北海道マンション管理問題支援ネット (6Page)

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ロードヒーティングの効率的稼働（運転）で灯油代の大幅削減をＴＡＮＮＡＩ 2010年11月20日 (土) 12時47分 No.1494

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　私はマンションネットと両輪でロードヒーティングの効率的稼働（運転）による、灯油代の大幅削減を積極的に取り組んできました。また、その取り組み内容や成果をセミナーで３回紹介しました。
　当初、この効率的稼働の取り組みは私共の取り組みが先駆けだったと思っています。
　その後、官公庁ホームページで効率的稼働が紹介され、ＩＴ会社等では「遠隔装置による運転・停止を効率的に実施できる商品開発」や「ロードヒーティングの新設備で灯油経費が更に削減できる新商品の開発・販売」が行われています。
　
　さて、降雪期を迎えロードヒーティング使用前の点検・整備等が実施されていることと思います。
　今冬期間中、ロードヒーティング自動運転継続を予定しているマンション等は、灯油が垂れ流しとなりますので、早期に対策を講ずることが重要と思います。

　私は平成１４年１２月７日に新築マンション（２１戸）に入居、１ケ月少々で約１０，０００ℓ程度の灯油がロードヒーティングで消費されていることを管理員から聞かされ唖然としました。即、管理員に改善策を要望したところ、自分では対応できないとのことで、Ｔ分譲会社を通じメーカー是正が実施されました。
　是正方法は単に、「降雪地温」・「通常地温」・「降雪外気温」及び「通常外気温」の設定温度を低く設定変えしただけでしたが、灯油の消費量は激減しました。しかし、理事会は分譲会社とメーカーから自動運転を奨められ、翌年３月末まで自動運転を継続しました。その結果、灯油消費量は２２，８００ℓ程で灯油代実績額は８７万円（１ℓ税込３８．１４円）となりました。（メーカー等の自動運転推奨は融雪対応が早いとのこと。一方、晴天等でもボイラー運転が繰り返され無駄な灯油消費は解消されず。）

　第２期も自動運転が継続されました。入居当初より低く設定した温度でのボイラー運転となったので、灯油消費量は１８，３８０ℓで灯油代実績額は７０万円（１ℓ税込３８．２３円）となり、第１期より１６万円の削減となりました。ようするに、灯油消費が無駄となる温度設定を降雪に支障ない適正温度に下げただけで灯油代が削減となったのです。

　第３期目は私がロードヒーティングの効率稼働を担当しました。
　適正な温度設定の再見直しとともに無駄な自動運転継続をやめ、降雪に適宜対応した効率的なボイラー運転と停止を実施しました。これにより、灯油消費量は１３，９００ℓまで大幅削減し、灯油代実績額は６５万円（１ℓ税込４６．８１円）となりました。第４期以降も効率的稼働の取り組み継続で、削減実績は大きな成果となっています。
　また、前期（第７期）では灯油消費量が４，５５０ℓまで削減でき、灯油代実績額は２６万円程となりました。（第１期実績の２２％弱の消費量です。）

　皆さんの管理組合も、理事会と組合員が協力してロードヒーティングボイラーの効率的稼働を実施してください。取り組みの濃淡によりますが、これまでの灯油消費量の半分以下になるかと思います。
　これまで自動運転を継続してきた５０戸以上のマンション（新規分譲マンション含む）なら、１２月からの３ケ月１０日間程度で１００万円以上の削減効果が期待されます。効率的なボイラー運転で大幅削減した灯油代を修繕積立金に繰り入れ積立で、将来的に明るい大規模修繕計画が策定出来るのではないでしょうか。

＜ボイラーの効率的な運転方法を紹介します。＞

１　次の天候の場合は必ずボイラー停止とする。
　　①　晴天の場合。　　　　②　曇りの場合。　　　　　　③　雨天の場合。　　　　 ④　ミゾレの場合。　　　　　⑤　少々の降雪で通行に支障がない場合。

２　ボイラー運転で次のことを注意する。
　　ボイラーは天候状況に合わせ融雪リモコンで運転と停止　　を繰り返すだけでよいです。
　　なお、誤った解釈での手動運転は無駄な灯油消費となり　　ますので十分注意してください。

３　ボイラーの効率的な運転方法は次のとおりです。
　　①融雪リモコンの自動運転ボタンを自動運転にセットと　　　する。（一般的にリモコンは管理員室に設置）
　　②ボイラー運転の場合は融雪リモコン本体の電源をＯＮ　　　とする。（立会い不要で自動運転で融雪開始。）
　　③路面の降雪が融雪確認したら融雪リモコン本体の電源　　　をＯＦＦとする。

注、
基本的に、ボイラー運転は②と③の繰り返しでよいです。
この方法は、自動運転をリモコン本体の電源ＯＮでボイラー運転を開始します。
また、電源ＯＦＦはボイラーの自動運転を停止するだけのことです。
したがって、この運転方法は自動運転を融雪リモコン本体の電源をＯＮ・ＯＦＦするのみであって、手動運転ではありません。

不明な点等がありましたら丹内が説明します。マンションネットに問い合わせください。

RES

生活相談Ｑ＆Ａ：マンション管理組合の役員報酬について　／兵庫ＨＰ管理員 2010年11月19日 (金) 09時06分 No.1493

≪毎日ｊｐ≫

◇基本的にはボランティア　払う場合は総会決議必要

　Ｑ　マンションによっては役員に報酬を支払うところもあると聞きました。うちのマンション役員はボランティア状態です。大規模修繕の会議が何時間もあったり、大事な印鑑の管理や支払いをしたり、正直しんどいです。報酬を支払うようにするにはどうすればいいのでしょうか？（６０代・男性）

　Ａ　マンションの役員は、区分所有者が輪番制で担う場合が多く、基本的にはボランティアという感覚を持っておられると思います。そして、原則として区分所有者みんながそのボランティアを担うのだから、建前としてはそれで平等なわけです。

　しかし、実際には人に貸してそのマンションには住んでいなかったり、何らかの事情で役員を引き受けられなかったりする人もおり、平等に役員を担っていると言えない場合もあります。また、お悩みのように役員には煩雑な仕事があり、それがますます役員の担い手を敬遠させる原因にもなっています。

　このような事情から、役員に報酬を支払う管理組合もあります。ただし、逆に、報酬をもらうとなると会議を断りにくい、という意見もあるので、必ずしも報酬に賛成する人ばかりとは限りません。管理規約に盛り込む必要がありますから、特別決議で総会の４分の３以上の賛成が必要です。

◇「役員全員に」は１８％　月２０００円以下半数超す

　Ｑ　ちなみに通常はいくらくらい支払うものなのでしょうか？

　Ａ　国土交通省が２０年度に行ったマンション総合調査結果によると、「役員報酬を支払っていない」と答えた管理組合は約７６％、「役員全員に報酬を支払っている」は約１８％でした。その中で、月額１０００円以下が約３６％、次いで１０００～２０００円約１７％、２０００～３０００円約１６％でした。中には１万円以上支払っているところもあるので、報酬額平均は月額３６００円ということです。

http://mainichi.jp/area/hyogo/news/20101118ddlk28070404000c.html

RES

第134回　分譲マンションへの「カーシェアリング」導入　そのメリット・デメリットＨＰ管理員 2010年11月01日 (月) 18時44分 No.1486

≪NIKKEI住宅サーチ　マンション管理サテライト≫

　「販売不振」「モノが売れない」――ものづくり立国・日本にとっては頭の痛い問題が今なお続いている。自動車業界も例外ではなく、2008年３月期には２兆円を超える過去最高益を出したトヨタ自動車は、リーマンショック後の2009年３月期には4600億円の営業赤字に転落した。エコカー減税や補助金に下支えられ、何とか窮状をしのいだのもつかの間、ハイブリッド車の大規模リコール問題なども尾を引き、補助金効果がはげ落ちた後、国内の新車需要は再び低迷を余儀なくされている。

　消費者の購買欲が低下している根本原因として、今日、所得・雇用環境が不安定なことによる「家計防衛」「節約志向」があるのは間違いないが、自動車販売に関しては「クルマ離れ」という意識の変化も見逃せない。交通手段が整備されている都心部だけの傾向なのか、若者が魅力的に思えるクルマが存在しないのが原因なのかは想像の域を出ないが、マーケットの規模が縮小しているとしたら、それは業界にとって致命的といわざるを得ない。

　これまで車を所有するということは、一種のステータスだった。大衆車よりは高級車、右ハンドル（国産車）よりは左ハンドル（外車）と、マイカーの種類によってランク付けがあったように思う。高度成長期から続いた１世帯に１台という風潮はマンション業界にも影響を与えてきた。特に都心部の狭小敷地に建設される分譲マンションでは駐車台数の不足が問題となった。そこで、東京都では1992年に「集合住宅駐車施設附置要綱」を策定し、集合住宅の用途に供する部分の床面積が2000平方メートルを超える都内のマンションに対しては、住戸数の３割以上に相当する駐車スペースを敷地内に確保するよう義務付けた。100世帯のマンションであれば、30台以上の敷地内駐車場を確保しなければならないわけだ。もちろん、現在もルールは変わっていない。分譲マンション業者は駐車場を立体化（機械式）することで、確認申請をクリアしている。

　ここへ来て、カーシェアリングの仕組みを導入するマンションが散見されるようになっており、台数不足の解消に一役買うことが期待される。エコ意識が高まる中、管理組合の関心も高い。そこで、カーシェアリングを導入した場合、マンション住民にはどのようなメリット・デメリットがあるのか、本稿で分析してみることにする。

■「所有」から「利用」へと消費行動が変化する中、カーシェアリングの導入は検討する価値大いにあり

　カーシェアリングとは、特定の車を多くの人たちで共同で使用するシステムのことだ。1987年に交通渋滞の解消と環境保全の一環としてスイスで考案され、90年代に入ってから欧州で急速に普及した。日本にやって来たのは1999年で、当初、所有権意識が強い国民性からすると「共同使用」はなじみにくいと言われていた。しかし、賃貸住宅市場で水回りやリビングを共同使用する「ルームシェア」が人気を集めているように、１つのものを多くの人で使用する「シェア」という文化が日本にも根付き始めている。カーシェアリングへの関心が高まる背景には、こうした意識の変化が大きく関係している。

　カーシェアリングを分譲マンションへ導入する場合には、大きく３種類の契約形態が考えられる。

（１）管理組合が自ら車を購入・所有し、住民の希望に応じて直接、時間貸しする。
（２）管理組合がカーシェアリングを運営する会社と契約し、管理組合はシステムだけを導入して住民に時間貸しする。
（３）委託管理会社とカーシェアリング会社との間で事前に一定の提携関係が出来上がっている場合には、管理会社を介してサービスの提供を受ける。

　本来、カーシェアリングの魅力は自ら車を所有しないことで、車両の購入費をはじめ、ガソリン代や税金・車検費用などのコストを大幅に削減することにある。そのため、１番目の管理組合が自らオーナーになることはあまり現実的ではなく、すでに委託管理会社が提携している場合には３番目、そうでなければ２番目の方法を取るのが望ましい契約形態となる。カーシェアリング導入の主なメリットとデメリットをまとめると、以下のようになる。

管理組合から見たカーシェアリング導入の主なメリット・デメリット
メリット
〇敷地内駐車場の台数が十分でなく、マイカー所有をあきらめていた居住者にとって利便性の向上につながる。
〇地球温暖化が深刻化する中、環境負荷低減効果が期待できるカーシェアリングを導入することで、マンションの資産価値を高めることにも役立つ。
〇特に機械式駐車場の場合、もし、駐車場利用者の車をすべてカーシェアリングに振り替えられれば、機械式駐車場を撤去することが可能になり、多額の維持管理費を丸々削減することができる。管理費の値下げにも一役買うことになるだろう。
デメリット
〇敷地内駐車場に空きが増えると、その分、使用料収入も減少するため、当該使用料を管理費収入に充当している管理組合にとっては、不足額の多寡によって管理費の値上げ、あるいは、管理サービスの内容を一部縮小せざるを得ない場合が想定される。
〇様々な間取りが混在し、世代も家族構成も異なる住民が一緒に住む大規模マンションでは、小型車からワンボックス車まで車種に一定の幅がないと、利用者のニーズを十分に満たせない。
〇また、お盆にお正月・大型連休と、利用者の集中が予想される場合は、一定の台数の確保も不可欠となる。

　分譲マンションでもエコ意識が広まる中、環境配慮という公共の利益への貢献もさることながら、マンション会計上もコスト削減に大きな期待が寄せられる。冒頭で述べたように設置台数を少しでも増やすため、敷地内駐車場を機械式にすることは利用者の便益につながるが、半面、維持管理に多額の費用がかかるため機械式駐車場は「金食い虫」としばしば言われてきた。その機械式駐車場をカーシェアリングに振り替えられれば、大幅なコストダウン（支出削減）が可能になる。全員の賛同を得るのは容易でないだろうが、管理組合で議論する価値は大いにある。

　ただ、デメリットとしては収入源を失う危険にさらされる。管理組合にとって駐車場使用料は貴重な収入であり、利用者が減ってしまえば当然、収入も減少することになる。要は“痛しかゆし”というわけで、悩ましい問題に直面せざるを得ない。この点については「費用」対「効果」をシミュレーションした上で判断するしかないだろう。

　昨今、「所有」から「利用」へと消費行動が変化しつつある中で、カーシェアリングには将来性が感じられる。そもそも、分譲マンションも１つの建物を区分所有しているという点で、「シェア」の概念と共通項を持つ。カーシェアリングが定着する日はそう遠くないはずだ。駐車場問題を抱えるマンションにおいては、十分、一考に価するだろう。

http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/serial.cfm

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既存不適格の中古マンションを買ってしまったら… ＨＰ管理員 2010年10月30日 (土) 15時02分 No.1485

≪asahi.com　ここが知りたい≫

Ｑ　中古マンションを買おうと、手付け金１００万円を支払いました。売買契約時には売主の不動産業者で、仲介業の不動産業者の宅地建物取引主任者が出席して、売買契約書と重要事項説明書も読み上げました。それに書かれていることだけは私も理解して、署名・押印いたしました。その時の値段は築年数、専有面積の広さ、駅からの距離等、同じ地域の他のマンションと同じ位で、１ヶ月後に残金を払って引渡しを受け入居しました。

　ところが住み始めてから近所の不動産屋のチラシを見てみると、自分の買ったマンションの同じような部屋が、５００万円位安く売りに出されているのです。驚いて近所の不動産屋に尋ねると、この買ったマンションは「既存不適格建築物だから安いんです。」と言うのです。既存不適格建築物とは何なのでしょうか。

Ａ　前回の９月２５日付けのこのコラムでも詳しく書きましたが、簡潔に申せば、マンションが建築された以後に行政庁の方で用途地域が指定替えになり、それにより容積率や建ぺい率が下がったため、そのマンションが新築された時よりも容積率と建ぺい率が低くなっているのです。このように、建物が現在の容積率や建ぺい率に合っていない建築物を既存不適格建築物と呼んでいるのです。

　どこに問題があるかと言えば、マンションを建替える時、例えば容積率が新築時２００％のところ１５０％に下がったとすると、四分の三の容積率しか建てることが出来ないのです。専有面積部分も当然減少した面積しか再建築できません。

Ｑ　私が買ったような既存不適格建築物は結構あるのでしょうか。私ははじめて知ったのですが、まるで５００万円を詐欺でとられたような気がするのです。

Ａ　既存不適格建築物は結構あるように思います。したがって、既存不適格建築物は値段も安くなっているのです。宅地建物取引主任は重要事項説明書に書くべきであると思うし、当然きちんと買主に説明しなければなりません。

　しかし、すべての既存不適格建築物が安くなっているとは限らないし、重要事項説明書に書いてあるとも限らないので、中古マンションを買うときは自分で建築関係の役所へ行って調べることも重要です。特に中古マンションは２０年、３０年経つと建替えの時期が近づいて来ますので、売る人も買う人も売買の時に既存不適のことは確認すべき事項です。

Ｑ　私は５００万円を詐欺で取られたと怒って、契約に関係した売り主、仲介業者、そしてその宅地建物取引主任者に５００万円の返還を要求したのですが、全く相手にされませんでした。どうしたらいいでしょうか。

Ａ　同じ様な事件が裁判になっています。例えば福岡地方裁判所平成１０年１０月２２日の判決です（わかりやすいマンションの判例の解説第２版）。この件も同じように、新築時は２００％だった容積率が、用途地域指定を第一種中高層住居専用地域に変更したため、１５０％に下げられたそうです。買主は売主や仲介不動産業者から既存不適格建築物の説明もされず、重要事項説明書にも何も書かれていなかったそうです。

　買主は、実はこのマンションの値が半値以下になっていたそうで、詐欺に当るとして、民法第９６条の詐欺の規定にもとづきこの売買契約を取り消し、売買代金の返還とこの売買によって蒙った損害を請求しました。民法第９６条１項は、「詐欺又は脅迫による意思表示はこれを取り消すことができる」旨規定しています。取り消すとは、例えば売買契約を「無し」にすることです。

　取消しの効果として売買契約が取消された場合、受領した売買代金を売主は買主に返還せざるを得ません。そして、その他、かかった費用（例えば登記費用、印紙代等）、弁護士費用等については、不法行為でもあるので損害賠償金として請求できます。前記の裁判においては買主の請求を全額認めたとの事です。

http://www.asahi.com/housing/soudan/TKY201010290336.html

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進まぬ建て替え・大規模改修　首都圏の老朽マンションＨＰ管理員 2010年10月30日 (土) 10時43分 No.1484

≪日本経済新聞≫

　首都圏の自治体で老朽化した分譲マンションの建て替えや大規模改修が課題になっている。マンション建設が本格化した1970年代以降に建てられた物件が今後、続々と築40年以上となるためだ。老朽マンションを放置すれば防災や防犯面の不安も生じる。国や自治体は建て替え促進に支援制度を設けるが、実際に建て替えまで至った事例はまだわずかだ。

　「住民合意は順調に得られたが、それでも５年がかりだった」。東京都文京区千石の住宅街の一角にある「エクアス小石川林町」。54年前に完成した56戸の老朽マンションが今年３月、地上５階建て74戸の瀟洒（しょうしゃ）なマンションに生まれ変わった。

５年で会合100回

　建替組合の設立認可などの行政との折衝や、建設工事の入札など、普通の住民には不慣れな手続きの連続。建替組合の理事長を務めた菊地順子さんは「とにかく分からないことだらけだった」と振り返る。５年間に住民が開いた会合は約100回にも及んだ。

　2008年時点で都内に約５万戸あった築40年以上のマンションは、18年にはその５倍近い24万戸に膨らむ見通しだ。

　大規模修繕を怠り、排水管や外壁が劣化した老朽マンションは防災面で問題が多い。管理が滞り空室などが増えれば、周辺の住環境にも影響を与えかねない。国はこうした事態の回避に、老朽マンションの建て替えを促そうと、02年に区分所有権の移行方法などを定めた「マンション建替え円滑化法」を施行した。

　ただ、老朽マンションには経済的な余裕のない高齢の居住者が多く、新たな負担が生じる建て替えの合意を得るのは難しいのが実情だ。

専門知識も必要

　建て替えともなれば管理組合にも専門的な知識が求められるが、役員の担い手がいないなどの問題もあって「建て替えの声が出ても合意形成できるマンションは少ない」（マンションコンサルタント）。都内で09年までに同法が適用されたのは19物件にとどまる。

　進まぬ建て替えに、首都圏の自治体も対策を打ち始めてはいる。横浜市はマンションの建て替え計画を策定する管理組合などに毎年、計画費用の２分の１（上限30万円）を補助する「マンション再生支援事業」を実施している。建て替えに向けた合意づくりに時間がかかるのを見込み、１組合に最長５年間、助成費用を支払うのが特徴だ。都は建て替えの際に問題となる仮住まいに都営住宅を提供するほか、共用部分の建設費を一部補助する制度を設けている。

　建て替えの前に、まずマンションの老朽化について住民に問題意識を共有してもらおうとする取り組みも広がる。

　築30年以上の物件が市内のマンションの約４割を占める千葉市は４月から、マンションの老朽度合いの判定に上限25万円を補助する制度を新たに設けた。埼玉県は９月下旬、県内すべての分譲マンションを対象に、大規模修繕に備えた積立金の状況などを把握する調査に乗り出した。

　ただ、助成制度の利用は必ずしも広がっていない。横浜市の補助制度は年間５、６件どまりで「物件の老朽化に対する問題意識が薄い管理組合もある」（横浜市）。千葉市が設けた補助制度でも、現在応募があるのは70年代初頭に建てられた花見川区の西小中台団地だけという。

　東急不動産が建て替え専門のチームを設立するなど、民間デベロッパーも動き出してはいるが、

建て替えがビジネスとして本格的に成り立つのはまだこれからの状況だ。マンション法制に詳しい政策研究大学院大学の福井秀夫教授は「建て替えを促すには必要な条件を緩和したり、取り壊した跡地を更地で売却できる仕組みを導入するなど、さらなる法律の見直しも必要になる」と指摘している。

http://www.nikkei.com/news/local/article/

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大規模修繕　業者公募で費用を安くＨＰ管理員 2010年10月29日 (金) 13時42分 No.1483

≪YOMIURI ONLINE　マンション快適ライフ≫

　マンションの大規模修繕で、施工業者などを公募で選ぶ管理組合が増えている。工事費は一般的に安くなるが、住民自らが業者を選定する負担は大きい。専門知識を持つ第三者にアドバイスを求めることも必要だ。

「設計監理」「施工」管理組合が選ぶ

　千葉県内にある築１３年のマンション（約５０戸）は、来年１月からの大規模修繕を計画している。共用部分の管理を委託している管理会社が昨秋、示した見積もり額は約６０００万円。修繕積立金では賄いきれないため、管理組合ではマンション管理士の重松秀士さんに相談。業者選びや住民の合意形成の支援を受けながら、公募をすることに決めた。

　大規模修繕の際には、施工業者と、工法などを計画し工事をチェックする設計監理者を別に選ぶことが望ましい。

　設計監理者を業界紙で募ると８社が応じた。実績などを参考に４社に絞り、現場担当者と３０分間ほど面接。１社に決めた。重松さんは「金額や会社規模より、実績や評判を見て」という。

　施工業者には１５社が応じた。設計監理者は施工業者の選定に携わらず、住民が現在、選考を進めている。実績や過去３年間の決算書を提出させ、９社に見積もりを依頼した。

　適正な価格競争が行われたため、修繕費は、マンション管理士への報酬約６０万円や設計監理費を入れても、総額５０００万円以下に抑えられる見通しだ。重松さんは、「大規模修繕の業者を公募すると、競争が起き、費用は安く、質は高くなる」と利点を話す。

　現在、大規模修繕を行っている埼玉県富士見市の「レクセルガーデン鶴瀬」では、公募に応じた施工業者と面接した際、管理組合の大規模修繕委員会が作った独自の採点表を使った。現場監督となる人の対応や見積もりなど６項目を５点満点で採点し、１社を選んだ。

　委員長の荒木悦二さんは、「説明の内容で工事の理解度や住民への配慮がおおよそわかる。現場監督の力量は工事の出来を左右するため、経歴や実績を書類で提出してもらい、面接で人柄を見ることも大切」と話す。

　玄関ホールに専用の掲示板を設け、選考過程などを住民に知らせており、「住民が納得できる方向で進められていると思う」と荒木さんは話す。

新聞・ネットで募集

　施工業者や設計監理者の公募は、業界紙「マンション管理新聞」や「建通新聞」、ＪＲシステム（東京）などが運営するサイト「マン索ねっと」（http://www.mansaku-net.jp）で無料でできる。

　マンション管理士を探すには、各都道府県にあるマンション管理士会に問い合わせること。日本マンション管理士会連合会のホームページに一覧（http://www.nikkanren.org/kaiin.html）がある。

　また、ＮＰＯ法人日本住宅管理組合協議会（０３・５２５６・１２４１）は昨年、大規模修繕工事支援制度を始めた。同法人と提携する設計事務所による設計監理が前提。

　国土交通省のホームページにある「建替え・改修に関するマニュアル」（http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/mansei/manseitatekae.htm）や、住宅金融支援機構が発行する冊子「大規模修繕マニュアルＰＬＵＳ」（７００円）も参考になる。

http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/kaiteki/20101028-OYT8T00289.htm?from=navlk

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ＨＰ管理員 2010年10月17日 (日) 06時01分 No.1480

≪朝日新聞≫

草津のマンション、管理会社が弁済開始

　草津町草津のリゾートマンション（３５６戸）の元管理人、中嶋健一容疑者（５２）が修繕積立金などをだまし取ったとして逮捕された。全体の被害額は５億円にのぼるとみられている。雇用主の管理会社（埼玉県所沢市）が被害額の一部の弁済を始めているものの、入居者からは「全額を弁済できるのか」と不安と疑問の声が出ている。

　関係者によると、管理会社は事件発覚後に開かれた臨時総会で、会社が被害額を管理組合に弁済すると入居者に説明した。一時金１５００万円に加え、６～９月に毎月５９万４千円を支払い、計約１７４０万円がすでに弁済されたという。

　１０月からは毎月１８０万円を弁済する予定だ。だが、同社は「責任があることは認めるが、金融機関などに過失責任が認められれば責任賠償額が変わることもある」として被害額全額の弁済については保留している。入居者の一人は「全額を弁済するにはだいぶ時間がかかる。本当に弁済できるのか」と話した。

　草津町によると、町内には２１のリゾートマンションがある。町の人口７３４５人（１０月１日現在）に対し、リゾートマンションの戸数は５千を超える。１９７７年に第１号ができ、８０年代後半のバブル景気の時代にはリゾート開発の波に乗り、温泉街の外周道路沿いに次々と建てられた。

　事件のあったマンションは９４年１０月に完成。町内のリゾートマンションの中では一番新しい。会員制リゾートクラブや法人の保養所としても使われ、個人所有者も県外の人が多く、ふだんマンションで暮らしているのは２０人ほどという。

　このマンションには管理人が５人おり、うち２人が常駐しているという。別のリゾートマンションの管理人は「現場の管理人がなぜ管理組合の預金通帳を預かり、大金を扱えたのか。管理組合の理事会は預金通帳をチェックしなかったのだろうか」と驚きを隠さない。

http://mytown.asahi.com/gunma/news.php?k_id=10000001010160001

都市再生機構：北広島の３団地への熱供給、値上げで４割が契約拒否　／北海道ＨＰ管理員 2010年10月17日 (日) 05時56分 No.1479

≪毎日新聞≫

◇三セク解散、民間に事業者変更で

　独立行政法人・都市再生機構（ＵＲ）の北広島市内の３団地（計７００戸）に、暖房や給湯用の熱供給を行う事業者が１６日、市の第三セクターから民間会社に代わる。赤字の三セクが解散するためだが、料金が２割近くアップとなるため、高齢者を中心に反発の声が上がっている。団地の自治会によると、約４割の住民が契約を拒否しているという。

　３団地は７６～８４年に建設。第三セクター「北広島熱供給」が熱供給を担ってきたが、契約戸数の減少や原油価格の高騰で累積赤字額は約１億８５００万円に達し、０８年に事業打ち切りを決定。今年６月、事業マンション管理大手の東急コミュニティー（東京）が事業を継続することを発表した。

　同社は基本料金を約１７％アップすることを提示。特に暖房費が加わる冬季（１１～４月）は現行の２万４６６０円（定額制）から２万８６４３円（変動制）となり、新たに灯油料金が１円上がるごとに１８０円（暖房料金の場合）が加算されることになった。基本料金だけで年間約２万８０００円の負担増になる計算だ。

　３団地のうち２団地では住民との契約が進んだものの、６５歳以上の高齢者が半数を占める北進町団地（２９０戸）は、９７％の住民が値上げに反対。同団地の男性（６５）は「年金生活の私にとって、値上げはかなり厳しい。やっていけない」と不安を募らす。

　同団地自治会は料金算定根拠の開示や値下げを求めてＵＲ側と話し合いを重ねてきたが、平行線が続く。自治会の千葉新一会長（６６）は「ＵＲは料金算定根拠をきちんと説明しない。まず、値上げについて納得のいく説明を」と訴える。

　東急側は１６日以降、未契約者にも当面熱供給を継続する方針で、ＵＲ東日本支社（東京都新宿区）は「原油価格の高騰で値上げはやむを得ない。住民に理解してもらえるよう努力を続ける」と話している。北広島市企画調整課は「市としてはできるだけ住民の方に負担はかけたくない。ＵＲには真摯（しんし）に対応してくれるようお願いしている」と困惑している。

http://mainichi.jp/hokkaido/seikei/news/20101016ddlk01010243000c.html

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気持よくご近所付き合い（１）ＨＰ管理員 2010年10月06日 (水) 19時22分 No.1474

≪YOMIURI ONLINE≫

生活音をチェックしてみる

日々快適に愉しく暮らすためには、自分の家の中のことだけでなく、隣近所との関係も気持のいいものでありたいですよね。

　特に集合住宅の場合は多くの住まいと接しているので、それなりの配慮が必要になります。

　まずは、その集合住宅内で決められている基本ルールを守ることが大切、ゴミの分別や出す時間などは、きちんと守りたいものです。

　そして、やはりトラブルの原因になりやすいのが「騒音」ではないでしょうか。

　一戸建ての二階で子どもが走り回っていたとしても、自分の家族がしていることなので「うるさいわよー」とその場で注意できるから、そうストレスにはなりません。

　ところが、マンションの上の階からバタバタ走る音やギーッと椅子を引く音が聞こえたとしても、すぐに「うるさい」と言うわけにもいかず、それがストレスになっていっそう「騒音」として感じられるのでしょう。

　そういう意味でも、両隣以上に自分の住まいの上下階に対しての配慮は大切です。

　一度自分が日頃から出している（であろう）生活音を、ぜひチェックしてみてください。

●掃除機や洗濯機の音……深夜や休日の早朝は避けるようにする
●足音……底が硬いスリッパをフェルトなどの柔らかいものに替える、カーペットを敷く
●椅子の音……カーペットの上に置く、椅子に脚カバーをつける
●テレビやＣＤの音……ボリュームに注意する、置き場所を工夫する
●ピアノや楽器などの音……使う部屋に防音装置をほどこす

　このような配慮でかなり防げると思いますが、出る音にあまり神経質になりすぎると生活そのものが楽しくなくなってしまうので、先方とある程度コミュニケーションをとり、お互いの事情を理解することも大切です。

　その家の事情が（ごく簡単にでも）分かっていれば、お互いの「生活音」が即「騒音」にならずに済むと思います。

　エレベーターやゴミ収集場所などで会った時にはあいさつや会釈をして、お互いに意思が通じる関係ができているといいですね。

http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/kurasi/20100928-OYT8T00837.htm

RES

ＨＰ管理員 2010年10月05日 (火) 13時24分 No.1473

規格外生コンで県内マンション住民が提訴へ、３業者に購入費返還求め/神奈川
≪神奈川新聞社≫

　藤沢市の生コン製造販売会社「六会コンクリート」（現在、解散）が出荷した規格外の生コンをめぐり、県内マンションの住民３戸は今週中にも、同社や販売会社を相手にマンション購入費の返還などを求める損害賠償請求訴訟を東京地裁に起こす。１戸当たりの請求額は約４千万～６千万円に上る見込み。

　住民側代理人によると、被告は六会コンクリートと、マンション販売の野村不動産（東京都新宿区）、施工の淺沼組（大阪市天王寺区）。訴えでは、退去の意思を示す原告住民側が野村不動産に契約解除と購入代金の払い戻しを求めた上で、生コン製造販売者と、偽装を見抜けなかった淺沼組にも過失があるとして３者の「連帯責任」を問う。

　このマンション工事では、２００７年に六会コンクリートが規格外生コンを納品。入居から４カ月後の08年７月以降に、規格外生コンが住居床部分など建築基準法が定める「主要構造部等」に使用され、少なくとも建物全体のコンクリート量の２％に当たることが判明した。不動産会社側は改修工事を進めている。

　マンション広告が「１００年コンクリート」と耐久性を強調していたことから、住民側代理人は「広告を信頼し購入した。売買の目的を達していない」と指摘。野村不動産は「一部住民との協議内容はコメントを差し控える」、淺沼組は「訴えの内容を確認していないので話せない」。六会コンクリート側は「担当者がいないため対応できない」としている。

　◆規格外生コン問題　県内のマンション、公共施設の建設資材として、生コン製造販売会社「六会コンクリート」（藤沢市）が砂の代わりに溶融スラグを混ぜたＪＩＳ規格外の生コンを出荷していた問題。08年７月に規格外生コン出荷と建物が違法状態にあることが発覚した。国土交通省が09年３月以降、物件ごとに安全性を確認して大臣認定するなどの方法で、適法化が進められている。

http://news.kanaloco.jp/localnews/article/1010050011/

ついに発動！改めて確認しておきたい管理組合のペイオフ対策ＨＰ管理員 2010年10月04日 (月) 20時03分 No.1470

≪NIKKEI住宅サーチ　マンション管理サテライト≫

　９月29日、日本銀行が企業短期経済観測調査（短観）を公表した。足元の景況感は改善傾向が見られた一方、３カ月後の先行きについては急激な悪化を予想している実態が浮き彫りになった。最悪期は脱したとされるわが国の景気見通しに、またしても暗雲が垂れこめている。こうした不安を裏付けるかのように、９月に入って大型倒産が相次いでおり、９月10日に日本振興銀行が民事再生法の適用を、28日には消費者金融大手の武富士が会社更生法の適用をそれぞれ申請した。金融機関の破綻といえば2003年11月の足利銀行が思い出されるが、この時は公的資金が注入され預金は全額保護された。ところが今回は様相が一変、日本振興銀行の破綻に際して、わが国初のペイオフが発動された。

　ペイオフとは金融機関が経営破綻した場合、預金払い戻し保証額を元本1000万円とその利息までとする措置のこと。1000万円を超える部分は破綻金融機関の財産状況に応じて、一部カットされることになる。日振銀の金融整理管財人に選任された預金保険機構によると、一部カットされる可能性のある預金者は3423人（全体の2.7％）いたそうだ。全体の預金者は12万6779人、預金総額は5820億円で、この5820億円のうち約110億円（全体の1.9％）が一部カットの対象となる預金に相当する。

　数年前のペイオフ解禁が決定された当時、メディアでは盛んに危機管理策が取り上げられ、また、管理組合向けのセミナーも活況を呈した。ところが、「のどもと過ぎれば熱さ忘れる」とはよく言ったもので、今ではすっかり影を潜めてしまった。これは筆者の肌感覚だが、各管理組合は完全解禁を契機にペイオフ対策を完了したわけではなく、マスコミ情報に扇動されて議論は深めたものの、十分な結論を得られないまま現状に至っている。つまり、道半ばというわけだ。にもかかわらず、「大手銀行ならそれほど心配ないだろう」「いざとなれば全額保護されるはず」とばかり、今なお危機感は希薄だ。

　無論、銀行が破綻しても全額保護されれば問題は起きないわけだが、9月10日、ついに“伝家の宝刀”が抜かれた。世界的な金融危機の再発防止を目的に、国際展開する主要銀行に対する新たな自己資本規制も準備が進められている。ここへ来て、再度、管理組合は「自助努力」「自己責任」を意識せざるを得ない状況に追いやられている。せっかく積み立ててきた大事な預金が毀損（きそん）しては大変だ。そうならないためにも、ここで改めて管理組合の資産管理（ペイオフ対策）について考えておく必要があるだろう。

■当事者能力が認められない管理組合は、任意団体となり１預金者としては扱われない

　まずは、「管理組合という団体」と「預金者」の関係から確認していこう。管理組合は登記することで法人化が認められており、法人成りした管理組合（管理組合法人）は完全な１預金者として扱われる。管理組合法人の名義で預金口座を開設することが可能になり、契約行為から訴訟の提起に至るまで、あらゆる面で当事者適格が与えられる。

　これに対し、法人化していない管理組合は、理事長の個人名義でしか預金口座を開設できず、当事者能力が認められない限り、１預金者としては扱われない。つまり、預金（修繕積立金）は管理組合を構成する区分所有者の共有財産とみなされ、各区分所有者がすでに預けている個人の預金と合算（名寄せ）して計算されてしまう。任意団体である以上、管理組合に関する権利義務はすべて区分所有者個人に帰属することになる。

　現実問題、これはとても不都合なことで、実社会に即した取り扱いとしては不便きわまりない。そこで、以下の４条件をすべて満たした管理組合は、たとえ法人化していなくても当事者適格を有しているとみなされ、実務レベルでは１預金者として扱われる。特に、自主管理で組合活動も不定期のようなマンションは、この点、不安が残りやすい。お心当たりのある管理組合は自分のマンションがどのように扱われているか、口座開設している金融機関に確認しておくと安心だ。

（１）総会や理事会がきちんと開催されているなど、組織として団体が構成されている。
（２）団体の運営に際し、多数決の原理が採用されている。
（３）構成員（区分所有者）の入れ替わりにかかわらず、団体が存続している。
（４）総会の開催方法や財産の管理方法など、組合運営に関する主要な点が確定している。

■元本割れが許されない修繕積立金の運用　安全優先の現実路線を選ぶ管理組合が大多数

　では、ここから具体的なペイオフ対策に入ることにしよう。国土交通省の「平成20年度マンション総合調査」によると、各管理組合の修繕積立金の運用先は次のようになっている。調査時点が2008年10月（リーマンショックの翌月）で、また、預金残高の多寡もマンションの規模・築年数も考慮されていない「一緒くた」なデータのため、傾向分析程度に見てもらうといいだろう。

修繕積立金の運用先（重複回答）
１銀行の普通預金 73.0%
２銀行の定期預金 59.0%
３銀行の決済用預金 21.9%
４積み立て型マンション保険 18.5%
５マンションすまい・る債 17.7%
６ゆうちょ銀行 6.9%
７国　債 2.1%
８公社債 0.5%
９地方債 0.4%
10 投資ファンド 0.3%
11 その他 0.5%
12 不　明 1.7%
（出所）国土交通省

　このデータからは日本人の“預貯金大好き”な性格が透けて見える。修繕積立金は運用に失敗（元本割れ）が許されないだけに、堅実路線に偏るのは無理もない話だ。普通預金・定期預金どちらも元本1000万円とその利息までしか保護されないが、手軽かつなじみのある点が利用者の幅を広げている。利息の面では定期預金が有利だが、突然の修繕工事でまとまった金額が急に必要になっても困らないよう、いつでも出し入れできる利便性が普通預金の人気を後押しする。

　意外だったのは決済用預金が第３位だったことだ。ペイオフ完全解禁に合わせて導入された預金で、全額が保護の対象になる。にもかかわらず、およそ５組合に１組合の割合しか選ばれていない。いくら無利息とはいえ昨今の低金利時代、定期預金の金利とて“すずめの涙”同然だ。むしろ認知度の低さが災いしているように思えてならない。普通預金からの切り替えも簡単にできる。個人的には一番お勧めしたい運用先だ。

　次に、４番目の積み立て型マンション保険とは貯蓄機能を持たせた保険商品のことで、すでに共用部分の掛け捨て保険に加入している場合、修繕積立金の一部を上乗せすることで資産運用が可能になる。保険としての機能に貯蓄としての価値がプラスされており、保険契約期間に支払った保険料が満期時に満期返戻金として戻ってくることで、保険に加入しながら積立金を運用したのと同じ効果が期待できるのが特徴だ。ただ、その保険会社が契約期間中に破綻しては元も子もない。また、このご時勢、運用利率が低いのもネックだ。あくまで保険商品であることを念頭に、長所と短所を比較して選ぶことが必要だろう。

　そして、５番目のマンションすまい・る債とは住宅金融支援機構が取り扱う利付き10年債のことで、この債券を毎年１回（１口50万円）、10年間の範囲で積み立てることで、ペイオフ対策にもなる金融商品だ。債券を購入するという点では国債や地方債の購入と変わりないが、毎年継続的に買い増しすることで修繕積立金を計画的に積み立てられるメリットがある。「すでに一定額の積立残高があり、その運用に活用する」というよりは、「計画的な修繕金の積み立てを優先目標に、同時並行してペイオフ対策も兼ねたい」という管理組合に向いた商品だ。ただ、このマンションすまい・る債も預金保険の対象外。国の認可を受けて発行しているとはいえ、債券であることには変わりない。

　その点、６番目のゆうちょ銀行も同様にペイオフの対象外だ。ゆうちょ銀行は預金保険機構に加盟していない。ただ、郵便貯金法によって国が元利金の支払いを保証しているので、事実上、破綻の心配はないといえる。難点としては郵便振替口座を除いて１人あたり1000万円までしか預け入れることができないため、いくつかの銀行に分散して預けたいときに利用価値が高いといえる。

　わが国に預金保険制度が誕生（1971年）して40年。ついに今年、伝家の宝刀が抜かれた。それだけに「自分のところは大丈夫」などと勝手に考えず、打てるだけの対策を早急に準備することが大切だ。

（参考）ペイオフに関するこれまでの経緯
1971年７月預金保険制度が創設。わが国にペイオフ制度が導入される。
1996年６月 2001年３月末まで、預金の全額保護の特例措置を打ち出す。
1999年12月
（１度目の延期） 2001年４月からの解禁予定を延期し、定期預金は02年４月から、普通預金は03年４月から解禁へと変更する。
2002年４月定期預金の全額保護が解除される。
2002年10月
（２度目の延期）「2003年４月から」を予定していた普通預金の解禁日を２年延長し、「2005年４月から」と変更する。
2003年４月決済用預金の全額保護制度が導入される。
2003年５月りそな銀行が国有化される。
2003年11月足利銀行が経営破綻（一時国有化）。ただし、ペイオフは発動されず預金は全額保護される。
2005年４月ペイオフが全面解禁。決済用預金を除き、預金者１人当たり1000万円とその利息までしか保護されなくなる。
2010年９月日本振興銀行が破綻。わが国で初めてペイオフが発動される。

※決済用預金：「無利息」かつ「決済サービスを提供できる」「要求払いに対応している」預金のこと

http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/serial.cfm

RES

マンション　第三者が管理ＨＰ管理員 2010年10月04日 (月) 19時45分 No.1469

≪YOMIURI ONLINE≫

住民高齢化　理事長のなり手不足

　住民が高齢化したマンションなどで、従来は管理組合の理事長が務めた業務を、有料でマンション管理士などに任せる「第三者管理者方式」を導入する例が出てきた。

　理事長のなり手が不足して負担が増しているためだ。ただ、住民側は業務をチェックし任せきりにしないことが大切だ。

　名古屋市にある築３７年のマンション「東山ハイツ」（１９戸）では昨年１２月、理事長が務めてきたマンション管理の責任者「管理者」を、ＮＰＯ法人・マンション管理支援センター（名古屋市）に、委託することを決め、理事会を廃した。長く自主管理をしてきたが、住民の多くが６０、７０歳代となり、理事会運営が難しくなったからだ。

　センターは管理者として、予算案を作り、管理組合総会を招集するなどした。懸案だった管理費の滞納問題も解決。前理事長の高名俊昭さん（６４）は「負担が減った。委託の前から様々な問題を相談していたので、信頼できた」と話す。

　委託にあたり管理規約を改正。住民とセンターが意向や情報を伝え合う委員会を設置した。住民側のチェック機能として、定期的に業務の報告を受ける監査役を置いた。出納用の預金通帳と印鑑は住民側が保管。総会で２分の１以上の賛成があれば、委託を中止できるようにもした。

　今年９月、センターと協力関係にあるＮＰＯ法人・マンション管理者管理方式推進機構（名古屋市）が管理者を引き継いだ。同機構理事長の加藤真澄さんは「住民とコミュニケーションを取って要望を聞き、早めに対処するように心がけています」と話す。

　管理者を外部の専門家に任せる方式は「第三者管理者方式」と呼ばれ、ここ数年、関心が高まっている。国土交通省の調査（２００８年度）では、４割の管理組合が「将来、必要になれば検討したい」と答えた。古いマンションほど、住民が高齢化したり住戸を賃貸したりする傾向が強まり、理事長などのなり手不足が問題になっているためだ。

　同省では第三者管理者方式に注目。昨年度から、東山ハイツなど先進的な取り組みに補助金を出して、長所や短所などを調査している。

　このうち、東京都新宿区の「新宿アイランドアネックス」（４９戸）は昨年６月から、管理者をマンション管理士に委託。理事会は廃して監査人２人を置いた。日常的な業務は管理会社に任せている。

　管理者をチェックするため理事会を残すことを検討しているケースもある。

　課題もある。日本マンション管理士会連合会（東京）の会長、親泊哲さんは、〈１〉管理に対する住民の関心が低下しないように、住民への広報を徹底する〈２〉管理者が辞任する場合の後任の決め方を明確にしておく――などを挙げる。

　マンション管理に詳しい明海大学教授の斉藤広子さんは「管理の主体は管理組合。第三者管理者方式に安易に流れるのではなく、それぞれに合った方法をしっかり検討する必要がある。導入する場合も、住民が管理に関心を持ち続けることが必要」と話す。

管理者
　区分所有法では、マンションには共用部分の維持管理や管理組合総会の決議を実行する責任者「管理者」を置くことができると規定している。管理組合の理事長がなるケースがほとんどだが、区分所有者以外の第三者がなることもできる。管理者は、総会に議案を提案し、住民の承認を得て、実行する。

http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/sumu/20100930-OYT8T00464.htm

RES

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