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用途違反に対する対処法（その２）　使用の差し止め ＨＰ管理員 2009年01月31日 (土) 19時05分 No.1049

≪asahi.com　ここが知りたい≫

【質問】私のマンションの１階を新しく買ったＡさんが子供の保育所として使用を始めました。マンションの規約では、用途は「住居専用」と規定されています。

　保育所は近くにあるＡさんのＡ病院に勤める看護婦さんの子供たちを預っており、全員で７人いるそうです。Ａさんは部屋は締め切っているから騒音が出ないし、病院は公共のためであるからこの保育所は認めて欲しいと言われるのですが。

【回答】あなたのマンションの規約には、用途は住居専用となっていて、それ以外の用途は許されていないのですね。

【質問】はい、その他に規約には「組合員は、その専有部分を本来の住居としての用途に供するものとし」とあり、「使用にあたっては、共同の利益を守り、良好な環境を保持するために、住居用住居以外の目的その他一切の営業並びにそれに類する行為に使用することを禁止し、理事会が禁止したこと、組合員の共同の利益に反することをしてはならない」と規定しています。

　具体的にも実害が発生しています。例えば、Ａさんは窓を閉め切っているから騒音がないとか言いますが、季節によって４月〜１０月は一日中窓が開けられています。毎日８時〜１８時まで子供がいるのですから、飛び跳ねたり、駆け回ったり、どしんどしんと振動が聞こえます。また、共用部分の出入口や廊下を子供の給食車が来て汚したり、子供の送り迎えの車や自転車が無許可で止まっていたりして困っています。

　どうすれば良いでしょうか。

【回答】お話しによりますと完全な規約違反ですね。

　あなたのマンションおよび区分所有法第６条１項によりますと、Ａさんの使用方法は「共同の利益に反した行為」ということになります。

　管理組合の理事会としては、Ａさんと使用方法の変更の交渉をして、もしその交渉が決裂したときは裁判を考えなくてはなりません。

　第一に区分所有法５７条により管理組合はＡさんに使用停止の請求ができます。裁判を起こす場合、

　（１）集会の普通決議によって決定する。

　（２）管理者（通常は管理組合の理事長）は訴訟の提起をする。

　（３）所有者でなく占有者（実際に使用している人）に対しても提起できる。

　第二に区分所有法５８条により管理組合はＡさんに使用差し止めの請求が出来ます。

　（１）差し止め請求のできる場合は、共同生活上の障害が著しくその障害を除去しなければ、共同の生活が維持できない場合をいいます。

　（２）訴訟をする総会決議は、区分所有者数及び議決権の各々４分の３以上の多数で可決されなければなりません。

【質問】同様な事例で差し止め請求が認められた裁判例はありますか。

【回答】横浜地方裁判所平成６年９月９日判決で、差し止め請求を認めた同様の裁判例があります。

　その裁判が認めた内容は主に次のような理由です。

　（１）マンション形式の集合住宅では、相互に居住者の生活空間が接しており、このような生活空間に居住し、これを利用する住民は相互に他の利用者に迷惑をかけないように生活するということが最低限のルールである。そして、このように密接した生活空間に居住する者は、騒音、振動、臭気等についてはそれぞれが発生源となり得る関係にある以上、それが多少のものである限り、いわば『お互い様』という言葉をもって表現されるように、相互に我慢し合うということが必要であるが、これが、一定の許容限度を超えるならば、それは建物の区分所有等に関する法律６条１項所定の『区分所有者の共同の利益に反する』として、このような使用方法が許されなくなるというべきである。

　（２）本件病院の公共性、人員確保の必要性等の理由があるとしても、それにより本件マンションの住民らの前記被害を受け、本件マンションの所在地の環境が比較的閑静であるべき住民らが一方的に不利益を受けるのに対して、Ａらは病院経営による経済的利益等を得ること、Ａらには他の代替手段がないわけではないこと等を考慮すれば、住民らにおいてこのような使用を受忍すべきであるということは出来ないといわざるを得ない。

　したがって、中古マンションを買おうと思われている方は、そのマンションの規約を見せてもらって、自分の意図しているマンションの使用方法が買おうと思っているマンションの規約で許されるかを検討してから買ってください。借りる方も同じです。

http://www.asahi.com/housing/soudan/TKY200901310108.html

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