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中古マンション、「既存不適格建築物」に指定されてしまった！ ＨＰ管理員 2010年09月26日 (日) 10時32分 No.1464

≪朝日新聞　ここが知りたい≫

Ｑ　私の持っているマンションを売って新しいマンションに買い換えようと思っています。現在のマンションは住宅地にあって、外観も良く、部屋内部もきれいでとても１５年前に建築されたマンションとは思えません。

　ところが不動産屋に広告を依頼したところ、交通の便利さや、マンションの大きさ等、条件は同じようなマンションに比べて値段が１０００万円も低いと言われました。その原因は、「既存不適格建築物」だと言われたのですが、難しいことが解りませんので、教えてください。

Ａ　「既存不適格建築物」とは、行政庁（都や市等）が都市計画の為に用途地域の区別をその地域の利用状況等によって条例で変更してしまう場合があります。

　例えばマンションを建設した時点では近隣商業地域であったものが、第二種低層住宅専用地域というように指定が変更されます（建築基準法第４８条～第５０条）。そうすると当然「容積率」（建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合）が下がる場合があります。例えば概略で計算しますと、８００平方メートルの敷地に対して容積率が３００％以内であれば、建築物の全部の床面積が２４００平方メートル（８００平方メートル×３００％）となります。したがって、ワンフロアー６００平方メートルで建てるとすると最大４階のマンションが建てることが出来ます。

　しかし、この容積率が２００％に減少されますと、全部の床面積が１６００平方メートル（８００平方メートル×２００％）になってしまいます。ワンフロアーが同じく６００平方メートルとしますと、２階と４００平方メートルのフロアー面積を持つ３階建の建築物しか出来ません。

　「建ぺい率」（建築物の建築面積の敷地面積に対する割合）も変更される場合があります。例えば土地が８００平方メートルあっても「建ぺい率」８０％と指定されれば６４０平方メートルの土地しか建築物は建てられないのです。その「建ぺい率」が６０％に減じられると４８０平方メートルしか建ちません。建設時では合法であっても、このような変更がなされると法令に違反するマンションとして「既存不適格建築物」と呼ばれるようになってしまうのです。

Ｑ　そうすると私のマンションも１５年の間に行政からそのような規制を受けてしまったのでしょうか。

Ａ　「既存不適格建築物」として「容積率」及び「建ぺい率」が不適法となっているマンションは結構沢山あるのです。しかし、建築基準法第３条２項では、現に存在する建築物はこれ等の規定が変更されても適用されないので、使用している間は違法であるとか、是正命令を受けるとかそのような批判は一切されないのです。

　ただ、マンションといってもいつか古くなると建て替えなければなりません。容積率が３００％から２００％に減らされると、マンションの建替え面積が２／３に減じられます。仮に６０平方メートルの専有面積を持っている人は６０平方メートル×２／３＝４０平方メートルの新築の床面積しか与えられません。

　そのために、あなたのマンションは「違法建築」ではありませんが、「既存不適格建築物」と呼ばれ、マンションの評価額が下がっていると思われます。

Ｑ　中古マンションを買うに当っても、そのようなことを調べないと「安い！」と喜んで飛びつくように買うことは避けるべきなのでしょうね。

Ａ　そうです。買うときには建築の年月日を良く確認しましょう。　昭和５７年以前に建てられたマンションは建築基準法令の改正前の基準で建てられていますので、耐震基準が低いと言われております。

　そして「既存不適格建築物」でないかどうかは仲介業者に確認するようにしましょう。売買契約を締結する前に「重要事項説明書」というものを宅地建物取引主任者から説明を受けることになっています。その重要事項説明書には「既存不適格建築物」であると明記されていると思います。

Ｑ　もし「既存不適格建築物」ということを知りながら、何も話さずに事情を知らない知人に高く売ったら問題となるでしょうか。

Ａ　不動産取引は、安いと言っても日常品の売買と対比して高額な物件ですから、「既存不適格建築物」と知りながら評価より高額な値で売ることは詐欺とか不法行為とか、売主の瑕疵（かし）担保責任を裁判等で追及されることになります。

http://www.asahi.com/housing/soudan/TKY201009250169.html