれの管理組合の管理費や補修工事用の定期預金など計約２２００万円を着服した疑い。

　同適正化法は、管理費などをめぐる住民と管理業者のトラブルを防ぐために、業者に登録と、国家資格のマンション管理業務主任者を置くように義務づけている。同署によると、男はもともと管理会社の従業員で、０２年に独立したが、資格は持っていなかったという。

　同市東灘区のマンションは、勤め先だった会社が管理し、男が担当していたが、独立後に組合から管理を請け負った。長田区のマンションは、一時住人だったのをきっかけに委託された。調べに対し、容疑を認め「生活費や遊ぶ金に使った」と供述しているという。

　男は昨年１１月、長田区のマンション管理組合の定期預金などを着服したとして業務上横領容疑で逮捕されたが、透析治療が必要なため釈放されて任意で取り調べを受けていた。その後の調べで適正化法違反が発覚した。

http://www.kobe-np.co.jp/news/jiken/0002734810.shtml

機械式駐車場問題について札幌市中央区内管理組合理事長 2010年02月21日 (日) 12時24分 No.1308

mail

私たちのマンションは築６年目、２８戸１１階です。
駐車場は、３段方式(昇降・ピット式)の機械式をしようしています。(８基２４台)
当HP掲示板でも掲載されている、「朝日新聞の取材」「北海道新聞の住まいの記事」と同様のケースで私達の管理組合でも、どう対処すべきか検討しているところです。
具体的問題点は、「パレット等の錆び」「メンテナンス・改修・維持費」「冬期間のトラブル(昇降不可)」等があります。
　メーカー、デベロッパーへは一度現場を見てもらっています。相手の対応をもとに現在対処方法を検討しています。
　色々情報を収集しましたが、札幌市内でも同様な問題を抱えている管理組合がいるらしいと伺いました。

≪当管理組合からのお願い≫
1.同様な問題を抱えている「管理組合」が合同で対応することはできないでしょうか。
　一管理組合より連合のほうがメリットがあるようにむ思いますし、当問題の歯止めという点でも一管理組合単位の問題に留めるべきではないと思います。　

2.同様な問題で係争中等の管理組合様から、どのように対処しているのか、又対処したのか情報を頂きたい。

sugana 2010年02月22日 (月) 10時03分 No.1309

機械式駐車場問題について
本問題について、当マンションネットとして以前から相談を受けており、解決した事例や継続して交渉中の事例もあります。
　昨年１２月に開催した「管理問題の意見交換会」でも本問題が取り上げられ、当ネットとしては法令問題も研究して分譲会社の不当な販売姿勢を追及して展望を見いだしたいと決意しています。

　さて、其方の提案は検討に値しますが、問題を抱えている（抱えているけど認識していない）管理組合が一同に結集して一大運動になれば、或いは分譲会社に対する圧力になることも考えられます。

　一度、当マンションネットまでメールか電話（当ホームページに掲載）をお寄せください。　　事務局

住民活動協力金について（その１）ＨＰ管理員 2010年02月21日 (日) 05時55分 No.1307

≪asahi.com　ここが知りたい≫

質問】最近新聞に不在組合員に対して、居住組合員が支払う管理費や修繕積立金より２５００円高額（１５％高率）な費用を請求しても適法であると判示した最高裁判所の判決が大きく出ておりました。私のマンションでもこの判決が理事会で取り上げられ早速検討すべきだという話になりました。どこのマンションでも「協力金」の請求が不在組合員に出来るのでしょうか。

【答え】この裁判となったマンションといきさつを概略して述べますと、昭和４０年代に分譲された１４階建ての８６８戸のマンションです。

　分譲されて長年経過したマンションであるため、８６８戸のうち、賃貸している住戸数と住んでいない住戸数を含めると、不在組合員（不在区分所有者）戸数は１７０～１８０戸になっていました。大きな団地でもあるため、役員は理事長１人、副理事長２人、理事２５人、監事４人の合計３２人と多人数を必要としていました。定例理事会は月１回、そのほかに臨時理事会があり、そのほかの役員は、敷地や建物の共用部分の維持管理などの業務はもちろんのこと、円滑な共同生活と良好な住環境を維持するための各種団体（委員会、例えば老人会）などの業務にも協力していました。その上、役員は無報酬で働いているという状態でした。

【質問】役員になることができる人の資格は規約でどのように決まっていたのですか。

【答え】このマンションの選挙規定で役員となる資格は、区分所有者、その配偶者、３親等以内の同居親族で、本件マンションの居住者である者に限定されています。

　したがって、区分所有者であっても居住していないと役員の順番が回って来ることもないし、自ら役員になることもできない選挙規定になっていたのです。

　役員を居住者に限定する理由は、（１）居住していないとマンションの事情や居住状況に詳しくないのではないか（２）緊急事態が発生しても対処できないのではないか（３）投機的にマンションを購入した区分所有者がいると、マンションを住む場所というより投機的に運用されるのではないか、という危惧からだと言われています。

　特に（３）は、バブルの頃の居住者と買い占め屋との対決や、今後予想される建て替え事業などについても同様に買い占めが予想されるからとされています。

【質問】このマンションの組合費は一戸あたり毎月いくらぐらいだったのですか。それに対して「協力金」はいくらだったのですか。

【答え】組合費は一戸当たり一律で、一般管理費８５００円、修繕積立金９０００円で計１７５００円となっています。「協力金」として不在組合員には、１７５００円＋２５００円を請求したのです（計２００００円）。

【質問】しかし、不在組合員は規定で役員になれないから、一方的に２５００円を加算して請求されても納得いかないのではないでしょうか。また、どのような手続きで増額請求ができたのでしょうか。

【答え】マンションの管理について関与したいという不在組合員は少なく、多くはマンションの維持・管理に関心が薄いのが現実です。居住組合員にマンション運営の負担が偏っていること、また不在組合員がマンションの良好な環境の維持や共同生活のための活動には協力しないことから、居住組合員の不満が大きくなっていきました。

　不在組合員に「協力金」を請求するために、総会で４分の３以上（建物所有者及び議決権）という多数の特別決議を経て、規約と同施行細則を改定しました。そして１７５戸の不在組合員のうち、１５８戸が支払いに応じたそうです。

　しかし、１４戸の専有部分を複数所有している７人が拒否したため、管理組合は７人に対して裁判を提起しました。そのうち、２人は和解に応じて２５００円を支払うことに同意したので、残る５人が今回、最高裁判所判決の対象者となりました。

【質問】しかし、不在組合員は他の居住組合員より不利な費用を負担することになるわけですから、区分所有法第３１条１項ただし書きの規約変更が「一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない」という規定に反するのではないですか。

【答え】この同意条項に対し、最高裁判所は、規約の「変更などの必要性及び合意性とこれによって一部の建物所有者が受ける不利益とを比較衡量し」、このマンションの実態に照らして、その不利益が一部の所有者の受忍すべき限度を超えると認められる場合をいうと判断しました。そして、本件マンションは規模が大きく、その保守管理、良好な住環境の維持、各種団体の活動などに対する組合員の協力が必要である、としました。

　本件マンションは不在組合員が増加し、役員になる義務を免れているだけではなく、日常的な労務の提供などの貢献もせず、一方で居住組合員だけが役員に就任し、各種団体の活動に参加するなどの貢献をして保守管理に努めているおり、不在組合員はその利益のみを享受している状況にあったと判断しています。

　そして、不在組合員は業務を分担することが一般的に困難であるから、一定の金銭的負担を求め、本件マンションにおいて生じる不在組合員と居住組合員との間の不公平を是正したことは、必要性と合理性を認められないことはないとして最高裁判所は「協力金」が妥当であると言える、と認容しました。

http://www.asahi.com/housing/soudan/TKY201002200213.html

中古マンション購入ＨＰ管理員 2010年02月16日 (火) 10時27分 No.1306

≪YOMIURI ONLINE≫

改修履歴の確認を
　自分で住むためや投資目的に中古マンションを買う人が増えています。新築より割安な場合が多いからですが、選ぶ際には、いろいろと注意しなければならない点があるようですよ。

――中古住宅市場が活発化しているそうですね。

　リクルート住宅総研主任研究員の島原万丈さん　「ええ。とりわけ都心部の中古マンションは品薄気味です。間取りを変更するなど大きな改修を行って、思い通りの住居を手頃な価格で持ちたいという人々が、若い層を中心に増えています。築後１０～１５年程度の物件は、その後の値下がり幅が小さくなるので、狙い目と言えるでしょう」

　――割安でも、安全かどうか不安もあります。

　不動産コンサルタントの長嶋修さん　「まずは１９８１年に施行された新耐震基準をクリアしているかどうか確認して下さい。８１年以前に建てられた物件でも、元々つくりがしっかりしていたり、耐震補強がなされていたりして、十分な耐震性がある物件もあります」

　――設備などは、どこを注意すればよいでしょう。

　長嶋さん　「最も傷みやすいのは水回り、つまり配管です。古い物件に多い鉄管は腐食が心配です。マンションの場合、配管にかかわらず、管理規約上どこまで自分で交換や修理できるか確認しましょう。また、例えば、コンクリートの中に管が埋め込まれていれば、構造上、工事が難しくなります。リフォームに詳しい専門家に一緒に見てもらうことを勧めます」

　――「マンションは管理を買え」と言われます。ちゃんと管理されているかどうかの見極めは。

　リノベーション専門会社「リビタ」のプロジェクトマネジメント部マネージャー、佐藤ひろ美さん　「メンテナンスの履歴と計画がきちんとしているかどうか確かめるべきです。マンションでは、約１５年ごとに屋上防水や外壁を補修するのが一般的です。コンクリートの劣化を防ぐためです。これは建物の耐震性にかかわります。そして２０～２５年程度で給配水管の更生を行うのが普通です。これらの改修がちゃんとされているか確認しましょう」

　――将来的に賃貸に出すことを想定したり、最初から投資目的で購入する人も増えているようですね。その場合の注意点は。

　投資マンションを仲介する「日本財託」社長の重吉勉さん　「年間の家賃収入から手数料や管理費、修繕積立金など必要経費を差し引いた額を取得費で割って計算する『実質利回り』をみて下さい。築後１０年程度までの物件なら５％、それより古い物件なら６％の利回りがあるかどうかを目安にすると良いでしょう。また、投資には常にリスクがつきものです。不動産投資の最大のリスクは、金利の上昇と家賃の下落、そして借り主がいなくなる空室です。そこらへんもよく考えて投資してください」

http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/trend/kurashi/20100215-OYT8T00735.htm

コープさっぽろ、灯油４カ月ぶり値下げ　１５日から２～４円ＨＰ管理員 2010年02月13日 (土) 07時24分 No.1304

≪北海道新聞≫

　道内最大の灯油共同購入団体、生活協同組合コープさっぽろ（札幌）は１２日、定期配達の灯油価格を１５日から道内全域で１リットル当たり２～４円引き下げると発表した。昨年１１月以降、３回値上げしていたが原油価格下落と在庫回復により４カ月ぶりに下げる。最安値の札幌地区（札幌、江別、北広島）では７１円となる。

　値下げ後の価格は、最高値の稚内、根室などで７５円、旭川、帯広、苫小牧、室蘭、小樽、釧路で７２円、函館、北見、留萌で７３円となる。日高管内日高町や同管内様似町などは３円下げて７４円に、北見市留辺蘂は４円下げて７３円とする。

　コープさっぽろは原油価格高騰と全国的寒波の影響で昨年１１月中旬以降、計８円引き上げていた。ただ今後は需要期が終盤に差し掛かることから「大きな価格上昇はないのではないか」とみている。

http://www.hokkaido-np.co.jp/news/economic/215283.html

ＨＰ管理員 2010年02月13日 (土) 07時31分 No.1305

アップ報告
札幌市消費者ｾﾝﾀｰ調査価格の2/10調査分が発表されました

安値 64.8　高値 74.3　平均価格 70.25（消費税抜き）

次回調査は、2/25予定のようです。

http://www.h-mansion-net.npo-jp.net/kyoudou/touyu10.html

コープ札幌さんは、値下げしても７１円ということですから、まだ高止まりしているような印象ですネ

マンション所有者にも厳しい風ＨＰ管理員 2010年02月12日 (金) 16時00分 No.1302

≪朝日新聞　住まいのお役立ちコラム≫

　５００万戸以上が住み、日本の人口の１割が住んでいるマンション生活にも厳しい風が吹いてきている。

　マンションが古くなってきており、国土交通省の調べでは３０年以上のマンションが１００万戸以上に上る。６０歳以上の世帯主が占める割合が１９８０年には８％だったが、０８年には３９％になった。これらの古いマンションの建て替えが問題になってきている。

　すでにこのコラムでも触れたが、建て替えるためには金が必要であり、住んでいる老人の中には建て替える必要はないという意見も多い。一方で、若い人たちは快適に暮らしたいと建て替えを望んでいる。以前は住民の３分の２以上の賛成が必要だったが、それでは建て替えが進まないということから、２分の１以上の賛成があればよいというように改正された。こうした改正によって古いマンションの建て替えは少しずつ進んできている。

　建て替え問題のほかにも、老人が増えてきていることからマンションを管理する役員のなり手が少なくなってきている。国土交通省が０８年１１月から０９年２月にかけて全国の３１５０物件の管理組合を対象にした調査（回収率約３５％）によると、住民同士の付き合いがあるほど「管理組合活動に無関心な区分所有者が増加」「理事の選任が困難」という結果が出た。こうしたことから管理組合を不動産の管理会社に依頼するところも出てきている。

　古くなるマンションには所有者が住まずに人に貸すというケースも増えている。賃貸の比率が２割を超す管理組合も全体の３割に上った。借りている住民は管理費や修繕積立金は出すが、管理組合の活動には無関心である。

　約４０年前に建てた大阪市北区のマンション「中津リバーサイドコーポ」（４棟、全１４階建て）では、総戸数８６８戸のうち約２割にあたる約１８０戸が第三者に貸し出されたり、人が住んでいなかったりする状態だ。このため、管理組合の役員をする人の負担が増えており、住んでいない人たちに対して月２５００円の負担してもらうことに決めた。これに対して払わない人もあり、管理組合が裁判を起こす事態にも発展している。これまでに５件の裁判が起こされており、判断が分かれていたが、最高裁は１月２６日、この負担金は正当である、という判決を出した。

　判決では「住んでいる所有者だけが役員になって良い環境の維持を図り、住んでいない人は利益だけを得ている。不公正是正のために住んでいない人に金銭負担を求めることは必要性と合理性がある」としている。この判決に対して、ＮＰＯ法人「まちの縁側育くみ隊」代表理事の愛知産業大学大学院の延藤安弘教授（建築学）は「住んでいない所有者からあつめた協力金をどう使うかが問題。コミュニティーの担い手を補う方法を考える必要があるだろう」と話している。

　古くなったマンションにはこれからも様々な問題が出てくるだろう。

http://www.asahi.com/housing/column/TKY201002120278.html

ＨＰ管理員 2010年02月12日 (金) 16時04分 No.1303

ＨＰ管理員注記

上記コラムの筆者　阿部和義さんは、建物の区分所有等に関する法律に疎いようです。

>以前は住民の３分の２以上の賛成が必要だったが、それでは建て替えが進まないということから、２分の１以上の賛成があればよいというように改正された。

これは、明らかな誤りです。
建物の区分所有等に関する法律第６２条で建替え決議は
「区分所有者及び議決権の各五分の四以上の多数」が必要です
http://www.h-mansion-net.npo-jp.net/law/kubunsyo-hou.html#62

この誤りを除けば、参考になるコラムです

新築マンションの無償補修…納得の点検　第三者とＨＰ管理員 2010年02月10日 (水) 11時48分 No.1301

≪YOMIURI ONLINE≫

　多くの新築マンションでは、入居２年後までに不具合が見つかれば、分譲会社から無償で補修を受けられる。その際の点検を分譲会社側ではなく、第三者の専門機関に依頼する方法がある。費用がかかるが、客観的な検査によって不具合を把握でき、十分な補修を受けられる可能性が高まる。

客観的な判断

　東京都内の分譲マンション（約１９０戸）は、入居２年後の２００６年、ＮＰＯ法人・マンション管理支援協議会（東京）の専門家に建物検査を依頼した。不具合の多くは、２年以内であれば無償で補修してもらえるため、不具合がどの程度あるかを正確に把握しておきたかったからだ。

　検査の結果、外廊下の壁のタイル１０００枚以上が下地のコンクリートから浮き、はがれ落ちる恐れがあった。屋上の防水層にひび割れも見つかった。

　管理組合は同協議会の専門家と一緒に、無償補修の対象となる不具合かどうかや補修方法などを分譲会社側と話し合った。その結果、外壁タイルの点検や屋上を補修することなどに合意し、数千万円かかる補修を無償で終えられた。検査や工事監理に伴う人件費などで計約１５０万円を同協議会に支払った。

　管理組合の元理事長は「協議会の助言もあって、分譲会社からは誠意のある対応をしてもらえた。適切に補修できなかったら、将来もっと費用をかけて修繕する必要が出てきたかもしれない」と話す。

　マンションでは一般的に、分譲会社がアフターサービスの基準を設け、引き渡しや入居後の一定期間内に建物や設備で不具合が出れば、無償で補修することになっている。

　基準はマンションによって異なるが、分譲会社などで組織する不動産協会（東京）が、基準モデルとなる「中高層住宅アフターサービス規準」を作成。それによると、期間は不具合の場所や種類によって１～１０年と違うが、最も多いのが２年。例えば、共用部分の壁や柱のタイル張りの亀裂や浮き、はがれは２年となっている（ただし、毛細亀裂や軽微な浮き、はがれは除く）。

　このため、多くの分譲会社は引き渡しから１年後や２年後に、不具合がないかどうか、入居者からの聞き取りも含め無償で点検している。

専門家に依頼

　これに対し、費用はかかるが、検査を第三者の専門家に依頼するケースもある。同協議会の１級建築士、羽鳥修さんは「第三者であれば、分譲会社側より客観的な検査ができ、建物の問題点やその原因がより明確に指摘できる。専門家がいれば、補修方法などについての分譲会社側との交渉もしやすい」と指摘する。

　実際、同協議会には年５、６件、検査の依頼があるという。ＮＰＯ法人・集合住宅管理組合センター（東京）にも、同様の依頼が寄せられている。ＮＰＯ法人・全国マンション管理組合連合会（京都）などが、依頼先を紹介している。

　同協議会の事務局長、川上美知代さんは「無償で補修してもらえる期間は２年の場合が多く、それ以降に不具合が見つかっても、管理組合が補修の費用を負担しなければならない。入居して２年後の点検は慎重に対応してください」と助言している。

http://osaka.yomiuri.co.jp/rakujyu/news/rn100210a.htm

お詫びと訂正ＨＰ管理員 2010年02月08日 (月) 10時57分 No.1300

平成２２年１月２３日開催の第１９回マンション管理講座において、『相談事例　管理組合の運営』のレジメと当日の説明において、発表者の思い込みによる間違いがありました。
深くお詫びを申し上げ訂正いたします。

Ｑ５．管理組合の役員は区分所有者でなければならないと理解してますが、同居の家族が役員になれる規約に改正提案されていますが、適法なのか」

Ａ５．区分所有者とは区分所有権を有している者であり、管理組合の構成員は区分所有者の全員を指しています。従って、役員は構成員から選出しなければならず、標準管理規約第３５条２項は「組合員の内から総会で選出する」と規定しています。
　最高裁は「同居の配偶者及び一親等の親族は理事会への代理出席を認める」判決を下しましたが、同居の家族を役員にできるということではありません。
　ご質問が事実とすれば、この規約改正無効と言えます。もう少し、事実を調べてみることが必要ではないでしょうか。

上記のＱ＆Ａでは、『区分所有者以外でも管理組合の役員になることは一定の条件で可能』との日本マンション学会での解釈があります。発表者は誤解していたようです。

http://www.h-mansion-net.npo-jp.net/kanrikouza/19/100123jirei.html

築年数で耐震強度わかる？ＨＰ管理員 2010年02月04日 (木) 20時08分 No.1299

≪YOMIURI ONLINE≫

Ｑ　中古マンションの購入を検討しています。地震に強いかどうかは、そのマンションの築年数で、ある程度推測できると聞いたことがあるのですが、本当でしょうか。

Ａ　日本の建物は、建築基準法などで耐震基準が定められており、それを満たしていないと建てられません。

　現在の耐震基準は１９８１年（昭和５６年）６月１日に施行されたもので、それ以前の耐震基準と区別するために、「新耐震基準」と呼ばれています。

　新耐震基準は、震度６～７程度の大規模な地震が発生しても、建物の倒壊を防ぎ、建物の中にいる人の安全を確保できることを目的にしています。

　したがって、新耐震基準が施行された１９８１年６月以降に建てられたマンションかどうかが一応の目安となるのですが、ここで注意しなければならないことがあります。

　新旧ラインは、建物が完成したときではなく、建築確認を受けたときが起点になるのです。建築確認とは、建築を始める前に、所轄官庁に建築する建物の用途や規模、耐震性などを書面で提出し、法律などに適合しているかどうかの審査を受けることです。

　大規模なマンションなどでは、建築確認を受けて建設工事を始めてから建物が完成するまでに、１年以上かかることが少なくありません。つまり、１９８１年６月以降に完成していても、建築確認を受けた時期が、それ以前であれば、旧耐震基準の建物である可能性は十分にあるということです。

　また、明らかに１９８１年６月以前に建てられていても、建築基準法の改正を先取りして、新耐震基準を満たしている建物もあります。

　したがって、建物が完成した年月や築年数だけで、単純に判断してはいけないということです。中古マンションを購入する際には、仲介会社から、新旧いずれの基準に合致している建物なのか、しっかりと説明を受けることが大切です。

　場合によっては強度調査を受け、補強工事が必要になることもあります。耐震補強工事には、国・自治体で補助金や税制面などのサポートが行われているので、それらを活用するとよいでしょう。

http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/newstyle/20100204-OYT8T00541.htm

頭の痛い管理費の滞納回収　ただし、過剰な督促行為は厳禁ＨＰ管理員 2010年02月03日 (水) 21時04分 No.1298

≪日経住宅サーチ　マンション管理サテライト≫

　１月26日、分譲マンションの管理費支払いを巡って最高裁判所から興味深い判決が出された。区分所有者でありながら本人は住んでおらず、賃貸している外部オーナーに、「役員を引き受けないなど、組合活動に対する貢献度に差があり不公平」として、居住組合員が「協力金」の名目で管理経費の追加負担を求めて訴訟を起こした。その判決で、最高裁は「一定の金銭的負担を求め、居住組合員との不公平を是正しようとしたことには合理性が認められる」と判断。原告側の言い分を認め、外部オーナー側に月額2500円の支払いを命じた。

　本件の最大の争点は言うまでもなく、ペナルティー的な意味合いを込め、活動貢献度の差を金銭的負担によって穴埋めしようとすることの是非だ。ただ、役員に一定の報酬を支払うことで不公平を是正する方法もある中で、あえて協力金を求めた背景には管理組合資金の慢性的な不足問題がある。「組合資金が足りなくて困っている」という声は頻繁に耳にするが、「余裕がある」といった話は聞いたことがない。あくまで個人的な推測ではあるが、協力金を新たな収入源としたい管理組合の思惑が見え隠れする。

　今般、長引く不況によって収入が不安定になり、住宅ローンを滞納する人が増えている。このことは同時に、管理費等の滞納者が増えることを意味する。滞納の回収は管理組合にとって実に頭の痛い問題だ。「生活が困窮している人から無理やり徴収するのは行き過ぎか」「悪質な滞納者の氏名を公表すると、逆に管理組合が名誉毀損で訴えられないか」―― 対策として何かをしなければならないのは分かっているが、最善の方法が見つからず手をこまねいているのが現状だ。そこで、その指南役となるよう基本的な督促の法的措置について説明し、併せて、関連する判例を紹介することにする。

■いくら勝訴しても、支払える資力がない滞納者から管理費は回収できない

　管理費等の滞納者に対し、通常訴訟以外の法的措置は２種類ある。まずは小額訴訟だ。小額訴訟とは、通常の訴訟よりも簡易な手続きによって小額紛争の処理を可能にするため、60万円以下の金銭の支払い請求に関する事件について、原則１回の期日で審理を終え、即日、判決を言い渡す訴訟手続きのことだ。もちろん、れっきとした訴訟手続きであり効力に違いはないが、簡易裁判所に１回出廷すれば終結するという、裁判の敷居を低くして利便性を高めた点に特徴がある。滞納額が高額でない場合、管理組合にとっては請求金額に見合った経済的な負担で、迅速かつ効率的に管理費等の回収が見込める。

　そして、２番目に挙げられるのが支払い督促だ。支払い督促とは、債権者として管理組合が簡易裁判所に申し立てることにより、裁判所では実質的な審尋（取り調べ）をせず、形式的な手続きだけで裁判所書記官から支払いを督促してもらう簡易手続きのことをいう。支払い督促の送達から２週間以内に異議申し立てがあると通常訴訟の手続きに入るが、滞納者から異議申し立てがなく２週間が経過すると、たとえば滞納者の給与を差し押さえるなどの強制執行が可能になる。そして、管理組合はこの差し押さえ分から滞納管理費を回収することになる。支払い督促は小額訴訟と異なり請求金額に上限がないので、滞納額が60万円を超えるか否かで両者を使い分けるのも一法だ。

　しかし、現実はそう甘くないのも事実だ。小額訴訟の判決が言い渡される、または支払い督促によって強制執行できても、滞納者が相変わらず支払おうとしない、あるいは支払えるだけの資力がない場合、実質的に管理組合は滞納管理費を回収できない。「勝訴」≠「滞納管費の回収」というわけだ。筆者の身近でも管理組合が小額訴訟を起こして判決を勝ち得たものの、滞納者が突然に勤務先を退職して行方不明になってしまったことで、給与を差し押さえられなくなったという実例がある。管理組合にとって滞納管理費の回収が頭の痛い問題とされる理由が、まさにここにある。

■管理費等の滞納は「消極的な加害行為」　司法の判断が変わらない限り滞納者は撲滅しない

　そこで、管理組合によっては強硬手段に出ることになるが、行き過ぎた督促はかえって管理組合の首を絞めることがある。２つの判例を紹介しよう。まずは管理費の滞納者に対し、給湯管の一部およびメーターを撤去して約６カ月間にわたり給湯を停止した行為が不法行為に該当すると判示された裁判例からだ（東京地裁 1990年１月30日判決）。

　このマンションでは管理規約で「管理費等の支払いを１回でも遅延した場合、管理者は暖房・給湯等の供給を停止することができる」と規定しており、この規定をもとに供給停止に及んでいるのだが、それでも裁判所は「給湯という日常生活に不可欠なサービスを止めるのは、他の方法を取るのが著しく困難であるか、事実上、効果がないような場合に限って是認されるものと解すべきである。（中略）本件は権利の濫用に当たるといわざるを得ず、原告に対する不法行為を構成する」と滞納者に軍配を上げた。

　また、ペナルティーとして滞納者の住戸（専有部分）の使用禁止を請求した裁判では、一審（大阪地裁 2001年９月５日判決）で使用禁止が認められたものの、控訴審（大阪高裁 2002年５月16日判決）では一転、滞納者側が勝訴するという判決が言い渡された。

　本件では約10年にわたって総額1348万円という多額の管理費等を滞納しており、その点において建物の保存に支障を来たし、管理または使用に障害を生ずることになるとして、共同の利益を害することから大阪地裁では専有部分の使用禁止を認めた。ところが高裁の判断は異なり、「専有部分の使用を禁止することにより、滞納者が滞納管理費を支払うようになるという関係にあるわけではなく、（中略）管理費等の滞納と専有部分の使用禁止とは関連性がないことは明らかであって、管理費等を滞納する区分所有者に対し、専有部分の使用禁止を認めることはできないと解するのが相当である」と地裁判決を覆した。

　しばしば滞納管理費を巡る裁判で争点になるのが、たとえば支払い能力があるのに文句をつけて支払いを拒否し続けるといった「滞納者の悪意の程度」と、滞納により組合活動にどれだけの悪影響が及んでいるかという「違反行為の結果の程度」―― このどちらの程度がより大きいかが裁判では争われる。上記の判例でいえは、たとえば1348万円もの大金を滞納していても、管理組合の資金が潤沢で滞納による被害が軽微だとすると、結果として「違反行為の結果の程度」は小さいことになり、「それなら大目に見ましょう」とばかり司法の判断は滞納者に有利に働きやすくなる。つまり、管理組合がよほど滞納により大打撃を受けない限り、裁判での勝ち目はないということだ。

　事実、大阪高裁の裁判長も判決文の中で「管理費等の滞納の場合には、積極的な加害行為があるわけではないので…」と言及している。「積極的な加害行為」とは「室内で騒音や悪臭を発生させて迷惑をかける行為」、あるいは「暴力団構成員が専有部分を事務所として使用し、他の区分所有者に恐怖を与える行為」などと具体例を挙げて説明している。筆者個人としては、この考え方に納得できないが、これまでの裁判の多くが管理組合に不都合な結果であることを考えると、管理費等の滞納は“消極的”な加害行為として取り扱われてしまうのだろう。こうした発想が変わらない限り、管理組合が泣き寝入りさせられる惨状は解消されそうもない。

　「管理費や修繕積立金を支払うのは区分所有者の義務である」―― どうやら今一度、こうした基本ルールに立ち返る必要がありそうだ。

http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/serial.cfm

総務省：電波障害の改修工事、助成対象拡大　地上デジタル放送ＨＰ管理員 2010年02月02日 (火) 08時50分 No.1297

≪毎日ｊｐ≫

総務省は２月１日から、地上デジタル放送でビルの陰などで受信障害が発生するのを防ぐ共同受信施設を改修、新設する場合、工事費に助成を行う。これまでは世帯あたり３万５０００円を超える場合に限られていたが、制限をなくし、少額でも受けられるようにした。

　申請は施設の管理者が同省のテレビ受信者支援センターへ行い、改修では工事費の半分、新設は３分の２を国が出す。これにより、数千～数万世帯が利用している大規模施設も対象になるという。

　また、同省は東京、大阪など都市部を中心に、どの地域でビル陰の受信障害が起きるかホームページで公開している。

http://mainichi.jp/select/biz/news/20100126mog00m300044000c.html

住宅版エコポイント制度の概要についてＨＰ管理員 2010年02月02日 (火) 08時47分 No.1296

≪国土交通省≫

　平成２１年１２月８日に、「明日の安心と成長のための緊急経済対策」が閣議決定され、『住宅版エコポイント制度の創設』が盛り込まれました。エコリフォーム又はエコ住宅の新築をされた方は、様々な商品・サービスと交換可能なエコポイントを取得できます。
　制度の概要は、以下のとおりですが、ポイントの申請や交換などの詳細については、決まり次第順次お知らせいたします。
　※『住宅版エコポイント制度』は、国土交通省、経済産業省、環境省の三省合同事業として実施される予定です。

http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk4_000017.html

社説：マンション協力金ＨＰ管理員 2010年01月31日 (日) 08時33分 No.1295

≪毎日jp≫

　マンションを所有しているのに居住していない不在所有者に協力金の支払いを求めた裁判で、最高裁は管理組合側の主張を認め、協力金は適法との判断を示した。管理組合業務に参加しない不在所有者については、ほとんどの分譲マンションが同様の問題を抱えている。判決は大きな影響を及ぼすことになりそうだ。

　舞台となったのは１９７１年から分譲された大阪市北区のマンションで、総戸数８６８戸のうち約１８０戸は所有者が住んでおらず、賃貸に出されたり、空室になっている。高齢化も進んでおり、管理組合の役員になる人が不足し、負担が一部所有者に集中するようになったという。

　それに対する不満を背景に、マンションの管理組合は２００４年の総会で、不在所有者から協力金を取ることを決め、規約改正を行った。

　その是非をめぐり３件の訴訟が起こされ、大阪高裁は１件について協力金は有効と認めたが、残り２件では規約改正は無効の判断を示した。

　この訴訟について最高裁は、「マンションの管理組合の運営費や業務は本来、組合員全員が平等に負担すべきだ」と指摘し、不在所有者は「役員になる義務を免れて組合活動に貢献していない。居住所有者が貢献した利益のみを享受している」との判断を示した。

　販売に有利になるようマンションの修繕積立金などを低く設定するケースが多くみられる。その結果、資金不足に悩む管理組合も多い。管理組合の役員のなり手不足も絡み、不在所有者側の敗訴確定を受けて、協力金を導入するマンションが全国に広がることになりそうだ。

　マンションが大量に供給されるようになって久しく、老朽化マンションの建て替えが社会問題化したのを背景に、建て替えをスムーズにするための法整備などが進められた。

　一方、マンションの管理運営については、国土交通省が管理規約の見本をつくり、管理費や修繕積立金の負担義務などを例示している。しかし、実際の運営については、マンションごとに対応していくしかない。

　今回の判決で最高裁が認めた協力金の額は月額２５００円だった。しかし、協力金が適法であっても、その額についてはマンションごとに事情が違うはずで、トラブルに発展することも懸念される。

　年数を経るにつれ、マンションでは居住者の高齢化と賃貸に出す比率が高まる。今回の最高裁判決によって管理組合の空洞化を防ぐ効果が期待されるが、快適な居住環境はマンション全体で取り組むのが基本で、公平な負担を図りつつ、スムーズなマンションの管理・運営ができるように心がけたい。

http://mainichi.jp/select/opinion/editorial/news/20100131k0000m070070000c.html

管理費などが高い　どのような決まりが？ＨＰ管理員 2010年01月31日 (日) 08時29分 No.1294

≪毎日jp≫

Ｑ　最近入居した分譲マンションですが、管理費などが結構高くて負担になっています。値下げ要求はできますか？

Ａ　分譲マンションの区分所有者は、管理費や修繕積立金を毎月支払うことになっており、それぞれ根拠に基づき決定された金額です。

　まず管理費には、管理組合の事務費や建物の維持管理費、管理会社への委託費などが含まれます。またエレベーターなど維持管理費用のかかる設備があると、さらに高くなります。共用部分の設備が充実していると、それだけ管理費も高くなると考えてよいと思います。

　また修繕積立金は、３０年程度の長期にわたる修繕計画を想定して、定期的な大規模修繕などを計画し、金額が設定されているはずです。建物の資産価値を維持していくための命綱ですので、修繕積立金は修繕以外の目的では取り崩すことはできません。

　このような視点から、管理費や修繕積立金の額を改めて確認してください。値下げをするためには、何の項目を削るのか、管理組合として総会で決定する必要があります。

Ｑ　最近管理会社の社員や管理員が起こした横領のニュースを聞くので、私のマンションは大丈夫か心配になります。

Ａ　管理会社に委託しているマンションでは、管理費や修繕積立金の収納を管理会社が行っているところも多いと思います。しかし大切なことは、任せっきりにするのではなく、管理組合が通帳などをしっかりとチェックすることです。自分たちの財産である管理費や修繕積立金に無関心だと不祥事の温床になりかねません。

　そのため、管理組合の財産を守るため、管理費や修繕積立金の管理方法について定めた省令が改正になりました。平成２２年５月以降の管理委託契約から適用になりますので、契約書の内容を確認してみてください。

http://mainichi.jp/area/hyogo/news/20100130ddlk28070410000c.html

非居住者のみの負担認める＝マンション「協力金」訴訟－最高裁ＨＰ管理員 2010年01月26日 (火) 19時44分 No.1286

≪時事通信社≫

　マンション管理組合が、所有する部屋に住んでいない非居住者だけに「住民活動協力金」名目で月２５００円を負担させることの是非が争われた訴訟の上告審で、最高裁第３小法廷（堀籠幸男裁判長）は２６日、協力金の徴収を有効とする判決を言い渡した。
　同小法廷は、協力金徴収は、管理組合業務を負担できない非居住者と居住者の不公平を是正するためで、大半の非居住者が支払っているなどとして、有効と結論付けた。

http://www.jiji.com/jc/c?g=soc_30&k=2010012600618

ＨＰ管理員 2010年01月26日 (火) 19時46分 No.1287

≪産経ニュース≫
マンション非居住者限定の「住民活動協力金」は有効　最高裁

　分譲マンションの管理組合が、部屋を所有するのに住んでいない非居住者だけに「住民活動協力金」名目で月２５００円を負担させることの是非が争われた訴訟の上告審判決で、最高裁第３小法廷（堀籠幸男裁判長）は２６日、「金銭的負担を求めることは合理性を欠かない」として、徴収は有効とした。

　同小法廷は「協力金の負担を求めることは、管理組合の業務を分担できない非居住者と居住者の不公平を是正するためで、必要性と合理性が認められる」と指摘。金額は社会通念に照らして我慢できない限度を超えるとはいえず、大半の非居住者が支払っているとして、有効と結論づけた。

　判決などによると、問題となったマンションは大阪市北区に昭和４０年代に建てられたもので、総戸数８６８戸。うち約２割が第三者に賃貸されるなどして、所有者が不在となっていた。管理組合は非居住者が組合の役員に就任できないことなどから、平成１６年に規約を変更し、非居住者だけに月５０００円を負担させることを決め、１９年には２５００円に減額していた。

http://sankei.jp.msn.com/affairs/trial/100126/trl1001261736006-n1.htm

ＨＰ管理員 2010年01月26日 (火) 19時49分 No.1288

≪ＮＨＫニュース≫

マンションを第三者に賃貸して自分の部屋に住まない所有者に、管理組合の役員を務めない代わりに特別な費用の支払いを求めることができるかどうかが争われた裁判で、最高裁判所は、「金銭的な負担によって、ほかの居住者との不公平を解消することは許される」として、支払いを求めることを認める初めての判決を言い渡しました。

大阪市北区にある総戸数およそ８７０戸の分譲マンションでは、高齢の住民が全体の３分の１を占めるようになったことに加えて、５分の１の部屋が第三者に賃貸されるなどして住んでいない所有者が増え、管理組合の役員のなり手が残りの居住者だけに偏るようになりました。このため、住んでいない所有者たちに役員を務めない代わりに、毎月１万７５００円の管理費と修繕積立金とは別に、「協力金」という名目で、２５００円の支払いを求めることを決めましたが、一部の所有者たちが支払いを拒んだため、管理組合が裁判を起こしていました。２６日の判決で、最高裁判所第３小法廷の堀籠幸男裁判長は「マンションの保守管理のためには、管理組合の活動が不可欠なのに、住んでいない所有者たちは良好な住環境という利益だけを受けている」と指摘しました。そのうえで「２５００円という金額は管理費などのおよそ１５％に過ぎず、金銭的な負担によってほかの居住者との不公平を解消する必要性と合理性が認められる」と判断し、管理組合の訴えを認めました。国土交通省によりますと、多くの分譲マンションでは、賃貸の増加に加えて、住民の高齢化が進み、管理組合の役員のなり手不足が課題になっているということで、判決は、マンションの管理組合のルール作りにも影響を与えそうです。

http://www.nhk.or.jp/news/t10015227442000.html

ＨＰ管理員 2010年01月26日 (火) 20時04分 No.1289

≪４７ＮＥＷＳ≫
最高裁、不在所有者への課金適法　マンション管理組合が勝訴

　分譲マンションの一室を賃貸に出すなど実際には住んでいない区分所有者に対し、管理組合の役員業務を免れているとして月額２５００円の住民活動協力金を課すことの是非が争われた訴訟３件の上告審判決で、最高裁第３小法廷（堀籠幸男裁判長）は２６日、いずれも課金を適法と判断した。

　３件は大阪市北区の「中津リバーサイドコーポ」（４棟、計８６８戸）が舞台。判決はいずれも管理組合側の全面勝訴で、不在所有者５人（うち１人は故人）に計９９万円の支払いを命じた。

　区分所有法は「組合の規約変更の際、一部の所有者に特別な影響を及ぼす場合は承諾が必要」と規定。今回の金銭負担が「特別な影響」に当たるかが争点だった。

　マンション管理組合は、住人の高齢化などで担い手不足に陥る恐れが懸念されており、不在所有者に応分の負担を求める動きも出てきそうだ。

　判決は「居住所有者だけが役員になって良好な住環境の維持を図り、不在所有者は利益のみ享受している。不公平是正のため不在所有者に金銭負担を求めることには必要性、合理性がある。『特別な影響』を及ぼす場合には当たらない」と指摘した。

http://www.47news.jp/CN/201001/CN2010012601000434.html

ＨＰ管理員 2010年01月27日 (水) 16時28分 No.1292

≪朝日新聞≫
マンション管理費、住まない所有者へ増額認める　最高裁

　分譲マンションの管理組合費の額をめぐり、部屋を持ちながら自らは住んでいない「不在所有者」には「居住所有者」より額を上乗せして払わせていいかどうかが争われた訴訟の上告審判決で、最高裁第三小法廷（堀籠幸男裁判長）は２６日、「上乗せは許される」との判断を示した。管理組合の役員を務めない不在所有者と居住所有者との不公平感を和らげる手段として認めた。最高裁がこうした判断を示したのは初めて。

　訴訟の舞台となったのは、１９７０年前後に分譲された大阪市北区のマンション（８６８戸）。年々、所有者が住まない部屋が増え、２００４年ごろには約１７０戸に上った。居住所有者から不満が出るようになり、管理組合は同年３月の総会で不在所有者だけから「協力金」を取ることを決めた。第三者に部屋を貸している一部の不在所有者が拒否したことから、組合側が支払いを求めて提訴した。

　このマンションの管理組合費は月額１万７５００円（一般管理費８５００円、修繕積立金９千円）で、訴訟ではこれに月額２５００円を上乗せできるかが争われた。

　第三小法廷は「居住所有者だけが組合の役員となってマンションの保守管理に努め、不在所有者はその利益のみを享受していた」と指摘。「管理組合の業務や費用は本来、組合員が平等に負担すべきだ」と言及し、金銭的負担で不公平の是正をはかることは合理的だと認めた。

　そのうえで、上乗せ額が管理組合費の１５％と、さほど高額でないことや、大半の不在所有者が支払いに同意していることなどを考慮。「不在所有者ががまんすべき限度を超えているとはいえない」と結論づけ、支払っていない不在所有者側に未払い分を納めるよう命じた。

　国土交通省は、管理費や修繕積立金の負担義務や使い方などについて、管理規約の標準的なひな型を示している。ひな型は「役員は居住中の組合員から選ぶ」とする一方で、不在所有者の協力金の規定はなく、徴収するか否かは各建物の管理組合の判断に委ねられている。人数と所有面積の双方で４分の３以上が合意すれば、管理規約を変更でき、協力金の徴収を認めている。

　日本マンション管理士会連合会によると、築年数が古い建物ほど所有者の高齢化が進み、賃貸に出す所有者も増えて、管理組合の役員の担い手が不足する傾向が大都市でみられるという。一方で、大半の入居者は管理費を安く抑えたいため、管理組合の運営資金は不足がちで、同連合会は、今回の判決が呼び水になって、今後、不在所有者から、協力金の徴収を始める管理組合が急増する可能性があるとみている。

　各地のマンションの役員経験者らでつくるＮＰＯ法人・全国マンション管理組合連合会によると、協力金を徴収しているのは、１００戸以上の大規模な建物が多いという。

　谷垣千秋事務局長は「画期的な判決。協力金には、貸す所有者が増えて管理組合が空洞化するのを防ぐ目的と、役員をやらずに済むことへのペナルティーを科す意味がある」と話す。

http://www.asahi.com/housing/news/TKY201001260435.html

ＨＰ管理員 2010年01月27日 (水) 22時27分 No.1293

≪判例検索システム≫

H22.1.26 最高裁判所第三小法廷平成20(受)666
http://www.courts.go.jp/hanrei/pdf/20100126141312.pdf

灯油価格ＨＰ管理員 2010年01月26日 (火) 11時54分 No.1284

札幌市消費者ｾﾝﾀｰ調査価格の1/25調査分が発表されました

安値 64.8　高値 76.2　平均価格 68.83（消費税抜き）
平均価格で、前回（1/8）より2.72円値上がりです。

次回調査は、2/10予定のようです。

sugana 2010年01月27日 (水) 11時56分 No.1290

灯油が値上げ傾向・コープさっぽろ２月１日から更に２円値上げ
コープさっぽろの値上げが影響

　１月１８日にコープさっぽろが３円値上げしたところ、各小売店は待ってましたとばかり一斉に引き上げしました。
　その結果、１月２５日現在安いところで税抜き価格６３円程度になりました。マンションに納入している低価格は６１円～６３円程度になっています。

　道新の報道では、需要が伸びず市況が低迷しているとなっていますが、この価格の引き上げで一層需要が冷え込むという見方もでています。

　コープさっぽろは２月１日から更に２円引き上げて税込み価格７３円になります。
　このため、各小売店も必ず引き上げ傾向になると考えられます。

　マンションに納入している灯油も、これらの影響を受けて２月は多分２円以上引き上げられるでしょう。
　ロードヒーティングを敷設しているマンションでは、ボイラーの節減管理を一層徹底しなければならなくなります。

sugana 2010年01月27日 (水) 11時59分 No.1291

灯油が値上げ傾向・コープさっぽろ２月１日から更に２円値上げ
コープさっぽろの値上げが影響

　１月１８日にコープさっぽろが３円値上げしたところ、各小売店は待ってましたとばかり一斉に引き上げしました。
　その結果、１月２５日現在安いところで税抜き価格６３円程度になりました。マンションに納入している低価格は６１円～６３円程度になっています。

　道新の報道では、需要が伸びず市況が低迷しているとなっていますが、この価格の引き上げで一層需要が冷え込むという見方もでています。

　コープさっぽろは２月１日から更に２円引き上げて税込み価格７３円になります。
　このため、各小売店も必ず引き上げ傾向になると考えられます。

　マンションに納入している灯油も、これらの影響を受けて２月は多分２円以上引き上げられるでしょう。
　ロードヒーティングを敷設しているマンションでは、ボイラーの節減管理を一層徹底しなければならなくなります。

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