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上手に選択「ＬＥＤ電球」　明るさ、重さ　白熱電球と違いも ＨＰ管理員 2010年07月06日 (火) 12時54分 No.1420

icon ≪産経新聞≫

　寿命が長く、電気代が安いＬＥＤ（発光ダイオード）電球。省エネ意識の高まりと、白熱電球が再来年に原則生産中止になることから関心は高い。ただ、光の広がり方や重さなど従来の電球と違う点も多く、付け替える際は場所や用途をよく考慮して選びたい。

◆長く使う“家電”

　ビックカメラ有楽町店（東京都千代田区）では今年に入り、ＬＥＤ電球の販売個数が伸びている。４～５月の大型連休では帰省の土産として、高齢の親に代わって電球を付け替えるためにまとめ買いする人が目立ったという。同店家電コーナーの中村広輔主任は「価格は高めだが、ＬＥＤ電球は長く使う“家電”だという意識が定着してきた」と話す。

　東京電力くらしのラボグループの山口絵美さんによると、ＬＥＤ電球を使う際は主に（１）明るさ（２）照明器具との相性（３）重さ－の３点に注意が必要だという。

　ＬＥＤ電球の明るさは、電球から出るすべての光量を示すルーメン（ｌｍ）で表示される。だが、光に照らされた面の明るさを表す一般的なルクス（ｌｘ）と違い、ルーメンは電球単体の明るさでしかない。さらに、一般的な住宅の照度基準のような統一規格がＬＥＤ電球にはないため、実際に自宅で使ったときに暗く感じる可能性があるという。

　ＬＥＤ電球は直線的に光が進む。慣れないうちは、廊下や階段、トイレなど狭い空間から試してみる。また、同じ色調でも光源が違うと色味が微妙に異なるため、シャンデリアなどで白熱電球とＬＥＤ電球などを混ぜて使わない方がよい。

◆使えないケースも

　浴室など水滴や湿度の高い場所、密閉型の照明、センサー付きや調光機能付きの照明器具ではＬＥＤ電球が使えない場合がある。照明のデザインによっては電球が取り付けにくくなることもあり、長さや幅など電球自体の大きさにも注意が必要。また、電球の根元の光を反射させて明るさを出す照明カバーでは、電球部分が少ないＬＥＤ電球は不向きなこともあるという。

　重さにも気を付けたい。例えば、一般的な白熱電球（６０形、口金（くちがね）２６ミリ）が３２グラムなのに対し、同じ口金２６ミリのＬＥＤ電球は１２０グラムで、ＬＥＤ電球の方が重い。シャンデリアや電気スタンドなどは落下や転倒の恐れがあり、照明器具全体の重量も考慮する。

　ＬＥＤ電球購入の際は、付け替える部屋で使用している電球を持参するといいそうだ。山口さんは「ライフスタイルに合ったＬＥＤ電球を選び、省エネで快適な明かりを楽しんでほしい」と話している。

■破損、保管で注意

　東芝ライテック（神奈川県横須賀市）によると、東芝製のＬＥＤ電球は光る部分が樹脂カバー、回路部分はアルミでできているため、白熱電球や電球形蛍光ランプより傷が見えにくいことがある。見た目で異常がなくても電球を振り、内部でカラカラと音がしたら破損の可能性がある。電球を取り付け、光のちらつきがある場合も使用を中止する。高温多湿での保管は避け、使用前には口金部分がさびなど腐食していないか確認する。

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20100706-00000051-san-soci
RES


良好なマンションコミュニティは、より良い維持管理のための「基礎体力」！ ＨＰ管理員 2010年07月05日 (月) 21時04分 No.1418

icon ≪国土交通省　国土交通政策研究所≫

～マンションの適正な維持管理に向けたコミュニティ形成に関する研究(最終報告)～

国土交通政策研究所では、平成20～21 年度にかけて「マンションの適正な維持管理に向けたコミュニティ形成に関する研究」を実施しました。この度、マンションにおけるコミュニティの状況、コミュニティと維持管理との関係、コミュニティ形成のポイントなどを、研究報告書にまとめました。

http://www.mlit.go.jp/pri/shiryou/press/pdf/shiryou100630_1.pdf
RES
ＨＰ管理員 2010年07月05日 (月) 21時06分 No.1419

icon ≪国土交通省　国土交通政策研究所≫
２．プレスリリース添付資料(pdf:1.1MB)
http://www.mlit.go.jp/pri/shiryou/press/pdf/shiryou100630_2.pdf

1.研究の概要

マンションが主要な居住形態となるに従い、建物の適正な管理や防犯・防災、地域とのコミュニティの希薄化など、マンションをめぐる様々な課題が顕在化しつつある。このような
マンションを取り巻く多様な問題への対応策の一つとして、マンションでの居住者間のコミュニティや地域との良好な関係を日ごろから構築しておくことが有効と考えられている。
本研究では、管理組合を対象としたアンケート調査、良好なコミュニティを形成している管理組合等へのインタビュー調査等を通じ、維持管理とコミュニティとの関係を明らかにす
るとともに、適正な維持管理に必要なコミュニティの形成を促進するために取り組むべき事項を明らかにすることを目的としている。


あなたのマンション、管理費・修繕積立金は大丈夫？（その２） ＨＰ管理員 2010年06月28日 (月) 10時47分 No.1417

icon ≪asahi.com　ここが知りたい≫

Ｑ　マンションの管理費や修繕積立金が入る預金口座について理事会ではじめて問題になったのですが、預金通帳はすべて委託契約をしている管理会社の名義になっていて、管理会社の手元に保管されていることを知りました。このような状態で問題はないのでしょうか。

Ａ　１９９９年、Ａ管理会社が破産し、多くのマンションの管理費や修繕積立金の口座の名義がＡ社となっていたため、Ａ社に貸付けていた銀行がＡ社の預金を貸付債権と相殺し、多くのマンションは自分達の管理費と修繕積立金を失ってしまった事件がありました。その後、東京高等裁判所がこの事件について、管理費などはマンションの所有口座であると判断した為、マンション側が助かった事件がありました。

　　このような事件を避けるために、翌２０００年１２月、『マンションの管理の適正化の推進に関する法律』（適正化法と略称）が制定されました。同法第７６条は、管理業者に対して修繕積立金，その他の財産について、管理会社の財産及び他のマンションの管理組合の財産と分別して管理することを義務付けました。したがって、あなたのマンションは管理組合の理事長（管理者）名の口座に管理費等を振込むようにしなければなりません。

Ｑ　修繕積立金のように、長期に積み立てるものは確かに管理組合の理事長（管理者）名の口座にすることはわかりますが、すぐ使用する管理費についても口座を別に作るのですか。

Ａ　すぐ使用する管理費も分別して管理しなければなりません（施行規則８７条１項）。しかし、このように分別管理を管理会社に義務付けてもまだ徹底していない場合がありました。このため、今年５月１日からマンションの適正化法の規則が改正されました。その内容は、管理会社の収納口座に振込まれた管理費等について、管理会社が管理事務費として必要とする金額を引き出した残額は、「管理費等を充当する月の翌月末まで」にすべて組合の保管口座に移し替えることが義務付けられました。したがって、今迄のように管理会社は、管理会社の振込み口座に残金をいつまでも置いておくことが出来なくなったのです。

　　今までも、修繕積立金については、既に組合の保管口座に移管していたマンションが多いと思いますが、５月１日からは管理費用の残金も組合の保管口座に移管しなければならなくなったのです。

Ｑ　そうしますと、管理委託契約書の一部変更や口座の新設等も新しく決めなければならないわけですね。

Ａ　そうですね。管理組合の方も対応しなければなりません。改正によって契約内容が変るときは、管理会社の管理業務主任者資格者が重要事項説明会を開いて区分所有者に説明をしなければなりません。やはり適正化法、同規則等を厳しくして行かなければマンションの金銭的なトラブルはなかなかなくならないのでしょう。

Ｑ　今度からは管理組合が管理費や修繕積立金の口座の管理をしっかりして行かなければならないですね。あなた任せでいてはいけませんね。特に、預金口座と印鑑を管理する理事長や、会計担当者の財産管理能力と正しい管理態度が必要となりますね。

Ａ　そうですね。適正化法施行規則は、管理会社に対し預金通帳と印鑑の同時保管を禁止していますが、管理組合の理事長と会計担当者にも同じことが言えるのですね。理事長等を疑うことはイヤですし、また失礼に当たるかも知れないので、理事会で１ヶ月に一回、預金通帳を理事に見せるという申し合わせをしておくことも一つの方法です。

　　また、戸数の多いマンションにおいて、管理士や税理士に２～３ヶ月に一度預金について確認をお願いすることも一つの方法と思います。マンションの管理費や修繕積立金は大きな金額となりますので、横領されないよう皆で確認し合うことが大切です。

http://www.asahi.com/housing/soudan/TKY201006250361.html
RES


おとなの住まい：トップランナー　マンション建て替え　東京都住宅政策推進部・榎園氏 ＨＰ管理員 2010年06月25日 (金) 12時16分 No.1416

icon ≪毎日新聞≫

◇改修で済むケースも　行政にアドバイザー制度

　コンクリート造りのマンションがデビューしてから半世紀余り。建物の老朽化とともに、エレベーターがなかったり、耐震性が問題となったりして、改修や建て替えの取り組みが進んでいる。行政の立場からマンション建て替えの円滑化に取り組む東京都都市整備局住宅政策推進部の榎園弘・マンション課長にマンション建て替えの考え方や手続きなどを聞いた。

　－－最近、マンション建て替えの話をよく聞きますが、マンションの寿命はどう考えたらいいのでしょうか？

　コンクリート造りであれば、建物そのものの寿命はかなり長く、７０～８０年という人もいます。でも建物の寿命だけでなく、社会的に求められている性能など総合的に考える必要があります。例えば居住者が高齢化し、４～５階建てで、エレベーターがないと住みづらいし、またバリアフリー化の検討の余地が出てきます。それに加え、阪神大震災以後、最近は耐震性が問題になっています。古い耐震基準で建てられた１９８１年以前の建物であれば、特にそれが重要な要素となります。

　－－建て替えだと居住者に大きな負担になることもありますが、改修・修繕で済む場合もありますね。

　ええ、まず建物の現状を正確に把握して、建て替えるべきなのか、改修するのかの判断が必要です。エレベーターがなくても、マンションの構造によっては、新設することが可能です。８１年以前の建物でも、耐震性が問題ない場合もあります。建物の耐震診断を受けて、問題があれば、耐震改修が必要になりますが、バリアフリーや省エネ、居住性能の向上などを考えた場合、建て替えを選択する方が合理的な場合もあり得ます。

　－－建て替えの場合はどんな手続きが必要ですか？

　全員の合意を得られる場合には、デベロッパーとの等価交換契約による建て替えもありますが、一般的には区分所有法に基づき、区分所有者および議決権の各５分の４以上の賛成による建て替え決議が必要です。決議後は、２００２年に施行されたマンション建て替えの円滑化等に関する法律に基づいて実施すると手続きもスムーズに進みます。いろんな手法がありますが、区分所有者の団体自らが施工主になる自主再建方式や、建て替えをデベロッパーなど専門家に代行してもらう事業代行方式などがあります。マンションに居住する人は、世帯構成、年齢、資産状況などが異なるだけでなく、考え方もさまざまで、建て替えの合意を得ることはなかなか大変な作業です。

　－－実現するのはかなり難しいようですが、東京都ではマンション建て替えは、これまでどの程度ありますか？

　マンション建て替え円滑化法に基づいての建て替えでは、現在２０件あります。最も古いものでは１９５６年、比較的新しいものでは１９７８年のがあります。それをみると、現在の建物の戸数より多くなるケースがほとんどですが、中には敷地や建築規制により現在とほとんど変わらないケースもあります。都内でみると、築４０年以上のマンションは２００８年末で約５万４０００戸、これが１８年末には２４万５０００戸になると推定されています。今後は円滑化法の手続きによって建て替えが進められていくケースが増えていくと思います。

　－－建て替えについて行政としてサポート体制はあるのですか？

　ええ、分譲マンションの建て替え・改修についてのアドバイザー制度を設けています。マンション管理組合などからの要請を受けると、「建て替え入門」「老朽度判定・建て替えと修繕の費用対効果の説明」「合意形成の進め方」「改修によるマンション再生」などについてアドバイザーを有料で派遣します。さらに建て替えか改修かの比較検討ができるように、マンションの現況や法規制に関する確認をして、検討書作成もします。

　－－古い建物がどんどん増え、これからますます建て替え需要が増えそうですね。

　建て替えによって新しいマンションができたケースでみると、建て替え前より増えた住戸に若い世代が入居して子供の数が増えてきたとか、それによってお年寄りが元気になったとか、新しいコミュニティーができているようです。今は老朽化が進んでいないマンションでも、いずれは建て替えや改修の必要性に直面します。その時のためにも、マンション建て替えについて勉強し、理解を深めていただければと思います。

http://mainichi.jp/life/housing/news/20100625ddm010100027000c.html
RES


コミュニティーは挨拶から ＨＰ管理員 2010年06月22日 (火) 13時17分 No.1415

icon ≪大阪日日新聞≫

　現在、私は住まいするマンションの管理組合の理事長を引き受けております。このマンションには約４００世帯の住民が住んでおられ、ほぼ毎日のようにさまざまな案件が持ち込まれます。承認事項、対外的な折衝、理事会や臨時総会、定時総会の開催、住民からのご意見など一住民のボランティアとして、日々業務を執行しておりますが、負担に感じることもないわけではありません。

　そういった中でもとりわけ一番頭を悩ませるのがマンション住民同士でのトラブルです。

　上下階やお隣同士による騒音問題など、当事者の方々にとっては大変深刻な問題です。住戸における音については、人それぞれ不快な騒音と聞こえる方もおられるでしょうし、また、全く騒音として聞こえない方もおられ、一概には管理組合として騒音を出しておられるといわれる住戸に対して注意を促すことはできません。

　一応お話を伺いにマンションの住戸住民の方とお会いさせていただくという順序を踏まえて行っておりますが、そういった中で共通する点は、お隣や上下間同士でもお互いを知らない、挨拶(あいさつ)もしたことがないということがあまりに多いことに驚かされました。

　これら事案はコミュニケーションの欠如から生まれ、ささいな事柄が不満となり苦情として発展するケースですので、ほとんどの場合は仲裁に入らせていただくことにより「お互いさまなんで」という形で和解し、その後は仲良くご家族同士で交流されているところも多く見受けられます。

　ひと昔前の日本的な日常生活においては酒店、米穀店などがご用聞きに回って、醤油(しょうゆ)やお酒、お米などの日常品を届けてもらっている光景が普通にありました。また、買い忘れた醤油をお隣同士で貸し借りしたり、当時は、隣近所のコミュニティーがしっかり形成されていたように思います。

　現代の都会のマンション生活では、近くに24時間の大型スーパーやコンビニエンスストアがあり、また、病気になって寝込んでも何軒も病院があるなど、整えられた社会基盤の中で隣近所の助けが必要でない環境がつくられています。このような便利さが地域でのコミュニケーションを希薄にさせた要因ではないでしょうか。

　しかし、都会型の便利なマンションに暮らす皆さんの中でコミュニティーの形成は必要でないと思われている方は案外少ないようです。

　私どもの築浅いマンションにおいても、コミュニティールームを使ってのダンス教室や陶芸教室、ヨガ、お花などの参加者も年ごとに増えつつあり、消防・防災訓練などにおいても次第に参加者が増え、その輪が確実に広がりつつあることを実感しています。

　このような中での人と人とのふれあいが幾つもの小さなコミュニティーを形成し、それがまた一つ大きなコミュニティーとなります。

　私もできることから始めようと実践していることが挨拶です。最初は気恥ずかしい気持ちもありましたが、次第に先方からも挨拶を交わしていただけるようになり、世間話までするようになった方々もたくさんおられます。

　このように挨拶からコミュニケーションが生まれ発展していくものと実感しております。皆さんも積極的に挨拶から行動してみてはいかがでしょうか。

http://www.nnn.co.jp/dainichi/rensai/miotukusi/100622/20100622054.html
RES


国交省が修繕積立金の標準提示へ　マンション改修を促進 ＨＰ管理員 2010年06月20日 (日) 17時18分 No.1414

icon ≪47NEWS≫

　国土交通省は１９日までに、マンションの計画的な改修を促進するため、分譲業者が独自に設定している修繕積立金について標準額を本年度中に示す方針を固めた。分譲後、積立金が当初予定より大幅に上がり、入居者との間でトラブルになるのを避ける狙いもある。

　標準額は、積立金の実例や有識者の意見を参考に、新築購入後３０年までに必要な積み立て月額を専有面積１平方メートル当たりで提示。物件の規模や入居戸数などに応じて算定する方向だ。

　国交省はマンションの改修工事の種類や時期などを定める長期計画の標準様式を策定しているが、修繕積立金の基準はなかった。

　マンションの建て替えや改修を話し合う管理組合役員の担い手が高齢化などで減っているため、入居者に限っている役員の資格要件緩和も議論する。建て替えなどに必要な入居者の議決要件見直しも検討課題になりそうだ。

　国交省の推計では、築５０年超のマンションは現在１万戸あるが、１０年後は１３万戸、２０年後は９４万戸に増加する見通し。

http://www.47news.jp/CN/201006/CN2010061901000452.html
RES


マンション管理業者への全国一斉立入検査結果（平成２１年度）の概要について ＨＰ管理員 2010年06月18日 (金) 09時04分 No.1413

icon ≪国土交通省≫

　国土交通省の各地方整備局及び北海道開発局並びに内閣府沖縄総合事務局が昨年１０月下旬から概ね３ヶ月間において実施したマンション管理業者への全国一斉立入検査の結果をとりまとめましたので、その概要をお知らせいたします。

全国１２０社に対して立入検査を行った結果、４９社に対して業務に関する是正指導を要する事例を発見し、是正指導を行いました。

　全般的な傾向として、一部について改善の傾向が見られたものの、各管理業者において法令の各条項に対する認識が徹底されていない事例が依然として確認されたことを踏まえ、国土交通省としては、引き続き、立入検査等による法令指導体制の強化を図るとともに、悪質な適正化法違反に対しては、「マンション管理業者の違反行為に対する監督処分の基準」等に従い厳正かつ適正に対処してまいります。あわせて、関係団体に対しても、研修活動等を通じて、マンション管理業務全般の適正化に向けた会員指導等を図るよう要請しました。

http://www.mlit.go.jp/report/press/sogo16_hh_000036.html
RES


生活相談Ｑ＆Ａ：築４５年のマンション、長期修繕計画どうすれば？ ＨＰ管理員 2010年06月12日 (土) 20時35分 No.1412

icon ≪毎日新聞≫

◇まず劣化診断調査をして、優先度や予算考え実施を

Ｑ　築４５年の分譲マンションです。１２年前に外壁の改修、屋上の防水工事などを実施しましたが、今まで長期修繕計画を作成していませんでした。どのようにすればよいのでしょうか。（６０代男性）

Ａ　鉄筋コンクリートで造られ、堅固に見える建物でも年数が経過すれば美観を損なうだけでなく、コンクリート（モルタル）の欠落、ひび割れ、雨漏りなどを招き、耐久性を低下させることになります。適切なタイミングで、劣化調査や改修工事を計画しましょう。劣化調査、改修工事を計画的に実施することで建物を長持ちさせ、資産価値を保つことができます。

　建物の修繕時期と工事内容の目安として、外部鉄部の塗装は５年以内に屋上防水、外壁の補修・塗り替え、バルコニーの防水などは１０～１５年以内、給排水設備は２０年での点検、補修が必要です。長期修繕計画とは２５～３０年程度の周期で、上記のような適切な改修工事を実施するための計画です。

　また改修工事を実施する度に区分所有者が一時金を負担するのは大変です。長期修繕計画にあわせた資金計画を作成し、改修工事に使う費用を区分所有者が積み立てをし、管理組合で修繕積立金として蓄えておくことが必要だと思います。ご質問のマンションですが、築４５年ということなので、長期修繕計画の作成というより、まず、建物の劣化診断調査を実施することをお勧めします。

　長期修繕計画の基礎資料にもなりますが、皆様が住まわれている建物の現状を区分所有者の方々が十分に知ることが最優先だと思います。建築士（専門家）に依頼し、建物本体、外壁関係、屋上、バルコニー防水関係、給排水管関係、電気関係、その他屋外（石積み・擁壁等）関係の劣化調査を実施し、その内容を踏まえて劣化部分の改修工事の優先度を決め、管理組合の予算との兼ね合いで実施を検討されることをお勧めします。

　また建築士を選定される場合は複数の方に同じ内容を伝え、調査費の見積書作成を依頼し、内容を比較した上で建築士（専門家）を決定されると良いでしょう。

http://mainichi.jp/area/hyogo/news/20100612ddlk28070516000c.html
RES


「デベロッパー系」VS「独立系」　両管理会社の特徴を徹底比較する ＨＰ管理員 2010年06月11日 (金) 20時40分 No.1411

icon ≪マンション管理サテライト≫

　突然だが、日本にマンション管理会社が何社あるかご存じだろうか。2009年３月末現在、わが国には2360社（登録ベース）の管理会社があり、その大多数が「系列型管理会社」に分類される。「系列型～」とは分譲マンションのデベロッパーを母体とする管理会社のことで、グループ内の親会社が開発・販売した分譲マンションの管理業務をトップダウン式に受託できる強みがある。そのため、「デベロッパー系管理会社」とも呼ばれ、コネクションを持たず自力営業に専念する「独立型管理会社」としばしば対比して語られる。その他、さらに細かく分類すると、ゼネコンあるいはビルメンテナンス会社から派生した「ゼネコン型」「ビルメンテナンス型」といった区分けもあるが、マンション管理業界はおおよそ「系列型」と「独立型」の２大勢力によって構成されている（文末の一覧表を参照）。

　こうしたマンション管理業界では、住宅不況によってマンションの新規供給が大幅に落ち込む中、管理会社の管理組合獲得合戦にさらなる拍車がかかる。そのせいか、管理会社同士の再編（合併や買収）も珍しくなくなっており、限られたパイ（既存の管理組合）をめぐる“仁義なき戦い”はさらにエスカレートの様相を呈する。今ではそれほど聞かなくなった「リプレース」（管理会社の変更）という言葉だが、デフレによりあらゆるモノやサービスの価格下押し圧力が強まる中で、管理組合もコスト削減を意識せざるを得ない状況に変わりはない。つまり、各管理会社にとってはいかに「低価格」「高品質」の管理サービスを提供できるかが問われることになる。「デベロッパー系」VS「独立系」――それぞれの特徴をどう生かせるかが、管理会社自身の存続をも左右する。

　しかし、暗い話ばかりではなく明るい話題もある。わが国の住宅政策がストック重視へと転換したことで、マンション管理業界には新たなビジネスチャンスが広がっている。「ストックビジネス」の到来だ。これまで基本事務としてきた管理組合の運営支援や会計・清掃業務に加え、リフォームやインテリアの相談から子育て・健康アドバイスまで、専有部分内での暮らし全般をサポートするサービスを本格提供し始めている。６月４日には「長期優良住宅普及促進法」が施行されて丸１年が過ぎた。認定件数は今年４月末時点で６万3615戸とスロースタートではあるものの、着実にその数を伸ばしている。「新築重視」から「中古重視」へと日本の住宅文化が変革を迎える中、ますます管理会社の役割は大きくなっている。

　それだけに、管理組合にとっては管理会社選びがより重要になってくる。「デベロッパー系」と「独立系」ではそれぞれに一長一短があるだけに、特徴を正確に把握しておかないと正しい選択はできない。そこで、本コラムでは両者の特徴を比較するとともに、マンション管理業界の今後の行方についても付言することにする。相性のいい管理会社に出合うことができれば、マンション生活はより快適なものへと進化するはずだ。

■「売り主情報」を持つか持たないかで、両者の力関係は大きく変わる

　それでは、本題に入ることにしよう。両者のメリット・デメリットを整理したのが下表だ。デベロッパー系管理会社の最大の特徴は、売り主や施工業者との距離が近い分、設計や建設に関する情報が入手しやすい点にある。実際に工事に関与した当時の担当者との接点があることにより、構造上のトラブルが発生した際の設計図書の手配などもスムーズだ。この点、裏を返せば独立系管理会社にとってのウイークポイントとなる。

　こうした「デベロッパー系」と「独立系」の対立の構図 ―― いつか見た風景とばかり、筆者の頭にはエレベーター保守管理会社の攻防劇が思い出される。2002年６月、公正取引委員会が独占禁止法に照らし合わせ、メーカー系（系列型）のエレベーター保守管理会社に勧告を行った実例がある。メーカー系の保守管理会社が当該メーカーのエレベーター管理を請け負う独立系保守管理会社に対して、正当な理由もなく部品の納品を先延ばししたり、不当に割高な価格で販売したりと、嫌がらせとも取れる対応をしていた。マンション管理に置き換えれば、独立系管理会社が受託マンションの工事履歴や部品提供を求めた際、系列でないことを理由に拒まれることに等しい。

　幸い、マンション管理業界ではここまで“あからさま”な話は聞かないが、こうしたハンディキャップをどう克服するかが独立系管理会社には課題として残される。売り主の息がかからない分、独自の価格設定やサービス内容で差別化を図るしか対抗策はないだろう。マンションを取り巻く環境が多様化・複雑化する中で、かゆいところに手が届く小回りの利いたサービス提供が最も管理組合には受け入れられやすい。管理組合の立場からすれば、自分たちの要求期待にどれだけ応えてくれるかが選別基準となるのだ。どこまで組合のニーズを具現化してくれるかで判断は分かれることになる。リプレースの際はもとより、現在、委託している管理会社の良しあしを見分ける一助としても比較表を役立てていただければうれしく思う。

デベロッパー系管理会社と独立系管理会社　両者のメリット・デメリット

デベロッパー系管理会社
メリット
・ 設計や設備に関する情報が売り主から入手しやすいため、構造上のトラブルが発生した場合に詳細図面などの手配がスムーズに行なえる。
・ 系列母体が大手であることが多いため、一般に経営破綻リスクは低いとされる。
デメリット
・ 新築入居時、受託管理会社がすでに決まってしまっている。
・ 売り主との系列関係（しがらみ）があることで、途中で管理会社を変更しにくい側面がある。
・ 資本関係上、親会社の利益を優先した経営になることも予想される。

独立系管理会社
メリット
・ 管理委託費など、価格面での優位性が高い。
・ 系列を持たない分、公平かつ独自のサービス展開が期待される。
デメリット
・ 設計・設備など建物面の情報が不足しやすく、また、コスト最優先のあまりサービスの品質が低下してしまうおそれがある。
（注）あくまで一般論であることをお断りしておく。

■マンション管理業者の生きる道は「住生活サービス業」への転進しかない

　最後に、今後のマンション管理業界の行方について付け加えておこう。冒頭でも触れたように、管理会社はストックビジネスに尽力し始めている。おりしも、政治の世界ではトップの交代で新政権が第二幕を迎えたが、マンション管理業界も新たな局面を迎えている。たとえば、ランキング14位の伊藤忠アーバンコミュニティは、マンションにおける月額定額料金制の専有部サービスを６月１日から始めた。同社コールセンターが窓口となり、専門スタッフが緊急で対応にあたる「暮らしの緊急窓口」や、パソコンの使い方から体調不良などにも対応する「いつでも電話相談」、保険の相談やリフォームなどに対応する「暮らしのサポーター」といったサービスを提供する。また、同12位の野村リビングサポートも同様に、今年２月から専有部サービス「リビングQコール」を全戸に導入している。切れてしまった電球の交換から部屋の模様替えに伴う家具の移動まで、きめ細かくニーズに対応する。

　「そこまでしないと、し烈な競争を生き延びられないのか」――。こうした声が聞こえてきそうだが、「マンション管理業」が「住生活サービス業」へと変化し始めているサインととらえることができよう。いつまでも低価格競争をしていては、自社の首を絞めかねないという危機感の現れとも解することができる。管理組合から言われて動く「受動型」ではなく、管理会社が自ら率先して行動する「能動型」へと変革が迫られているのだ。顧客第一主義というサービスの原点をいま一度思い出し、顧客満足度の追求にまい進してほしいと願うばかりだ。

マンション管理会社の管理戸数ランキング（平成19年３月末）
順位　　企 業 名　　　タイプ　　管理戸数（戸）
１　 大京アステージ　デベロッパー系 336,085
２　 日本ハウズイング　独立系 328,411
３　 東急コミュニティー　デベロッパー系 278,884
４　 長谷工コミュニティ　ゼネコン系 192,845
５　 三井不動産住宅サービスグループ デベロッパー系 182,148
６　 日本総合住生活　デベロッパー系 162,970
７　 三菱地所藤和コミュニティ　デベロッパー系 148,038
８　 合人社計画研究所グループ　独立系 146,193
９　 住友不動産建物サービス　デベロッパー系 141,165
10　 コスモスライフ　デベロッパー系 122,315
11　 丸紅コミュニティグループ　デベロッパー系 104,087
12　 野村リビングサポート　デベロッパー系 98,068
13　 ダイア管理　デベロッパー系 96,699
14　 伊藤忠アーバンコミュニティ　デベロッパー系 67,714
15　 ダイワサービス　デベロッパー系 58,275
（出所）不動産流通近代センター「2010不動産業統計集」

http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/serial.cfm
RES


マンション住民　自転車共有 ＨＰ管理員 2010年06月11日 (金) 20時29分 No.1410

icon ≪YOMIURI　ONLINE≫

個人持ち減らし　駐輪場不足解消

　マンションの住民が自転車を共有する取り組みが、注目されている。駐輪場不足に悩むマンションが多い中、個人所有の自転車を減らすことが目的だ。貸し出し方法の簡素化など、住民の利用を促す仕組み作りも進んでいる。

　千葉県松戸市の「新松戸サンライトパストラル参番街」（１１０戸）では、住民が８台の自転車を共有している。自転車の鍵は、管理事務所近くに設置したボックスの中にあり、事前に利用登録（無料）をすれば、ボックス開閉用の鍵が渡され、いつでも共用自転車を使うことができる。

　共用自転車を導入したのは２５年前。当時、駐輪場の収容台数が１２０台だったのに対し、自転車が約２６０台に増え、台数を減らす必要があったからだ。管理組合で駐輪場問題を担当している男性（６４）は「収容しきれない自転車が乱雑に置かれ、防災上だけでなく、日常生活にも支障があった」と振り返る。

　導入と同時に、個人の自転車の有料登録制（中学生以上年間１台１０００円、２台目以降は同２０００円など）や駐輪スペースの拡充も行った。その結果、個人の自転車は、駐輪場の収容台数内に抑えられている。

　共用自転車の購入費用や維持費は、管理費から工面している。自転車を所有していない女性の住民（５２）は「買い物などで毎日のように共用自転車を使っている。手続きが煩わしくなくて便利」と話す。

　新築マンションでも、自転車を共有するケースが増えている。１年前に完成した千葉県柏市のマンション「パークシティ柏の葉キャンパス一番街」（９７７戸）は、無料で使える電動アシスト自転車１０台を共有。１９５６台収容の駐輪場から自転車があふれないようにするためだ。自転車の鍵は管理センター内のボックスにあり、専用のカードで開けて借りる。最大６時間利用できるが、８割が３時間以内の利用。「起伏がある地域なので電動自転車は助かる」（４０代の主婦）など好評だ。

　また、マンションの宅配用ロッカーの販売などを手がけるフルタイムシステム（東京）は０３年から、宅配用ロッカーを使った自転車の無人貸し出しシステムを販売。ロッカーで自転車の鍵を保管し、貸し出しをコンピューターで管理する。現在、約８０棟がこのシステムを導入している。

　共用自転車の導入にあたっては、利用規則を作ることが大切だ。冒頭に登場した松戸市のマンション管理組合では、利用前の点検・整備や、事故に遭った場合の管理組合の免責を明記。通勤や通学の利用は認めておらず、自転車を専有し続けないなどモラルも求められる。住民の男性は、「共用自転車を購入するなら、電動アシスト式や、子どもを乗せられる補助いすの装着など、住民の希望を取り入れた自転車の方が利用回数が増え、個人所有車の抑制にもつながります」とアドバイスする。

http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/sumu/20100611-OYT8T00361.htm
RES


アップ報告 ＨＰ管理員 2010年06月11日 (金) 20時23分 No.1409

icon 灯油価格推移　アップしました
http://www.h-mansion-net.npo-jp.net/kyoudou/touyu10.html
RES


積立金５億円不明 草津のマンション ＨＰ管理員 2010年06月09日 (水) 08時36分 No.1408

icon ≪YOMIURI　ONLINE≫

担当社員連絡取れず

　草津町草津の分譲リゾートマンション（３５６戸）で、所有者約３５０人から集めていた修繕積立金など計約５億円が、管理する口

座から不正に引き出されていることが８日、わかった。所有者でつくる管理組合法人から管理業務を委託されている東京都内の管理会社の担当社員と連絡が取れなくなっているといい、管理組合は県警に相談するとともに、近く所有者への説明会を開いて対応を協議する。

　管理組合などによると、今年５月、実施予定の外壁など大規模修繕工事の費用を支払おうとした際に、銀行口座の残高がほとんどないことに理事長らが気付いたという。管理会社の担当社員とは、この直前から連絡がとれなくなっている。

　管理組合が所有者に行った説明によると、修繕積立金や管理費などを集約している２銀行の４口座を調べたところ、２００４年１２月から今年４月までの間に、１か月に数回の頻度で３００万～５００万円が引き出され、残金はほとんど残っていないという。

　口座の通帳は、管理会社が管理し、銀行の取引印は管理組合が金庫に保管している。年１回の管理組合総会で、通帳残高と銀行発行の残高証明書が一致していることを確認するが、通帳と残高証明書が偽造された可能性もあるとしている。

http://www.yomiuri.co.jp/e-japan/gunma/news/20100609-OYT8T00059.htm
RES


マンション管理基礎セミナー ＨＰ管理員 2010年06月02日 (水) 19時44分 No.1407

icon ≪北海道　住宅局 建築指導課　管理指導グループ≫

7月１７日(土)
１３：３０～１６：３０
かでる２・７大会議室
募集定員　２００名
参加費　　 無料

※次のテーマで調整中
「マンション管理適化法施行規則改正について(仮称）」
　＊講師：国土交通省北海道開発局
　　　　　　　事業振興部建設産業課不動産業係長
「新役員のためのセミナー(仮称)」
　＊講師：（社）北海道マンション管理組合連合会
　　　　　　　　　　　　　　　相談員・マンション管理士
「給・排水管設備のあれこれ(仮称）」
　＊講師：（社）北海道マンション管理組合連合会
　　　　　　　　　　　　 建築技術相談員・１級建築士

http://www.pref.hokkaido.lg.jp/kn/ksd/manshonseminar.htm
RES


あなたのマンション、管理費・修繕積立金は大丈夫？ ＨＰ管理員 2010年05月29日 (土) 19時17分 No.1406

icon ≪asahi.com　ここが知りたい≫

Ｑ　私のマンションは３０戸という小さなマンションで、今迄理事長が自主管理ということで管理会社を委託していませんでした。

　分譲されてからすでに３０年経ったため、区分所有者も年老いてしまいました。最近中古を買った若い男性が理事長をやると言って立候補し、当選したのですが、管理費や修繕積立金の通帳や印鑑を一人で預ると言うのですが、心配です。

Ａ　マンションの管理費や修繕積立金は何十，何百戸の集金となる為、多額となって、各地で理事長の横領事件が発覚しています。横領事件を防止するためには、基本として、預金の通帳を理事長が持ち、会計担当者が印鑑を持つ、又その逆でもいいのですが、別人が通帳と印鑑を持つということが基本です。

　さらに、会計報告は年一回の定期総会での報告しかないというのが一般ですので、問題が生じていても発覚が遅れ、その金は消費されてしまって返って来ないという惨状となります。マンションを区分所有していても、お金に困っている人は金融機関の抵当権がついていて、抵当権が優先してしまうのでマンションに返金されない危険もあります。

Ｑ　具体的な横領事件について教えてください。

Ａ　通帳と印鑑の両方を所持していた理事長が管理組合の預金を１００万円ずつ引き出し、自分の口座に入れていたという事件があり、約３年間で約１０００万円を着服していました。理事長が一人で預金を降ろせない方法を考えるべきだった事例です。

　また、あるマンションでは、理事長に就任したときには管理会社が預金証書を預っており、印鑑は理事長預かりとなっていた。ところが、理事長が交替したので名義変更が必要となった際、銀行から届いた名義変更後の約１０００万円の証書を持ち出し、一時行方不明となり、外国為替の取引に使ってしまったということです。

　この場合も、預金証書が理事長宅に届き、印鑑と証書が同一人となった一瞬の間に問題が起きており、証書を理事長に送った金融機関にも非があるように思います。

　とにかく、通帳と印鑑は同一人物が保管しない事、預金を降ろしたりするときは必ず２人以上の人が一緒に行動することが必要でしょう。同じマンションの理事長を疑いたくないという気持ちは誰にでもありますが、それがマンションの決まりであるとして、皆の大切な管理費や修繕積立金を守らなければなりません。

Ｑ　このような横領事件が発覚したときは、どうすれば良いのでしょうか。

Ａ　横領した人を警察に告訴すべきです。横領した人は逃げることもありますので、告訴に早く踏み出すべきです。告訴と言っても難しいものではなく、まず警察に被害届を出すことから始まります。そして、臨時総会を開いて着服・横領した理事長を解任し、新しい理事長を選任するという行動を早くとるべきでしょう。なぜならば、このような金銭の問題は、早く逮捕されれば横領した金はまだ少しは持っている場合が多いのです。少しでも管理費や修繕積立金の損失を防ぐべきです。

　前にも書きましたように、横領する人は自己所有の区分所有部分にも金融機関の抵当権がついていて、弁償されない場合が多いのです。また、理事長を新しく決めないと次の行動がとれないからです。

Ｑ　それでは、大手管理会社にすべてを委託しておけば、理事長個人による横領はなくなるのでしょうか。

Ａ　大手の管理会社のフロントマンや管理員による横領事件も後を断ちません。大規模のマンションでは、集会室の使用料，自転車の駐輪代等の現金で受領した小口現金を着服横領していた事件が起きています。小口現金は小額のために４年以上も気付かず、管理会社の本社の監査部の監査により発覚したとの事でした。マンションの理事会では判らなかったと言うことです。

　また、これも大手の管理会社の管理員の件ですが、現金で受け取った管理費を組合口座に入金せず、未集金として報告し着服横領したもので、管理費等の滞納が増えて来たので、役員が滞納していることになっている組合員に支払いを催促に行って判明したものです（マンション管理新聞より）。

Ｑ　このような管理会社には、何か処分が下ったのでしょうか。

Ａ　「マンション管理の適正化推進に関する法律」第８１条で、国土交通大臣はマンション管理業者に対し、必要な指示をする事ができると規定しています。上記のマンション業者に対し、同大臣は同８１条の指示処分を行なったということです。また、上記のマンション業者は損害金の弁償を行い、フロントマンや管理員を懲戒解雇するとのことです。

　マンションの経費の確認は、大規模のマンションにおいてはとても役員だけではチェック出来ない場合が多いようです。会計監査の役員もいますが、その基となる数値は管理会社からの報告に基づくものであり、その報告が間違っていればどうにもチェックが出来ません。１年に１回位、現実の状況を監査する経理に明るい人に調査を依頼することもひとつの方法かと思います。

http://www.asahi.com/housing/soudan/TKY201005280172.html
RES


平成21年度マンション等安心居住推進事業報告書の公表について ＨＰ管理員 2010年05月29日 (土) 08時27分 No.1405

icon ≪国土交通省≫

　 平成２１年５月末より「マンション等安心居住推進事業」として応募の受付を行い、同
年７月３０日に「相談体制の整備等に係る事業」として採択された１２件及び同年８月
１１日に「モデル支援に係る事業」として採択された５８件（うち７件は途中辞退。）
の事業の成果について報告書がまとまりましたので、公表致します。

http://www.mlit.go.jp/report/press/house06_hh_000041.html
RES


地デジ普及率８３・８％に　政府目標、初めて上回る ＨＰ管理員 2010年05月26日 (水) 11時30分 No.1403

icon ≪北海道新聞≫

　総務省は２５日、地上デジタル放送が視聴できる受信機の世帯普及率が３月時点で８３・８％となり、昨年９月の前回調査から１４・３ポイント上昇したと発表した。３月末の政府目標である８１・６％を２・２ポイント上回った。２００５年３月から始めた普及率調査で、目標値を上回ったのは初めて。

　エコポイント制度による効果で、デジタルテレビの販売台数が伸びたことが普及率を一気に高めた。ただ、電波受信が難しいビルの陰に設置された共同受信施設の対応率は４８％と低く、政府が目指す１１年４月での普及率１００％に向けて課題は多い。

　都道府県別の普及率では、富山がもっとも高く８８・８％で、埼玉が８８・４％、岐阜が８８・３％と続いた。最低だったのは沖縄の６５・９％で、岩手も６６・７％と低かった。

　原口一博総務相は閣議後の記者会見で「離島を多く抱える地域や山間地で普及率が低い。対策に全力を挙げる」と述べた。

http://www.hokkaido-np.co.jp/news/economic/233278.html
RES
ＨＰ管理員 2010年05月26日 (水) 11時42分 No.1404

icon ≪YOMIURIONLINE≫
地デジ、共同受信整備進まず…普及率８３％

　総務省は２５日、地上デジタル放送（地デジ）を視聴できるテレビやチューナーの世帯普及率が、２０１０年３月時点で８３・８％になったと発表した。


　昨年９月時点の前回調査に比べて１４・３ポイント上昇し、１０年３月時点で８１・６％という政府目標を初めて上回った。政府の「エコポイント制度」で地デジ対応テレビへの買い替えが進んだことなどが要因。

　ただ、地デジ受信のために必要な共同受信施設は、ビル陰などの受信障害地域（６５０万世帯）で必要な６万施設のうち、整備が終わったものは約４８％と目標を下回っている。政府は設置費用の一部を負担しているが、残る費用分担で利用者間の調整が難航する例も多く、政府は引き続き対策を強化する必要がある。

http://www.yomiuri.co.jp/net/news/20100526-OYT8T00415.htm


管理費の不払いの対策について。 出村　宣義 2010年05月25日 (火) 11時21分 No.1400 mail

icon 当マンションは分譲ですが、最近情勢の変化により所有者が賃貸にするケースがでて来ましたので、今のところは管理費等の遅配や不払いはないのですが、これからは解りませんので今から対策を考えて置きたいので何かよい方法を教えて頂きたく連絡しましたのでよろしくお願いいたします。
RES
ＨＰ管理員 2010年05月25日 (火) 20時13分 No.1402

icon ＲＥ；管理費の不払いの対策について。

はじめまして、ＨＰ管理員です

転ばぬ先の杖ですね。素晴らしい考えです。

　↓のリンク先がよく整理されている文章です。参考にして下さい。
http://homepage3.nifty.com/masashigeeda/kannrihi-tainou-honnbunn.htm


定期総会議案書問題 石中 2010年05月25日 (火) 09時26分 No.1399 mail

icon （1）定期総会の議案書が配られましたが２号議案の２１年度決算報告に支払いの先の内訳が曖昧　　　　　　　　　　　（2）ペイオフ考慮せず同じ銀行に定期預金普通預金を預けてる　残高証明が無い　この場合どうしたら宜しいか教えて下さい
RES
ＨＰ管理員 2010年05月25日 (火) 19時57分 No.1401

icon ＲＥ；定期総会議案書問題

はじめまして、ＨＰ管理員です

>決算報告に支払いの先の内訳が曖昧

詳細な内容を決算報告に添付しなければならない決まりがあるわけではないので、簡略した報告になる場合もあります。
「内訳が曖昧」という事であれば、疑問を理事会に投げかけて下さい。
場合によっては、会計書類の閲覧を申し出る方法もあります。

>残高証明が無い

残高証明を添付する事が必須ではありませんので、添付していない管理組合もあります。
総会で、他組合員の皆さんと意見交換して、添付を求めるか協議して下さい。

>ペイオフ考慮せず同じ銀行に定期預金普通預金を預けてる

ペイオフについて、管理組合としてどのように取り組むのか、総会で、他組合員の皆さんと協議して下さい。
（大手銀行なので考慮しないという考えや、１千万円以内になるように、多数の銀行と取引するなどのいろいろな考えがあります）

定期総会という、多くの組合員と意見交換できる機会ですから有効に活用して下さい


全国の分譲マンションストック戸数について（平成２１年末現在） ＨＰ管理員 2010年05月24日 (月) 11時32分 No.1398

icon ≪国土交通省≫

全国の分譲マンションストック戸数について、平成２１年末時点の数値を推計致しましたのでお知らせ致します。

平成２１年末現在で、全国の分譲マンションストック戸数の推計値は、約５６２万戸、居住人口は、約１４００万人でした。

http://www.mlit.go.jp/common/000114581.pdf
RES


マンション修繕費一部を組長に　背任容疑で４人逮捕 ＨＰ管理員 2010年05月23日 (日) 06時51分 No.1397

icon ≪asahi.com≫

　大阪市北区にある分譲マンション（約４００戸）の大規模修繕工事費が、指定暴力団山口組弘道会系暴力団組長の住民らに詐取されたとされる事件をめぐり、大阪府警は２２日、共謀して総額４億４千万円の工事代金のうち約２５００万円を組長に渡し、マンション管理組合に損害を与えたとして、理事長だった住民の葛城総典容疑者（６１）と組長の住民小川須和容疑者（６２）＝詐欺容疑で逮捕、起訴＝ら計４人を背任容疑で逮捕し、発表した。

　捜査４課によると、他に逮捕されたのは、下請けに入った建築会社「田村駒エンジニアリング」（東京都中央区）の元大阪支店長森田和功（４４）＝同＝と、孫請けの「高内建設」（大阪市此花区、昨年９月に倒産）の元営業部長村井雅彦（５６）の両容疑者。小川容疑者が「現金は工事業者の紹介料として受け取った」と供述するなど、４人は容疑を否認しているという。

　同課によると、葛城容疑者は他の３容疑者と共謀し、マンション管理組合の積立金から支出される修繕工事代金の一部を、マンション住人で親交のある小川容疑者に渡そうと計画。管理組合理事長だった２００８年１２月と昨年１月の２回、「近隣対策費」の名目で計２５００万円を小川容疑者に渡し、組合に損害を与えた疑いが持たれている。捜査関係者などによると、現金は森田容疑者が村井容疑者に依頼して小川容疑者に持参させ、受け渡しの場には葛城容疑者も同席していたという。

http://www.asahi.com/national/update/0522/OSK201005220052.html
RES


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