北海道マンション管理問題支援ネット
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≪日経トレンディネット≫ＨＰ管理員 2009年08月06日 (木) 17時20分 No.1188
雨による作業の遅れ
順調に進んでいた工事だったが、施工開始から3カ月ほどが過ぎた4月下旬、大きな狂いが生じ始めた。この年は、4月から異例ともいえる長雨が続いていた。そのため、工事スケジュールに大幅な遅れが出始めたのだ。
なにしろ雨が降っていては塗装工事は、全く進まない。午前中、久々に晴れていたので外壁の塗装を行ったかと思うと、運悪く午後から雨が降り出す。乾いていない塗装面に強い雨が当たり、外壁は見るも無残なムラだらけの状態。そして、また下地から塗り直す……。
一向に作業がはかどらない状況が1カ月も続くと、施工している作業員にも苛立ちと疲れが見えてくるようになった。遅れを取り戻すため、土曜の休みも返上して施工会社は作業を進めたため、余計に疲労は蓄積する。その結果、明らかに施工に粗が目立ってきた。下塗りが乾ききらないうちに上塗りをしたため、塗装面に凹凸ができたり、施工を終えた外壁タイルを不注意で傷つけてしまったり、素人が見ても集中力が欠けているとわかる状態だ。
「このままスケジュール通り5月いっぱいで工事を終わらせようと急げば、もっとミスが頻発しますよ。作業員を休ませた方がいいでしょう」。我々、管理組合側から施工会社に提案することになった。修繕工事中の不便さからは早く解放されたいものの、急ぐあまり手抜き工事になっては堪ったものではないからだ。
この提案を施工会社も了解し、5月中旬に3日間の作業休止日を設けることにした。作業員の顔に生気が戻った休止日明けから、幸いにも晴れの日が続くようになり、作業のテンポも急速に高まっていった。
http://trendy.nikkeibp.co.jp/article/special/20090727/1027955/?P=2
ＨＰ管理員 2009年08月06日 (木) 17時25分 No.1189
ようやく全工程が終了
初夏の暑さを感じるようになった6月上旬、ようやくほぼ全工程が完了し、竣工検査の日がやってきた。飛散防止のためのメッシュシートが外され、建物の様子が外からも一目でわかる。管理組合の役員全員が、施工会社の現場監督や建築設計事務所のスタッフとともに、鉄パイプで組まれた足場を昇り、修繕箇所を一つずつ丹念にチェックしていく。
雨や埃によって、薄暗い灰色になっていた外廊下や階段の天井部分や壁が、明るいベージュ色に塗り変わったことに感激し、一方で、防水塗装にムラのある個所などには、再施工を要望する。そんな検査を繰り返しながら2階から3階へと上がっていく。最後に足場から建物屋上に降り立ち、屋上の防水施工の確認。普段は屋上に人が上がれる構造の建物ではないため、役員の誰もが屋上に立って、やや興奮気味だ。
「こうやって見渡すと眺めもいいし、建物もきれいになったし、このマンションもなかなかのもんじゃないですか。いざというとき、少しは高く売れるかも」。理事長のこんな軽口に、屋上にいた全員が思わず大笑い。予定より2週間も工期はずれ込んだものの、事故やトラブルもなく、無事、工事が終えられたのは何よりだ。みんなの屈託なく笑う顔を眺めているうちに、業者選定などの準備期間も含めれば、ほぼ1年の長きにわたった大規模修繕にまつわる諸々のストレスが、身体から抜けていくような気がした。
竣工検査で手直しを求めた部分の工事も終わり、マンションを覆っていた無粋な足場が解体されたのは6月中旬。結果的には工事金額も当初の見積もり金額のなかで収まった。これから半年後、1年後、2年後といった節目ごとの点検補修が、施工会社による保証として実施されるが、それは次の期の管理組合役員たちに任せることになるだろう。
ようやく大規模修繕を終えた我がマンションの周りでも、数軒のマンションが修繕工事を行うため足場の組み立てを始めている。1990年代後半以降に建てられた分譲マンションの多くが、これから続々と最初の大規模修繕の時期を迎えることになる。
http://trendy.nikkeibp.co.jp/article/special/20090727/1027955/?P=3
ＨＰ管理員 2009年08月06日 (木) 17時26分 No.1190
一筋縄ではいかない高層マンションの大規模修繕
なかでも気がかりなのが、都市部に建てられている数多くの高層マンションである。高層マンションの大規模修繕には、今までの常識が当てはまらないからだ。
10数階建ての建物なら鉄製の足場を組んで建物を囲み、そこを作業員が移動しながら作業を進めることができる。しかし、30階、40階といった高層マンションでは、足場の耐久性や強風による足場倒壊のリスクなどがあり足場を組めない。
ではどうするのか。高層ビルの窓掃除などに使うゴンドラに作業員が乗って工事を進めることになるのだ。とはいえ、商業ビルのように作業用ゴンドラが初めから設置されている高層マンションなどほとんどない。大規模修繕ともなれば、外壁タイルの交換、ベランダ内側の塗装など、商業ビルの窓拭きとは比較にならないほど複雑な作業をしなくてはならない。しかも、マンションの外壁部分にはベランダがあるため形状も複雑。個別のマンションの形状に対応したオリジナルのゴンドラがなければ作業は進められないというわけだ。
商社系のある大手デベロッパーは、自社で分譲した高層マンションの大規模修繕のためにゴンドラをメーカーに特注して作らせた。このデベロッパーの高層マンションは、ビル風を軽減するために建物の四隅にカーブを付けている。既成のゴンドラでは、このカーブ部分の外壁に作業員の手が届かなかったからだという。
このケースのように数千万円の費用をかけて特注のゴンドラを作成しても、同じ形状の建物を何棟も分譲しているデベロッパーならゴンドラの初期投資も分散することができる。しかし、単独の高層マンションの場合、その1棟のためだけにゴンドラを特注しなくてはならないことにもなるのだ。
しかも、ゴンドラに乗れる作業員の人数は限られている。足場を組んで、その上を縦横無尽に多数の作業員が動き回れる通常の大規模修繕と比べると、作業効率が悪く、工期も当然ながら長くなる。
http://trendy.nikkeibp.co.jp/article/special/20090727/1027955/?P=4
ＨＰ管理員 2009年08月06日 (木) 17時27分 No.1191
1棟1億円超の工事費用も
一般的なマンションなら規模や痛み具合で差はあるものの10階建て程度のごく普通のマンションで築10年目前後の最初の大規模修繕の費用は5000万〜7000万円が相場だろう。ところが、高層マンションの大規模修繕の場合、ゴンドラの特注費用などを含めれば、1棟で1億円を超える膨大な施工費用になることも十分にありえる。果たして、分譲時から約10年前後で、それだけの修繕積立金を用意できるのだろうか。
マンション購入時に、大規模修繕のことまで考えて買う人などほとんどいないだろう。むしろ、管理費と同様に毎月の修繕積立金が安いことをメリットと考えている人の方が多いかもしれない。しかし、新築で購入しても10年も経てば、必ず最初の大規模修繕の時期はやってくる。その時になってうろたえないためにも分譲マンション住まいであれば、今から大規模修繕の基礎的知識を身に付けておいて損はない。大規模修繕のその年に管理組合の役員に任命されるのは、あなたかもしれないからだ。
http://trendy.nikkeibp.co.jp/article/special/20090727/1027955/?P=5