嫌悪歴のある中古マンションの売買

マンション管理に関する相談、質問、情報交換に利用して下さい。
営業、誹謗中傷及び管理者が不適切と判断した投稿は、予告無く削除させていただく場合があります。

嫌悪歴のある中古マンションの売買ＨＰ管理員 2010年12月25日 (土) 20時41分 No.1514

≪asahi.com　ここが知りたい≫

Ｑ　中古マンションを買うにあたって、いろいろな問題があることを知りましたが、例えば自殺のあったマンションは実際に売れないのでしょうか。私のマンションには２年前に自殺した部屋があって、長い間閉め切ったままの状態で居住者たちはいつも気持ちの悪い思いをしております。

Ａ　約６年前に自殺した部屋をその事情を知らずにマンションを買った夫婦（と小学生の子供２人）が、「自殺した事を知っていれば買わなかった」と契約解除を求めた事件があります。

　民法第５７０条は、売買契約において「隠れた瑕疵（かし）」（欠陥）がある場合、契約の解除と損害賠償請求が出来ると規定しています。したがって、自殺のような嫌悪すべき歴史的背景がある場合は、瑕疵の中で物理的瑕疵や、法律的に問題のある法律的瑕疵と並んで、「主観的瑕疵」として考慮されるべきとされています。しかし、自殺物件の売買が常に契約解除されるのではなく、いろいろと事情によって結論は左右されると考えられています。

Ｑ　どのような場合に契約解除や損害賠償が認められるのでしょうか。

Ａ　前例の事件は横浜地方裁判所平成元年９月７日判決の事件ですが、事案は、買主は夫婦共有で３２００万円のマンションを買う契約をして、手付金５００万円を支払った時点で、約６年前にあった自殺の事実を知ったのです。

　買主の夫婦は、自殺の物件と知っていれば絶対に買わなかった物件であり、「快適な住み心地」を欠くものであるという民法第５７０条の「隠れたる瑕疵」に該当するとして、契約の解除を求めました。これを受けた裁判所は、自殺をした室は「住み心地の良さ」を欠くとして契約の解除を認めました。したがって、売主は受け取った手付金５００万円を買主に返還しなければならないという判決内容でした。

Ｑ　買主は自殺したという嫌悪すべき前歴をはっきりと表明してから売るべきなんですね。契約解除の他に損害賠償は判決で認容されたのですか。

Ａ　この事件では、契約書には２０％の違約金を違約した者は支払うという条項が入っていました。ほとんどの不動産の売買契約書にも違約金の規定があります。

　同裁判では、この２０％の違約金の支払いを認容し、６４０万円（３２００万円×２０％＝６４０万円）を売主は買主に対し、違約金として支払うべきであると判示しました。以上のような判決内容を読みますと、何の売買でも同じですが、売主は嫌悪する前歴は契約前に正直に明らかにし、売買価格を減じる等の対応をすべきだと思います。

Ｑ　今、孤独死が社会的に問題となっていて、私のマンションでも１階で２週間も見つからなかった孤独死の事件がありました。１カ月経ってもその部屋の前を通るとまだ臭気がするのです。このような部屋は売れないのでしょうか。

Ａ　臭気を完全にとった上、その事実を買主に話しておく必要があります。孤独死をしたマンションを債権者（金を貸していた金融機関等）が競売した事例がありました。競落した人は、このマンションの部屋が孤独死した後、しばらく放置されていたことと、臭気のひどさを競落前に室内に入らなかったため知りませんでした。

　ところが競落後、中に入るとすごい臭気でとうてい住める状況ではなかったのです。つまり、死臭は床、壁、天井の内壁内にまで入り、コンクリート床スラブまで体液がしみ込んでいる場合があるそうです。

　競落した人は、競売した債権者（金を貸していた金融機関等）を相手として、この競落の無効を訴えました。裁判所はこの訴えを認め、競売代金を競落した人に返還することを認めました。

　今後、他人事とは思えないマンションの孤独死も増えそうですが、マンションの中での管理が単に物理的な土地・建物の維持・管理のみで終るのではなく、住民の生命と安全を守る自衛組織も必要となると考えます。

http://www.asahi.com/housing/soudan/TKY201012250160.html

名前
メールアドレス
ホームページ
件名
本文
文字色	■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■
背景色	■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■
削除キー	クッキーアイコン

Number
Pass