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多くの難題を抱えて2011年、マンション管理はセカンドステージへ ＨＰ管理員 2010年12月07日 (火) 20時11分 No.1505

≪NIKKEI住宅サーチ　マンション管理サテライト≫

　マンションを良質な社会資産とするため、管理主体の明確化や管理業者の登録義務化などを定めた「マンション管理適正化法」が施行（2001年８月）されてから来年で丸10年を迎える。「マンション管理元年」とも呼ばれた同年を契機にマンション管理を取り巻く環境は第１ステージへと突入し、02年12月「マンション建て替え円滑化法」施行、03年４月「標準管理委託契約書」改正、03年６月「区分所有法」改正、04年１月「標準管理規約」改正と、矢継ぎ早に関連法制の基盤整備が進んだ（文末参照）。

　この間を振り返ると、2000年には約386万戸だった全国マンションストック数が2009年には約562万戸へと増大。うち築30年超の経年マンションは約12万戸（全体の3.1％）から約94万戸（同16.7％）へと８倍近くにも増えた。分譲マンションが身近な居住形態として完全に定着したことを再確認する一方で、およそ６戸に１戸が築30年超という未曾有の領域に突入したことになる。３年後には100万戸の大台に乗ることが確実視されており、今後、既存マンションをめぐる諸問題はいっそう深刻化の度合いを深める。

　かねてから権利関係の複雑さや区分所有者間の意思決定の難しさ、あるいは計画修繕を適時・適切に実施することの難しさが指摘され続けてきた。しかし、今もって抜本的な解決策は見つかっていない。11月28日には全国８試験会場で今年度10回目となるマンション管理士試験が実施されたが、鳴り物入りで創設された国家資格としての実力が十分に発揮されているかといえば、正直、首を横に振らざるを得ない。必要性（存在意義）があるのは確かだが、管理組合側とうまく接点が持てていないことにもどかしさを感じる。

　2011年、マンション管理の世界は「ファーストステージ」から「セカンドステージ」へ

――いい意味でも悪い意味でも、マンション管理は新局面への突入を余儀なくされる。新局面はもっぱら、「難局」色を帯びていることは明白だが、もはや先送りは許されない。分譲マンション政策は“待ったなし”の困難な局面（セカンドステージ）に踏み込むことになる。はたして画期的な打開策は見つかるのか、2011年のマンション管理の行方を独自に占ってみたい。

■役員のなり手不足が組合運営を停滞させ、管理不全といった負のスパイラルを誘発する

　まず初めに、経年マンションが抱える問題点を簡単に整理しておこう。筆者が最も憂慮しているのが、居住者の高齢化や賃貸化を主因とした管理組合役員のなり手不足だ。マンション管理運営の心臓部である理事会が役員不足により機能しなくなれば、どう頑張っても山積する問題を解決することはできない。人間であれば心臓が止まった途端、生命の維持が不能になるのと同様に、マンション管理もメーンエンジンが動かなくなれば、一歩も前へは進めなくなる。

　となれば当然、その余波は建物の維持管理や会計面にも及び、財源難（修繕積立金不足）による大規模修繕工事の未実施、そして建物や設備の老朽化・陳腐化による日常生活への悪影響と、負のスパイラルが回り始める。人間に例えれば合併症のような症状が、次々と連鎖反応的に顕在化するのだ。修繕積立金などが管理会社や組合役員に着服されるのは、管理組合の会計監査機能が十分に働いていないことの表れにほかならない。緊張感のない空洞化したマンション管理運営が、時として横領といったリスク管理の不徹底を誘う。

【経年マンションが抱えるハード面・ソフト面・会計面での問題】

＜ハード面＞
適時・適切な計画修繕が実施されないことによる建物や設備の老朽化・陳腐化
エレベーターがない（低層マンションの場合）、バリアフリー対応していないといった不十分な高齢者対策
旧耐震基準で建築されたマンションでありながら、対応が遅れている地震対策
事業参加者の応募に居住者の合意形成と、多くのハードルをクリアしないと到達できない将来の建て替え問題

＜ソフト面＞
居住者の高齢化や賃貸化を主因とした管理組合役員のなり手不足
作成されていない、あるいは見直されていない実効性の乏しい長期修繕計画

＜会計面＞
管理費や修繕積立金の長期滞納問題
積立金不足により大規模修繕工事を行うための費用が工面できない
管理費や修繕積立金が委託管理会社や組合役員に横領・着服されるリスク
　では、一体どうすればいいのか。筆者は企業が経営破綻した場合、その企業を再建させるための法制度（民事再生法や会社更生法など）があるように、管理不全に陥った分譲マンションを再生させるためのパッケージとしての仕組み作りが不可避と考える。

■管理組合にも企業と同レベルの救済方法を導入することが、早期再生への近道になる

　具体的には弁護士や建築士、マンション管理士などから構成される専門家チーム（公的機関）を立ち上げ、国レベルで困窮している管理組合を救う仕組みの構築を提案する。すでに、組合活動に関する権利義務をすべて第三者に委譲して代理運営してもらうという、いわゆる「第三者管理方式」は存在しているが、権限は管理組合に残したままで外部メンバーの支援を受けることがポイントだ。権利義務を“丸投げ”してしまうと、かえって管理組合が自発的に動かなくなる心配があり、管理の主体（＝管理組合）を見間違う恐れがあるからだ。

　次に、管理組合への金融・財政支援策も並行して導入したい。政府の経済危機対策の一環として、資金繰りに困った中小企業や農林漁業者を支援する特別貸付制度（セーフティネット貸付）が役立ったように、資金が枯渇して大規模修繕や耐震工事がままならないマンションに対し、政府系金融機関などが直接、融資する制度の創設が望まれる。資金調達を円滑化することで計画修繕や耐震化工事が促進され、施工する工事業者の需要創出にもつながるという、一石二鳥の効果が期待できる。

　さらに、所有権（区分所有権を含む）を中心とする根本的な法概念について、新しい時代に応じた見直しを行わなければならないだろう。分かりやすくいえば、マンションの末期に対する対処方法の柔軟化だ。マンションの末期、つまり住み続けることが困難になった際の身の振り方として、わが国ではなぜか建て替えることが大前提になっている。「住めば都」というように、同じところに住み続けたい気持ちはよく分かるが、現行ではあまりにハードルが高すぎる。

　建物は取り壊し、敷地は売却して持ち分に応じた現金を受け取ることで、所有権を精算する方法も有効な選択肢であると認識すべきだ。「建て替えありき」のマンション政策からは、そろそろ脱却しなければならないのだ。これにより、マンション建て替えの呪縛からは開放される。その土地（マンション跡地）を最大限に有効活用するにはどのような方策があるのか、大局的な視点で考えることが重要だ。

　このように、前途多難な幕開けになりそうな2011年 ―― いかにピンチをチャンスに変えられるかで、セカンドステージの中身は大きく変わっていくに違いない。

（参考）法律面を中心としたマンション管理を取り巻く施策の変遷
2001年８月 マンション管理適正化法が施行される
2002年12月 マンション建て替え円滑化法が施行される
2003年４月 標準管理委託契約書が改正される
2003年６月 区分所有法が大幅改正される
2004年１月 標準管理規約が大幅に見直される
2005年11月 耐震強度偽装事件が発覚する
2006年６月 住生活基本法が施行される
2009年５月 マンション管理適正化法施行規則の一部が改正される

http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/serial.cfm

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