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第111回　「名ばかり理事長」になっていませんか？ ＨＰ管理員 2009年01月05日 (月) 20時13分 No.1026

≪日経住宅サーチ　マンション管理サテライト≫

　「名ばかり管理職」―― 大手ファストフード店の店長が実態のない管理職扱いで残業代が支払われないとして訴訟に発展したことで、この言葉が脚光を浴びるようになった。十分な権限や裁量もないのに管理職として扱われ、残業手当も支給されないまま過酷な長時間労働を強いられる肩書きだけの管理職が「名ばかり管理職」だ。雇用主と被用者の間に不公平な力関係があることは問題といわざるを得ないだろう。実はマンション管理においても「名ばかり理事長」が存在する。管理会社に完全に主導権を握られ、乱暴な表現をすれば、管理会社に都合よく利用されているのだ。これでは、居住者の意見を最優先した組合運営は難しくなってしまう。心当たりのある管理組合は改善が求められる。

■理事長は、マンション管理における管理組合員の「司令塔」

　改めて理事長とはどのような人（役職）なのか、確認の意味も込めて、まずはその位置付けを整理しておこう。理事長とは、一言でいってしまえば管理組合の代表者だ。マンション標準管理規約では「区分所有法に定める管理者」と規定しており、以下のような業務を遂行することとしている。


区分所有者から専有部分のリフォームを行いたい旨の申請があった際、理事会を経由して理事長は承認または不承認を判断する
共用部分を対象とする損害保険につき、理事長は保険契約に基づく保険金額の請求および受領について区分所有者を代理する
理事長は通常総会を毎年１回、新会計年度開始後２カ月以内に召集しなければならず、その席上で議長となり、前会計年度における管理組合の業務の執行に関する報告をしなければならない。また、作成された議事録を保管し、組合員あるいは利害関係人の請求に応じて閲覧させなければならない
　その他、理事会の開催・運営はもとより、居住者間のトラブル対応、委託管理会社との交渉窓口など、その業務は実に多岐にわたる。理事長とは、マンション管理における管理組合員の司令塔（指揮官）そのものなのだ。その理事長が「名ばかり」では、心もとないのも無理はない。一例として、以下のようなケースがそうだ。

■「理事長」＝「経営者」といった意識が、これからの組合運営には必要となる

　事あるごとに、建物や設備の点検・診断を勧めてくる管理会社。「この点検、外注すると100万円はかかりますが、当社なら80万円でお引き受けします」と持ちかけられると、「No」と言えなくなってしまう。「昨今、地震が頻発していますので、地震保険にも加入したほうがいいのでは？」「修繕積立金の一部を、高利回りの金融商品で運用してみませんか？」―― やはり、聞き流すことができないのが「名ばかり理事長」の特徴だ。もちろん、こうした議案は総会決議を要するため、たとえ理事長であろうと単独で決断できないのは周知の通りだ。ここで申し上げたいのは、管理会社のペースに巻き込まれてはならないということ。完全に受け身状態となってしまい、管理組合のリーダーたる理事長としての意思や主体性が見えないことに問題がある。

　では、どうすれば名実ともに“真”の理事長になれるのか？　筆者は会社社長のような経営感覚が、これからは不可欠になると考える。具体的には、次のような資質が理事長には求められる。

　１．強いリーダーシップ
　２．将来ビジョン（経営方針）を描けること
　３．危機管理能力（リスクマネージメント）
　４．マンション管理の専門知識

　主導者たるもの、管理組合員をリードできるだけの求心力がないと、多様化な価値観を持つマンションの居住者をまとめて合意形成を図ることは難しい。決して「ワンマン社長」になれということではないが、能動的かつ意欲的でないと区分所有者の支持は得られないだろう。管理会社に都合よく利用されてしまう原因（構図）は、リーダーシップのなさと無関係ではない。

　そして、２番目の「将来ビジョンを描けること」とは、自分のマンションのあるべき姿（理想像）を頭に描けるかどうか、ということだ。簡単に描けないのは承知の上だが、目標が定まらなければ努力のしようもない。たとえば、「高齢者と若者が世代を超えて共生できるようなマンションにしたい」といった未来予想図が描ければ、そのビジョンに向けて早い段階から計画を立案・実行が可能となる。その上、具体性が伴えば管理会社の協力も得やすくなり、管理会社にとっても支援しやすくなるはずだ。毎日の管理も大切だが、将来ビジョンあっての日常管理と心得たい。

　続いて、３番目の「危機管理能力」とは有事の際の適応力のことを指す。台風や地震といった自然災害の発生時、あるいは住民同士のいざこざなど、予期せぬ事態が発生した際にどうやって解決するか、その対応能力が理事長には求められる。早期に解決するには組織としての指令系統が出来上がっており、理事長が裁量を発揮できるようになっていなければならない。ここまで大げさでなくても、たとえば管理費の長期滞納者が出現した際、どのようにして債権回収するか？―― こうした身近な事象にも危機管理能力は不可欠だ。

　リスクに対しては性悪説に立脚し、起こることを前提に制度設計することが、引いては、リスクの低減につながる。「攻撃は最大の防御なり」といった発想だ。簡単でいいので、危機管理マニュアルといったものを作成しておくと安心だ。そして最後、４番目は専門知識の習得だ。「忙しい」「難しくて、よく分からない」のは皆同じ。逃げずに、正面からぶつかってほしい。

　ほとんどのマンションで、理事長は無報酬で業務に当たる。そのせいか、しばしば「ボランティア精神が必要」といわれるが、それは大きな間違いだ。ボランティアとは奉仕のこと。見返りを求めず、一方的に尽くすことを意味する。これに対して、マンション管理は努力すればするだけ、資産価値や快適性の向上といった見返りがある。ここが、ボランティアとの違いだ。この点を勘違いせず、理事長の立候補者が後を絶たないような管理組合を作り上げてもらいたい。マンション管理の現場に「名ばかり理事長」は、もう要らない。

http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/serial.cfm

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