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第119回　分かりにくい大規模修繕工事を成功させるためのノウハウ ＨＰ管理員 2009年08月03日 (月) 19時13分 No.1183

≪日経住宅サーチ　マンション管理サテライト≫

　長期優良住宅普及促進法が施行（６月４日）されてから２カ月が過ぎた。６月末までの認定実績は2367戸（一戸建て住宅2180戸　共同住宅など187戸）となり、「いい物をつくってきちんと手入れし、長く大切に使う」というストック重視政策がようやく本格始動することとなった。しかし、長寿命住宅の新築ばかりに関心が集まり、中古住宅をいかに長持ちさせるかといった議論がないがしろにされている印象はぬぐいされない。同法には、長持ちする新築住宅を普及促進させるのと同時に、既存住宅の延命も大事な目的として含まれている。にもかかわらず新築偏重なのは、管理組合の管理意識を低下させることにもつながりかねない。

　2008年末現在、マンションストック総数は545万戸にまで膨らんだ。今後、さらに経年マンションは増えていく。それだけに、管理組合が主体となって自らの力で修繕工事の計画・実行ができるようにならないと、十分な延命は難しい。大規模修繕工事には、単なる機能保全以上に性能アップの目的もある。居住者の意見や希望が反映されなければ、単なる部品の交換で終わりかねない。大規模修繕工事には、マンションの資産価値をも左右する重要な役割が付託されているのだ。他人任せになどできない。今コラムを参考に、大規模修繕工事の基礎知識を身に付けておこう。

■マンションの資産価値を向上させるには、大規模修繕工事の成功が欠かせない

　改めて、大規模修繕工事はなぜ分かりにくいのか？―― 管理組合員にとって、知識も経験も不十分な“未知の領域”であることが最大の理由と考えられる。通常、大規模修繕工事は10数年に１度しかやって来ない。経験を重ねろと言う方が無茶だ。しかし、全体の流れを把握し、ポイントをしっかり押さえておけば、一定の成果は必ず上げられる。経験は「積む場所」がなければ積み重ねられないが、知識は自分が努力すればいくらでも蓄えることができる。以下に述べる工事の流れに従い、１つずつ課題をクリアしていけば、自然とゴールは見えてくるはずだ。

＜ステップ１＞ 管理組合の発意　専門委員会の発足
　大規模修繕工事の時期は突然にやって来るわけではない。日常生活での不具合の発生、あるいは長期修繕計画に定めた予定時期の到来など、必ず何らかのきっかけが存在する。そのきっかけを初動に、まずは理事会で実施の有無を検討するのが第一ステップだ。管理会社に助言を求めるのも有効だろう。実際、計画段階から工事完了まで２、３年かかることも珍しくない。とても長丁場になる。そこで、理事会とは別に専門委員会を立ち上げ、二人三脚体制で取り組むと作業効率も上がる。

＜ステップ２＞ 建物調査（劣化診断）の実施
　次に、工事を行う方向で一通り話がまとまったら、建物調査を行うことになる。健康診断をしてみなければ、どこが悪いのか正確に判明しないからだ。打検検査・目視検査・機械検査など、色々な方法で劣化状況が診断される。修繕計画作成の基礎データにもなる重要な調査だ。と同時に居住者へのアンケートも行っておきたい。区分所有者の意向や不具合についての情報をヒアリングすることで、そこに住んでいる人にしか分からない問題点を発見するのが狙いだ。

　なお、劣化診断の依頼先を委託管理会社に限定する必要はない。必ずしも委託管理会社が建物調査を得意としているとは限らないからだ。現在は、インターネットでも簡単に依頼先を探せる便利な時代。発注方式（ステップ３）との兼ね合いを考慮しながら、建物調査会社を見つけるようにしたい。

＜ステップ３＞ 発注方式の選定
　マンションの健康状態が把握できたところで、今度は工事発注方式を選定する作業に入る。大規模修繕工事には以下のような発注方式があり、コストバランスを意識しながら最適な方式を選ぶことが重要となる。

　区分けとしては、管理組合が依頼する劣化診断から工事監理までの業務を、１社がまとめて引き受けるか否かで「一括発注」か「分離発注」かに大別される。そして、さらに工事監理を誰が行うかによって分離発注は３方式に分類される。一括発注では１社にすべて任せられるため、管理組合の手間が軽減されるメリットがある。しかし一方、外部のチェックが期待できないために、割高なコストを提示される心配がある。価格の透明性に不安が残るわけだ。これに対して、分離発注では相互の監視機能が働くため、コストの圧縮が期待できる。きちんと施工品質を維持したまま、工費負担を軽減できるのが特徴だ。ただ、その分、設計監理料（コンサルタント料）という新たな出費が必要となる。マンションの規模や工事内容・予算に応じて、各管理組合が最もふさわしい方式を選択しなければならない。

＜ステップ４＞ 修繕基本計画（案）の策定
　そして、いよいよ最も重要な作業である、基本計画の策定に入る。具体的な工事項目や範囲・工期、また、採用する工法から使用部材の単価や数量といった費用に至るまでを、設計図面や工事仕様書・見積り内訳書に落とし込んだのが修繕基本計画だ。大規模修繕工事において基本計画の策定は、まさに心臓部に位置する重要な工程だ。そして、その際、管理組合は最大の試練を乗り越えなければならない。その試練とは、工事見積額の妥当性の検証だ。

　一言でいってしまえば「コストバランス」の適正検査なのだが、いざ判定しようとすると一筋縄ではいかない。「管理組合が望む必要性能（工事内容）が満たされているか」「その実現のための見積額は適正なのかどうか」――。明確な判断基準を持たない管理組合にとって、この作業は困難を極める。そこで、管理会社あるいはコンサルタント会社を上手に活用するのが解決への近道となる。発注方式の選定と修繕基本計画の策定には、密接な関係があることがお分かりいただけるだろう。管理組合として工事コスト（妥当性）を強く意識するのであれば、ステップ３の段階でコストダウンを得意とする専門コンサルタント会社を選んでおくのが得策だ。

＜ステップ５＞ 施工業者の選定
　修繕基本計画の原案が完成したところで、今度はその計画を実行するための施工業者を探すことになる。一括発注では、すでに確定していることになるが、分離発注では５番目（ステップ５）の作業となる。

　選定基準としては、実績やほかのマンションからの評判など、専門性や技術力を重視するのは言うまでもない。加えて、工事完了後も数年間は定期点検や保証での契約関係が続くことを考えれば、会社の規模や経営状況などを考慮することも、現実問題として不可欠となる。着手金を支払った数日後に、突然、倒産されたら目も当てられない。特に、公募入札により競争原理を働かせて施工業者を選定する場合には、提示金額の高低ばかりに目を奪われず、経営安定度にも着目することを忘れてはならない。

＜ステップ６＞ 工事費用の確保
　せっかく理想的な修繕計画が出来上がっても、その工事を実施するための裏付けがなければ先へは進めない。ステップ６として、必要工事費（予備費を含む）をどのように工面するか、資金調達方法の確認作業が求められる。理想としては、修繕積立金で全額まかなえるのがベストだ。しかし、不足するようであれば一時金を組合員から徴収するか、融資を受けて対応するしかない。特に借り入れる場合には、適用金利や返済期間・支払い方法など、十分な事前確認が必要だ。返せる見込みのない借金ほど怖いものはないからだ。財源が伴って初めて、大規模修繕工事は実現する。修繕計画と資金計画は同等の関係であることを肝に銘じておいてほしい。

＜ステップ７＞ 工事説明会と総会の開催・承認
　一通り修繕工事に向けた準備が整ったところで、ようやくすべての住民に対して説明会を開催、工事の目的や内容・費用負担・工事中の注意事項などを説明することになる。大規模修繕工事には、新築工事と違い、人が生活している中での作業という難点がある。決して長期間ではないにしろ、工事中は日常生活に何らかの支障を来たすことになる。「洗濯物が干せない」「水が出ない（断水）」「工事音がうるさい」―― 経験してみると分かるが、いずれもかなりのストレスだ。ささいなことでもクレームになりかねないだけに、工事説明には十分な時間を割くようにしたい。そして、きちんと理解が得られたところで、総会を開催して承認決議をもらう。

＜ステップ８＞ 正式な工事契約　大規模修繕工事の実施
　以上で、お膳立てがすべて整ったことになる。管理組合としては正式な工事契約を締結後、大規模修繕工事の開始となる。修繕委員会のメンバーにとっては、一息つける瞬間だ。ただ、工事中は工事中で中間検査の立ち会い、また、何かトラブルが発生すれば、その都度、対応を迫られるなどの業務がある。さらに、工事が一通り終われば竣工検査が待っており、問題がないか確認作業に立ち会わなければならない。休んでいる暇はないのだ。

　また、話が前後するが契約締結時、瑕疵（かし）担保責任や設計変更・工事遅延に対する取り決めを明文化しておくようにしたい。と同時に、経営破綻などにより工事が契約通り履行されなくなった場合の対処方法も併せて確認しておきたい。工事が中止になってしまったら、これまでの苦労はすべて水の泡となる。こうした事態に巻き込まれないためにも、契約内容をおろそかにはできない。

＜ステップ９＞ 工事終了後のアフターメンテナンス
　工事が完了したからといって、すべての業務が即座になくなるわけではない。完了直後には報告書や設計図書などの書類を受け取り、残金精算をしなければならない。また、引き渡し後に不具合が見つかった場合には、その対応もしなければならない。アフターサービスや性能保証により、管理組合が修理費用を負担することはないにしろ、一定期間はトラブルの発生を想定しておく必要がある。そして、その後、何事もなく数カ月が過ぎて初めて、大規模修繕工事は名実ともに完了の時期を迎えることになる。

　冒頭でも述べたように、大規模修繕工事にはマンションの資産価値をも左右する重要な役割が付託されている。今後、時間の経過とともに価値の上がる「経年優化」なマンションが主役となれるよう、大規模修繕工事の役割はさらに高まっていくに違いない。

（まとめ）大規模修繕工事の実施に当たり、管理組合が確認すべきポイント
１ 工事の対象や仕様の確定 ・どこをどの程度、工事するのか？
２ 工事開始のタイミング ・いつ工事を始めるのか？　また、工事期間は？
３ 工事費用の妥当性の検証
資金の調達方法 ・工事の実施にはいくら必要か？
・その見積金額は適正な額なのか？
・管理組合として、どうやって工事費用を捻出するか？
４ 工事の発注先の選定 ・どの施工会社に工事を依頼するか？
・発注方式（一括or分割）はどうするか？
５ 組合員の合意形成 ・工事の内容や開始時期・費用負担について、すべての組合員の合意が得られているか？
６ 工事契約書の内容確認 ・設計変更や数量変更、工事遅延が発生した場合の対応方法
・施工会社が経営破綻などにより工事が契約通り履行されなくなった場合の対処方法
７ 工事中の安全対策 ・工事の安全対策はどうなっているか？
・工事中、住人の日常生活に何か支障が生じることはあるか？（例：断水 洗濯物が干せない）
８ 工事後のトラブル対策 ・工事終了後の定期点検や保証はどうなっているか？

http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/serial.cfm

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