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既存不適格の中古マンションを買ってしまったら… ＨＰ管理員 2010年10月30日 (土) 15時02分 No.1485

≪asahi.com　ここが知りたい≫

Ｑ　中古マンションを買おうと、手付け金１００万円を支払いました。売買契約時には売主の不動産業者で、仲介業の不動産業者の宅地建物取引主任者が出席して、売買契約書と重要事項説明書も読み上げました。それに書かれていることだけは私も理解して、署名・押印いたしました。その時の値段は築年数、専有面積の広さ、駅からの距離等、同じ地域の他のマンションと同じ位で、１ヶ月後に残金を払って引渡しを受け入居しました。

　ところが住み始めてから近所の不動産屋のチラシを見てみると、自分の買ったマンションの同じような部屋が、５００万円位安く売りに出されているのです。驚いて近所の不動産屋に尋ねると、この買ったマンションは「既存不適格建築物だから安いんです。」と言うのです。既存不適格建築物とは何なのでしょうか。

Ａ　前回の９月２５日付けのこのコラムでも詳しく書きましたが、簡潔に申せば、マンションが建築された以後に行政庁の方で用途地域が指定替えになり、それにより容積率や建ぺい率が下がったため、そのマンションが新築された時よりも容積率と建ぺい率が低くなっているのです。このように、建物が現在の容積率や建ぺい率に合っていない建築物を既存不適格建築物と呼んでいるのです。

　どこに問題があるかと言えば、マンションを建替える時、例えば容積率が新築時２００％のところ１５０％に下がったとすると、四分の三の容積率しか建てることが出来ないのです。専有面積部分も当然減少した面積しか再建築できません。

Ｑ　私が買ったような既存不適格建築物は結構あるのでしょうか。私ははじめて知ったのですが、まるで５００万円を詐欺でとられたような気がするのです。

Ａ　既存不適格建築物は結構あるように思います。したがって、既存不適格建築物は値段も安くなっているのです。宅地建物取引主任は重要事項説明書に書くべきであると思うし、当然きちんと買主に説明しなければなりません。

　しかし、すべての既存不適格建築物が安くなっているとは限らないし、重要事項説明書に書いてあるとも限らないので、中古マンションを買うときは自分で建築関係の役所へ行って調べることも重要です。特に中古マンションは２０年、３０年経つと建替えの時期が近づいて来ますので、売る人も買う人も売買の時に既存不適のことは確認すべき事項です。

Ｑ　私は５００万円を詐欺で取られたと怒って、契約に関係した売り主、仲介業者、そしてその宅地建物取引主任者に５００万円の返還を要求したのですが、全く相手にされませんでした。どうしたらいいでしょうか。

Ａ　同じ様な事件が裁判になっています。例えば福岡地方裁判所平成１０年１０月２２日の判決です（わかりやすいマンションの判例の解説第２版）。この件も同じように、新築時は２００％だった容積率が、用途地域指定を第一種中高層住居専用地域に変更したため、１５０％に下げられたそうです。買主は売主や仲介不動産業者から既存不適格建築物の説明もされず、重要事項説明書にも何も書かれていなかったそうです。

　買主は、実はこのマンションの値が半値以下になっていたそうで、詐欺に当るとして、民法第９６条の詐欺の規定にもとづきこの売買契約を取り消し、売買代金の返還とこの売買によって蒙った損害を請求しました。民法第９６条１項は、「詐欺又は脅迫による意思表示はこれを取り消すことができる」旨規定しています。取り消すとは、例えば売買契約を「無し」にすることです。

　取消しの効果として売買契約が取消された場合、受領した売買代金を売主は買主に返還せざるを得ません。そして、その他、かかった費用（例えば登記費用、印紙代等）、弁護士費用等については、不法行為でもあるので損害賠償金として請求できます。前記の裁判においては買主の請求を全額認めたとの事です。

http://www.asahi.com/housing/soudan/TKY201010290336.html

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