北海道マンション管理問題支援ネット (11Page)

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お邪魔虫 2010年04月05日 (月) 10時54分 No.1349

RE;区分所有者名簿について
＞理事会において承認され理事長が総会招集を行いました。
・理事会承認は理事会で決議されたとのことではないでしょうか。
・また、議事録作成は管理規約で規定されています。
　したがって、議事録を作成し出席理事により議事録署名がされたのではないのでしょうか。

＞しかし、理事会での決議がないと他の役員の「総会は流会」という理事長印が押された文書が各区分所有者に速達され、結果、流会で終わりました。
・他の役員が理事会決議がされていないと主張する根拠はないかと思います。
・問題は理事長以外の役員が勝手に【総会は流会】の文書作成し理事長印を押印し区分所有者に文書を通知したことに問題があるかと思います。したがって、日常的に理事長以外の誰かが理事長印を保管しているように見受けられます。
　理事長は管理組合の責任者として、理事長印を保管することが基本と考えます。

＞その後に理事長職辞任表明という議事録と共に上記の文書がありました。
理事長は表明ではなく、役員から辞任するよう要請されています。
言いたいことは、理事長が各区分所有者に「臨時総会」文書を出したことにより、上記の議事録文書であるということです。
・理事長辞任表明内容の議事録内容とのことですが、理事長はこのことについて理事会を開催した事実はあるのでしょうか。
・もし、理事会の開催もなく、このような虚偽の議事録及び文書が作成され、区分所有者に配布されたとしたら、区分所有者法第７１条の罰則規定に抵触する事件ではないでしょうか。

（追伸）
理事長印は日常的に誰が保管しているのでしょうか。？
理事長印は理事長が責任を持って保管することが基本と考えます。（ただし、管理組合預金通帳は、他の者が保管する。）
そうでなければ、あらゆる不正で、いとも簡単に理事長印が押印され、悪用される恐れが十分あります。特に、管理費等の不正流用は簡単に実行できる環境下にあるかと懸念いたします。

Aa~ 2010年04月06日 (火) 00時56分 No.1354

RE：区分所有者名簿について
お邪魔虫さま
まことにご指摘のとうりの問題がございます　順番には言えないですが、
☆議事録が問題でした
　議事録に「管理会社変更」の理事会決議が「理事長の臨時総会を行うとの発言があった」との文書であり、理事長が書き直すよう求めても応じないため、署名捺印できないと突き返し、でした
ここの組合の議事録は管理会社が作成しております
自分達で議事録作成すべきと助言があり、その箇所を書きなおし、役員達の署名・印鑑を求めましたが、３時間に及ぶ、拘束・拘禁状態の中で、役員の印鑑はもらえず、臨時総会時間間際でしたので、そのまま、総会となりました

管理会社変更の理事会に出席していました私は総会決議と認識し、管理会社の発言やりとりもあり、決議されたことだと思っていました
私は理事長の依頼でオブザーバー出席、
３年前に役員をやり、管理会社変更に奮闘しましたが
それも形はかえどもすさまじい攻撃を受け、退任でした

☆理事長印についてですが、理事長は理事１年、２年目に理事長となり、その引き継ぎがきちんと行われておらず、理事長印があることを知らずでした
理事長印は監査役監事の役員が持っていました
その監事は公認会計士であり、誰もが信頼しているであろう人物です
しかし、この数十年の監査役員であり、果たして・・大変な疑問ぶちあたりかも知れません　

☆理事長解任の議事録がいずれ配布されます
　しかし、強制的に呼び出され辞任勧告を受けたわけです

お邪魔虫さま
ありがとうございます
詳細はこの掲示板では書ききれないことでございまして、
当管理組合運営は、当地域のマンション管理センター、高層住宅管理業協会他、相談させて頂き、国土交通省にも出向き、一般市民ながらの知恵をどうにか踏ん張り続けています

どこに相談しても、前代未聞とか、腐りきった病だとか言われています

弁護士に相談しなさいと言われていますが、
そんなことでは解決できないところです

ひとりでも多くの方に現状を知って頂く手だてを思案しています

前進あるかないかにかけております
詳細書けず申し訳ありません

私の地域には信頼できる専門家はいません
それで、本題はおいておいて少しずつながらの投稿でした

尚、国土交通省（地方整備局）も動いて勧告？して下さっております

お邪魔虫さまのご質問は私も懸念することで、ごもっともだと納得の
ご質問に溜飲下がる思いです

ありがとうございました　やるべきことが目前ですので頑張ります

　

第127回　「知識」より「意識」を高めよ！新米理事の心得５カ条ＨＰ管理員 2010年04月05日 (月) 19時40分 No.1353

≪マンション管理サテライト≫

　平成20年末現在、わが国には545万戸の分譲マンションが現存しており、国土交通省の平成20年度マンション総合調査によると、１マンション当たりの平均戸数（団地型を含む）は104.3戸となっている。これより、棟数に換算すると日本にはおよそ５万2250棟（545万戸÷104.3戸）の分譲マンションがあることになり、１マンション当たりの理事（役員）の平均人数が6.2人（同調査）であることから、わが国には約32万4000人（５万2250棟×6.2人）の理事がいる計算になる。東京都北区の人口（約31万8300人）とほぼ同じ人数だ。そして、その理事は96.3％（同調査）のマンションで任期１年あるいは２年で交代している。マンションでは会計期間を４月始まり（年度）とする管理組合が多いことから、これに合わせて理事も３月末で任期満了となり、毎年４月に役員構成が大きく入れ替わることになる。一部の組合員ばかりに負担が集中するのは望ましくないだけに、合理性のある仕組みといえるだろう。

　しかし、こうした「広く薄く」といった役回りは組合員間の公平性を担保できる一方、各役員の知識レベル向上にはマイナスとなりやすい。「桃・栗３年…」ということわざがあるように、組合運営に必要な知識を一通り体得するには、やはりそれなりの時間が必要となる。短期留学で覚えた英会話も、帰国後、まったく使わなければすぐに忘れてしまうものだ。反復・継続して初めて、知識は自分のものとなる。そこで今回、まったく初心者の新米理事はもとより、これまでに経験のある理事にも役立てて（＝思い出して）もらえるよう、理事としての心得をまとめてみた。「知識」より「意識」を高めること。―― これが本コラムの結論だ。基礎的な知識は管理会社に聞けば教えてくれる。重要なのは“名ばかり理事”にならない自立的な主体性だ。

第１条　管理組合の全体像と理事の立ち位置を理解する

　「木を見て森を見ず」という言葉があるように、組織運営となる管理組合の一員になるに当たって、まずは全体像と自分（理事）の立ち位置を知ることが重要となる。組織全体を把握せずして、理事としての効率的な活動はできない。右図が、その全体像だ。

　区分所有法には「少なくとも毎年１回、集会（総会）を招集しなければならない」と規定されているように、日本では総会中心主義が取られている。総会を最高意思決定機関と位置付け、あらゆる議題が総会決議によって最終決定されるよう組織化されている。とはいえ、議題が持ち上がるたびに総会を開催していては時間がいくらあっても足りない。企業が１つの物事を決めるのに、その都度、全社員を招集して賛否を求めるようなものだからだ。そこで、企業に役員会があるように、管理組合にも理事会が置かれている。理事会は業務執行のための具体的な意思を決定する機関として機能し、各理事は毎回、理事会に出席して組合運営の一翼を担うことになる。理事には業務執行という重要な任務が課せられていることを、改めてご理解いただきたい。

第２条　理事って何をするの？理事の具体的な業務内容を把握する

　では、具体的にどのような仕事を理事はしなければならないのか。簡単にまとめたのが下表だ。文字通り、理事の「長」である理事長は理事会での議長となり、理事運営の方針決定をつかさどる重要なキーパーソン（司令塔）となる。理事長の業務は多岐にわたり、その時々に管理組合が抱える問題すべてが議題の対象となる。管理費の滞納者がいれば回収のための方策を検討し、ペット飼育でもめていれば解決策の提案。さらに、規約改正や大規模修繕工事の準備など、ひとくくりでは論じられないほどの業務量だ。

　そこで、副理事長には補佐役としての役割を持たせ、サポート体制（分散機能）を整える。そして、一般理事は理事長・副理事長の求めに応じ、意見を述べたり業務の一部を分担して受け持つ。その他、会計担当理事と監事は表に記載の通りだ。

マンション標準管理規約に記載されている各役員の業務内容

理事長
・規約、総会、理事会などの決議により理事長の職務として定められた事項
・理事会の承認を得て、職員を採用し、また、解雇すること
・通常総会において、前会計年度における管理組合の業務の執行に関する報告
副理事長
・理事長を補佐し、理事長に事故があるときはその職務を代理し、理事長が欠けたときはその職務をする
理　事
・理事会を構成し、理事会の定めるところに従い管理組合の業務を担当する
会計担当理事
・管理費などの収納、保管、運用、支出などの会計業務
監　事
・管理組合の業務の執行および財産の状況を監査し、総会で報告する

第３条　マンション内に潜在・顕在する諸問題を解決するための洞察力や分析力を養う

　こうした多岐にわたる業務をスピーディーに解決していくには、やはり問題の本質を見抜く洞察力や分析力が欠かせない。たとえば、特定の区分所有者が管理費を数カ月分滞納し、いくら請求しても払おうとしないとしよう。こうした場合、いたずらに督促しても効果は期待しづらい。一体どうして払わないのだろうか？―― こういうご時勢だけに、倒産やリストラに遭ってしまったのか、それとも病気などで会社を休みがちなのか。あるいは多重債務で自己破産の一歩手前ということも……。いくつものシナリオを想定し、それぞれのシナリオに沿った回収方法を理事会が模索・実行することが解決のスピードを速める。

　こうしたシナリオの立案は実社会の実情を知り、また、相手（滞納者）の立場にも配慮したものでなければならない。いくら法律の知識が豊かであっても、それだけで最善の答えが見つかるわけではない。

第４条　「知識」より「意識」を高めよ！住みよいマンションにしたいという熱意が理事としての必須条件

　そこで、４番目に心得ておいてほしいのが、自分の力で住み心地のいいマンションにしたいという熱い思いだ。しばしば「マンションは管理を買え」といわれるが、当然ながらその本旨は「管理の充実しているマンションを買え」という意味だ。「管理を（お金で）買え」＝「管理会社にお金を払って任せておけば、それでいい」＝「自分たちは何もしなくていい」といった意味では決してない。管理の主体は各区分所有者で構成される管理組合であるという自覚のもと、理事会を中心に責任を持って意思決定していくことが重要となる。自分のマンションは自分で守るという気概が理事としての出発点そのものだ。

　興味や関心を持てれば、おのずと自分で調べるようになり、知識は後からでも身に付いてくる。逆に、「順番だから仕方ない」とばかり嫌々ながら理事になっても、組合のためにならないばかりか、自分自身もつまらない。これでは快適なマンション生活は望めない。すべてが“アンハッピー”というわけだ。知識は大切だが、それ以上に問題意識や社会人としての良識・見識が理事運営には欠かせない。理事会は自由闊達（かったつ）な意見交換の場であって、「参加することに意義がある」ような他人任せの雰囲気が漂っては困る。乱暴な表現かもしれないが、“名ばかり理事”は有害無益でしかない。「やる気」「元気」「負けん気」こそが理事の資質を高める。ぜひとも新年度からの理事には高い志しを持ってもらいたいと思う。

第５条　コンプライアンス（法令順守）の徹底

　最後に、コンプライアンスの徹底を付言して締めくくることにしよう。以前、本コラムでも取り上げたが、理事などによる修繕積立金の横領や着服がいまだに報道されている。法律や社会的な常識・通念を厳密に守ることは、マンション管理に限らず人間として極めて当たり前のことだ。にもかかわらず、残念なことに内部犯行が繰り返されている。自らを律し、また、愚行に手を染めないような環境を整備することで撲滅に尽力してほしいと願う。

http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/serial.cfm

RES

マンションネットの善意のシステムを否定 sugana 2010年04月01日 (木) 17時30分 No.1339

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灯油の共同購入業者との直接取引は認められません

　実は、現在当マンションネットが進めている灯油の共同購入運動は「マンションネット団体会員の共同の利益を確保するために」会員の特典として進めているものです。
　本共同購入を活用している各管理組合の理事さんは「この共同購入によって供給している価格は札幌市内に納入している価格の中では一番低価格である」ことを認識していると思います。

　この共同購入運動を進めている当マンションネットの事務局は、購入の協定を締結している業者さんとは信頼関係を築き、低価格購入を実現しています。

　然るに、ある管理組合の理事長は、こともあろうに「この協定を結んでいる業者さんに直接連絡して、マンションネットの納入している同じ価格で直接取引したい」申し込んだようです。

　協定を締結している業者さんは「マンションネットとは紳士協定を締結し、参加組合のために行っていることであり、そのような協定破りはできません」と堅くお断りいたしました。
　数年前にも、この例と同じことがあり、業者さんは「今回と同じように」お断りしましたが、「マンションネットが参加組合のために誠心誠意取り組んでいるのに、このような卑劣な行為に憤りが覚えます」と言っておりました。

　さて、当マンションネットとしましては「このような取引は絶対に認められませんし、業者さんも、このような誘いにはのりません」このことをよく覚えておいてください。
　もし、このようなことを認めれば、当ネットが進めているスケールメリットが崩壊し、低価格の灯油の提供が実現しなくなるのです。

　今回の事件当事者の理事長さんは「どのような考えで、直接取引を画策したのか予想はできますが、当マンションネットの進めている管理組合の支援というネットワークづくりを否定するものであり」看過できません。

　きっと、このようなことをして当事者は後悔していると思いますが、業者さんも当事務局も、善意を否定された気持ちになったことは否めません。

RES

不正な管理委託契約が進められようとしている sugana 2010年03月22日 (月) 17時08分 No.1336

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言語道断な管理会社　「契約当事者の管理組合抜きに管理会社が勝手に進めれるのか」

　現在、管理委託契約している管理会社からつぎのような文書が舞い込みました。
　「業務拡大のために、４月１日からマンション管理部門を○○○○○○(株)としてスタートすることになりました。・・・・・・中略　つきましてはマンション管理適正化法により、重要事項の説明書の配布と説明会を開催いたします。」という主旨のものです。

　しかし、この現在管理委託契約している期間は平成２１年１２月１日～平成２２年１１月３０日までとなっており、まだ、契約期間がたっぷり残っています。
　契約期間中に契約を解除する場合は、標準管理規約では、「（解約の申入れ）第1９条　前条の規定にかかわらず､甲及び乙は､その相手方に対し、少なくとも３ヶ月前に書面で解約の申入れを行うことにより、本契約を終了させる事ができる。」となっており、３月末日で本契約を解除するのであれば、１月の始めに契約当事者の管理組合に通告しなければなりません。

　どのような理由を掲げようとも、４月１日からは別会社との新たな契約であり、管理委託を勝手に他社に委譲するなどということはできません。１００歩譲っても、契約当事者である管理組合の了解が必要でしょう。
　それを、我が領地のごとく右から左へのたらい回しは、こと管理委託契約ではできません。

　３月１８日に急遽このような文書を送りつけ、４月１日から別会社と契約してください。という、自分だけ良ければよいと言う勝手な振る舞いは、きっと大きな反撃にあうでしょう。

　そして、この４月１日からの新たな管理委託契約は、契約当事者である管理組合の総会を開催して契約案件を議決しなければ、管理委託契約違反となります。
　このことに気がつかれた組合もあり、総会議決してない契約は契約として設立いたしません。この管理会社はきっと、総会議決をしないで行わせようとしています。

　更に、この会社はマンション管理適正化法第７４条（基幹事務の再委託禁止）に違反して、４月１日から契約委譲する会社に既に１月１日から、全ての業務を再委託しており、管理委託契約違反と法令違反を重ねています。関係する管理組合では、監督官庁に事実を情報提供して、このような管理会社に対して強い抗議の意志を表すことが求められています。
　

RES

規約も無視した運営とは sugana 2010年03月21日 (日) 13時57分 No.1335

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管理組合の運営事例　「今時こんな理事会運営があるのでしょうか」

　札幌市中央区にある１００戸程度の管理組合で、現行の　　名の理事定数を臨時総会を開き　　名に倍増させたそうです。そこで問題が生じました。
　当該管理組合の規約は当然のように、役員の定数を変更させるには規約の変更が必要であり、規約の改正を行わず、この例のように増員だけを普通決議で決定しても違法であり、増員になりません。

　しかし、当管理組合は、このような規約違反を犯してまで何故、理事の定数を倍加させなければならなかったのでしょうか。そこが最大の問題であります。
　お話を伺ってみたところ、おかしなことがポツリ、ポツリと解明。
　この年度、大規模修繕工事を行うために大規模修繕委員会を立ち上げ、そこに参加した委員が全て規約改正をしない増員理事になったそうです。

　そして、この年、大規模修繕委員会がフル活動したとして委員報酬全額で七十数万円が全員に理事会のお手盛りとして支払われたとのこと。
　しかも、おかしなことに、この大金の報酬が予算計上もされず、勿論総会決議も経ず闇から闇へと支払われたそうです。こんな、不正な支出が今時行われているなんて、本当なのです。

　この闇金を受領した大規模修繕委員全員が増員理事になったということは、何故か、解明の糸口が掴みそうです。

　さて、その後、規約改正しない増員理事会は、規約違反として問題になり辞任することになったようですが、管理組合の運営は組合員の民度によるところが大きいと感じませんか。

　お手盛り報酬は、今後どのように展開するのか、このまま、受領してしまうのか。或いは、管理組合が返還請求をするのか、組合員有志が裁判提訴するのか。大いに関心があります。

　

RES

マンション管理業者に対する監督処分についてＨＰ管理員 2010年03月20日 (土) 20時21分 No.1334

≪近畿地方整備局≫

　双日総合管理株式会社のマンションの管理の適正化の推進に関する法律違反について、国土交通省近畿地方整備局は、本日、同社に対し、同法に基づく監督処分を下記のとおり行った。

１　処分内容

マンションの管理の適正化の推進に関する法律（以下「法」という。）第８１条第１号の規定に基づく指示処分

（１）今回の違反行為の再発を防ぐため、少なくとも、以下の事項について必要な措置を講ずること。
①今回の違反行為の内容及びこれに対する処分内容等について、役員及びマンション管理業の従事者全てに速やかに周知徹底すること。
②法の規定の遵守を社内で徹底するとともに、社内研修・教育の計画を作成し、社員に対し継続的にこれを実施すること。
③日常の業務運営に関しての調査・点検を行うとともに、社内の業務管理体制の整備に努めること。
④管理員業務・フロント業務・会計業務従事者について、今回の事案を踏まえた業務従事状況の調査・点検を実施するとともに、再発防止にむけた取り組みとして再発防止策の策定、社内の教育等を継続的に実施すること。
（２）前項各号について講じた措置(前項に係る措置以外に講じた措置がある場合はこれを含む。)を速やかに文書をもって報告するとともに、その後１年間においては半年毎に当該措置の実施状況を報告すること。

２　処分理由

被処分者が管理業務を受託し、管理業務を行っていた専任の管理業務主任者及び管理員が、複数の管理組合の財産である現金を着服したことにより、管理組合に損害を与えた。

http://server-jp.imrworldwide.com/cgi-bin/b?cg=0&ci=mlitkkr&tu=http://www.kkr.mlit.go.jp/scripts/kisha-uproad/index.pl?action=pdf%26no=7194

RES

マンション管理業者に対する監督処分についてＨＰ管理員 2010年03月20日 (土) 09時21分 No.1330

≪近畿地方整備局≫

大阪ガスコミュニティライフ株式会社のマンションの管理の適正化の推進に関する法律違反について、国土交通省近畿地方整備局は、本日、同社に対し、同法に基づく監督処分を下記のとおり行った。

１　処分内容

マンションの管理の適正化の推進に関する法律（以下「法」という。）第８１条第１号の規定に基づく指示処分
（１）今回の違反行為の再発を防ぐため、少なくとも、以下の事項について必要な措置を講ずること。
①今回の違反行為の内容及びこれに対する処分内容等について、役員及びマンション管理業の従事者全てに速やかに周知徹底すること。
②法の規定の遵守を社内で徹底するとともに、社内研修・教育の計画を作成し、社員に対し継続的にこれを実施すること。
③日常の業務運営に関しての調査・点検を行うとともに、社内の業務管理体制の整備に努めること。
④管理員業務・フロント業務・会計業務従事者について、今回の事案を踏まえた業務従事状況の調査・点検を実施するとともに、再発防止にむけた取り組みとして再発防止策の策定、社内の教育等を継続的に実施すること。
（２）前項各号について講じた措置(前項に係る措置以外に講じた措置がある場合はこれを含む。)を速やかに文書をもって報告するとともに、その後１年間においては半年毎に当該措置の実施状況を報告すること。

２　処分理由

被処分者が管理業務を受託し、管理業務を行っていた管理員が、複数の管理組合の財産である現金を着服したことにより、管理組合に損害を与えた。

http://server-jp.imrworldwide.com/cgi-bin/b?cg=0&ci=mlitkkr&tu=http://www.kkr.mlit.go.jp/scripts/kisha-uproad/index.pl?action=pdf%26no=7195

RES

住民活動協力金について（その２）ＨＰ管理員 2010年03月20日 (土) 19時58分 No.1331

≪asahi.com　ここが知りたい≫

【質問】１月２６日の最高裁判所判決で、不在区分所有者に対する住民活動協力金の支払い請求が認められたと知りました。通常の管理費８５００円と修繕積立金９０００円の合計１万７５００円に対し、約１５％増額の２５００円を協力金として請求したとのことでした。この不在区分所有者に対する協力金の請求は、規約の変更を行ったそうですが、区分所有法第３１条但書の「特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない」という規定について、最高裁判所はどのように判断したのでしょうか。

【答え】法第３１条但書は「特別の影響」を及ぼす人の承諾が絶対的に必要とされるものではなく、最高裁判所の９８年１０月３０日判決は、『規約の設定、変更等の必要性及び合理性と、これによって不利益を受ける人の不利益と比較衡量し、……実態に照らしてその不利益が一部不利益を受ける人の受忍限度を超える場合をいう』との判決を出しています。

　今回の判決も改正が受忍限度を超える規約の改正となるのかどうかを具体的にこのマンションの実態から判断しています。

　具体的には次のような点を指摘しています。

　（１）本件マンションは規模が大きく、保守管理のために組合員の協力が必要不可欠であること。

　（２）不在組合員が増加し、不在組合員は役員になる義務を免れることと労務の提供をしない状況にあること（８６８戸中、１７０～１８０戸不在、約２割）。

　（３）住居組合員は保守管理に努め、良好な住環境の維持を図っており、不在組合員はその利益のみ享受していること。

　（４）マンションを運営するに当たって、必要となる労務、費用は全員が平等にこれを負担しなければならないこと。

　（５）不在組合員に対して一定の金銭的負担を求め、両者の不公平を是正したことはその必要性と合理性を認められないものではない。

　（６）不在組合員に対する金銭的負担は１万７５００円に対して、１５％の２５００円にすぎない。

　以上のような内容から、原審の高等裁判所は組合側の主張を不当として敗訴させたことに対し、最高裁判所は逆転して組合側に勝訴させたのです。

【質問】私のマンションも不在組合員が２割います。理事会で、この判決と同じように不在組合員に協力金を要求したらどうかという議論が出ました。

　しかし、それに対して、順番で役員が回っているにもかかわらず、役員になることを拒否する人もいます。このような人に対しても協力金は請求できるのではないかという議論もなされています。どう考えればいいでしょうか。

【答え】この判決について多方面からの批判もあります。例えば住んでいる居住組合員の中でも、病気とか老齢とかで役員にならない人は除外するとしても、元気でも絶対に当番制の役員当番を受けない人、また役員を受けても理事会にまったく出席しない人などもいますが、そのような人に対して協力金を請求できるかについては難しい問題で、個別に話し合いをせざるを得ないのですが、その不参加の理由を十分聞いてから協力金請求の枠内に入れるかどうか決定すべきだと考えます。

【質問】住民活動協力金は管理組合の何の費用に使われるのですか。理事会で、不足なら全員の管理費を値上げすればいいのではないかという声も出ましたが。

【答え】基本的にこの協力金は、不在組合員が役員などの義務を果たせない人が居住組合員の役員に、その負担がかかることに対して金銭で支払うべきだというのが本来の目的ですから、協力金を一般管理費に納入してしまうのは問題があると言われています。

　これは不在組合員への総会などの案内の実費とか、役員の報酬（手当）の一部に使用されるのでなければ本来の意味をなさないと言えます。

　今までマンションの管理は無報酬で行うものと言われてきましたが、役員は役員として労力を必要とするのでありますから、十分でないにしてもいくらかの報酬は支払うべきであるという考えに変わってきているとも言えるでしょう。

http://www.asahi.com/housing/soudan/TKY201003200201.html

RES

ＨＰ管理員 2010年03月17日 (水) 16時50分 No.1329

≪東急コミュニティー≫

　この度、誠に遺憾ながら、弊社が管理受託させていただいております１３の分譲マンション管理組合様におきまして、弊社社員が、管理組合様の小口現金収入等の金銭を着服、管理組合会計報告書の改ざんをしていたという不祥事件が社内業務監査により発覚いたしました。お客様ならびに関係者各位の信頼を損なう結果となりましたことを、深くお詫び申し上げます。
　弊社は、事件発覚後速やかに、該当する管理組合様を訪問し、ご報告とお詫び、損害の補填をさせていただくとともに、所管監督官庁に報告いたしました。現在、出納会計業務を受託している全ての管理組合様の金銭処理について調査を実施中でございます。3月中には調査を終了し、結果を全管理組合様にご報告してまいります。また、所管監督官庁に当該結果を報告のうえ、指導を仰いでまいります。
　今回の不祥事件の責任を明確にするために、当該対象の社員はもとより、関係役職員につきましても厳正に処分を行います。
　弊社は、今回の事態を重く受け止め、より一層の内部管理体制やコンプライアンスの強化を図るとともに再発防止に向けた対策を講じ、お客様の信頼回復に向け、全社一丸となりまして取組んでまいります。
　事件の概要につきましては下記のとおりでございます。

　記

　1月下旬より2月中旬にかけ、社内業務監査におきまして管理事務所で収受した現金が入金処理されていないことが、首都圏管轄の複数のマンションで明らかとなり、担当者3名による着服・私的流用が発覚いたしました。被害対象の管理組合様は13管理組合、被害総額は約360万円でございます。全件とも管理事務所での金銭管理は適正に行われておりましたものの、管理組合様の口座への入金処理の段階で、社員が着服しておりました。また着服を隠すために管理組合様への会計報告書を改ざんし、報告していたものが1件ございました。全件とも社内確認が不徹底であったと認識しております。

http://www.tokyu-com.co.jp/company/pdf/business/220315.pdf

管理への応分負担求めるＨＰ管理員 2010年03月13日 (土) 09時03分 No.1327

≪YOMIURI ONLINE≫

規約改め賃借人も役員に

　所有する分譲マンションの部屋を賃貸にしている不在所有者に対し、一般の管理費に上乗せして費用負担を求める動きが出ている。今年１月、不在所有者にマンション管理組合への「協力金」支払いを命じる最高裁の判決が出たのを受け、こうした機運が高まりそうだ。

　東京都中野区にある分譲マンションの管理組合では今月から、不在所有者からの協力金の徴収について、役員会で議論を始めた。３４戸のうち３戸に所有者が住んでおらず、賃借人が入居している。規約上、不在所有者は管理組合の役員にならないため、住民の間に不公平感があったという。

　「今回の最高裁の判決で、協力金のことを議題にしやすくなった。徴収できれば管理費などに回し、よりよい住環境を作りたい」と管理組合の理事長（６８）は話す。

　最高裁は、大阪市内の分譲マンションの管理組合が、不在所有者に「協力金」の支払いを求められるかどうか争われた訴訟の上告審判決で、支払いを拒んでいた不在所有者に月額２５００円の支払いを命じた。判決は、「マンションの保守管理などには組合員の協力が不可欠だが、不在組合員は貢献をしていない」としている。

　これを機に、ＮＰＯ法人「マンション管理支援協議会」（東京）は、各地のマンション管理組合を対象に協力金徴収などに関するアンケートを実施。現在集計中だが、築２０年以上のマンションで月１０００～３０００円を徴収しているケースが目立つという。

　築年数や高齢化が進んだマンションでは、賃貸の部屋が増える傾向があり、国土交通省の２００８年の調査では、分譲マンションの賃貸戸数の割合は平均１３・４％。「協力金を徴収するかどうか迷っている組合は多い」と同協議会事務局長の川上美知代さんは話す。

　同省の「マンション標準管理規約」によると、管理組合の役員になれるのは「居住する所有者」。標準規約に強制力はないが、多くの管理組合がそのまま利用しており、不在所有者は役員になれないケースが多い。

　この規約を厳格に運用すると、所有者の配偶者や、親が所有する部屋に住む人なども役員になれない。このため、役員の資格について、「所有者の配偶者や親、子どもは可」などと改正した管理組合もあるという。「協力金の徴収は、不公平感を減らす効果があるに過ぎない。住民の実情に合わせた規約改正が必要です」と川上さんは指摘する。

　高齢化で役員のなり手が減っているマンションもあり、賃借人に管理組合に参加してもらうのも現実的な対応だ。

　福岡市のＮＰＯ法人「福岡マンション管理組合連合会」では、所有者などの承認を受けた賃借人は管理組合の総会に参加でき、役員にもなれると「モデル規約」に明記している。同会理事長の杉本典夫さんは「ゴミやペットなど、マンションの問題は多岐にわたり、住民でないとわからない。よりよい生活環境のためには、賃借人も巻き込んだマンション管理を目指すべきだ」と話す。

　住宅評論家の村井忠夫さんは「まず、どの部屋が賃貸物件になっているのかを、居住者名簿を整備して確認して。その上で、賃借人も役員になれるよう規約に明記するなどの対応をしないと、将来、管理組合の運営に支障が出る可能性もある」と話している。

http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/kaiteki/20100310-OYT8T00511.htm

RES

■「“管理会社まかせ”の実例」ＨＰ管理員 2010年03月11日 (木) 09時36分 No.1326

≪毎日放送≫

マイホームとして購入したマンションのエントランスや廊下などの保守、管理は管理会社にお任せという人が多いのではないでしょうか。
　しかし必ずやってくるマンションの老朽化。
　そこで力を発揮するのは管理会社ではなく、住民同士でつくる管理組合なのです。

　現状と問題を取材しました。

マンション管理組合の報告会。

　大阪府豊中市の野田義太郎さんはここのマンションで理事長を務めています。
　７階建て全１１５戸のマンションは築３３年。
　この日は、管理人と一緒に月に一度の共同スペースの見回りです。

ゴミ拾いから設備のチェックまで管理会社には頼っていないため、すべて自分たちでこなします。
　そこで廊下で問題を見つけました。
　２階の廊下と廊下のつなぎ目のゴムが劣化していたのです。
　早速、業者に取り替えてもらうよう管理人の女性にお願いします。
　<野田さん>
　「マンションのこれって水が命とりになるから。ちゃんとやっといて。ここ（天井）よりもこっちの方（廊下）が大事なんで」
　２度の大規模な修繕でスロープも設置しました。
　今でも優良物件として評判だというこのマンション。
　１９人いる管理組合の役員は２年毎にそれぞれの階から選出していますが、近い将来直面するであろう事態を心配しています。
　<野田さん>
　「理事のなり手がどんどんなくなってくる。これをどう対応していくのか」
________________________________________
　去年１月に、この管理組合が調べた全住人の年齢分布です。
　野田さんのマンションでは７０歳以上は理事を免除される規定ですが、このままだと１０年後には３６パーセントを占める計算です。
　また自宅を賃貸にする所有者も管理組合の理事はできないため、担い手が減っているのです。
　<野田さん>
　「昔は１５年に一回しか理事の登当番が回ってこなかったのに、今は階によっては５年に一回ってくるところもある。ここまで時代がきたんかと思いますね。怖いですね」
　住人の老齢化を抱える管理組合の問題。
　大阪市のＮＰＯ法人、「マンション管理組合サポートセンター」にもこうしたマンションに関するさまざまな相談が毎日よせられています。
　<マンション管理組合サポートセンター　坂本章事務局長>
　「相談は幅広いですね。犬猫の話もあるし、問い合わせ自体は相変わらず多いですね」
　サポートセンターによると多くの分譲マンションでは住民たちでつくる管理組合はあるものの、実際の業務は契約する管理会社に委託しています。

しかし住民が管理業務に無関心だったため、トラブルに巻き込まれたケースもあるようです。
　たとえば、管理会社の提案で水道管など配管工事が頻繁に行われていたという兵庫県のマンション。
　その都度、管理組合が了承して工事が行われていましたが、実はこの管理会社と配管工事業者が同じだったことが築２０年を過ぎてから判明したというケース。
　また別の兵庫県のマンションでは、管理会社が日頃の管理で使う資金が底をつき、住民の積立金からこっそり抜き出して穴埋めしていたということです。
　サポートセンターの坂本さんは、マンション住民の意識改革が必要だと話します。
　<坂本事務局長>
　「住んでいる区分所有者（＝住民）の責任ですね。自分たちで運営していかないと何も立ち行かないということに気付いていない人がほとんど。『そのために管理会社がおるんでしょ？』という人がいるが、管理会社は何もしてくれない。契約書に書いてることしかしない。これが管理会社のスタンスですから」
________________________________________
　マンションの管理組合にとって最も陥りやすい問題が修繕積立金の不足です。
　大阪府内のマンションに住むＡさん(３８)。
　妻と子供の５人暮らしで、８年前、３５年の住宅ローンを組みました。
　４年後に外壁の塗り替えなどの修繕を控えていますが、およそ９０世帯で７，５００万円足りないことがわかったのです。

一世帯あたり平均８０万円の負担です。
　<Ａさん>
　「いやー、正直『そんなにかかるの』というのが本心でした。こども３人いて、中・長期的に『ここでいくらかかる』、「学校でいくら…』などという計画が全く崩れてしまった」
　現在までの積立金は一世帯、月およそ３，０００円から６，０００円。
　これは分譲時に業者側が決めた額でした。
　住民同士の管理組合は「これでは修繕費はまかなえないと以前から薄々分っていましたが、問題を先送りにしていた」といいます。
________________________________________
　今年、管理組合の理事長になったＡさん。
　事態を重くみて、マンション管理士と解決に乗り出しました。
　<サポートネットワークおおさか　酒井修さん>
　「改定案なんですが、現行でいうと１平方メートル単価５１円がこちらの修繕積み立て金なんですが、１８７円ということで３．７倍近くになります」
　結果、平均４，０００円だった月々の積立金を１４､０００円に引き上げることになりました。
　<Ａさん>
　「でかいですね…」
　<副理事長>
　「想像を超えてますね」
　<マンション管理士>
　「いかんせん、少しスタートが遅れたもんですから。その分一気にあげてしまわないかんと」
　ようやく対策に乗り出したＡさんのマンション。
　これでもまだマシなケースだといいます。
　というのも問題を先送りにしたまま資金不足に陥り、一度も修繕されずに劣化していくマンションは少なくないからだといいます。
　<坂本事務局長>
　「管理組合運営ができていないマンションは資産価値が下がると思います。売るに売れない、出て行きたいのに出て行けない」
　住民の無関心もありもともと存在感が希薄だったマンションの管理組合ですが、老朽化や時代の変化で注目され始めています。
　これを裏付けるかのような画期的な判決を今年１月、最高裁が出しました。
　舞台は築３９年の大阪市北区の分譲マンション。
　およそ２割の１８０戸の所有者が賃貸として貸しているか、空き家としていました。
　この所有者は管理組合の役員を免除されていますが、最高裁はこの人たちは通常の管理費とは別に協力金を支払うべきだと判断したのです。
________________________________________
　冒頭に紹介した豊中市のマンション管理組合。
　理事長の野田さんらは今回の最高裁判決を受け、実際に住んでいない所有者にも何らかの協力を求めていきたいと考えています。
　<野田さん>
　「一番柱になるのは、高齢化社会に向けての管理体制のあり方を我々が考えていきながら居住者にも理解してもらって、マンションが一体となってうごいていかないといけないと考えています」

人任せでは済まされないマンションの管理組合。
　住まいと財産を守るために今一度、見つめ直す必要がありそうです。

http://www.mbs.jp/voice/special/201003/09_27769.shtml

RES

外壁断熱工法で行う大規模改修工事に国庫補助金適用 sugana 2010年03月06日 (土) 15時23分 No.1322

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長期優良住宅先導事業（補助事業）募集要項が示される（国土交通省所管）

　平成２２年度第１回、補助事業の要項が３月５日国土交通省独立行政法人建築研究所から示されました。この事業は事業名にもあるように「いいものをつくってきちんと手入れして長く使う」ことを目的にしたもので、「先導的な材料・技術・システムが導入されるものであって、住宅の長寿命化に向けた普及啓発に寄与する事業」となっています。
　
　そこで、当マンションネットが進めている「外壁断熱工法」でマンションの改修工事を行う事業も当該補助事業に該当することになっており、社団法人北海道建築技術協会がその活用をバックアップしております。

　本補助事業に該当するためには国土交通省から示されている条件全てをクリァしなければなりませんが、外断熱工法はマンションを１００年間長期保全できるという点で本事業に含まれているようです。

　既存住宅等（共同住宅も含む）の改修にいては、補助金の額が全体工事費の三分の一以内としていること。但し、耐久性または耐震性の向上を伴わない部分的な改修にあっては三分の一以下なることがある。となっています。

　従って、９，０００万円の工事費で外断熱工事を実行する、工事費が全て本事業の主旨に合致していることが（独法）建築研究所から認定されてた場合３，０００万円の補助金が出ることになります。

　今年度、当マンションネットの団体会員の二管理組合が「外断熱工法」による改修工事を行うことになって、業者選定も競争入札を行い適正な競争原理が働き、これまでの価格よりもかなり引き下がりました。
　既に、来年も本工法で行う管理組合もあり、来年以降の実施を検討している管理組合が４棟になっており、今年二管理組合で補助金が確定すれば、今後は相当数の組合で外壁断熱工法による改修工事が進むと考えられます。

　本工法で改修工事を行うためには、既存の改修工法価格の１．７倍～２倍の工事費が必要であり、管理組合の体質改善の進んでない組合は当然無理でしょう。
　しかし、マンションネットの団体会員は大体のところで、無駄な経費の排除や管理委託契約の見直しを進めており、修繕積立金も適正に積んでいると思料します。このような管理組合は本工法による改修工事ができることと確信しております。

　今後、「外壁断熱工法で大規模改修工事を検討してみたい」と関心のある組合の役員さんは事務局までおいでください。また、平成２２年５月に開催するマンション管理セミナーでは
建築技術協会の専務理事である長谷川先生を講師として、本工法の情報を詳しく提起することになっています。ご期待ください。

RES

平成２２年度マンション等安心居住推進事業の募集の開始についてＨＰ管理員 2010年03月05日 (金) 19時56分 No.1321

≪国土交通省≫

　標記事業について、平成22年度の提案の募集を開始いたしますので、お知らせします。
　本事業は、マンションの維持管理・再生について、ソフト面やハード面のあり方を見直すマンション管理組合等を対象に支援を行うとともに、地域レベルの相談体制の整備等を推進することにより、必要なノウハウ蓄積等を図り、良質な分譲マンションのストックの形成を促進することを目的としています。
　なお、今回の事業は、平成22年度予算によるものであり、平成22年度予算成立が事業実施の条件となります。

１）事業の仕組み
　　次の(1)及び(2)の事業について、それぞれ募集します。

　(1)管理組合等の取組みの支援に係る事業
　　○事業主体
　　　a マンション管理組合
　　　b マンション管理組合の活動を支援する法人
　　○支援の対象となるマンション
　　　a 管理の適正化を図るマンション
　　　b 第三者管理者方式に取組むマンション
　　　c 老朽マンション
　　　d 団地型マンション

　(2)相談体制の整備等に係る事業
　　○事業主体
　　　マンション管理組合の活動を支援する法人
　　○支援の対象となる事業
　　　a 相談体制の整備に係る事業
　　　b 人材育成に係る事業

２）応募期間
　　(1)、(2)とも、平成２２年３月５日（金）～平成２２年５月２６日（水）（必着）

３）選定方法
　　(1)、(2)とも、応募提案は、別途設ける評価委員会の評価を踏まえて国土交通省が決定します。

４）今後の予定
　　(1)、(2)とも、選定結果は６月末頃に全応募団体に通知する予定です。

事業の詳細及び応募書類については、住宅局ホームページをご覧下さい。
　HPアドレス：http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/manseimodel22.htm

http://www.mlit.go.jp/report/press/house06_hh_000037.html

RES

積立金不足の強い味方　マンション共用部分リフォームローンＨＰ管理員 2010年03月01日 (月) 19時50分 No.1320

≪日経住宅サーチ　マンション管理サテライト≫

　今般、改めてマンション管理の現場が日本社会の縮図であることを痛感させられる。まず、高齢化。国立社会保障・人口問題研究所の将来推計によると、わが国の65歳以上の人口割合は2025年に30.5％、2050年には39.5％へと厚みを増す。一般に、総人口に占める65歳以上人口の割合が７％を超えると「高齢化社会」、14％を超えると「高齢社会」と呼ばれるが、この「高齢化社会」から「高齢社会」への移行に要した時間がフランスで115年、スウェーデンで85年、アメリカで72年、そしてドイツで40年かかったのに対し、日本はわずか24年だった（厚生労働白書より引用）。国土交通省の平成20年度マンション総合調査によると、日本の分譲マンションの世帯主年齢は60歳代が26.4％でトップ。次いで50歳代が24.1％、40歳代が22.9％と続き、70歳以上も13.0％を占める。さらなるマンション居住者の高齢化は避けられそうにない。

　そして、もう１つの相似形が財源の枯渇だ。わが国では国債や借入金などを合わせた国の借金残高が2009年度末に初めて900兆円を超えることが財務省の集計で明らかになった。翻って、マンション管理の現場はどうだろう。マンション管理の現状と課題を探るべく、国交省が2008年に行った調査によると、20.7％の管理組合が修繕積立金の不足を感じていることが分かった。役員のなり手不足やマンション管理への無関心、ルール違反者の増加といった懸念材料と比肩する結果となっている。

　マンションの快適な居住環境を確保し、資産価値の維持・向上を図るためには、適時・適切な修繕が欠かせない。特に経年による建物の劣化に対応するためには、長期修繕計画に基づき、毎月、修繕積立金を積み立てておくことが必要だ。にもかかわらず、前述の通り少なくとも２割の管理組合がその不足を実感している。由々しき事態といわざるを得ない。そこで、困った際に利用したいのがマンション共用部分のリフォーム融資だ。実際、10.2％の管理組合が借入金によって工事費用を工面している（文末参照）。もちろん、借金などしないに越したことはないが、背に腹はかえられないだろう。今回は住宅金融支援機構が取り扱うリフォーム融資の概要を紹介する。

■マンション共用部分リフォーム融資／主な融資条件

（１）次の事項が管理規約に定められていること。定められていない場合は総会決議（規約変更）により定めること。

〇管理組合が住宅金融支援機構から資金を借り入れる旨
〇今回の借り入れの返済に修繕積立金を充当する旨
〇手持金に充当するために一時金を徴収するときは、その旨と徴収額
〇修繕積立金を増額する場合は、その旨と増額後の額
〇返済金に充当するために返済期間中一定額を徴収する場合は、その旨と徴収額
〇管理組合がマンション管理センターに保証委託する旨

（２）決議を行う総会の会場で当該融資の「商品概要説明書」（または「融資のご案内」）が配布・説明され、同時に説明された旨が総会の議事録に記載されていること。

（３）管理組合の管理者（管理組合法人の場合は代表理事）が、原則として融資対象のマンションに住んでいる区分所有者の中から選任されていること。

（４）修繕積立金が１年以上定期的に積み立てられており、管理費と区分して経理されていること。と同時に修繕積立金が適正に保管されており、滞納割合が10％以内であること。

■融資限度額／次の（Ａ）と（Ｂ）を同時に満たす金額を限度額とする。

（Ａ）「リフォーム工事総額の80％」または「150万円×住宅戸数」のいずれか少ない金額
（Ｂ）毎月支払うローンの返済額が、管理組合が毎月徴収する修繕積立金の額（全戸分）の80％以内となること。なお、返済期間中、返済額に充当するため積立金を一定額増額する場合には、その増額分を加えた額をここでは修繕積立金の額とする。

■返済期間／１年～10年（１年単位）

■融資金利／申し込み時の金利が適用される固定金利
　　※2010年２月は1.96%

■担保・保証人／（財）マンション管理センターが保証人となるため担保は不要　

■融資手数料／無料

■一部繰り上げ返済や条件変更の手数料／3150円または5250円
　　（ただし、残債を一括で全額繰り上げ返済する場合は無料）

■融資の申し込み時期／１年を通じて、いつでも申し込み可能

　注意点として、マンション管理センターが連帯保証人（保証受託者）となるため、マンションに抵当権が設定されることはないが、その代わりに保証料が発生する。保証料はもちろん、管理組合が自己負担しなければならず、その金額は融資額と融資期間によって以下のように決まる。たとえば5000万円を10年返済で借りた場合、保証料は約150万円だ。

　　298,600円×５（千万円）＝1,493,000円

　また、リフォーム工事期間中に役員（理事長）が任意満了その他の理由により改選された場合、工事完了届け提出時に「新しい管理者の選任に関する決議のある総会議事録の写し」（管理組合が法人の場合は「法人登記簿謄本」）の提出を義務付けている。物的担保を徴求しない分、人的担保の縛りを強化しようという狙いが見え隠れする。頻繁に役員が変わる管理組合では留意しておく必要があるだろう。

☆　　☆　　☆　　☆　　☆

　一般的に大規模修繕工事というと建物の劣化を修理するイメージが強いが、１年半後に迫った地上波デジタル対応あるいはバリアフリー改修や防犯工事など、居住性能を高めるためのバリューアップ工事も今回の融資対象に含まれる。長期間にわたって使用可能な良質な住宅の形成が国策として掲げられ、既存住宅の存在感がより増す中、住みやすさのさらなる追及はマンションの延命とともに資産価値の向上にも結びつく。わが家に愛着を持てることは実に素晴らしいことだ。「借金も財産」とはよく言ったもので、ローンが借りられること自体、一定の社会的信用力があることの証しというわけだ。修繕積立金の不足を嘆いていても、それだけでは何も解決しない。「適時」「適切」な工事の実現のためにも、リフォームローンを上手に活用したい。

http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/serial.cfm

RES

あなたのマンションの管理は大丈夫？管理次第で資産価値は半減する！ＨＰ管理員 2010年03月01日 (月) 16時36分 No.1316

≪ダイヤモンド・オンライン≫

～マンション管理業界のこれからを読む～

　前回掲載をした「2010年マンション価格はここまで下がる」は、様々な方面から大きな反響があった。首都圏はもとより、日本各地の大都市においてマンションに住む人の割合がとても多いからだからだろう。“いつかは一戸建てに住みたい”という人の割合が減り、「一生マンションに住み続けるつもりだ」と言う人も多いのも現在の潮流だ。

　ちなみに、日本の政令指定都市上位5エリアのマンション化率は以下のようになる。

　これを見ると、ある規則に気付く。港町、貿易の町として発展した街が多いということだ。特に、古くからの港町である神戸（神戸港）や福岡（博多港）は、800年以上も前から使われている港だ。両都市とも背後に山がそびえ、海岸で大きな船が出入りするための十分な深さがあった、いわば“天然の良港”といえよう。古くからの港町＝近くに山がある、坂が多いという構図だ。こうした港町、つまり山と海に挟まれた狭小な土地に多くの人が住む地域ではマンションの比率が高い。とくに、福岡市のマンション居住率の高さは有名で、3.6世帯に1世帯の割合でマンションに住んでいる。

分譲マンションで心配な「マンションの管理体制」

　ところで、海の近くのマンションでは、塩害の影響はないのだろうか。コンクリートなどの劣化が早いのではないだろうかと心配になる。海に隣接するマンションに住む知人から、こんな話を聞いたことがある。

「景色は最高だけど、ベランダにおいているウッドデッキやチェアーなどはあっいう間にやられたよ。マンションの修繕積立金を納めているのだけど、今のままで充分な金額なのだろうか。管理を委託している会社はメンテナンスをしっかりとしてくれているのだろうかと不安になる」

“一生住むつもり”で買ったマンションでも、多くの人が気になることが2つあると言われている。1つは「住民間のコミュニケーション」、そしてもうひとつが今回のテーマである、「マンションの管理体制」だ。管理状況はマンションの資産価値（その後の売却など）に、大きな影響がある。

http://diamond.jp/series/funai/10009/

RES

ＨＰ管理員 2010年03月01日 (月) 16時38分 No.1317

≪ダイヤモンド・オンライン≫

管理会社を途中で変更？独立系マンション管理会社の台頭

　分譲マンションでは管理組合が存在し、基本的に全住民はその一員となる。そして、組合員の総意で特定のマンション管理会社に管理費を支払い、管理を委託する。また、共用部（外壁・廊下・エントランスなど住民全員で使う部位、共有資産という扱い）における将来の修繕費用のため、予め積み立てておく修繕積立金を管理組合が集め、それを実際に管理しているのもマンション管理会社だ。

　新築物件として発売されたマンションを購入するとき、マンション管理会社を選ぶことは事実上不可能だ。予め指定された（主に、ディベロッパーの系列会社、関係会社）会社が購入したマンションを管理することになる。そして、その管理会社が半永久的にそのマンションを管理するということが一般的だと思われてきた。

　しかし、世紀を越えた2001年ころから、変化が訪れた。マンション管理会社を変更するマンション管理組合が増え始めたのだ。管理組合の規約にもよるが、大雑把に述べると組合員の2／3以上の賛成があればマション管理会社を変更することが出来る。それまで、マンションディベロッパー系列の管理会社が、親会社の建てたマンションを管理するという構図が崩れ、いわゆる独立系マンション管理会社が台頭してきたのである。

　これらの企業は、マンション組合に対して積極的な営業を行い、管理業務を変更受注した。この業界内で言う“リプレース営業”が現在益々さかんな状況になっている。

年々増える修繕積立金！支払い不能になると資産価値下落も

　マンション管理の業務は主に清掃・警備・維持管理などである。通常のこうした業務の委託費用は、10000円～13000円／月　程度が一般的だ。そして、修繕積立金は新築入居時に一時金を納めた後、修繕積立金を11000円～15000円／月　程度　払い続ける。しかし、最近ではマンション販売時に月々支払う総額（これらの費用＋住宅ローン）を落とすために、修繕積立金を低く設定する場合が多く見られる。マンションディベロッパーが管理会社に働きかけ、（マンション管理会社は受け入れたくないのだが）、管理会社はその言いなりとなり、受け入れているようだ。

http://diamond.jp/series/funai/10009/?page=2

ＨＰ管理員 2010年03月01日 (月) 16時40分 No.1318

≪ダイヤモンド・オンライン≫

　最近見た例では、初年度～5年間は8000円／月　に設定し、その後5年ごとに見直し、最終的に2.5万円となる設定だった。つまり、最終的には初年度の3倍以上の修繕積立金になるのだ。こうしたことはパンフレットなどには謳われておらず、営業マンに聞いて初めてわかったことだ。これでは、住宅ローンをギリギリで組んだ住人は、支払い不能に陥る可能性もある。注意して購入しなければならない。

　実際に、修繕積立金を支払えなくなる方も少なくない。修繕積立金の値上がりと住宅ローン段階的な金利アップが重なると、特に厳しくなるのだ。1つのマンションでこうした住人が10%を越えると、築10年くらい経てば定期的に発生する修繕費用の捻出が厳しくなる。

　このような状況に陥ると、マンションの資産価値は一気に下がるので要注意だ。

　とはいうものの、実際は、自らの所有するマンションの管理会社についてあまり気にしたことがない方が多いのではないだろうか。また、マンション管理会社の活動状況がわかる管理組合総会に出席したことがない世帯主の方も多いのではないか。これからは、今よりも少し意識をしていただきたいところだ。

収益の確実性の高い　マンション管理ビジネスの今後

　さて、最後にマンション管理市場について、さらに業界についてのこれからを予測してみたい。この予測は業界関係者だけでなく、分譲マンションを購入し、そこに住む人々にも、役に立つはずだ。

【絶対的な成長分野である分譲マンション管理ビジネス】

　船井総合研究所リアルエステートビジネスチームでは、分譲マンション管理市場の市場規模を約4300億円と予測している（2008年度分）。マンション管理市場は新規供給戸数によりその成長は左右されるが、ストックビジネスの性質上、堅調に上昇を続ける。また、古いマンションで時折見かけられた自主管理物件が委託管理物件に移行していること、ハイグレードサービスを付加することによる単価アップなどもあり、市場規模はさらに拡大し続けるだろう。

【Ｍ＆Ａ市場のスターであるマンション管理会社】

　分譲マンション管理会社は、その管理戸数がある一定数を越えると、確実な収益が見込める。住宅・不動産関連分野は、収益性に波があるビジネスが多いが、マンション管理事業収益の確実性は群を抜いている。そのため、常にＭ＆Ａ市場において常に買い手が売り手を捜している状況だ。

http://diamond.jp/series/funai/10009/?page=3

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