築３０年以上の小規模マンション　改修費不足、高い分担金

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築３０年以上の小規模マンション　改修費不足、高い分担金ＨＰ管理員 2009年02月20日 (金) 14時09分 No.1070

≪YOMIURI ONLINE≫

　築３０年以上で５０戸までの「高経年・小規模マンション」が都市部で増えている。多くは給排水管やガス管、電気配線などの設備が老朽化しており、改修工事に向け、どうやって住民の合意をまとめるかが課題となる。

　不動産調査会社「東京カンテイ」によると、２００８年末の推計で、築３０年以上のマンションは３大都市圏だけで約２万３７００棟（９３万６７００戸）。５年後には約４万８００棟（１５７万２０００戸）に増える見込みだ。

　１棟の平均戸数は約３９戸と小規模なものが多く、所有者が少ない分、改修などに向けた合意は得やすいものの、工事費用は不足しがちになる。

　神戸市灘区の「楠丘マンション」（２３戸）は１９６４年に完成した４階建ての分譲。鉄筋コンクリートの構造は頑強だったが、構造的な問題を抱えていた。

　本来、同じ階の床下を通すべき風呂と洗面台の排水管が、階下の天井を通っていた＝イラスト左＝。このため、階上の排水音が天井から響くというトラブルに長年悩まされていた。

　所有者２２人による管理組合は２００５年、全面建て替えを検討。しかし建築基準法の規制で今のような４階建ては建てられないと分かった。改修案に対しては、反対する人もいたが、「改修すれば長く住み続けられる」と地道な説得を続け、最終的には１８人が改修に賛同し、区分所有法で大規模改修工事に必要な４分の３以上の賛成を得た。

　０７年３月に着工。各戸の排水管が同じ階の床下を通るように配管し直し＝同右＝、騒音問題を解決。耐震補強も実施し、同年８月完成した。

　費用は総額約６２００万円（１戸当たり約２６０万円）。０１年から毎月１戸８０００円ずつためていた修繕積立金約７００万円と、各戸の分担金約２３０万円で賄った。「住民が交代して毎月の管理費を集めるなど、日頃から親しい近所づきあいがあったので、分担金もスムーズに集めることができた」と管理組合理事長の桜井治男さん（７５）は振り返る。

　ＮＰＯ法人「集合住宅維持管理機構」運営委員長の大槻博司さんは「住民同士で自宅に不具合がないかを話題にし合うことで問題個所が分かる。資金不足なら、住宅金融支援機構のローンを活用する方法もある」と助言する。

http://home.yomiuri.co.jp/sumu/20090220hg01.htm

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