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第116回　平成20年度マンション総合調査の結果から、マンション管理の現状と課題を探る ＨＰ管理員 2009年05月12日 (火) 19時39分 No.1118

≪マンション管理サテライト≫

　世帯主年齢は「60歳代」が26.4％と最も多く、次いで「50歳代」が24.1％、「40歳代」が22.9％と、居住者の高齢化が進んでいることが数字の上からも裏付けられた――。４月10日に公表された平成20年度マンション総合調査の結果の一部だ。同調査は国土交通省がおおむね５年に１度、マンション管理に関する施策を提示するための基礎資料とするために実施している。ただ、回答する管理組合は管理運営がきちんとなされ、意識レベルも一定水準に達している組合が多いとされており、必ずしも実態を正確に反映していないとの指摘もある。しかし、マンション管理の現状把握が容易でない中、参考データとしては貴重な調査となる。はたして本調査から見えてきたものとは何なのか、今回は平成20年度マンション総合調査の結果を紹介することにする。

■区分所有者の高齢化と無関心化が、マンション管理を「空洞化」させる

　分譲マンションが日本に誕生してから半世紀、そのストック総数は545万戸、約1400万人（平成20年末現在）が暮らすほど、身近な存在として分譲マンションは定着している。マンションの社会資産化（地域の財産としようという考え方）が叫ばれる中、築30年を超えるストック数は約63万戸にまで達しており、今後、さらなる経年マンションの増加が組合運営を蝕（むしば）もうとしている。今回の調査からも、管理組合が抱える将来不安の中身が見えてきた。

＜管理組合運営における将来への不安（ワースト10）＞（重複回答）
１. 区分所有者の高齢化……………………………… 51.1％
２. 管理組合活動に無関心な区分所有者の増加…… 35.9％
３. 理事の選任が困難………………………………… 29.6％
４. 居住ルールを守らない居住者の増加…………… 28.3％
５. 大規模修繕工事の実施…………………………… 27.5％
６. 修繕積立金の不足………………………………… 24.4％
７. 賃貸住戸の増加…………………………………… 24.0％
８. 大規模地震による建物の損壊…………………… 20.8％
９. 管理費等の未払いの増加………………………… 20.2％
10. 将来の建て替え…………………………………… 11.8％

　まず、高齢化については冒頭でも触れた通り、年を追うごとにその深刻度を増している。左下の表は過去３回の調査結果を一覧にしたものだが、今回の調査で世帯主の約４割が60歳以上であることが分かった。この結果は同時に「理事の選任が困難（役員のなり手不足）」ともリンクする。気力面・体力面に自信が持てない高齢者には役員の荷は重たすぎるからだ。区分所有者の代弁者たる理事が見つからないということは、管理組合が正常に機能しない“管理の空洞化”の原因にもつながる。まさに、悪循環というわけだ。現在、対応策としてマンション管理に精通した専門家を管理者とする「第三者管理方式」の活用が持ち上がっているが、多くの課題を抱え、一部の投資向けマンションを除き実現には至っていない。

　次に、「管理組合活動に無関心な区分所有者の増加」も根の深い問題だ。皮肉なことに、今ではすっかり“常連”の問題点となってしまった。無関心化は４番目の「居住ルールを守らない居住者の増加（マナートラブル）」とも密接に関係する。右上の表にマナートラブルの具体例をまとめてみたが、マンション３大トラブルとされる「違法駐車」「生活音」「ペット飼育」問題が上位を占める。「自分さえ良ければ」といった身勝手さが、他の居住者への気配り、そして心配りを失わせ、マンション管理の希薄化へとつながる図式だ。

　今回の調査では49.9％の組合員が、現在の住まいを“ついのすみか”と考えていることが分かった。しかも、永住志向は調査を重ねるごとに高まっている。それだけに、自ら首を絞める（＝無関心）ような行為は改めるべきだろう。お互い様の精神を忘れてはならない。

■驚いたことに、22の管理組合には修繕積立金制度がないことが判明

　続いて、今度はハード面に話を移そう。マンションの快適性を長期間にわたって維持するためには、適時・適切な修繕工事が必要なのは言うまでもない。その修繕工事の実施状況をまとめたのが下表だ。しばしば大規模修繕工事は10〜13年程度に１回（周期）と言われるが、調査内容からも同様の結果がうかがえる。ご自身のマンションがどうなっているか、比較のための判断材料として役立てるといいだろう。

　その際、今回のアンケート結果を見て驚いたのが、22の管理組合には修繕積立金制度がないという事実だ。将来不安の６番目として「修繕積立金の不足」が挙がっているが、こうしたマンションは一体どうやって資金を工面するのだろう。対応策は一時金を徴収するか、あるいは借金するしかない。参考として、修繕工事費の調達方法を聞いた質問の結果は以下の通り。修繕積立金のみ（重複なし）で工面できた管理組合の割合は、全体の60.5％にとどまっていた。残り４割のマンションは修繕積立金に何らかの不安を抱えている計算だ。

　併せて、管理費・修繕積立金の滞納状況も見ておくと、全体の４割弱が滞納者（３カ月以上）のいるマンションであることも分かった。修繕積立金はマンションの将来価値を左右する貴重な軍資金だけに、先細ることがないよう計画性が必要だ。

　そして最後、賃貸化率の調査結果を紹介して締めくくることにしよう。今回、アンケートに回答した2167管理組合の平均賃貸化率は13.4％だった。築年数別にみると、新しいマンションほど賃貸化率が低い傾向にある。賃貸化は高齢化と並び、管理組合の空洞化を加速させる懸念材料に他ならない。また、役員のなり手不足にも直結する。それだけに、何らかの対応策が求められてくるだろう。いつまでも住み続けたくなるよう居心地の良さの追求 ―― ここに原点回帰することが、マンション管理を取り巻く不安材料を払しょくさせるすべての原動力になることは間違いない。

http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/serial.cfm

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