北海道マンション管理問題支援ネット (7Page)

マンション管理に関する相談、質問、情報交換に利用して下さい。
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住まなくてもマンション役員　なり手不足解消へ国交省案ＨＰ管理員 2010年09月30日 (木) 11時04分 No.1465

≪asahi.com≫

　煩雑さから敬遠され、なり手不足が深刻化している分譲マンションの管理組合役員の資格を見直す案を、国土交通省が２９日、まとめた。「実際に住んでいるかどうか」を条件から外し、部屋の所有者の配偶者や親族、第三者に貸している所有者も借り主も対象にする。「単身赴任している」「貸していて住んでいない」といった理由は、役員を拒む理由にならなくなる。

　全国のマンションの管理組合の運営ルールは、同省が定める「標準管理規約」が見本になっている。６年ぶりの見直しを検討してきた同省の検討会が同日、方針を了承した。年明けから分譲されるマンションに導入され、分譲済みのマンションは、各管理組合が今の規約を見直すかどうか話し合う。

　管理組合活動の中心になる役員は、今の規約では「現に居住する部屋の所有者」から選ばれている。ほぼ無報酬で、休日の時間を割かれるなど負担が重く、役員をくじ引きや輪番で決めている管理組合も多い。所有者の高齢化が進んで役員のなり手が少なくなったり、単身赴任や賃貸を理由に役員を拒まれたりするケースがあり、一部の所有者にしわ寄せが生じて不公平感が広まっていた。

　新たな規約案は、所有者の配偶者や、息子、娘、父母といった１親等以内の親族も役員の資格対象にする。賃貸での入居が多い都心の投資向け物件では、貸している所有者に加えて借り手も対象に加えるなど、各管理組合の判断で実態に応じた規約改正を可能にする。

　一方で、管理組合は本来、居住者で運営するのが望ましく、多額な管理費や修繕積立金を預かることから、役員の半数以上は居住する所有者にしたり、理事長や会計責任者といった主要三役も居住する所有者に限ったりするよう規約で定めることもできるようにした。

マンション管理

http://www.asahi.com/national/update/0929/TKY201009290562.html

RES

中古マンション、「既存不適格建築物」に指定されてしまった！ＨＰ管理員 2010年09月26日 (日) 10時32分 No.1464

≪朝日新聞　ここが知りたい≫

Ｑ　私の持っているマンションを売って新しいマンションに買い換えようと思っています。現在のマンションは住宅地にあって、外観も良く、部屋内部もきれいでとても１５年前に建築されたマンションとは思えません。

　ところが不動産屋に広告を依頼したところ、交通の便利さや、マンションの大きさ等、条件は同じようなマンションに比べて値段が１０００万円も低いと言われました。その原因は、「既存不適格建築物」だと言われたのですが、難しいことが解りませんので、教えてください。

Ａ　「既存不適格建築物」とは、行政庁（都や市等）が都市計画の為に用途地域の区別をその地域の利用状況等によって条例で変更してしまう場合があります。

　例えばマンションを建設した時点では近隣商業地域であったものが、第二種低層住宅専用地域というように指定が変更されます（建築基準法第４８条～第５０条）。そうすると当然「容積率」（建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合）が下がる場合があります。例えば概略で計算しますと、８００平方メートルの敷地に対して容積率が３００％以内であれば、建築物の全部の床面積が２４００平方メートル（８００平方メートル×３００％）となります。したがって、ワンフロアー６００平方メートルで建てるとすると最大４階のマンションが建てることが出来ます。

　しかし、この容積率が２００％に減少されますと、全部の床面積が１６００平方メートル（８００平方メートル×２００％）になってしまいます。ワンフロアーが同じく６００平方メートルとしますと、２階と４００平方メートルのフロアー面積を持つ３階建の建築物しか出来ません。

　「建ぺい率」（建築物の建築面積の敷地面積に対する割合）も変更される場合があります。例えば土地が８００平方メートルあっても「建ぺい率」８０％と指定されれば６４０平方メートルの土地しか建築物は建てられないのです。その「建ぺい率」が６０％に減じられると４８０平方メートルしか建ちません。建設時では合法であっても、このような変更がなされると法令に違反するマンションとして「既存不適格建築物」と呼ばれるようになってしまうのです。

Ｑ　そうすると私のマンションも１５年の間に行政からそのような規制を受けてしまったのでしょうか。

Ａ　「既存不適格建築物」として「容積率」及び「建ぺい率」が不適法となっているマンションは結構沢山あるのです。しかし、建築基準法第３条２項では、現に存在する建築物はこれ等の規定が変更されても適用されないので、使用している間は違法であるとか、是正命令を受けるとかそのような批判は一切されないのです。

　ただ、マンションといってもいつか古くなると建て替えなければなりません。容積率が３００％から２００％に減らされると、マンションの建替え面積が２／３に減じられます。仮に６０平方メートルの専有面積を持っている人は６０平方メートル×２／３＝４０平方メートルの新築の床面積しか与えられません。

　そのために、あなたのマンションは「違法建築」ではありませんが、「既存不適格建築物」と呼ばれ、マンションの評価額が下がっていると思われます。

Ｑ　中古マンションを買うに当っても、そのようなことを調べないと「安い！」と喜んで飛びつくように買うことは避けるべきなのでしょうね。

Ａ　そうです。買うときには建築の年月日を良く確認しましょう。　昭和５７年以前に建てられたマンションは建築基準法令の改正前の基準で建てられていますので、耐震基準が低いと言われております。

　そして「既存不適格建築物」でないかどうかは仲介業者に確認するようにしましょう。売買契約を締結する前に「重要事項説明書」というものを宅地建物取引主任者から説明を受けることになっています。その重要事項説明書には「既存不適格建築物」であると明記されていると思います。

Ｑ　もし「既存不適格建築物」ということを知りながら、何も話さずに事情を知らない知人に高く売ったら問題となるでしょうか。

Ａ　不動産取引は、安いと言っても日常品の売買と対比して高額な物件ですから、「既存不適格建築物」と知りながら評価より高額な値で売ることは詐欺とか不法行為とか、売主の瑕疵（かし）担保責任を裁判等で追及されることになります。

http://www.asahi.com/housing/soudan/TKY201009250169.html

RES

資金抱えるマンションの管理組合　　ペイオフ　どう対策？ＨＰ管理員 2010年09月25日 (土) 07時55分 No.1463

≪東京新聞≫

　日本振興銀行が今月十日に経営破綻（はたん）し、一人につき元本一千万円までの預金とその利息だけが保護の対象となる「ペイオフ」が国内で初めて適用されることになった。ペイオフが現実となった今、預金者はどう対応すればいいのだろうか。　（白井康彦）

　破綻から約二週間。日本振興銀行の各支店では、ペイオフ実施で損失を受ける元本一千万円超の預金者が三千四百二十三人と少ないこともあって、混乱はほとんどない。金融機関の破綻が連鎖する状況もなく、多くの人は平静だ。

　そんな中、ペイオフへの関心が強いのは分譲マンションの管理組合。修繕積立金などで数千万円や、一億円を超す資金を抱えている組合が多いからだ。

　「振興銀行の破綻前からペイオフ対策を実施している管理組合は多い」。管理組合でつくるＮＰＯ法人中部マンション管理組合協議会（名古屋市）の相談員、森さやかさんは話す。

　具体策で多いのは、預け先を分散し、各金融機関に預ける金額を一千万円以内に抑えること。ペイオフでは、一千万円を超す部分の元本と利息は破綻金融機関の財務状況によって一部カットされるものの、元本一千万円までなら無事。もっとも、「預入先が七つ、八つと多くなると、今度は管理が大変になる」。森さんは、ペイオフ対策のそんな難しさも指摘する。

　「マンションすまい・る債」の購入もよく使われている対策。住宅金融支援機構が発行している管理組合向けの債券で、安全性が高く、計画的な積み立てができるのが特徴だ。

◇

　東京と名古屋、大阪に事務所がある「家計の見直し相談センター」の代表で、ファイナンシャルプランナー（ＦＰ）の藤川太さんは「ペイオフの制度をしっかり把握し、金融機関の情報を集めることも重要」と解説。その上で「基本は預入先の分散だが、破綻しない金融機関が分かれば、そこにある程度まとめておいても大丈夫」と続ける。

　ペイオフ制度の理解に関して、特に重要なのは、「外貨預金はペイオフの対象にならない」など、対象になる金融商品の種類を確かめておくことだ。

　金融機関の安全性については、格付け会社がホームページで発表している格付けや、各金融機関の株価でだいたいの見当がつく。「規模が小さな金融機関は、格付けや株価などの情報が得られないことも多い」。こうした金融機関に預けるときは、元本一千万円以内に抑えるなど、柔軟な対処が大切だという。

　気になるのは、振興銀行に続く第二、第三のペイオフがあるかどうか。

　「そこが微妙」。こう話すのは、金融市場論が専門の柴田武男・聖学院大学政治経済学部教授だ。

　「ペイオフが実施されると、預金者が健全な金融機関を選ぶ『市場規律』が働く。半面、経営が不健全な金融機関から預金が逃げ出し『金融システム不安』が広がり始めるのではという懸念もある。だから、金融当局はこれまで、ペイオフ実施の可能性をあいまいにしてきたんです」

　藤川さんも柴田教授もアドバイスは同じ。「今後も、ペイオフがありうると考えて対策を練る方が、後に悔いを残さずいい」

http://www.tokyo-np.co.jp/article/living/life/CK2010092502000059.html

RES

マンション管理組合の運営　不在所有者から『協力金』ＨＰ管理員 2010年09月16日 (木) 15時07分 No.1461

≪中日新聞≫

　賃貸に出すなどして実際には住んでいないマンションの不在所有者に、マンション住民でつくる管理組合が、組合運営への「協力金」負担を求めるケースが増えている。負担の是非を争った訴訟で最高裁は今年一月、適法とする判決を出した。何のために協力金を求めるのか。実際に徴収しているマンションを取材した。　（稲田雅文）

　名古屋市東部にある百三十七戸の大規模マンション。築三十五年で高齢化も進むこのマンションの管理組合は二〇〇八年、不在所有者から協力金として月千円の徴収を始めた。当時は十七戸が不在だった。

　離れて暮らす所有者には郵送や電話などの通信費が余分に掛かる。かつては、自主的に寄付する形で月五百円の通信費を集めた時期もあったが、納入しない人がいて不公平との指摘があり、徴収をやめていた。

　管理組合は理事会が運営。理事は住民が輪番で務める。このマンションでは管理会社を使わず、組合が共用部分を自主管理しており、管理員を雇ってはいるものの理事の負担は重い。自宅の電話やパソコンを使うなど理事が経費を個人負担することも多い。一方、不在者は事実上、理事を務めることが不可能だ。

　不在者が賃貸に出していると、組合に賃借人から駐車料や水道料を徴収する業務が加わるほか、空室であれば見回りも必要。「不在所有者は優遇されている」という声が上がったため、管理規約を改正して協力金の徴収に踏み切った。不在者ほぼ全員が徴収を承認したという。

　徴収を決めた当時の理事長を務めた男性（７２）は「普段から組合が機能し、きちんと管理しているから、徴収の同意も得られた。判決が出たからと、しゃくし定規に協力金を徴収しようとしても同意は得られないのではないか」と語る。

　マンション管理支援協議会（東京）が今春、実施したアンケートによると、回答した五十八組合中、六組合が協力金を集めており、いずれも築三十年以上だった。「検討したい」とする組合は十二あった。高齢化などで理事を務められない人が出るケースもあり、アンケートでは、居住していて理事を辞退した所有者から費用を集めている組合が三つあった。

　同協議会の川上美知代事務局長は「マンションが抱えている問題は千差万別で、協力金が認められたからといって問題が解決するわけではない。お金を払うから理事をやらないという人が出るのも問題で、それぞれの組合が答えを出すしかない」と語る。

◆最高裁、導入認める　１５％の上乗せ

　協力金の是非が争われたのは、大阪市で一九七一年から分譲された八百六十八戸のマンション。約百八十戸で所有者が住んでおらず、規約改正で月二千五百円の協力金を導入した管理組合と、支払いを拒否した一部の不在所有者が争った。

　マンション管理を定めた区分所有法の三十一条では、規約を改正する場合「一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすときは、その承諾を得なければならない」と規定。協力金負担が「特別の影響を及ぼすとき」かどうかが争われた。

　最高裁は「管理組合の運営費や業務は本来、組合員全員が平等に負担すべきだ」とし、「理事会が不公平を是正しようとしたことには必要性と合理性がある」と協力金の導入を認めた。管理費と修繕積立金の合計一万七千五百円に約１５％上乗せした負担額は「受忍限度を超えない」とした。

　中部マンション管理組合協議会（名古屋市）の顧問を務める花井増実弁護士は「最高裁は、負担額について大半の不在所有者が納得していることを理由に認めており、個別に判断していく必要がある。判決のケースで上乗せした１５％や、二千五百円という水準は目安にはなる」と話している。

http://www.chunichi.co.jp/article/living/life/CK2010091602000066.html

RES

住まいの価値、守れてますか？...『ガイアの夜明け』ＨＰ管理員 2010年09月14日 (火) 09時49分 No.1458

≪テレビ東京（テレビ北海道）≫

2010/9/14（火）22:00～22:54

日本そして世界の経済の動きを幅広いテーマで描くドキュメンタリー。

【内容】
どん底だった、マンション市場に薄日が差してきた...。首都圏の新築マンションは１～５月、「即日完売」の物件が相次いだのだ。しかし、その一方で、郊外では売れ残り、スラム化したマンションもある。少子高齢化のなか、価値があるマンションとそうでないマンションの二極化が進んでいるのだ。マンションは、資産となるのか。実は、その鍵を握るのがマンション管理の問題だ。大勢の人間が住むマンションは、いわばひとつの国。管理組合や管理会社が、ちゃんと機能しなければただのコンクリートの箱と化す。あなたの身近にあるマンションは、大丈夫...？

＜管理次第で　マンションは負の遺産に＞
北関東の、ある拠点都市。建てられてから４０年近くたつマンションがある。今、このマンションの部屋が次々に売りに出されている。価格はわずか２５０万円。しかし、買い手がつかない。７５戸のうち、いまや半分ほどしか人が住んでいない。住民が減ると、管理費や大規模修繕積立金が集まらなくなってしまう。スラム化するマンションの行く末は?!

＜マンションを住民の手に取り戻せ！＞
マンション管理士という職業がある。マンションの資産価値を下げずに、管理していく方法を住民と探る、マンション管理のプロだ。渋谷にオフィスを構える「メルすみごこち事務所」代表の深山州さん（３５歳）。深山さんのもとには、マンション管理でトラブルを抱える住民からの相談が引きも切らない。一番多いのが、マンションを管理する、マンション管理会社への不満だ。今、深山さんが相談を受けているのが、神奈川県大和市にある、マンション。築３年、３０世帯が住む。このマンションの住民もまた、管理会社に不満を感じていた。深山さんが提案した解決策とは?!

【案内人】江口洋介
【ナレーター】蟹江敬三

http://dogatch.jp/blog/news/tx/10130910841.html

RES

ＨＰ管理員 2010年09月15日 (水) 14時50分 No.1460

ガイアの夜明け
≪テレビ東京≫

日経スペシャル「ガイアの夜明け」　9月14日放送　第434回

住まいの価値、守れてますか？

どん底だった、マンション市場に薄日が差してきた…。首都圏の新築マンションは1～5月、「即日完売」の物件が相次いだのだ。しかし、その一方で、郊外では売れ残り、スラム化したマンションもある。少子高齢化のなか、価値があるマンションとそうでないマンションの二極化が進んでいるのだ。マンションは、資産となるのか。実は、その鍵を握るのがマンション管理の問題だ。大勢の人間が住むマンションは、いわばひとつの国。管理組合や管理会社が、ちゃんと機能しなければただのコンクリートの箱と化す。あなたの身近にあるマンションは、大丈夫ですか？

【マンションを住民の手に取り戻せ！】

マンション管理士という職業がある。マンションの資産価値を下げずに、管理していく方法を住民と探る、マンション管理のプロだ。渋谷にオフィスを構える「メルすみごこち事務所」代表の深山州さん（35歳）。深山さんのもとには、マンション管理でトラブルを抱える住民からの相談が引きも切らない。一番多いのが、マンションを管理する、マンション管理会社への不満だ。今、深山さんが相談を受けているのが、神奈川県大和市にある、マンション。築3年、30世帯が住む。このマンションの住民もまた、管理会社に不満を感じていた。毎月1万円以上の管理費を取られるのに、何もしてくれない…。そこで深山さんが提案したのが、管理会社の変更だった。8月上旬。このマンションに現れたスーツ姿の男たち。マンションの外観や内部のチェックを始めた。複数の業者に見積もりを出させるのだ。競争させることで、管理費の大幅削減を狙う。しかもサービスも低下させない事が可能なのだ。

【新サービスで住民を囲い込め！】

マンション管理業界では、今、過当競争ともいえる状況が続いている。ここ数年、管理会社を変更する住民たちが大幅に増えているのだ。今までは、ドンブリ勘定でやってきたマンション管理会社。しかし今、サービス内容の見直しが迫られている。業界最大手の「大京アステージ」。ライオンズマンションで有名な、大京の子会社だ。日本全国で、40万戸、100万人の顧客を抱えている。しかし、最近では毎年一定数の契約解除があるという。他社に乗り換えられてしまったのだ。マンション供給が減る中で、逃げ出す顧客を繋ぎ止め、さらに他社の物件を積極的に奪っていく。仁義無き闘いが始まっている。不毛な価格競争だけでなく、サービスの向上で顧客満足度を上げるのが、大京アステージ事業開発部の山下部長だ。例えば、マンションロビーでの有機野菜販売や、不要家具の買い取りサービスなど、手を替え品を替え、住民の心をくすぐる。そして今取り組んでいるのが、地元との連携を深めた介護サービスだった。住民の満足を得る事は出来るのか？

【大規模修繕はここまで安くできる】

通常10年から15年で行わなければいけないマンションの大規模修繕。痛んだ外観をもとに戻し、屋上の防水工事などが必要になるという。しかし、世帯数にもよるが、莫大な費用が必要になることも。このため、マンションの住人は毎月修繕費を積み立てている訳だが、時に数千万円以上となると、積み立てたものだけでは足りなくなるという。その大規模修繕を、何処よりも安くあげるのが、「外装専科」だ。安さの秘密が独自の工法。マンションの外壁を修理する際には、足場を組んで作業する事が一般的。しかし、外装専科では、足場を組まず、ゴンドラとブランコを使って職人が作業するのだ。足場を組まない分だけ、安くできる。管理会社任せの工事だと、6千万円という見積もりが、半分で済んだ例もあるという。

http://www.tv-tokyo.co.jp/gaia/backnumber/preview100914.html

【暮らしに役立つ法律豆知識】分譲マンションの騒音　解決方法は？ＨＰ管理員 2010年09月14日 (火) 13時44分 No.1459

≪msn産経ニュース≫

【Ｑ】分譲マンションを購入し、家族で暮らしていますが、隣家からの騒音がうるさくて困っています。どのような解決方法が考えられますか。

【Ａ】まずは、隣家の住人に事情を伝え、話し合ってみるとよいでしょう。当事者同士での話し合いが難しい場合は、管理組合に相談して、マンション居住者向けに騒音防止を呼びかけてもらうことも考えられます。相手方と直接交渉したいときは、裁判所での民事調停手続きや、民間のＡＤＲ機関（裁判外紛争解決手続きを行う団体）による和解のあっせん制度などを利用する方法もあります。

　しかし、これらの手続きでは、話し合いに応じるよう相手方に強制したり、中立・公正な第三者に法的な判断をしてもらったりすることはできません。最終的には裁判に訴えることも検討せざるを得ない場合もあるでしょう。

　今回のようなケースで、相手方に騒音を出さないよう法的に要求することができるのは、その騒音が「受忍限度」を超えている場合です。近隣住民は社会生活上、騒音などによる不快感については、ある程度まではお互いに我慢すべきものと考えられており、その我慢すべき範囲のことを「受忍限度」といいます。

　受忍限度は騒音の大きさやその時間帯、周辺地域の環境（住宅地か商業地か）などを考慮して、客観的に判断されます。受忍限度を超えているとされる状況であれば、騒音を出さないように要求することや、騒音に伴う損害（不眠、難聴といった症状の治療費、精神的苦痛に対する慰謝料など）の賠償を請求することが考えられます。

http://sankei.jp.msn.com/life/lifestyle/100914/sty1009140725000-n1.htm

RES

マンション　配信施設廃止へ　周辺住民反発相次ぐＨＰ管理員 2010年08月16日 (月) 10時46分 No.1446

≪YOMIURI ONLINE≫

　来年７月２４日に地上デジタル放送（地デジ）への完全移行を控え、府内でマンションと周辺住民の間でトラブルが起きている。これまでビル陰でアナログ放送の受信障害があった地域では、マンション側が周辺住民のために共聴施設を整備していた。だが、地デジでは、ほとんど受信障害が出ないため、共聴施設の廃止を打ち出すマンション側に対し、住民が反発しているからだ。高層ビルが多い大都市特有の問題で、残された時間ですべて解決できるか不安視されている。

　「配信を打ち切る基本姿勢が間違っている」。共聴施設の廃止に向け、寝屋川市内で７月１５日開かれたマンション周辺住民に対する説明会で、住民から怒声が飛んだ。マンションの委託を受けたアンテナ設備会社は「国策ですから」と繰り返すばかりだった。

　５階建てマンションが建設されたのは２５年前。テレビが映らなくなった周辺約７０戸が共聴施設の配信を受け始めた。出席した男性（７７）は「ずっとマンションが責任を持ってくれると思って、今は屋根のアンテナもない。今さら費用をかけてアンテナを立てろなんて」と憤る。

　マンション側も共聴施設を地デジ対応に改修するためには、数百万円が必要で、負担は大きい。総務省は受信障害が解消される場合、個々の世帯でアンテナを立てるか、ケーブルテレビに加入すべきだという考えを示す。だが、費用がかかるだけに問題は複雑だ。

　解決の糸口さえつかめないケースもある。大阪市内のマンション管理会社によると、豊中市内のマンションでは、共聴施設の管理は開発業者が担うはずだった。しかし、管理業務は当初から専門業者に任されており、責任の所在が不明確に。地デジ化しても受信障害が残る周辺住民から苦情を受け、マンション管理組合が途方に暮れているという。

　総務省によると、受信障害解消のためビル側が設置した共聴施設は全国で約６万２７００か所あり、４８％が対応済み、２１％が計画中、３１％が計画未定・未確認。府内では、７７１８施設のうち４２・４％が対応済みという。

　＜「解決に時間かかる」＞

　大阪市内のあるマンション管理組合は、共聴施設の廃止について、周辺約１００戸への説明に１年半を費やして、ようやく納得を得られた。管理組合の元役員（７３）は「解決には非常に時間がかかる。周辺住民と争いを起こさないため、早く説明を始めないと間に合わない」と指摘している。

http://www.yomiuri.co.jp/e-japan/osaka/news/20100816-OYT8T00001.htm

RES

アンテナマン 2010年09月12日 (日) 21時04分 No.1457

J:COM社長が火をつけた「地デジ有料化」発言
.
Ｊ:ＣＯＭ決算報告会から、
　　代表取締役社長・森泉知行氏の答弁
.
Q.　地上デジタル放送の再送信サービスを有料化する意向を示してい
　　るが、これは地上デジタル放送の再送信に限定したサービスを提
　　供するということか？
　　またこのサービスでどの程度の利用を期待しているのか？
.
A. （森泉氏）Ｊ:ＣＯＭの回線でテレビを見ているが，多チャンネル
　　放送に加入しておらず、お金を支払っていない世帯が５００万世
　　帯以上ある。
　　最終的に決めたわけではないが、こうした世帯から（地上デジタ
　　ル放送の）再送信料金を取ってサービスを展開することも考えて
　　いる。
.
　　３月のＣＡＴＶ加入者は（前月比）純減となった。
　　関東圏ではＮＴＴさんが攻勢を掛けており、多チャンネル放送の
　　加入者を（地上デジタル放送の）再送信サービスに切り替えさせ
　　ている。
　　我々は再送信サービスを持っていないので、そのままＮＴＴのサ
　　ービスに流れてしまっている。（それに対抗をしたい）
.
森泉社長はＪ:ＣＯＭでテレビを見る５００万所帯の「無料利用者」か
ら「地デジサービスで金を取りたい」と考えている事を表明した。
http://itpro.nikkeibp.co.jp/article/NEWS/20090428/329311/
.
.
森泉社長の「本音」は本来の収益の柱である「加入者」収入が頭打ち
になり、地上波のデジタル化を契機に、非加入の利用者５００万世帯
から料金を取り「収益の拡大」を図りたいのが狙いだ！
.
市役所から「かんぽの宿」並みの二束三文で買収したケーブルテレビ
施設も、今や老朽化が進み、維持に金が掛かる時期になっている。
それに、ＮＴＴなどの「光ファイバー陣営」の攻勢に立たされ、巨額
の光ファイバー化投資に迫られている。
.
Ｊ:ＣＯＭの金不足の原因は元の筆頭株主、米国外資の持ち株の買収と
、ＴＯＢで、のＫＤＤＩも住友商事も、スッカラカン。
外資に持って行かれた金の窮状をＪ:ＣＯＭ利用者の「財布」に向けら
れたようなものだ（怒）
.
それを乗り切るための「特効薬」が「地デジ有料化」なのだ！
「無料でＪ:ＣＯＭで「地デジ」を見ている世帯から金を取る！」
森泉社長の「本音」が決算報告会での発言となった。
.
無料の民放を有料化する事は「空気を金にする」ようなもので、住民
の反発を招くことだろう。
「有線テレビジョン放送法」では地上波の有料化は禁止されている。
.
ノホホ～ンとしているマンション住民も「地デジ有料化」は寝耳に水
で、目が覚めることだろう。
「地デジ有料化」にＮＯ！なら、さよならＪ:ＣＯＭも一つの手だ。
.
アンテナで見ればＪ:ＣＯＭを解約しても、何も困らない環境は整って
いる。
.
世界一のテレビアンテナ搭「東京スカイツリー」も完成する。
http://www.skytree-obayashi.com/
首都圏では、わざわざケーブルテレビでテレビを見る意味が無くなる。
.
安価なアンテナで「地デジ」を見れば、電波障害も無く綺麗に映る！
http://joshinweb.jp/servlet/cReview?JJ=4978877959379
.
ケーブルテレビを解約しても、困らない「選択の自由」の環境は整っ
ているのです。
.
.
「アンケート調査」
【質問】ケーブルテレビの「地デジの有料化」についてどう思いますか？

http://www.antena-hausu.com/modules/xoopspoll/index.php?poll_id=23

共同アンテナ　地デジ化難航　国は当事者任せ、費用面ネックにＨＰ管理員 2010年09月11日 (土) 20時43分 No.1456

≪中日新聞≫

　来年７月２４日の地上デジタル（地デジ）放送への完全移行まで１年を切ったが、共同アンテナを使う難視聴地域の地デジ化が進まない。費用負担などをめぐり、マンション管理組合などのアンテナ所有者側と受信側の住民が対立するケースもあるためだ。国策の地デジだが、解決を当事者に委ねた結果、住民の分断を招いている。　（服部利崇）

　「このままだと地デジ難民になる」

　相模原市南区の篠崎節男さん（６８）は焦りを隠せない。アナログ放送難視聴地域の五十九世帯でつくる受信組合の組合長。難視聴の原因となる九階建て分譲マンション屋上のアナログ用共同アンテナには、既に地デジを受信できるＵＨＦアンテナもあるが、「雨や曇りのときは地デジ放送の映りが悪い」と訴えている。

　今年三月末、篠崎さんは共同アンテナの地デジ化を求め、マンション管理組合の理事会で現状を説明。六月には受信組合が約十三万円を投じ、地デジが映るか、業者に詳細な調査を依頼した。

　篠崎さんは「満足に映ったのは一世帯。残りは増幅器設置など、何らかの対策が必要だが、管理組合側が費用を負担すべきだ」と求める。一方、管理組合理事長の柾屋（まさや）治之さん（６８）は「ＵＨＦアンテナがあれば地デジは映るはず。仮に増幅器が必要としても費用は受信者が負担すべきだ」と反論する。両者は今月五日に話し合ったが、物別れに終わった。次回協議のめども立っていない。

　　　　　◇

　共同アンテナの地デジ化について、国は（１）当事者間協議で解決（２）費用は応分負担－と、二〇〇六年の通達で示した。国は関与しない立場だ。総務省デジタル放送受信者支援室は「個々の事情や背景もある。基本は民・民解決」と強調する。

　最後は費用負担の話になるため、協議が進まないケースも少なくない。特に分譲マンションだと難航しがち。「管理組合の意思統一に時間がかかる」（同支援室）からだ。そのため、地デジ化（障害解消による廃止も含む）済みの共同アンテナは全国で三月末現在４７・８％にとどまる。

　同じ地域の住民だけに波風は立てたくない考えもある。昨年度、共同アンテナを改修、地デジ化した東京西部の分譲マンション管理組合は、調査で地デジ視聴が可能と判明したエリアでも、地域のために増幅器などの受信設備を残した。管理組合元理事長の男性（７０）は「『地デジが映るから』といって、設備を撤去することは地域のことを思うとできなかった」と話す。

　しかし、このようなケースはまれだ。「誰が費用を負担するのかでつまずくケースは多い」（総務省）。同省は昨年九月、無料の弁護士相談・調停制度を始めた。テレビ受信者支援センター「デジサポ」によると、先月二十日までに相談は百九十件、調停は四十四件に上った。一方当事者から相談を受け、必要に応じて調停を三回程度行う。

　受信側は「管理組合が協議に応じない」、管理組合側は「地デジが受信可能なのに、受信設備の自己負担を嫌い、共同アンテナの継続使用を求める」などの相談が寄せられる。一方で弁護士の介入を嫌って「利用件数は想定を下回る」（デジサポ）。調停で決着したのはわずか六件。現在十七件が継続中だが、決裂も二十一件ある。

http://www.chunichi.co.jp/article/living/life/CK2010091102000095.html

RES

見直しが進むマンション標準管理規約　その要望点を提言するＨＰ管理員 2010年09月06日 (月) 19時02分 No.1452

≪NIKKEI住宅サーチ　マンション管理サテライト≫

　2006年に住生活基本法が制定、そして2009年６月に長期優良住宅普及促進法が施行され、わが国の住宅政策はストック重視社会の実現へと大きく舵（かじ）を切った。これまでの売り手主導による箱モノ（ハード部分）建築が優先された産業構造から、住生活（ソフト部分）を第一とする生活者目線の設計思想へと、住まいを取り巻く環境は大きく軌道修正された。しかし、今やその数562万戸、およそ1400万人（９世帯に１世帯）が住むまでに普及・巨大化した分譲マンションに目を向けると、高嶺の花ともてはやされたかつての面影は薄れ、理想の住生活とは対極に位置するほど多くの課題を抱えてしまっている。近年では建物の老朽化や居住者の高齢化など、一筋縄ではいかない難局に直面している。

　もともと、１つの建物が多くの人によって区分所有される分譲マンションは、区分所有者間の意思決定の難しさ、「専有部分」「共用部分」といった利用形態の混在による権利・利用関係の複雑さ、さらに大規模修繕工事を実施する際の「コスト」や「タイミング」といった建物構造上の技術的判断の難しさなど、管理を巡る多くの課題を有している。そこで、区分所有法という所有関係を中心とした法定ルールが策定されたわけだが、同法だけですべてを網羅することは到底、不可能であり、現実のマンション管理運営は各管理組合がそのマンションの状況に即して作成した管理規約に基づいて行われている。管理規約とは、区分所有者はもとより賃借人も含めたマンション生活全般をつかさどる基本ルールのことだ。

　現在、この標準管理規約が国土交通省の「マンション標準管理規約の見直しに関する検討会」によって整理・見直されている。冒頭の環境変化に対応すべく、有識者による改正案のとりまとめが進んでいる。管理規約には生活実態を反映させることが絶対に不可欠であり、今回が前回2004年以来４度目の改正となる。はたして、標準管理規約はどのように見直されるのか？―― 本コラムではマンション標準管理規約に内在する問題点を洗い出し、筆者の視点で改正すべき点を独自提言することにする。

■標準管理規約の位置付け、および、そのレベル設定に最大の配慮を払う

　これまで標準管理規約は分譲マンション業者が原始規約を作成する際の「指針」と位置付けられてきたが、前回（2004年）の改正で自分たちのマンションが置かれている実情や住民の意向などを踏まえ、各管理組合が独自にアレンジして使用してもらうための「参考」となるよう改められた。標準管理規約はあくまで「ひな形」でしかないことが、より強調されることとなった。

　ところが、現実は大多数のマンションが標準管理規約とそっくりな管理規約を作成しており、事実上、デファクトスタンダードと化している。完成度が高いゆえ、改変する必要がないというのなら異論はないが、どのようにアレンジしていいか分からない管理組合は「標準管理規約に準拠しておけば、とりあえず安心」と、よく議論することもなく、乱暴な言い方をすれば“ほぼ丸写し”で済ませてしまっている。となれば当然、管理規約にどのようなことが書かれているか、本文の内容は頭に入らない。その結果、トラブルが発生して初めて規約を読み返すという悪循環の連鎖が現実のものとなっている。ひどいケースでは受託管理会社が「標準管理規約通りなのが一番」とアドバイスしていたこともあった。

　多様な価値観を持った人々が一緒に暮らすマンションでは、管理規約を守らない人が必ず何人かはいる。その際、考えなければいけないのが、なぜ、ルールを守らない人が出てしまうのかということだ。ルールが破られた場合、そのルールを守らない人が悪いと短絡的に考えがちだが、守れないほど管理規約を厳格に規定してしまったことに問題がなかったか、そのレベル設定を問い直してみることも必要だ。規約内容を細分化すればするほど、規約から外れる（＝守れない）ケースが増える。理想ばかりを追求して条項を増やせば増やすほど、違反者を生み出してしまう危険（矛盾）が発生する。

　このように、標準管理規約の位置付けとレベル設定には最大の配慮を払う必要があるだろう。もちろん、活字化するのは簡単でないことは承知の上だ。そこで、たとえばペット飼育を認めるケースと認めないケース、自宅（専有部分）で学習塾や教室といった部外者の立ち入りを伴う使用を認めるケースと認めないケース…といった具合に、いくつかの選択肢を提供して各管理組合が独自に選べるようにすると、より“標準”としての使い勝手向上につながるものと思われる。複雑化するマンション管理の実情をできるだけ管理規約に反映させるには、多様性が１つのキーワードになってくる。想像力（ケース分析）を働かせることが問題解決への近道となるはずだ。

■認定マンションでは、住宅履歴情報の作成・保存を怠ると認定が取り消されるおそれがある

　次に、住宅履歴情報に関する規定を充実させるべきだろう。昨年６月に長期優良住宅普及促進法が施行され、長期間にわたって使用可能な良質な住宅ストック形成のための法的基盤が整った。一戸建てに比べて住宅寿命が長いマンションでは、より“建てた後”の維持管理が重要になってくる。そこで、同法では長期優良住宅の建築・維持保全をしようとする者（≒所有者）に対して、住宅履歴情報の作成および保存を義務付けている。住宅履歴情報とは、住宅の設計・施工・維持管理、権利および資産などに関する情報のことだ。住宅履歴を作成することで管理組合が過去の工事履歴を振り返り、間近に予定される大規模修繕工事などの参考資料とするほか、将来のリフォーム時や売却時にマンション性能に対する評価証明としても機能する。マイホームを客観評価する有力な判断材料となることが期待されている。

　前回、標準管理規約を改正した際、管理組合の業務に「修繕などの履歴情報の整理および管理」という項目が追加されたが、今回の改正ではより具体的な表現が必要だろう。履歴情報として残すべき具体的な項目をはっきりと明記し、さらに書類の保存方法や履歴情報の開示に関するルールを補足（コメント）するなど、長期優良住宅普及促進法を意識した規約改正が望まれる。

　長期優良住宅として認定されたマンションでは、住宅履歴情報の作成・保管が管理組合に義務として課される。違反した場合には所管行政庁から長期優良住宅としての認定が取り消されるおそれがある（下記参照）。マンション住民にとって、これは由々しき事態だ。そうならないためにも、管理規約で明文化しておくとより安心だ。

長期優良住宅普及促進法第14条（抜粋）　～計画の認定の取消し～

所管行政庁は、次に掲げる場合には計画の認定を取り消すことができる。

○維持保全を行わない認定計画実施者が所管行政庁の改善命令に従わないとき。
○認定計画実施者から認定長期優良住宅建築等計画に基づく住宅の建築または維持保全を取りやめる旨の申し出があったとき。
その際、所管行政庁は前項の規定により計画の認定を取り消したときは、速やかに、その旨を当該認定計画実施者であった者（当該認定長期優良住宅建築等計画にその名称または氏名が記載されていた管理組合等を含む）に通知しなければならない。

　そして最後に、管理費や修繕積立金の滞納者に対する対応方法にも、もう一歩踏み込んでもらいたいと思う。前回の規約改正によって、滞納管理費については理事会決議で理事長が管理組合を代表して訴訟その他の法的措置が取れるようになった。わざわざ総会を経なくてもよくなったわけだ。ただ、この点に関してももっと具体的な回収方法の明記が望まれる。たとえば、滞納金額が○○万円を超えたら小額訴訟を提起するとか、支払うだけの収入があるにもかかわらず払わない悪意性の高い組合員には直ちに給与差し押さえ（債権執行）の手続きを取るなど、マニュアルとしても機能するくらいの具体的かつ有効性のある対処方法の明記が求められる。

　管理規約はマンション管理組合の最高自治規範でなければならない。一体どのように見直されるのか、ぜひとも期待を裏切らない結果（成果）になることを切に望む。

http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/serial.cfm

RES

平地に変更　物置にもＨＰ管理員 2010年09月03日 (金) 19時17分 No.1451

≪YOMIURIONLINE　マンション快適ライフ≫

マンション　空き残る機械式駐車場

　マイカー離れなどで、機械式駐車場が埋まらないマンションが増えている。機械式駐車場は、使用料収入が減ると、維持管理費が大きな負担になりかねないため、解体して平地の駐車場に変えたり、物置に転用したりする例もある。修繕計画を早めに検討し、収支を把握することが必要だ。

　千葉県鎌ヶ谷市のマンション「コスモ鎌ヶ谷２」（１９９１年築、９７戸）は２００４年、駐車スペースが３段になった機械式駐車場（５１台）を解体した。１０台分前後が空いていて、管理組合が０１年に、修繕や点検費など２５年後の収支を試算したところ、累積赤字が約１億５０００万円にもなることがわかったからだ。

　管理組合に駐車場対策の専門委員会を設けて約２年かけて検討し、総会で解体を決定。３社の見積もりを比較し、約１２６０万円で駐車場を平地（２５台）にした。資金的な余裕も出て、昨年は修繕積立金から隣地を購入。追加で平地の駐車場（５１台）を整備し、収入増につなげる考えだ。

　管理組合の元理事長、川崎正彦さんは、「機械式駐車場を解体しなかったら、今頃は大幅な赤字。時間がかかっても、全住民の合意を得ようと進めたことで連帯感も生まれた」と話す。

　機械式駐車場を物置やバイク置き場に転用する例もある。横浜市のマンション（１９９８年築、１１５戸）は地下鉄駅の真上に立ち、交通の便の良さもあって、立体の機械式駐車場（約６０台）のうち、約１０台が空いていた。満車時と比べ、年間約３６０万円、収入が少なくなる計算だ。そこで昨年、２台分の駐車場を貸し物置に転用した。収納庫１２個を約７０万円で設置。月３６００円で住民に貸している。

　アークスペース（大阪）では、こうした機械式駐車場専用の物置やバイクを駐車する機具を販売している。０６年の発売以降、約４０のマンションが導入。駐車場の需要が増えた時には、元の駐車場に簡単に戻せるため人気がある。

　駐車場に関して調査研究を行っている駐車場整備推進機構（東京）によると、空き駐車場が増えた背景には、自家用車の所有者減少に加え、車高の高い車が入らないことも多いという事情もある。

　それを踏まえ、機械式駐車場を不良資産にしないための管理組合の取り組みとして同機構は、〈１〉経理や機械に詳しい住民を中心に専門委員会を組織して長期修繕計画を検討し、収支を計算する〈２〉対策が必要な場合は、住民に現状を伝え、アンケートを取って意向を探りながら合意を図る――などを挙げている。

　駐車場の利用料は管理費に組み込まれる例が多いが、ＮＰＯ法人・集合住宅管理組合センター（東京）の常務理事の有馬百江さんは、確実に積み立てるために、修繕積立金に入れることを勧めている。「機械式駐車場は維持管理費がかかるという認識を住民が共有し、長期的な修繕に備えることが大切」と、有馬さんは話している。

http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/kaiteki/20100902-OYT8T00436.htm

RES

マンションの防音性能ＨＰ管理員 2010年08月28日 (土) 21時09分 No.1449

≪asahi.com≫

Ｑ　道幅の広い国道に面した、通勤に便利なマンションを購入しました。上の階ならば車の騒音はたいしたことはないだろうと思い、７階の部屋を選びました。

　また、マンションのパンフレットには「遮音性、気密性に優れた高性能防音サッシを使用している」と説明されていましたし、営業担当者も強調したのでそれを信じました。しかし完成して入居してみると、とても騒音が激しいものでした。このような場合、契約を解除できるでしょうか。

Ａ　マンションには、便利の良い中心街の勤務地用マンションと居住性を考えた住宅地のマンションがあると思うのですが、圧倒的に勤務地用のマンションが多く、問題が発生するのも勤務地用のマンションのようです。

　「青田買い」と言って、契約する前には現地に完成したマンションがまだ建っていないときに売買契約を締結してしまうため、実際に購入する部屋で騒音を確認することはほとんど出来ない場合が多いと言えます。

　したがって、完成した建物の内覧会で、はじめて購入する部屋に入って騒音の問題にぶつかるということになります。

　まず遮音性・気密性については、パンフレットなどに記載された防音性能が本当に保証されているかを騒音測定器で測定することが第一です。騒音測定器は区や市の公害課などが所有していて無償で借りることが出来ます。

Ｑ　ただ「うるさい」というだけでは駄目なのですね。それで実際に測定してみたところ、騒音は５０ホンを超えていました。これで売買契約は解除できないでしょうか。

Ａ　売買契約を解除して今まで支払った売買代金の返還を求められるのは、民法５７０条、売買の目的物に隠れた瑕疵（かし）がある場合のは民法５６６条の規定を準用します。同条項は「買主がこれを知らないときは、このために契約の目的が達せられない場合、契約の解除をなすことが出来る」と規定しています。

　したがって、マンションがその騒音によって生活できないような状態であれば、あなたは売買契約を解除することが出来ます。解除とは、この契約で既に支払った売買代金の返還を求めることを指します。また、民法５６６条は、その他に損害が発生すれば損害賠償の請求が出来ると規定していますから、登記手続き費用、その他要した費用の損害賠償請求が出来ます。

Ｑ　しかし、騒音が生活できない状態になるほどに大きいかと言われるとそこまでではないが、売り主がパンフレットで約束している騒音のレベルよりは大きいと思うのです。しかし残念なことには「騒音値は○○ホン以下を保証します」とは書いておらず、セールスマンは「通常の人が騒音を気にしない程度の防音性能を備えています」と発言しているだけです。どうすればいいでしょうか。

Ａ　マンションにおける音の問題は深刻で、上下階の音の騒音の問題も紛争が多発しました。上下階の音で受任限度内ではないとして不法行為に基づく損害賠償請求が認められるのは、裁判例によると６０ｄＢ（デシベル）以上と考えられます。日本建築学会の基準、または公団住宅の基準では５５ｄＢは通常と考えられているからです。

　ご質問のような騒音の同じようなケースとしては、約束された防音性能を超えているとして、購入者らが（１）売買契約の瑕疵担保責任又は債務不履行責任に基づいてマンションの下落した価格相当額の損害賠償、（２）不法行為に基づく精神的苦痛による慰謝料を請求した事件があります。

　この裁判について、判決は（１）の下落価格は証明出来ないとして、（２）の慰謝料を認めました。

　裁判となったマンションは、

　（１）サンプルルームによる見本売買であるから、実際に購入者は騒音のことがわからないこと

　（２）防音サッシの遮音性能は２５ｄＢであるが、実際の音は５０ホン，６０ホンの騒音があること

　（３）公害基本法９条によると、生活環境を保全し、人の健康に資するうえで維持されるべき基準は、

　　　昼間　５０ホン以下
　　　朝夕　４５ホン以下
　　　夜間　４０ホン以下
　としていること

以上の基準を基にして、この裁判は購入者らの慰謝料の請求は認められました（福岡地裁平成３年１２月２６日判決）。

　マンションを買うにあたって道路の車の騒音は、あまり低減することなく上階まで（１０～２０ホン位低減）響きます。別件で測定した時、７階でも７０ホンくらいあった経験があります。

　マンションを買うときは、必ず現地へ行って環境を確認してください。

http://www.asahi.com/housing/soudan/TKY201008270201.html

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