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第134回　分譲マンションへの「カーシェアリング」導入　そのメリット・デメリット ＨＰ管理員 2010年11月01日 (月) 18時44分 No.1486

≪NIKKEI住宅サーチ　マンション管理サテライト≫

　「販売不振」「モノが売れない」――ものづくり立国・日本にとっては頭の痛い問題が今なお続いている。自動車業界も例外ではなく、2008年３月期には２兆円を超える過去最高益を出したトヨタ自動車は、リーマンショック後の2009年３月期には4600億円の営業赤字に転落した。エコカー減税や補助金に下支えられ、何とか窮状をしのいだのもつかの間、ハイブリッド車の大規模リコール問題なども尾を引き、補助金効果がはげ落ちた後、国内の新車需要は再び低迷を余儀なくされている。

　消費者の購買欲が低下している根本原因として、今日、所得・雇用環境が不安定なことによる「家計防衛」「節約志向」があるのは間違いないが、自動車販売に関しては「クルマ離れ」という意識の変化も見逃せない。交通手段が整備されている都心部だけの傾向なのか、若者が魅力的に思えるクルマが存在しないのが原因なのかは想像の域を出ないが、マーケットの規模が縮小しているとしたら、それは業界にとって致命的といわざるを得ない。

　これまで車を所有するということは、一種のステータスだった。大衆車よりは高級車、右ハンドル（国産車）よりは左ハンドル（外車）と、マイカーの種類によってランク付けがあったように思う。高度成長期から続いた１世帯に１台という風潮はマンション業界にも影響を与えてきた。特に都心部の狭小敷地に建設される分譲マンションでは駐車台数の不足が問題となった。そこで、東京都では1992年に「集合住宅駐車施設附置要綱」を策定し、集合住宅の用途に供する部分の床面積が2000平方メートルを超える都内のマンションに対しては、住戸数の３割以上に相当する駐車スペースを敷地内に確保するよう義務付けた。100世帯のマンションであれば、30台以上の敷地内駐車場を確保しなければならないわけだ。もちろん、現在もルールは変わっていない。分譲マンション業者は駐車場を立体化（機械式）することで、確認申請をクリアしている。

　ここへ来て、カーシェアリングの仕組みを導入するマンションが散見されるようになっており、台数不足の解消に一役買うことが期待される。エコ意識が高まる中、管理組合の関心も高い。そこで、カーシェアリングを導入した場合、マンション住民にはどのようなメリット・デメリットがあるのか、本稿で分析してみることにする。

■「所有」から「利用」へと消費行動が変化する中、カーシェアリングの導入は検討する価値大いにあり

　カーシェアリングとは、特定の車を多くの人たちで共同で使用するシステムのことだ。1987年に交通渋滞の解消と環境保全の一環としてスイスで考案され、90年代に入ってから欧州で急速に普及した。日本にやって来たのは1999年で、当初、所有権意識が強い国民性からすると「共同使用」はなじみにくいと言われていた。しかし、賃貸住宅市場で水回りやリビングを共同使用する「ルームシェア」が人気を集めているように、１つのものを多くの人で使用する「シェア」という文化が日本にも根付き始めている。カーシェアリングへの関心が高まる背景には、こうした意識の変化が大きく関係している。

　カーシェアリングを分譲マンションへ導入する場合には、大きく３種類の契約形態が考えられる。

（１） 管理組合が自ら車を購入・所有し、住民の希望に応じて直接、時間貸しする。
（２） 管理組合がカーシェアリングを運営する会社と契約し、管理組合はシステムだけを導入して住民に時間貸しする。
（３） 委託管理会社とカーシェアリング会社との間で事前に一定の提携関係が出来上がっている場合には、管理会社を介してサービスの提供を受ける。

　本来、カーシェアリングの魅力は自ら車を所有しないことで、車両の購入費をはじめ、ガソリン代や税金・車検費用などのコストを大幅に削減することにある。そのため、１番目の管理組合が自らオーナーになることはあまり現実的ではなく、すでに委託管理会社が提携している場合には３番目、そうでなければ２番目の方法を取るのが望ましい契約形態となる。カーシェアリング導入の主なメリットとデメリットをまとめると、以下のようになる。

管理組合から見たカーシェアリング導入の主なメリット・デメリット
メリット
〇敷地内駐車場の台数が十分でなく、マイカー所有をあきらめていた居住者にとって利便性の向上につながる。
〇地球温暖化が深刻化する中、環境負荷低減効果が期待できるカーシェアリングを導入することで、マンションの資産価値を高めることにも役立つ。
〇特に機械式駐車場の場合、もし、駐車場利用者の車をすべてカーシェアリングに振り替えられれば、機械式駐車場を撤去することが可能になり、多額の維持管理費を丸々削減することができる。管理費の値下げにも一役買うことになるだろう。
デメリット
〇敷地内駐車場に空きが増えると、その分、使用料収入も減少するため、当該使用料を管理費収入に充当している管理組合にとっては、不足額の多寡によって管理費の値上げ、あるいは、管理サービスの内容を一部縮小せざるを得ない場合が想定される。
〇様々な間取りが混在し、世代も家族構成も異なる住民が一緒に住む大規模マンションでは、小型車からワンボックス車まで車種に一定の幅がないと、利用者のニーズを十分に満たせない。
〇また、お盆にお正月・大型連休と、利用者の集中が予想される場合は、一定の台数の確保も不可欠となる。

　分譲マンションでもエコ意識が広まる中、環境配慮という公共の利益への貢献もさることながら、マンション会計上もコスト削減に大きな期待が寄せられる。冒頭で述べたように設置台数を少しでも増やすため、敷地内駐車場を機械式にすることは利用者の便益につながるが、半面、維持管理に多額の費用がかかるため機械式駐車場は「金食い虫」としばしば言われてきた。その機械式駐車場をカーシェアリングに振り替えられれば、大幅なコストダウン（支出削減）が可能になる。全員の賛同を得るのは容易でないだろうが、管理組合で議論する価値は大いにある。

　ただ、デメリットとしては収入源を失う危険にさらされる。管理組合にとって駐車場使用料は貴重な収入であり、利用者が減ってしまえば当然、収入も減少することになる。要は“痛しかゆし”というわけで、悩ましい問題に直面せざるを得ない。この点については「費用」対「効果」をシミュレーションした上で判断するしかないだろう。

　昨今、「所有」から「利用」へと消費行動が変化しつつある中で、カーシェアリングには将来性が感じられる。そもそも、分譲マンションも１つの建物を区分所有しているという点で、「シェア」の概念と共通項を持つ。カーシェアリングが定着する日はそう遠くないはずだ。駐車場問題を抱えるマンションにおいては、十分、一考に価するだろう。

http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/serial.cfm

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