北海道マンション管理問題支援ネット (8Page)

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○「団地型マンションの再生マニュアル」ＨＰ管理員 2010年08月10日 (火) 08時59分 No.1443

国土交通省では、これまで、建築後相当の年数が経過したマンションの再生
（改修、建て替え）が円滑に進むよう、各種マニュアル（［1］～［5］）を整備し公表しております。

　この度、団地型マンションに特化したマニュアルを策定しました。
　団地型マンションの場合は、団地内に複数の建物が存在し、権利者が多数であることに加え、権利形態や管理方式が様々であるため、その再生に当たっては、単棟型のマンションの場合には無い様々な課題を解決していく必要があります。

　本マニュアルは、主に管理組合が、団地型マンションの再生に当たり、どのような事項をどのような手順で進めるとよいか等について、有識者の意見を踏まえながら、現行の法制度の中で必要な事項の整理を行ったものです。

　管理組合が再生に取り組み、合意形成を図る上での指針としての活用が期待されます。

＜団地型マンション再生マニュアル＞
　団地型マンションで建替え又は改修による再生を検討する際の合意形成の手順や実施計画における実務等、及び、団地生活の活性化に関する内容、その他留意点について解説
　■団地型マンション再生マニュアルの概要（PDFファイル）
　 https://www.mlit.go.jp/common/000120565.pdf

＜マンション再生のための各種マニュアル＞
［1］建替え・改修に関するマニュアル
　・マンションの老朽度判定の基準、費用対改善効果に基づく建替えか修繕、改修かの判断の考え方や進め方などを解説
　・新築マンションの性能・仕様の事例や修繕・改修工法等の技術情報の提供等

［2］マンション建替えに向けた合意形成に関するマニュアル＜建て替え関連＞
　・マンション建替えの各段階において、関係権利者の合意形成を円滑に進めるための手順・留意点等について解説

［3］改修によるマンション再生の手法に関するマニュアル　＜改修関連＞
　・計画修繕から増築等の大規模改修まで、幅広く改修工事の手法や留意点などについて解説

［4］マンション建替え実務マニュアル　＜建て替え関連＞
　・マンション建替えに係る法律上の手続きや実施計画の策定等の実務について詳細に解説

［5］マンション耐震化マニュアル　＜改修関連＞
　・マンションの耐震診断、耐震改修実施など、管理組合等が行う実務的な手続き、留意点などについて解説

　◎各マニュアルは、以下のホームページからダウンロードできます。
　　　http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/mansei/manseitatekae.htm

RES

マンションの騒音はどこまで許されるのかＨＰ管理員 2010年08月09日 (月) 13時52分 No.1440

≪ALL ABOUT≫

2007年、公園で遊ぶ子どもの声や、マンションの足音に対する訴訟が立て続けに行われ注目されました。

西東京市では子どもの噴水遊びの騒音が認められ噴水が使用停止に、そして板橋区ではマンション上階の子どもの足音で子どもの父親に36万円の賠償命令が下りました。

マンションの騒音問題といえばマンションに住む方にとって一番の頭痛のタネ。これから同じような訴訟、判決が下される可能性も出てくると考えられます。

そこで今回は、子どもの足音のほかにもいろいろある「生活騒音」にはどのようなものがあり、どのくらいうるさいのか（→1ページ目）、マンションの騒音を減らす工夫（→2ページ目）、マンションを選ぶ時のポイント（→3ページ目）について見ていきましょう。

騒音の基準値を確認

一般的に「騒音」とされるのかどうかについては、平成10年に交付された環境庁の告示第64号（平成17年5月改正告示45号）に具体的な基準値が定められています。それによると住宅地では昼間の騒音は55デシベル以下、夜間の騒音は45デシベル以下とされています（表1参照）。

【表1】騒音の環境基準について。住宅地では昼間の基準値55デシベル以下、夜の基準値45デシベル以下。2車線道路や幹線道路に面していると割り増しがある。（出典：環境庁ホームページ）

ところでこの「騒音の基準」はなにを元に決められているのでしょうか。環境庁によると「生活環境を保全し、人の健康の保護に資する上で維持されることが望ましい基準（環境基準）」としています。つまり、この基準値以上のうるささの元では「普通に生活していく上で不都合が生じたり、健康的な生活ができない恐れが生じる」と考えて良いでしょう。

ここで使われている単位「デシベル」は「dB」とも書き、通常は音圧つまり音の大きさを表します。表1ではデシベルの値が大きいほど大きな音を表しています。

それでは次に日々の生活の中から出ている生活騒音にはどんなものがあり、いったいどのくらいの大きさなのか見てみましょう。

生活の中で発生する音の種類と大きさ

生活騒音の発生源は次のように分類できます。
1)家庭用機器からの騒音…冷蔵庫、洗濯機、乾燥機、掃除機など
2)家庭用設備、住宅構造面からの騒音…エアコン、バス・トイレの給排水、ドアの開閉音
3)音響機器からの音…テレビ、ステレオ、ラジオなど
4)生活行動に伴う音…話し声、泣き声、笑い声、飛び跳ねる音など
5)その他…車、バイクの空ぶかし音、ペットの鳴き声、風鈴の音など。

ええっ！これも騒音になっちゃうの？と思うものも含まれていますね。例えば風鈴の音。一般的に「いい音色」と捉えられるものも、あまりに大きい音だと「騒音」になってしまいます。表2で生活騒音の目安をみてみましょう。

【表2】生活騒音の目安。人の話声もかなり大きな音だということがわかる。(出典：東京都環境局ホームページ）

これらは日常的に出ている音ですが、表1の「騒音の基準」に照らし合わせるとどれも意外と大きいことに気が付きます。ピアノの音や子どもの足音は問題になりやすい音ですが、やはり基準値と見比べると注意しなくてはいけないことがよくわかります。

音が出る時間帯や場所は一定ではなく、また昼に聞こえるのと夜に聞こえるのでは感じ方も違ってきます。例えば普通の話し声でも、時と場合によっては大きな騒音に聞こえることも十分あり得ます。

それでは次のページで騒音を軽減する工夫を見ていきましょう。

http://allabout.co.jp/r_house/gc/26928/

RES

ＨＰ管理員 2010年08月09日 (月) 13時54分 No.1441

≪ALL ABOUT≫
騒音を減らす工夫

特にマンションなどの集合住宅に住んでいる場合は、これらの騒音を少しでも減らすような意識を持ち、工夫して住まう努力が必要になります。生活音は生活していく上でどうしても出てしまう音ではありますが、お互いに気を使い合い、なるべく迷惑をかけないように心掛けることが一番初めにとるべき対策と言えます。

それでも音が気になる場合は、音の発生源や建物などハード面での防音対策を施すことも必要になってきます。それではまずマンションに関係する音について取り上げ、有効な騒音対策を見てみましょう。

マンションで発生する音の種類と対策

マンションの床周りで発生する音には、人がとび跳ねたり重いものを落としたときに生じる「重量床衝撃音」と、スリッパでパタパタ歩く音、スプーンやコップなど軽いものを落としたときに生じる「軽量床衝撃音」の2種類があります。

重量床衝撃音は、床スラブ（コンクリートでできた床の構造材）の厚さや梁で囲まれた面積などによって変化します。気をつけたいのは床スラブ、梁といった部分は「共用部分」になり勝手にリフォームできないこと。次ページのマンション購入時のポイントを参照に、遮音性の高いマンションを選ぶことが最大の対策になります。

軽量床衝撃音は、床仕上材の工夫により軽減することが可能です。仕上材をじゅうたんやカーペット、畳などの柔らかいものにしたり、遮音性能の高いフローリングにする、フローリングの上にじゅうたんやカーペットなどを敷くなどの対応が考えられます。これは住み始めてから各々の住まい手が取ることのできる対策です。

【関連記事】
快適な暮らしのための遮音・防音（１）床
子どもがいる家庭で心がけたい騒音対策
住みながら解決する住まいの遮音性

遮音等級を示すL値

参考に遮音性を示す「L値」の基準を示します。1ページ目に出てきた「デシベル＝音の大きさ」に対し、「L値＝遮音性」の単位となります。Lの後の数字が遮音性のレベルを示します。数字が小さいほど遮音性能が良いことを示します。

L値は重量床衝撃音と軽量床衝撃音を合わせた総合的な遮音等級を示します。表3でL値とその値が示す遮音性能の目安、生活の中で感じる感覚の目安を示します。

【表3】L値の基準。L値とその値が示す遮音性能の目安。（出典：日本建築学会）

例えばフローリングは人気のある床仕上材です。音の問題が気になる人は遮音性能の高いもの（Lの後の数字がより小さいもの）を選ぶと良いでしょう。じゅうたん、カーペット、畳などは一般的にフローリングより遮音性能が高いとされていますが、やはり種類によって遮音性能はまちまちになります。遮音性の高い種類を選ぶように心掛けてください。

【関連記事】
静かに眠れる遮音性能はどのくらい？

それでは次のページでマンションを選ぶ時のポイントを見てみましょう。

http://allabout.co.jp/r_house/gc/26928/2/

ＨＰ管理員 2010年08月09日 (月) 13時57分 No.1442

≪ALL ABOUT≫
マンションを選ぶポイント：1
床スラブの厚さ

音環境を重視したマンション選びのポイントのひとつ目は「床スラブの厚さ」です。ドシーンという重衝撃音対策では、梁の位置や梁に囲まれる面積にもよりますが、床スラブに着目すると厚さは20センチ以上を目安に選ぶようにすると良いでしょう。

最近では23センチ、25センチのマンションも出ています。高級マンションでも25～27センチのものが多いようです。

また注意したいのはボイドスラブという工法を取ったケースです。ボイドスラブ工法はコンクリートスラブの中に空洞があるため、通常の工法に比べ見た目のスラブが厚くなります。

見た目のスラブの厚さだけで遮音性が高いと判断せず、具体的にどのくらいの遮音性能があるのか、どのような遮音対策がとってあるのか確認した方が良いでしょう。

マンションを選ぶポイント：2
何階を選ぶか

マンションでは一般的に高層階の方が人気が高く、眺望の良さ、開放感は何にも代えられない魅力です。しかし、もし子育て世代の方が住むのであれば、下階にそれほど気兼ねをせず、専用庭で外遊びや土いじりのできる1階を選ぶという選択を視野に入れても良いでしょう。

音の問題を第一に考える場合は特に「何階を選ぶか」について、よく検討されることをお勧めします。

【関連記事】
音環境から選ぶ理想のマンション選び
マンションの何階に住みたいですか？

マンションを選ぶポイント：3
上下・左右の間取りもチェック

マンションで気になる音には足音のほかに浴室・便所・台所といった水周りから出る音が挙げられます。特に水の流れる「排水音」については気になる方も多いようです。

事情により入浴時間が深夜になったり、夜に洗濯機を回す時もあるかもしれません。そこで、自分の住戸の上下・左右に接する他住戸の間取りもチェックしてください。気をつけたいのは、自住戸の水周りに隣接して他住戸の寝室があること。排水音が響きやすく、苦情が発生する可能性も高くなります。より理想的なのは、水周りの上下・左右に同じように隣戸の水周りがあることです。

また、排水管にはきちんと遮音材が巻かれているかなど、きちんと遮音対策がとられているかのチェックも忘れないでください。

近隣との挨拶や誠意ある対応が必要

子どもの足音で慰謝料36万円の支払を命じられたケースは「男児の父親の住まい方や対応の不誠実さ」に対する判決だと言われています。マンションは多くの人が住む集合体である以上、なるべく近隣に迷惑をかけないように気をつけて住むことや、苦情があったときには誠意のある対応をすることは大切なことです。

音の感じ方は受け取る側によることも多く、昼なのか夜中なのかでも変わってきます。生活をしている以上、いくら気をつけていても生活音を一切消すことは不可能です。日頃から挨拶を交わし、顔見知りであればその分腹も立ちにくいものです。

マンションでは特に近隣に誰が住んでいるか知らないケースもみられますが、せめて上下・左右など隣接する住人の方とは、日頃から交流を持つように心がけましょう。

http://allabout.co.jp/r_house/gc/26928/3/

生活相談Ｑ＆Ａ：マンションのエレベーター設置について　ＨＰ管理員 2010年08月07日 (土) 18時52分 No.1439

≪毎日新聞≫

◇まず専門家の意見聞き、住民と十分話し合いを

Ｑ　築４０年の分譲マンションです。区分所有者も高齢化し、エレベーター設置の希望が多々聞こえます。エレベーターの設置はどのようにすればよいのですか。（６０代　管理組合役員　男性）

　Ａ　昭和４０～５０年代に建設された中層（４～５階建て）マンションのほとんどには、エレベーターは設置されていません。こうした高経年マンションは、区分所有者の高齢化が進み、エレベーター（以下ＥＶと表記）の設置のご要望が多くなっています。今回はＥＶ設置についての注意点を簡単にお話しいたします。

　ＥＶには昇降路が必要です。昇降路は建築基準法、及び建築関係条例に適合することが条件です。また、構造的な判断も必要であり、専門家（建築士）へ依頼し検討することが重要です。

　分譲住宅では、管理組合総会での議決が必要です。ＥＶ設置には設置費用、管理費用等の負担問題、建物の外観、屋外の形状変更等による住環境も大きく変化します。ＥＶの利用度が低い１階にお住まいの方の負担問題など、区分所有者での十分な話し合いが必要です。

　次に実際のＥＶの設置方法ですが、建物の構造により考え方が変わります。中層マンションには階段室型、片廊下型の大きくは二つの形状があります。片廊下型の基本は１台のＥＶ設置で対応できます。廊下側にＥＶを設置することで、バリアフリーの状態で各住戸の玄関へアプローチできます。１カ所の設置で済むので費用も階段室型に比べて比較的安価になると思われます。

　次に階段室型ですが、ＥＶを各階段室ごとに設置する方法とバルコニー側にＥＶを１台設置し、各住戸へのアプローチ用に各階に廊下を設ける方法があります。バルコニー側に設置する場合、バリアフリーの状態にすることは可能ですが、多くの建物は南側にバルコニーがあり、プライバシー、日照、バルコニーの改修（新たな出入り口が必要）など検討事項が多くあります。

　各階段室ごとに設置する場合、バリアフリーを優先するのであれば、階段室の大規模な改修が必要です。繰り返しになりますが、エレベーターの設置についてはまず専門家（建築士）に相談され、設置方法、法的対応、設置概算費用など資料を整えられてから、管理組合内で十二分な話し合いを重ねて方向を決められる事が重要です。

　※階段室型とは各住戸の玄関が共用階段の踊り場に面しているタイプ。片廊下側とは各住戸の玄関が共用廊下に面しているタイプ

http://mainichi.jp/area/hyogo/news/20100807ddlk28070451000c.html

RES

第131回　滞納管理費の回収方法　「債権執行」と「動産執行」で強制弁済を図るＨＰ管理員 2010年08月03日 (火) 11時46分 No.1438

≪マンション管理サテライト≫

　2001年にマンション管理士の創設や管理会社の登録義務を定めた「マンション管理適正化法」が施行され、また、2003年には建て替え要件の大幅な見直しをはじめとした「区分所有法」の大改正が行われるなど政策的な後押しもあって、マンション管理に対する住民の意識は大きく改善してきた。その結果、マンション管理に関する情報も充実するようになり、「管理会社との上手な付き合い方」「管理規約の見直し方法」「大規模修繕工事を成功させるためのノウハウ」等々、書店には関連本が山積みされ、また、セミナーが活況を呈するなど、多くの情報が広く発信されるようになった。

　ところが、管理費や修繕積立金、駐車場などの各種使用料（以下、管理費等）が滞納された場合の回収方法については、なぜかいまだに情報が少ない。たとえば、マンション管理に携わる者なら必ずや手にするであろうバイブル本、（財）マンション管理センターが発行する「マンション管理の知識」（住宅新報社）を開いてみても、総ページ数およそ660ページのうち、滞納管理費等への対応に触れているのはわずか10ページしかない。しかも、「支払督促」や「小額訴訟」といった民事手続きまでは触れているが、その先の「債権執行（給与の差し押さえ）」や「動産執行（家財道具などの差し押さえ）」といった強制執行方法についての説明は皆無だ。同様に、マンション管理士に合格するための基本テキストも何種類か調べてみたが、どれも督促方法に関する説明はかなりシンプルだ。

　このように、マンション管理のエキスパートであるマンション管理士ですら専門的な知識を十分に有しない滞納管理費等の督促方法。管理組合を悩ます頭の痛い問題として常に付きまとうにもかかわらず、必要な情報が簡単に手に入らないのは組合にとって実に困ったことだ。長引く不景気の影響で長期滞納者が増える傾向にある中、打つ手立てが見つからないのは管理組合を窮地に追いやることになりかねない。それだけに、お心当たりのある管理組合は以下に述べる回収方法を参考に、ぜひとも実践に移してほしい。わざわざ弁護士に依頼しなくても自力（管理組合だけの力）で手続きすることが可能だ。特段、難しい法律知識も必要ないので、さっそく実行してほしいと思う。

■簡易裁判制度を利用すれば、迅速かつ手軽に滞納管理費等の支払命令を手にすることができる

　管理組合は滞納管理費等を回収するために早い段階から手を打たなければならないが、とはいえ、いきなり「訴えてやる！」とはいかず、一定の段階を踏む必要がある。

　まず、初期段階は「電話」や「訪問」「配達証明付き内容証明郵便の発送」が一般的だ。内容証明郵便には法的拘束力がないため、滞納者が郵便内容を履行しなくても何ら罰せられることはないが、管理費等の滞納を督促する意思表示を公的に通知することができるので、訴訟となった場合の証拠となり、相手に心理的な威圧を与える効果も期待できる。しかし、滞納者は家庭や職場環境など様々な問題を抱えていることが多く、こうした督促方法では太刀打ちできない（回収できない）ことも少なくない。そこで、第２段階として利用されるのが「支払督促」や「小額訴訟」だ。どちらも簡易裁判所での手続きとなり、請求金額に見合った経済的な負担で迅速かつ効果的な紛争処理を可能にする。

支払督促
債権者（管理組合）が簡易裁判所の書記官に申し立て、債務者（滞納者）から督促異議の申し立てがなければ支払命令が確定する督促手続き制度。この手続きはその範囲が金銭請求に限定され、また、督促異議が申し立てられると通常訴訟へと移行することになる。そのため、滞納者が争ってくるような場合には不向きな制度となる。滞納者の所在が不明の場合も支払督促できない。

小額訴訟
請求金額が60万円以下の場合に簡易裁判所に対して定型訴状用紙を利用して訴えを提起すると、原則として１回の審理で即日判決が出される簡易裁判制度。「小額」という言葉が付くが、れっきとした裁判であり、出された確定判決は強制執行力を持つ。2004年に法改正が行われ、これまで30万円だった訴額の上限額は60万円に引き上げられている。

■勝訴判決を手にしても、滞納者に支払う意思がなければ管理組合は管理費等を回収できない

　ただ、どちらの手続きもパーフェクトではない。支払督促や小額訴訟によって「滞納管理費等を支払いなさい」という裁判所からの支払命令を手にしても、こうした命令を無視して滞納し続ける“ツワモノ”が中にはいるため、勝訴判決を手にしただけでは滞納問題は完全に解決しない。未払い分を全額回収して初めて、一件落着となる。

　では、どうすれば強制的に回収できるのか ――。そこで登場するのが「債権執行」と「動産執行」だ。債権執行とは滞納者の預貯金や給与・売掛金などの金銭債権を差し押さえ、その中から必要な場合には換価処分を経て滞納分を回収する強制執行方法だ。預貯金がある、あるいは定期的な収入があるといった場合でないとその効果は期待できないが、定職に就き毎月給料を受け取っていれば、勤務先から取り立てる（天引き）ことで継続的に滞納分を回収することができる。

　また、「動産執行」とは滞納者の家財道具を差し押さえ、換価処分による配当（売却代金）から滞納分を回収する強制執行方法だ。「金銭で支払えないなら、所持品を処分して支払ってもらう」といった質屋的なイメージを想像すると分かりやすいだろう。ただ、生活必需品は差し押さえが禁止されているため、貴金属や美術品といった高価な品物を持っていないと配当は期待できない。滞納者の生活水準によって、動産執行の成否は二分することになる。

債権執行
メリット　滞納者が定職に就いている場合には、給与天引きによって滞納分を回収できる。「滞納分を支払う前に給与を使ってしまった」という心配がなくなる。

デメリット　無職であれば給与天引きできず、また、勤務先が任意に支払いに応じない場合には、取り立て訴訟を提起しなければならない。さらに、転職した場合には改めて新しい勤務先に対して手続きする必要がある。

動産執行
メリット　債権執行を実施するには滞納者の勤務先を調べる手間がかかるが、管理費等の滞納では本人の居場所がすでに分かっているので、わざわざ調べる必要がない。と同時に、専有部分内に立ち入ることができるので、滞納者がどのような生活をしているか知ることもできる。

デメリット　テレビや冷蔵庫・洗濯機などの生活必需品は差し押さえが禁止されているので、貴金属や美術品といった高価な品物を持っていないと滞納分の回収は期待できない。よって、直接的な回収手段というよりは、弁済督促としての間接機能（威圧）の側面が強い。

　その他、強制執行には「不動産執行」（競売による売却代金から債権回収する強制執行方法）という方法もあるが、手間と時間がかかり、また、売却価格より住宅ローン残高が上回ってしまうと配当も期待できない。そのため、現実問題として、あまりお勧めできる方法ではない。

　数少ないメリットを挙げれば、売却されたマンションを新しく買い受けた人（競落人）にも滞納管理費等を請求できるようになることだろう。滞納者はもとより、競落人に対しても管理組合は支払い請求することができるのだ。もちろん、競落人は管理費等の滞納があることを知った上で購入を決断している。手間と時間を惜しまず、また、滞納者が反訴してくる心配がなさそうであれば一考に価する方法といえよう。

　滞納者に対する措置としては、区分所有法にも「先取特権」（さきどりとっけん）という権利が用意されている。先取特権とは、他の債権者よりも優先して自己の債権の弁済を受けることができる権利のことだ。この権利は担保物権という強い効力のある権利として位置づけられている。先取特権の実行として裁判所へ競売を申し立てることが可能になる。不動産執行以外に打つ手がなくなってしまった場合の最終手段として、先取特権による回収法もあることを覚えておくといいだろう。

　管理費等の支払いは区分所有者の義務であり、何人も例外は認められない。管理組合は断固とした態度で滞納者への督促を続けてほしい。

http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/serial.cfm

RES

マンションの住まい方：ベランダでの水やりでトラブルＨＰ管理員 2010年07月31日 (土) 18時39分 No.1437

≪asahi.com≫

Ｑ　私のマンションはベランダの幅が広く、それぞれの家が植木や花をベランダで育てています。私のマンションはもう３０年近く経っていますので、ベランダのあちこちに亀裂が入っていて、その亀裂から下階の私のところに植木にあげた水が漏って来ることもあります。上階の人に時々文句を言うのですが、上階の人と喧嘩をしたくないので強くも言えません。どうしたらいいでしょうか。

Ａ　古いマンションではベランダは防水されていない場合が多いようです。その為、雨水や植物に与えた水が亀裂から洩れてしまうことが問題となっています。

　　先ず、あなたのマンションの規約や使用細則には、ベランダ等の使用方法はどのように規定されているでしょうか。一般的な規約や使用細則では、ベランダに面している各戸が専用使用権を有して、例えば洗濯物を干す場所として使用することが許されていますが、火災時の避難通路となるためにベランダには固定する物や妨害となる大きな物を置いてはならないとの規定されているようです。

　　しかし、植木鉢等を置いてはならないとまでは規定されていないと思います。このため、亀裂のあるベランダであれば、どうするかは上下階の人の間で考えなければならないでしょう。どちらが悪いのではなく、賢いマンションの住み方を考案しなければならないと言うことです。

Ｑ　しかし上階の人は怒りやすい人ですので、冷静に話し合うことが出来ません。私が文句を言っていることは明らかにしたくないのですが。どうしたらいいでしょうか。

Ａ　まず管理組合にあなたが困っている状況を書いて匿名の手紙で出し、理事会で議論してもらい、総会でも取り上げてもらうことです。あなたのベランダに亀裂があるのと同じように他の人のベランダにも亀裂があり、あなたと同じように困っている人も多いかと思います。

　　理事会から各戸に注意するように伝言板等に注意書を貼ってもらうとか、総会で決議してもらう方法もあります

　　よくあるベランダの大被害はベランダの溝や排水口に落葉が詰まっていて、ベランダの水が豪雨時に排水できず溢れて室内に入り、室内から下階へ漏水して大きな事故を引き起こしている事件があります。

　　マンションに住むには自分の行動によって他人に迷惑をかけないように十分気を付けなければなりません。

Ｑ　ベランダに防水は出来ないのでしょうか。そうすれば争い事はしなくて済むと思いますが、

Ａ　長期修繕計画を立てていると思うのですが、その工事に含める方法もありますが、待ってられないときは、早期にベランダに亀裂の埋める工事と防水工事を総会で決議して実施してもらうのも早道だと思います。

Ｑ　ルーフバルコニーといって、専用使用している広いバルコニーがあるのですが、これを中古で買ったＡさんが問題となっています。元の所有者はルーフバルコニーに屋上庭園を造っていました。規約に基づく使用細則では「多量の土砂等による花壇等の設置や造成は禁じる。」と規定されているのですが、この使用細則に違反しています。ところが今回、新しく６階を買ったＡさんも、管理組合が求めた屋上庭園の撤去を拒否しています。どのようにすればよいでしょうか。

Ａ　Ａさんのような庭園を造っている人も結構あるらしく、東京地方裁判所で平成１７年９月７日、同じようなケースで判決が出ました。判決文によりますと、そのマンションは昭和４５年に竣工したマンションで、すでに３０年以上が経過しようとしていた為、管理組合は平成１６年に至り、屋上庭園の露出部分も含めてウレタン防水工事を実施したところ、防水業者は、壁，床等の老朽化が進行していて、建設時に施工していた防水保護層が損傷されていたことを確認しました。

　　そして、その庭園の土の下に耐根シートが敷かれておらず、植物の根が防水保護層を侵食して保護層を相当程度破壊していることが推測されました。その防水業者はこのルーフバルコニーについての防水は保証できないと組合に告げました。

Ｑ　植物はそんなに根が伸びるのですか。大変ですね。その後どうなりましたか。

Ａ　平成１６年１０月には屋上のルーフバルコニーの庭園の排水溝が詰まって防水の立上り部等から漏水し、階下の室へ流れ落ちました。　管理組合はＡさんに対し、区分所有法第５７条１項の共同の利益に反するから庭園の撤去を求める裁判を提起しました。判決は、Ａさんの庭園を撤去しない行為は建物の保存に有害な行為であり、建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為に当ると判断しました。以上のように専用使用権を有していても管理者は有害物の撤去、又は使用禁止を求めることが出来ると判断したのです。

http://www.asahi.com/housing/soudan/TKY201007300227.html

RES

ＨＰ管理員 2010年07月31日 (土) 18時34分 No.1436

≪MSN産経ニュース≫

　エレベーターは、何年くらいで更新すべきなのか。税務上の法定償却耐用年数は１７年だが、物理的な耐用年数に決まりはない。

　各メーカーは「２０～２５年」を目安に掲げており、国交省が２０年に策定したマンション長期修繕計画のガイドラインも、おおよその目安として「３０年」を示す。実際にはそれ以上の間、安全に稼働しているケースも多く、一概にはいえないようだ。

　メーカー系より安い保守代金でシェアを伸ばし、部品の融通などでメーカー系との“不仲”がいわれる独立系保守業者は、どう見ているのか。業界団体「エレベーター保守事業協同組合」は「３０年も部品を持ち続けるのは難しい。やむを得ない判断だ」と、供給停止に理解を示す。

　一方、マンション管理組合を支援するＮＰＯ法人「マンションオーナーズコミュニティー」の吉沢康博事務局長（５１）は、３０～３５年を目安とする。「３０年たてば給排水管など、ほかの大規模修繕の時期にも重なる。今後何年住み続けるのかを考える必要もある。低層なら更新をあきらめるのも一つの考え方。メーカー側と交渉するにも、最も重要なのは住民の合意形成と団結だ」と話す。

　昭和４０、５０年代に急激に増加したマンションが築３０年以上を迎え、老朽化や耐震性などが問題化している。エレベーターの部品供給停止は、そうした住宅問題の一側面でもある。

　「今回は対象外の機種でも、中古の再生品でしか部品を調達できなくなりつつある。他の機種でも供給停止になるのは時間の問題だろう」。ある業界関係者はそう指摘している。

http://sankei.jp.msn.com/life/lifestyle/100731/sty1007311801004-n3.htm

「外断熱」マンション注目　改修費用割高でも…　札幌　省エネ、耐久性向上に利点ＨＰ管理員 2010年07月31日 (土) 14時52分 No.1432

≪北海道新聞≫

　省エネ効果にすぐれた「外断熱工法」を用い、全面改修に踏みきる分譲マンションが札幌で増えている。他都市でも業界団体などに問い合わせが相次いでいる。外断熱工法は初期工費がかさむため敬遠されがちだったが、建物の耐久性が向上し、長期的には修繕費が割安になる点が見直されているようだ。

　外断熱工法はマンションの外壁などを厚さ５センチほどの断熱材で丸ごと覆う。通常、分譲マンションの全面改修は外壁や屋上の傷みなどを修理するのが一般的だが、最近はこれに加え、同工法を取り入れるケースが増加。

　ＮＰＯ法人北海道マンション管理問題支援ネット（札幌）によると、札幌市内で外断熱工法による改修は昨年までの１０年以上を通じても数棟しかなかったが、今年は２棟が実施。来年は４棟が計画しており、２０１２年着手を目指して３棟も検討を進めている。

　札幌市東区の築１３年のマンション「ファミール北８条」（６１戸）は６月下旬、外断熱工法で全面改修に着手した。費用は約９千万円で通常の改修費の倍近くかかる見込みだが、管理組合の浦崎隆男理事長（６５）は「組合の財政は厳しいが、建物が長持ちするなど、利点も大きい。マンション全体の暖房費の３割削減を目指したい」。

　道によると、外断熱工法の改修を行えば暖房費の節約だけでなく結露も減る。断熱材が外壁を保護するため、本来１２～１５年おきに行う必要がある建物の全面改修の間隔が３０年近くに広がるという。

　同ネットの菅名一太常任理事は「初期工費は高いが、資産価値の上昇が見込まれるほか、長期的には改修などの住民負担が軽くなるはず」と話す。道は環境面の利点から、改修の資金計画を例示したパンフレットを作製するなど、同工法の普及を後押しする。

　一方、元北大大学院工学研究科助手で、社団法人北海道建築技術協会の長谷川寿夫専務理事は「外断熱工法は外装のパターンが少なく、あまり選べないのが難点。こだわってタイル仕上げなどにするとさらにコスト高になる」と話している。

http://sumai.hokkaido-np.co.jp/kiji/20100728_01.html

RES

総務省、地デジ移行に向けた行動計画を公表ＨＰ管理員 2010年07月31日 (土) 12時02分 No.1429

≪asahi.com≫

　総務省は２０１１年７月２４日の地上デジタル放送（地デジ）への完全移行に向けた行動計画「地デジ最終年総合対策」を公表した。期限まで１年を切り、残された世帯への確認活動や受信障害対策などを重点施策として取り組みの柱に据えた。一方、石川県の一部では２４日に地デジ移行へのリハーサルとして全国に先駆けアナログ放送が終了するなど、完全移行はいよいよ仕上げ段階を迎える。

　地デジ完全移行まで１年を迎えた２４日、新たな取り組みがスタートした。石川県珠洲（すず）市と、隣接する能登町や輪島市の一部でアナログ放送が終了した。総務省からアナログ放送終了リハーサル地域に指定されたため。地デジ受信用の簡易チューナーを無償貸与するなど万全な措置が取られ、合計８８００世帯が地デジに移行した。

　２５日までに総務省に寄せられた相談は、アンテナのケーブル線がはずれていたなど１１件程度に留まり、まずは成功といったところ。泉谷満寿裕珠洲市長も「総務省や関係団体、市民の皆さんの協力があったからこそ」と胸をなで下ろす。

　スムーズな移行への取り組みが進む一方で課題も山積している。物理的に地デジが受信できない世帯への対応だ。１０年３月末時点で全国約１０００万強の世帯が地デジを受信できないという。受信機や極超短波（ＵＨＦ）アンテナの未整備やビルの陰での受信障害、山間部で電波が届かないことなどが主な理由。総合対策ではこれを踏まえ、年末までに高齢者・低所得者層、ビル陰施設、アパート・マンションなど、世帯・施設ごとの地デジ対応の進ちょく状況をまとめ、１１年１月から戸別対応などを通して最終的な確認活動を行う。

　しかし、ビル陰難視対策では遅れも目立つ。１０年３月末時点で該当エリアの４７・８％の世帯にしか対応できていない。特に関東・東海・近畿地方で遅れている。全世帯の完全移行が大前提である以上、残り１年で早急な措置が不可欠となる。

　地デジへの移行は、有限の資源である電波の有効利用や機器メーカーへの恩恵など大きな波及効果が期待できる。ただ、国民の知る権利に貢献してきたテレビというユニバーサルサービスの本質を、いかに担保していくかが何より重要となる。

http://www.asahi.com/digital/nikkanko/NKK201007270013.html

RES

マンション標準管理規約の見直しに関する検討会の設置及び第１回検討会開催についてＨＰ管理員 2010年07月26日 (月) 12時05分 No.1426

≪国土交通省≫

　国土交通省では、この度、「マンション標準管理規約及び同コメント」の課題の整理及び見直しの検討を進めることを目的として、「マンション標準管理規約の見直しに関する検討会」を設置をすることと致しました。　
　第１回の検討会は以下のとおり開催することとなりましたのでお知らせ致します。　

１．開催日時等　　　

日時：平成２２年８月３日（火）１０：００～１２：００　場所：中央合同庁舎第７号館西館全省庁共用１３２０会議室議事：マンション標準管理規約の見直しに関する論点　等

２．検討会の委員

委　員　穐山　精吾　特定非営利活動法人全国マンション管理組合連合会会長
委　員　市原　幸雄　野村不動産（株）住宅カンパニー企画室長・業務部長
委　員　榎園　弘　　東京都都市整備局住宅政策推進部マンション課長
委　員　戎　　正晴　弁護士・明治学院大学法科大学院教授
委　員　岡山　忠広　法務省民事局参事官
委　員　親泊　哲　　一般社団法人日本マンション管理士会連合会副会長
委　員　鎌野　邦樹　早稲田大学法科大学院教授
委　員　川田　邦則　（株）大京アステージ　取締役
委　員　齊藤　広子　明海大学不動産学部教授
委　員　篠原みち子　弁護士
委　員　山本　節彦　（財）マンション管理センター管理情報部長
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（敬称略、五十音順）　

３．主要検討事項　　
・長期修繕計画の定義等の位置付け及び定期的な見直しについて　　
・執行機関（理事会等）の権限の明確化について　　
・管理組合の役員の資格要件の取扱い等について　　
・集会に欠席する区分所有者の議決権の委任状等の適切な取扱いの明確化について　　等　

４．今後の予定
検討会での審議を踏まえ、マンション標準管理規約の改正案を作成し、パブリックコメントを実施した上で、年内に同改正案をとりまとめる予定。　

http://www.mlit.go.jp/report/press/house06_hh_000046.html

マンション標準管理規約について
http://www.mlit.go.jp/common/000120280.pdf

RES

地デジ移行まで１年、普及８割　未対応１１００万世帯ＨＰ管理員 2010年07月25日 (日) 08時43分 No.1425

≪毎日ＪＰ≫

　来年７月２４日の地上波テレビのアナログ放送停止とデジタル放送への完全移行まで残り１年を切った。受信機の普及率こそ８割を超えたが、電波受信に必要なアンテナ交換などが遅れており、今年３月末時点では、全世帯の２割強にあたる約１１００万世帯が未対応だ。総務省などは対策を強化する方針だが、テレビが見られなくなる「地デジ難民」の発生を避けるには、これから時間との勝負になりそうだ。

◇「ビル陰」対策に遅れ

　２４日、石川県珠洲（すず）市と隣接する能登町の一部で全国より１年早くアナログ放送が終了、地デジに完全移行した。総務省指定の「リハーサル地」で、アナログ放送用のテレビでも地デジ受信が可能な簡易チューナーを戸別訪問で無償貸与するなどの手厚い対応が施され、この日総務省テレビ受信者支援センターに寄せられた相談はチューナーの接続ミスなど６件にとどまった。

　しかし、計８８００世帯の狭い地域での地デジ化が、そのまま全国に適用できるとは限らない。総務省の最も新しい推計によると、３月末時点で、地デジ対応の受信機（いわゆる薄型テレビなど）の世帯普及率は８３・８％と目標を２ポイント程度上回ったが、地デジを受信できないＶＨＦアンテナしかないのが４００万～６００万世帯▽大きなビルの陰で受信障害を起こすのが３１９万世帯▽山間部などでデジタル電波が届かないのが７２万世帯という。

　ＶＨＦアンテナしかない世帯が集中しているのは東京など南関東地方。ＮＨＫと民放キー局の周波数がＶＨＦ帯のためだ。地デジ視聴には、周波数の異なるＵＨＦ用アンテナに交換するか、ケーブルテレビに加入する必要がある。

◇重いアンテナ負担

　ビル陰対策も遅れている。ある大**ション管理会社は、ビル陰の原因となっている全国のマンションの管理組合に対し、０８年から対策の検討を提案してきた。だが、マンションの共同アンテナをデジタル対応にするための費用負担をめぐって、管理組合とビル陰となっている各世帯の交渉がこじれるなど、方針が決まったのは半数という。アンテナ交換が遅れると、アナログ放送終了間際に工事が集中し、間に合わない恐れがある。

　地デジ化でビル陰の受信障害が解消されるケースもあるが、経済的な負担が壁になる。東京都大田区の男性（８０）は、区の施設のビル陰のため共同アンテナを利用してアナログ放送を見てきた。しかし、地デジ化で直接受信が可能になるため個別にＵＨＦアンテナを設置するよう区から連絡があった。アンテナ設置だけでも最低３万５０００円。テレビ２台もアナログ放送用のままだ。男性は「負担が大きいので、もう少し考えさせてもらう」とこぼした。

　低所得者層も対応が進んでいない。総務省の生活保護世帯向け簡易チューナー無償配布は、今年度１２４万件を見込むが、周知が徹底しないことなどから、今年６月末までの申し込みは約２割にとどまっている。

◇延期コストも大きく

　こうした状況を踏まえ、放送事業に詳しい砂川浩慶・立教大准教授ら有識者は１７日に会見し、「アナログ放送終了を２～３年延期すべきだ」と主張した。しかし、延期による放送局のコスト負担は年数百億円といわれ、原口一博総務相は「延期は現在のところまったく考えていない」と話し、２３日には山間地へのケーブルテレビ幹線整備やビル陰対策の解決のための「虎の巻」公表などの総合対策を発表した。

　一方、総務省と放送界は来年６月３０日にアナログの通常放送をやめることで合意し、７月２４日までは告知番組などを放映する方向で調整してきた。だが、対応の遅れを懸念した消費者団体は「２４日まで放送を」と求め、日本民間放送連盟の広瀬道貞会長も一転して応じる意向を示し、総務省と足並みが乱れている。

◇３Ｄ放送、各局は慎重　山間地は暫定措置も

　地デジ化のメリットは、大量のデータ送信が可能になるため、アナログよりも映像や音声が高品質になることだ。デジタル放送は０３年から始まっているが、ＮＨＫ放送技術研究所は、現行のフルハイビジョンの１６倍の画素数で肉眼に近い映像が楽しめる「スーパーハイビジョン」を研究中。公共施設などの大画面向けに２０年にも実用化する方針だ。

　また、アナログと同程度の画質にすれば、デジタル放送１チャンネル分を２～３チャンネルに分けて使う「マルチ編成」も可能。ＮＨＫは高校野球の延長戦とニュースを同時放送している。

　ただ、こうしたメリットは完全に生かし切れていない。マルチ編成は、民放は「２番組枠ではスポンサーが付かない」（ＴＢＳ）などの理由で実施していない。デジタル化で３Ｄ（三次元）映像の番組を放送する道も開けたが、「視力など健康への影響が課題」（テレビ東京）など各局は慎重だ。

　デジタル化で深刻な問題が出る地域もある。中継局の整備が完全移行までに間に合わない山間地などには、暫定措置として１５年３月末まで衛星放送で地デジの番組を再送信し、必要なパラボラアンテナも国が無償で設置するが、視聴できるのは東京の放送局の番組。地元局の災害情報などは見られず、国政選挙では東京の選挙区の政見放送を視聴せざるをえないことになる。

http://mainichi.jp/select/opinion/closeup/news/20100725ddm003040133000c.html

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平成２２年度マンション等安心居住推進事業の採択結果についてＨＰ管理員 2010年07月22日 (木) 08時38分 No.1423

≪国土交通省≫

　分譲マンションの適切な維持管理・再生に必要なノウハウの蓄積等を図るため、マンション管理組合等を支援する「マンション等安心居住推進事業」について、平成２２年３月５日から平成２２年５月２６日まで国が公募し、学識経験者からなる評価委員会での議論を踏まえ、以下のとおり採択事業を決定致しましたので、お知らせします。
なお、評価委員会委員名簿については、表１のとおりです。

１．マンション等安心居住推進事業の概要

「マンション等安心居住推進事業の概要」については別紙1をご参照下さい。

２．応募状況
　今回の募集に対して、「管理組合等の取組みの支援に係る事業」については９４件（事業主体がマンション管理組合のもの８３件、事業主体がマンション管理組合の活動を支援する法人のもの１１件（５４の管理組合を支援））の応募がありました。
また「相談体制の整備等に係る事業」については２４件の応募がありました。
内訳は、表２及び表５のとおりです。

３．評価委員会の総評
　評価委員会においては、別紙２「評価委員会の評価視点」の観点から評価を頂き、今回の応募について以下の総評を頂きました。
「管理組合等の取組みの支援に係る事業」への提案内容に関しては、単純な計画策定や調査診断等を行うのみに留まる内容や、昨年度採択された管理組合等からは成果の深掘りが見られない提案が散見された一方で、昨年度よりも全体的に提案が洗練され、維持管理、再生に係る様々な課題の解決のためのプロセスについて示唆に富む多様な提案も見受けられたという評価を頂きました。
また、「相談体制の整備等に係る事業」への提案内容に関しては、相談体制の整備や専門家人材の育成等の活動を事業終了後も継続的に行うという積極的な意向がある提案や、管理組合に対する相談内容として新規性の高い提案も見受けられた、事業成果をセミナー出席者等に留めるのではなく広く伝えることが重要、といった評価を頂きました。

４．採択の結果
　国土交通省においては、上記３．の評価委員会での評価を踏まえ、２８件（事業主体がマンション管理組合のもの２２件、事業主体がマンション管理組合の活動を支援する法人のもの６件（２１の管理組合を支援））の提案を、「管理組合等の取組みの支援に係る事業」の対象として適切と判断し、採択することを決定致しました。内訳は表３及び表４のとおりです。併せて、１０件の提案を、「相談体制の整備等に係る事業」の対象として適切と判断し、採択することを決定致しました。内訳は表６のとおりです。

http://www.mlit.go.jp/common/000120178.pdf

http://www.mlit.go.jp/report/press/house06_hh_000045.html

RES

アナログ放送終了まで残り１年　管理組合の皆様、地デジの準備はお済みですか？ＨＰ管理員 2010年07月12日 (月) 21時33分 No.1421

≪マンション管理サテライト≫

　３月29日、日本の建造物の高さランキングが半世紀ぶりに入れ替わった。1958年の完成以来、これまで不動の第１位を守ってきた東京タワー（高さ333メートル、工事費23億円）がその座を明け渡し、新たに東京スカイツリーが首位に就いたのだ。同日（3/29）には338メートルまで立ち上がり、2011年12月の竣工（予定）には高さ634メートルの観光電波塔となる。タワーマンションに換算すると、およそ200階建てに相当する高さだ。横浜ランドマークタワーの296メートル、東京・池袋にあるサンシャイン60の240メートルと比べても、飛び抜けて高層建造物であることがお分かりいただけるだろう。そこには、自立式電波塔として世界一を目指したいという思いがあった。日本人にとって、なじみ深い言葉である「武蔵の国」の武蔵（むさし＝634）から634メートルという高さが決定されたのは、ご存じの人も多いはずだ。

　では、なぜ、これほどまでの超高層タワーの建設が必要になったのか。そう、2011年７月に完全移行する地上デジタル放送の開始に合わせ、新たな電波塔が不可欠となったからだ。デジタル化することで周波数の圧縮（効率化）が可能になり、電波の有効利用を促進させることができる。同時に、利用者にとっても高画質・高音質な映像が楽しめるようになり、より充実した放送サービスを享受できる。

　しかし、助成金制度（後述）はあるもののデジタル化に伴う費用は利用者が負担しなければならない。それだけに、5000万世帯とされるすべての家庭に漏れなく普及させるのは決して容易なことではない。総務省と（社）デジタル放送推進協会が今年３月に行った「地上デジタルテレビ放送に関する浸透度調査」によると、共同受信施設が地上デジタル放送に対応済みと回答した分譲マンションは81.4％であることが分かった。一見、かなり高い数字にも思えるが、言うまでもなく100％に到達できなければ“地デジ難民”は撲滅されない。

＜自宅マンションの共同受信施設が地デジ対応していないと回答した管理組合の地デジ工事に関する進ちょく状況＞

すでに工事が開始されている……………4.5％
説明会や回覧板などでの情報周知があり、管理組合で話し中……11.0％
上記のいずれも開始されていな……………46.0％
分からない…………………………………39.0％

　困ったことに「いまだに地デジに対応していない」と回答した分譲マンションの進ちょく状況を見てみると、46.0％の管理組合が「上記のいずれも開始されていない」、39.0％が「分からない」としている（上記参照）。完全に後手に回っている印象をぬぐい去れない。依頼が殺到する移行直前になると、工事が間に合わなくなることが十分に予想される。間際に慌てなくて済むよう、早め早めの準備が欠かせない。

■すでにUHF共同アンテナが設置されていれば、ほぼそのまま地デジも視聴できる

　分譲マンションで地上デジタルテレビ放送を視聴するには、（１）屋上などに設置されている共同アンテナでテレビ放送を受信する方法と、（２）地デジの再送信を行っているケーブルテレビ会社のサービスを利用する方法 ―― の大きく２つの方法がある。

（１）屋上などに設置されている共同アンテナでテレビ放送を受信する方法

　地デジは現行のUHF地上アナログ放送と同じUHF帯を使用するため、VHFの場合は交換を要するが、すでにUHF地上アナログテレビ放送を伝送している共同アンテナは、原則としてそのまま地上デジタルテレビ放送も受信できる。つまり、移行への準備は特段、必要ないというわけだ。しかし、以下のような場合は周波数変換や広域帯化といった調整や改修が必要になるそうだ。そして、それでも対応できない場合は、新たにUHFアンテナを管理組合で新設しなければならない。
○既設の受信アンテナが地上デジタルテレビ放送の周波数に対応していない場合
○UHF帯の地上アナログテレビ放送の電波と地上デジタルテレビ放送の電波が異なる方向から到来する場合
○既設施設がVHF帯のみを伝送している場合

（２）地デジの再送信を行っているケーブルテレビ会社のサービスを利用する方法

　お住まいのマンション域内でケーブルテレビ会社が地デジの再送信を行っている場合、共同アンテナがなくても地上デジタルテレビ放送を視聴することができる。ただ、当然だがケーブルが専有部分にまで配線されていることが前提となる。すでに配線済みであれば問題ないが、そうでない場合はケーブルテレビ会社との契約、新設工事が別途、必要だ。ケーブルテレビの導入は地デジ対応以外にもテレビ番組の多チャンネル化を可能とするだけに、テレビライフの質の向上という意味で、入居者の意向や希望を勘案しつつ導入の可否を総合判断するといいだろう。

■地デジ化工事は「共用部分の変更」に該当するため、総会決議を経ることが必須条件

　しかし、いざ改修工事の検討をし始めたとたんに、一戸建て住宅にはない分譲マンションならではの壁に直面する。共同アンテナの改修は区分所有法上、「共用部分の変更」に該当するため、必ず総会の決議を経なければならないのだ。そのため、理事会あるいは専門委員会が先頭に立って事前準備を進める必要があり、地デジ化に向けた流れとして管理組合は次の６つのステップ（段取り）を踏まなければならない。

１．地デジ導入に向けた組合員の不満や意向をヒアリング（アンケートの実施など）
２．工事会社に調査見積もりを依頼する
３．ヒアリングの結果を基に、工事内容や費用の適正を理事会で検討する
４．理事会で一通り改修計画がまとまったところで総会を開催、最終決議する
５．総会承認の後、工事会社に改修を正式依頼。工事がスタートする
６．工事の完了、工事代金の支払い。共用部分の地デジ化が完了する

　基本的な考え方は大規模修繕工事と同じだ。どうしても費用負担を伴うだけに、全組合員の地デジ化に対する考えを聞いておくことが第一ステップとなる。同時並行して工事会社を探し、どういう地デジ化の方法があるのか、また、そのためにはどれくらいの費用がかかるのか、工事費用を見積もってもらうのが２番目だ。そして、基礎データがそろったところで理事会で本格検討。どのような改修工事が最適なのか、理事会としての最終意見をまとめる。

　ここまで来れば峠は越したも同然で、召集通知を発送し、いよいよ総会の開催となる。ここで闊達（かったつ）な意見交換の後、十分に理解してもらったところで組合員の承認を得る。これで管理組合としては準備万端だ。後は工事の実施・引き渡しを受けて、共用部分に関するマンションの地デジ化が完了する。別途、室内（専有部分）についての対応は区分所有者各自で行ってもらうことになる。

☆　　☆　　☆　　☆　　☆

　大規模修繕工事もままならないマンションがあることからも分かるように、“金欠”状態の管理組合は少なくない。そこで、総務省ではデジタル化対応費用が著しく過重となるマンションを対象に、施設のデジタル化改修およびケーブルテレビへの移行について、その費用の一部を助成する制度を用意している。

＜主な助成対象＞
○マンションに設置されている地上アナログテレビ放送対応の共同アンテナを、地上デジタルテレビ放送対応の共同アンテナに改修するための費用
○マンションに設置されている地上アナログテレビ放送対応の共同アンテナを、ケーブルテレビに移行して地上デジタルテレビ放送の再送信を視聴可能とする場合に必要となる費用（ただし、毎月の使用料は除く）
○ケーブルテレビで地上アナログ放送を受信しているマンションで、地上デジタル放送を共同アンテナで直接受信するための改修費

＜助成率＞
　工事総額に対する各世帯当たりの戸別負担額が３万5000円を超える場合に限り、工事総額の最大２分の１を国が負担する。

＜申請期間＞
　2010年４月12日（月）～2010年８月31日（火)
　予算の範囲内で助成を行うため、上記期間中であっても申請受付を終了することがあるそうだ。繰り返すが依頼が殺到する直前になると、工事が間に合わなくなることが十分に予想される。間際に慌てなくて済むように、対応が完了していない管理組合は早め早めに行動することを忘れないでほしい。

http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/serial.cfm

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