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第109回　今そこにある危機　マンション建て替えの基礎知識（後編） ＨＰ管理員 2008年11月04日 (火) 20時37分 No.946

≪日経住宅サーチ　マンション管理サテライト≫

　日本に分譲マンションが誕生して半世紀。その間、経年マンションの増加とは裏腹に、実際に建て替えにこぎつけたマンション（建て替え事業の成功件数）はおよそ230件しかない。しかも、そのうちの108件は阪神・淡路大震災による追い詰められた故の建て替えだ。管理組合員が自発的な意思で実行に移せた成功例は121件にとどまる。この数字が多いのか少ないのか？―― 勝手な判断はできないが、現実に、建て替えたくても建て替えられないマンションが圧倒数を占めるようになり、建て替えのための方策整備が急務とされた。そうした中、2002年12月に施行されたのが「マンション建て替え円滑化法」だ。これにより建て替え決議成立後、実際に建て替え事業を遂行していくための運営ルールが整備された。今回は同法の仕組みを中心に、建て替え事業実施段階の業務について見ていくことにする。

■マンション建て替え方法の主流は「等価交換方式」と「権利変換方式」の２つ

　まず初めに、全体像が分かるよう、事業手法の種類、および用語説明から始めることにする。区分所有者の視点から建て替え方法を分類すると、表１のように整理される。

【表１】建て替えに賛成した人数による「建て替え方法」の区分　　〜〜〜省略〜〜〜

　最初の「民法による任意建て替え」とは、民法の定める全員同意という考えに基づいて建て替える方法のこと。そして次の「区分所有法による法定建て替え」とは、ご存じ、区分所有法の建て替え決議（５分の４以上の賛成）による建て替え方法のことだ。両者の違いは根拠法にあり、建て替え事業実施段階での業務そのものについて大きな差異はない。どちらも実際の事業方式は等価交換方式（表２参照）によって行われ、従前のマンションと同水準の広さ（権利額）であれば区分所有者に追加負担を強いないのが特徴だ。この等価交換方式、円滑化法が施行されるまでは建て替えの中心的な存在となっていた。

【表２】等価交換方式と権利変換方式 　　〜〜〜省略〜〜〜

　これに対し、円滑化法の“本丸”と呼べる画期的な事業方式が権利変換方式（表２参照）だ。前出の等価交換方式では従前マンションの権利を一度、デベロッパーに譲渡した後、買い戻すという作業が必要になる。また、抵当権が残っている場合には建て替え前に住宅ローンを全額返済し、抵当権を抹消しなければならない手間もある。そのため、円滑な権利移行が阻害される問題点が指摘されていた。

　そこで、従前マンションの権利をそのまま新しいマンションにまとめて移行（＝横滑り）できるようにしたのが権利変換方式だ。同方式では都道府県知事の認可というチェック機能を付加し、また、建て替えに伴い必要となる登記を一括申請できるようにした。そうすることで権利移行の効率性を高め、同時に、区分所有者の権利保全にもつなげる狙いだ。

■「組合施行」と「個人施行」をマンションの特性に応じて使い分ける

　これまでの建て替え事例を見ると、「建て替え円滑化法の組合施行による建て替え」を選んだマンションで、この権利変換方式が利用されている。「組合施行による建て替え」とは、建て替え事業の実施を目的として設立された建て替え組合（法人）を事業主体に据えた建て替え方法のことだ。建て替えを行う団体の法的位置付けを明確にすることで、各種契約行為の履行を安定化させる狙いがある。これまでの建て替えでは、新しいマンションへの確実な権利移行を担保する仕組みがなく、金融機関が抵当権の抹消に難色を示すなどの課題があった。今回、円滑化法が誕生したことで、ようやく改善にこぎつけたことになる。

　他方、建て替え円滑化法には「個人施行」による建て替え方法も用意されている。「建て替え円滑化法の個人施行による建て替え」とは、事業主体を法人ではなく個人とした建て替え方法のことだ。ここでいう個人とは、マンションの区分所有者またはその同意を得た者（デベロッパー）のことを指す。全員一致による運営がしやすく、また、権利者が少ない小規模マンションの建て替えに向いた事業手法といえる。各マンションの置かれた事情や特性に応じて、両者を使い分けるといいだろう。

■分譲マンションに内在する根源的な問題の解決が、建て替え件数の増加につながる

　さて、建て替え方法の種類分けができたところで、続いて「円滑化法の組合施行」を例に、本題である事業実施段階の業務内容を具体的に見ていくことにしよう。

【建て替え組合の設立段階】
　区分所有者による建て替え決議が成立すると、「円滑化法の組合施行」を選んだマンションでは建て替え組合を設立することになる。組合設立には法人格が与えられるだけに、以下のような要件が課される。そして、建て替え組合が設立されると、新たに理事長や監事の選任が行われ、また、総会の開催も行われるなど法人組織にのっとった運営や意思決定が行われていく。この時点で従前のマンション管理組合は解散となり、新体制での組合運営に切り替わる。建て替え組合の成立要件は以下の通り。

・ 建て替え合意者の中から設立発起人として５人以上を集めなければならない
・ 定款および事業計画の策定（その際、建て替え合意者の４分の３以上の同意が必要）
・ 都道府県知事の認可

【権利変換の段階】
　そして新体制のもと、建て替え円滑化法の中心部分である権利変換手続きへと続いて進む。権利変換方式の仕組みは前掲の表２の通り。まず初めに、建て替え後のマンションに係る区分所有権や敷地利用権、さらに借家権や抵当権などの内容、権利変換日などを定めた権利変換計画を策定。そして、その後、組合員の５分の４以上の総会決議による賛成、および関係権利者の同意の後、都道府県知事の認可を経て計画を確定させる。この辺の業務は、実際、デベロッパーなどの協力を得ることになるだろう。あとは権利変換日まで待ち、その日になると計画通り、権利変換が実行されることになる。

【建て替え工事の実施段階】
　いよいよ、ここからは全居住者の大移動が始まる。マンションを明け渡さなければならないので、荷物をまとめて仮住まい先へと引っ越しだ。しばし、“わが家”とはお別れとなる。

　ただ、実際の現場では、高齢者の心のケアや工事の進ちょく状況確認など、建て替え組合の役員は忙しい日々を送ることになる。工事発注したゼネコンが経営破たん―― 昨今の経済環境からすると、こうした不安も考えられる。建て替え円滑化法には権利変換を希望しない区分所有者に対し、組合が売り渡し請求を行い、従前のマンションを組合が時価で買い取り立ち退いてもらえる条項が盛り込まれている。また、引き続き賃借を希望しない借家人には、補償金の支払いに代えて転出しもらう条項もある。「残る者」と「去る者」の線引きが、この段階で行われるわけだ。水面下で進んでいた建て替えをめぐる攻防が、工事段階で露見することになる。

【再入居・新管理組合の設立段階】
　そして、ようやく工事が完了し、建て替えを待ち望んでいた人にとっては待ちに待った日が訪れる。新しいマンションへの再入居だ。と同時に、この段階では建て替え組合を解散し、新しい管理組合を設立しなければならない。加えて、管理規約も併せて作成し直す必要があり、再出発への準備に忙しくなる。以上、事業実施段階の業務内容は、おおよそこのような感じだ。

　冒頭でも触れたように、建て替えにこぎつけるマンションは決して多くない。円滑化法が施行されて今年12月で丸６年を迎えるが、飛躍的に成功事例が増えたようには思えない。一体、なぜなのか？　理由は簡単だ。円滑化法だけでは対処できない根源的な問題が、今もって解決していないからだ。根源的な問題とは、マンションの構造上・利用上の特殊性だ。複雑な権利関係や多様な価値観による合意形成の難しさ……こうした本質的な課題がクリアにならない限り、マンションの建て替えは「究極の選択」を脱することができない。いずれも、区分所有法という法律が内包する永遠の課題だ。

　建て替え件数を増やすには、区分所有法そのものにメスを入れるしか抜本的な対策はないと筆者は考える。マンションを社会資産とするためにも、区分所有法の見直しが急務だ。

http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/serial.cfm

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