マンション積立金の“適正額”とは一体いくらなのか？

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マンション積立金の“適正額”とは一体いくらなのか？ＨＰ管理員 2011年06月06日 (月) 20時16分 No.1596

≪マンション管理サテライト≫

　突然だが、分譲マンションにお住まいの読者の皆さんは、現在のマンションをどういう基準で選ばれただろうか。一般に、多くの人は3つの「P」といわれる「Place（立地）」「Price（価格）」「Plan（間取り）」を基本に、最寄り駅からの距離や日当たり・部屋数・希望の設備の有無などを比較考量し、検討対象に挙げていた物件を絞り込んでいく。特に、分譲価格については周辺マンションと坪単価を比べたり、さらに熱心な人は想定賃料を調べて利回りを計算し、収益性の見込み具合によって判断するという人も今では珍しくなくなった。マンションは高額な買い物だけに、誰もが失敗しないようにと多大な時間と労力を費やす。

　ただ、その際、比較項目の中に管理費や修繕積立金の額（多寡）を含んでいた人が、どの程度いただろうか。この点については、正直、不安が残る。誰もが物件のスペックや返済計画には強い関心を示す一方で、管理費や積立金は“二の次”といった印象をぬぐい去れない。一体、なぜなのか。理由は大きく2つある。（1）物件選びで全エネルギーを使い果たしてしまい、管理費などに関心を向ける余力がなくなってしまった、（2）マンション管理に関心がないため、あまり視界に入ってこない――。これまでの筆者の経験に基づいた分析ではあるが、多くの人に当てはまるはずだ。こうした無関心さが時として管理会社の“ご都合主義”を助長させる。ここに目に見えない落とし穴が潜んでいた。

　マンション管理の世界では、これまで「修繕積立金は管理費の1割」という定説が“当然”のこととして語り継がれてきた。マンション管理に対する知識、そして意識が薄いマンション住民も「そういうものか」と疑わなかった。まさに供給サイド主導のもと、受託管理会社の“裁量”で管理費や積立金の額は決定されていた。

　実は、管理会社にとって管理費と修繕積立金は、自社の収益面からするとまったく別の性質を有している。管理会社の収益は管理組合から徴収する管理委託費が中心となるが、この委託費はマンション管理組合の「管理費会計」から全額支出されるため、「修繕積立金会計」はいっさい関係してこない。つまり、「設定された管理費が高額」＝「管理費が潤沢」なほど管理会社としては安定的に委託費を徴収しやすく、他方、修繕積立金がいくら貯まっていようと委託費の徴収には直接影響してこない。マンション居住者が決められた管理費さえ滞納なく支払ってくれれば、管理会社にとっては修繕積立金の額が高かろうが低かろうが関係ないというわけだ。表現が過激であった点はご容赦いただきたいが、これがマンション管理の世界の実態なのだ。「修繕積立金は管理費の1割」といった根拠のないルールが常態化したのも、マンション分譲業者あるいは管理会社の自己中心的な裁量（ご都合主義）が招いた悲劇なのだ。

　こうした点は所管官庁の国土交通省も把握しており、「修繕積立金の当初月額が著しく低く設定されている例も見られ、その結果、必要な修繕積立金が十分に積み立てられず、工事費が不足するといった問題が生じているとの指摘もある」と問題視している。計画修繕が適時・適切に行われないと、マンションの劣化は加速するばかりだ。良質なストック社会の実現に悪い影響を与えるのは必至だ。

　そこで、事態を重く見た国交省は今年4月、マンションの修繕積立金に関するガイドラインを策定した。修繕積立金の額（水準）を判断する際の参考材料となるよう、具体的な計算方法を示すこととした。筆者はこのガイドラインにより修繕積立金の「相場観」を身につけてもらいたいと思っている。大切なマンションの資産価値を低下させないためにも、その適正額を把握しておくことは重要だ。

■長期修繕計画の84事例を分析し、修繕積立金の水準の目安となるデータを示す

　では、具体的な計算方法をご説明しよう。次の計算式に下表の数値を当てはめれば、目安となる修繕積立金の金額が算出される。

【計算式】修繕積立金の額の目安＝マンションの専有面積×下表の該当数値

＜一例＞ 8階建て分譲マンション建築延べ床面積は6500m2　専有面積は75m2

　この場合、「専有面積75平方メートル」×「平均値202円」＝1万5150円が中心的な目安となり、振れ幅として1万500円（専有面積×140円）～1万9875円（専有面積×265円）がおおよその上下幅となる。この上下幅はデータ算出に使われた事例の3分の2が含まれる範囲を示しており、平均値からの乖離（かいり）の一定範囲を指し示した数値となる。修繕積立金は各マンションの長期修繕計画を根拠に算出されるが、各マンションによって建物の規模も形状も異なる。当然、その長期修繕計画も千差万別となるため、どうしても平均値だけでカバーするには限界がある。そこで、目安として差し支えないであろう範囲で一定の上下幅を持たせることにした。

　なお、上表では15階～19階建てのマンションが抜けているが、その理由を「もともとの供給量が少なく、目安算定に用いる事例も十分でなかった」と国交省は説明している。では、15階～19階建てマンションの目安はどうなるのか。その点について、マンション政策室の担当者は「15階未満の目安と20階以上の目安との間に収まるものと考えられる」と説明する。たとえば18階建てで建築延べ床面積が8000平方メートルの分譲マンションだとすると、202円～206円の間が平米あたりの平均値となる。そして、この金額に専有面積を掛けた値が目安となる修繕積立金の金額だ。

■修繕積立金が不足すると、これまでの快適なマンション生活は途端に悪化し始める

　ここで改めて修繕積立金とはどのようなお金なのか確認しておくと、マンション共用部分に対する計画的修繕、あるいは偶発的な事故による補修なども含め、区分所有者全員から定期的かつ長期的に徴収した当該工事のためのお金が修繕積立金だ。

　なぜ、修繕積立金が不足すると多くの弊害をもたらすかは説明するまでもないだろう。人間同様、マンションも時間の経過に伴い、建物や設備の劣化はどうしても避けられない。適時・適切な修繕をすることで、少しでも機能低下を防ぐことが重要となる。そして、こうした工事の原資となるのが修繕積立金だ。

　「それなら大規模修繕工事の直前に、いっせいに徴収すればいいではないか」といった声も聞かれるが、一時的に何十万円もの大金をすべての区分所有者から徴収するのは容易でない。意見対立の結果、合意形成が難しくなれば、修繕工事の延期あるいは中断といった事態にもなりかねない。実に不幸な結末だ。金の切れ目が縁の切れ目ではないが、資金不足は快適なマンション生活をダイレクトに悪化させる。ここで修繕積立金が適正であることの必要性を、改めて感じ取ってもらいたい。

　2006年6月の住生活基本法の制定からちょうど5年が過ぎ、わが国の住宅政策は一歩ずつストック重視社会へと進んでいる。この流れに乗り遅れないためにも、自宅マンションの修繕積立金がどうなっているか、不安な人は必ず確認しておいてほしい。

マンション修繕積立金ガイドライン（国土交通省）

http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/mansei/tsumitate2304.pdf （PDF形式）

http://sumai.nikkei.co.jp/edit/kanri/detail/MMSUm0000006062011/

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