【広告】楽天市場から新生活フェア値引きクーポン発行中

北海道マンション管理問題支援ネット

マンション管理に関する相談、質問、情報交換に利用して下さい。
営業、誹謗中傷及び管理者が不適切と判断した投稿は、予告無く削除させていただく場合があります。

ホームページへ戻る

マンション管理のあるべき姿とは何か、その理想像について考えてみる ＨＰ管理員 2011年01月04日 (火) 19時06分 No.1515

≪NIKKEI住宅サーチ　マンション管理サテライト≫

　「マンションは管理を買え」―― 今では当然のこととして、誰もが口ずさむようになったフレーズだが、果たしてこの言葉が何を意味しているのか、その真意を正確に理解している人は少ないように思う。市販のマンション管理に関するノウハウ本を見ると、管理が行き届いているマンションの条件として、ゴミ置き場が整理整頓されており、エントランスがきれいに掃除されていることが一例としてよく挙げられている。確かに、管理員や清掃員が日ごろから気を配ってくれているからこそ、清潔感が維持されているのは間違いない。美観がマンション価値にプラス効果を与えるのは紛れもない事実だ。しかし、それはたまたま真面目な従業員が清掃業務を担当していたからであって、マンション管理のすべてが「優良」かつ「合格」と判断する直接の材料にはならない。目に見える部分（目視）だけで優劣を判断しようとしても、おのずと限界がある。

　以前、本コラムで管理費や修繕積立金が横領される事件が多発している現状に触れたが、いまだに着服される管理組合は後を絶たない。2010年３月には、大手管理会社のフロントマンが担当するマンションの組合財産合計360万円が横領されていたことが発覚した。４年以上も気付かれずに、小口で抜き取られていたという。盗む方が悪いのか、それとも盗まれる方が悪いのか ―― 何とも釈然としない事例だ。いくらゴミ置き場が清潔に保たれていても、これではマンション管理が行き届いているとはいえないだろう。

　一体、「いい管理」とはどういう管理を指すのか、改めて確認する必要がありそうだ。マンション管理の本質が分からなければ、管理の質を向上させることは不可能だ。目標を定めずに走り出したところで、いつまでたってもゴールインはできない。マンション管理のあるべき姿が描けずして、管理組合が前進することは無理だ。そこで、新春第一弾ということもあり、初心に立ち返ってみたいと思う。マンション管理の理想像について、今一度考えてみることにする。

■「マンション管理」と「土地・建物」は、決して切り離すことができない不可分な関係

　冒頭、「マンションは管理を買え」という出だしで書き始めたが、通常、我々はマンションを手に入れることを「マンションを買う」という。外国人に日本語を教えているわけでもあるまいし、何を唐突に言い出しているのかと問い返されそうだが、ここで読者の皆さんに質問だ。「マンションを買う」とは、一体何を買っているのか ――。購入対象について正確に答えてほしい。

　一例として、507号室を購入したとして話を進めよう。この場合、当然、507号室とナンバリングされた部屋を手に入れたことになるわけだが、実はそれだけではない。持ち分割合に応じた共用部分と敷地利用権も同時に購入したことになる。賃貸マンションならオーナーは１人だが、分譲マンションはナンバリングされた部屋（専有部分）の数だけオーナー（区分所有者）が存在する。そして、各オーナー１人ひとりに共用部分と敷地利用権の一定割合が専有部分とともに与えられる。これが「マンションを買う」という法律上の解釈だ。

　しかし、この答えは法解釈上では正解でも、実務レベルでは必ずしも正解にはならない。大多数のマンションが管理会社に管理業務を委託している現状において、共用部分や敷地利用権と同時に管理会社から提供される管理サービスも「買っている」からだ。マンションの１部屋を買ったつもりでも、各オーナーには共用部分と敷地利用権、そして管理サービスが与えられる。マンション管理と土地・建物はセットになっており、切り離すことができない不可分な関係にあるのだ。「マンションは管理を買え」という表現は、マンション管理の重要性を訴えた戒（いまし）めとして使われていることに気付かなければならない。マンション管理を軽視する人に、マンション暮らしはふさわしくないという意味でもある。

■「ヒト」「モノ」「カネ」が三位一体として機能することが、理想のマンション管理への第一歩

　ただ、もう一歩核心に踏み込むと、管理会社から管理サービスを「買う」ことを必ずしも是としているわけではない。マンション管理の主体は管理組合であり、管理会社とは委任の関係でしかない。よきパートナーではあっても、管理会社は受託者の域を出ないのだ。委託者はあくまで管理組合であり、管理組合主導のもと、すべての管理業務が運営されなければならない。「主体」と「客体」を混同してしまうと、時としてマンション管理は迷走してしまう。

　マンション管理のあるべき姿とは、区分所有者の全員参加による自立かつ自治的な管理運営と筆者は考えている。「こちら（管理組合）から催促しないと、管理会社は何もしてくれない」などと嘆いていること自体、主体と客体を混同している証拠にほかならない。これからはマンション管理にも「マネジメント力」が求められてくるだろう。マネジメント力とは「ヒト」「モノ」「カネ」という経営資源を有効活用し、目標を達成するための作戦を立案・実行する能力のことだ。組合運営にもビジョンや戦略が不可欠となる。

　マンション管理における「ヒト」とは、直接的には区分所有者を指す。広義の意味では管理会社の従業員も含め、組合運営に係わるすべての人といえる。また、「モノ」とは共用施設や各種設備が該当する。さらに、「カネ」とは管理費と修繕積立金のことだ。この「ヒト」「モノ」「カネ」が“三位一体”として有機的に機能することが、「良好で快適なマンション生活の実現」という目標達成への第一歩となる。どれが欠けても理想のマンション管理はなし得ない。この３つの経営資源が“正三角形”を描けて初めて、理想的な管理運営が可能になる。

マンション管理における「ヒト」「モノ」「カネ」とは？

「ヒト」　直接的には区分所有者（管理組合員）の意味だが、広義の意味では管理会社の従業員も含め、組合運営に係わるすべての人を指す。マンパワーに勝る経営資源はない。

「モノ」　キッズルームにフィットネススペースといった共用施設、また、セキュリティー面やインターネットといった通信機器も該当する。こうした「モノ」は住民間のコミュニケーションツールとして重要な役割を担う。

「カネ」　文字通り、管理費と修繕積立金が該当する。こうした「カネ」を最大限に有効活用できるかで、管理レベルには大きな差が生じる。滞納や積み立て不足があると、マンションの管理運営に大きな支障を来たす。

　ミニバブルともいわれた都心部を中心とした一時的な地価急騰の影響を受け、ここ最近、中古マンションの人気が高まっている。管理組合の立場からしてみると、組合員の顔ぶれが大きく変化することを意味する。この変化、いい意味では世代交代や新陳代謝ととらえることができるが、その一方、入居者の意識や態度によってはトラブルの源となる危険をはらむ。こうした事態を想定してか、米国ニューヨークでは売買契約前に、マンション管理組合がそのマンションの購入希望者と直接面接するそうだ。管理組合の一員としての適正を自ら判断しようというのだ。日本では考えられないが、同じ屋根の下で共同生活する住民としてどれだけ連帯意識があるか、ニューヨークのマンションでは管理組合が前もって確認している。

　2011年、マンション管理を取り巻く環境はNext Decade（次の10年）へと突入する。国策としてストック重視社会の実現を目指す中、マンション管理の本質、そして重要性が改めて再認識される１年にならなければならない。

http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/serial.cfm

【広告】楽天市場から新生活フェア値引きクーポン発行中