ＨＰ管理員 2008年11月18日 (火) 19時59分 No.964

≪マンション管理新時代≫

1． 問題点・改善点を集約してフロント担当者の上司である営業所長に問題提起し、管理会社としての改善を要求する
ア）管理組合（理事会）は、具体的に、どのような問題点、不満、改善要望を持っているかを書面に集約して、営業所長に対してハッキリと改善を申し入れ、期日指定で回答書の受理や話し合いの場を設けましょう。
イ）管理組合（理事会）は、ただ単に「改善提案が出てこない」とないものねだりするのではなく、何に対して改善提案を求めているのか、目指している方向は何かをキチンと管理会社に示すことが大切です。
ウ）管理会社からの回答内容を精査し、その原因と対策が人・決まりごと・仕組みごとに整理されているか、改善の期日が明確かを確認し、経過を観察します。そのうえで、もし、改善が図られない場合には、例えば、契約不履行または善管注意義務違反を理由とする管理委託契約更新の有無の検討を視野に入れ、さらに強く申し出ましょう。
エ）必要であれば、マンション管理士などの専門家に、評価とともに管理会社との折衝を支援してもらうことをお勧めします。

2． 問題点・改善点を整理する過程で管理委託契約書の見直しが必要となるケースもあることを認識しておく
ア）管理委託契約書に業務内容がキチンと明示されていないために問題や不満が生じているケースも多々あります。そうした場合は、管理組合（理事会）は管理会社に声をかけて管理委託契約書の見直しの場を設け、改善に向けて契約内容の改正を検討するのがよいでしょう。
イ）管理会社に対する交渉では、フロント担当者は管理組合（理事会）のよき代弁者ともなり得ます。不満をぶつけるだけではなく、委託契約の領域を超えて一生懸命業務を遂行している場合であれば日ごろからねぎらい、本人はもとより管理会社にも感謝の気持ちを伝えるなど、是々非々で対応することが大切です。

3． 管理組合と管理会社の関係は鏡の関係であることを肝に銘じる
この言葉には二つの意味を込めています。
一つは、管理組合と管理会社は一心同体という意味です。マンションの維持管理運営の主体である管理組合の機能を高めて賢く運営するためには、管理会社に十分働いてもらうことが大切です。そのためには、緊張感を保ちつつよい関係を築き、よきパートナーとなってもらうことを考えましょう。
二つ目は少々きつい表現ですが、「管理会社は、その管理組合（理事会）の問題意識や団結力の程度に見合った対応をしている」といえることです。
回答冒頭の（5）に書いた「管理組合（理事会）がしっかりしているところほど、管理会社もしっかり対応している」は、換言すると、管理組合（理事会）が無関心でいい加減だと管理会社も足元を見てそのレベルで対応する、ということです。

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/column/20081109/527848/?P=2