進まぬ建て替え・大規模改修 首都圏の老朽マンション

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進まぬ建て替え・大規模改修　首都圏の老朽マンションＨＰ管理員 2010年10月30日 (土) 10時43分 No.1484

≪日本経済新聞≫

　首都圏の自治体で老朽化した分譲マンションの建て替えや大規模改修が課題になっている。マンション建設が本格化した1970年代以降に建てられた物件が今後、続々と築40年以上となるためだ。老朽マンションを放置すれば防災や防犯面の不安も生じる。国や自治体は建て替え促進に支援制度を設けるが、実際に建て替えまで至った事例はまだわずかだ。

　「住民合意は順調に得られたが、それでも５年がかりだった」。東京都文京区千石の住宅街の一角にある「エクアス小石川林町」。54年前に完成した56戸の老朽マンションが今年３月、地上５階建て74戸の瀟洒（しょうしゃ）なマンションに生まれ変わった。

５年で会合100回

　建替組合の設立認可などの行政との折衝や、建設工事の入札など、普通の住民には不慣れな手続きの連続。建替組合の理事長を務めた菊地順子さんは「とにかく分からないことだらけだった」と振り返る。５年間に住民が開いた会合は約100回にも及んだ。

　2008年時点で都内に約５万戸あった築40年以上のマンションは、18年にはその５倍近い24万戸に膨らむ見通しだ。

　大規模修繕を怠り、排水管や外壁が劣化した老朽マンションは防災面で問題が多い。管理が滞り空室などが増えれば、周辺の住環境にも影響を与えかねない。国はこうした事態の回避に、老朽マンションの建て替えを促そうと、02年に区分所有権の移行方法などを定めた「マンション建替え円滑化法」を施行した。

　ただ、老朽マンションには経済的な余裕のない高齢の居住者が多く、新たな負担が生じる建て替えの合意を得るのは難しいのが実情だ。

専門知識も必要

　建て替えともなれば管理組合にも専門的な知識が求められるが、役員の担い手がいないなどの問題もあって「建て替えの声が出ても合意形成できるマンションは少ない」（マンションコンサルタント）。都内で09年までに同法が適用されたのは19物件にとどまる。

　進まぬ建て替えに、首都圏の自治体も対策を打ち始めてはいる。横浜市はマンションの建て替え計画を策定する管理組合などに毎年、計画費用の２分の１（上限30万円）を補助する「マンション再生支援事業」を実施している。建て替えに向けた合意づくりに時間がかかるのを見込み、１組合に最長５年間、助成費用を支払うのが特徴だ。都は建て替えの際に問題となる仮住まいに都営住宅を提供するほか、共用部分の建設費を一部補助する制度を設けている。

　建て替えの前に、まずマンションの老朽化について住民に問題意識を共有してもらおうとする取り組みも広がる。

　築30年以上の物件が市内のマンションの約４割を占める千葉市は４月から、マンションの老朽度合いの判定に上限25万円を補助する制度を新たに設けた。埼玉県は９月下旬、県内すべての分譲マンションを対象に、大規模修繕に備えた積立金の状況などを把握する調査に乗り出した。

　ただ、助成制度の利用は必ずしも広がっていない。横浜市の補助制度は年間５、６件どまりで「物件の老朽化に対する問題意識が薄い管理組合もある」（横浜市）。千葉市が設けた補助制度でも、現在応募があるのは70年代初頭に建てられた花見川区の西小中台団地だけという。

　東急不動産が建て替え専門のチームを設立するなど、民間デベロッパーも動き出してはいるが、

建て替えがビジネスとして本格的に成り立つのはまだこれからの状況だ。マンション法制に詳しい政策研究大学院大学の福井秀夫教授は「建て替えを促すには必要な条件を緩和したり、取り壊した跡地を更地で売却できる仕組みを導入するなど、さらなる法律の見直しも必要になる」と指摘している。

http://www.nikkei.com/news/local/article/

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