ＨＰ管理員 2010年09月15日 (水) 14時50分 No.1460

ガイアの夜明け
≪テレビ東京≫

日経スペシャル「ガイアの夜明け」　9月14日放送　第434回

住まいの価値、守れてますか？


どん底だった、マンション市場に薄日が差してきた…。首都圏の新築マンションは1～5月、「即日完売」の物件が相次いだのだ。しかし、その一方で、郊外では売れ残り、スラム化したマンションもある。少子高齢化のなか、価値があるマンションとそうでないマンションの二極化が進んでいるのだ。マンションは、資産となるのか。実は、その鍵を握るのがマンション管理の問題だ。大勢の人間が住むマンションは、いわばひとつの国。管理組合や管理会社が、ちゃんと機能しなければただのコンクリートの箱と化す。あなたの身近にあるマンションは、大丈夫ですか？

【マンションを住民の手に取り戻せ！】

マンション管理士という職業がある。マンションの資産価値を下げずに、管理していく方法を住民と探る、マンション管理のプロだ。渋谷にオフィスを構える「メルすみごこち事務所」代表の深山州さん（35歳）。深山さんのもとには、マンション管理でトラブルを抱える住民からの相談が引きも切らない。一番多いのが、マンションを管理する、マンション管理会社への不満だ。今、深山さんが相談を受けているのが、神奈川県大和市にある、マンション。築3年、30世帯が住む。このマンションの住民もまた、管理会社に不満を感じていた。毎月1万円以上の管理費を取られるのに、何もしてくれない…。そこで深山さんが提案したのが、管理会社の変更だった。8月上旬。このマンションに現れたスーツ姿の男たち。マンションの外観や内部のチェックを始めた。複数の業者に見積もりを出させるのだ。競争させることで、管理費の大幅削減を狙う。しかもサービスも低下させない事が可能なのだ。

【新サービスで住民を囲い込め！】

マンション管理業界では、今、過当競争ともいえる状況が続いている。ここ数年、管理会社を変更する住民たちが大幅に増えているのだ。今までは、ドンブリ勘定でやってきたマンション管理会社。しかし今、サービス内容の見直しが迫られている。業界最大手の「大京アステージ」。ライオンズマンションで有名な、大京の子会社だ。日本全国で、40万戸、100万人の顧客を抱えている。しかし、最近では毎年一定数の契約解除があるという。他社に乗り換えられてしまったのだ。マンション供給が減る中で、逃げ出す顧客を繋ぎ止め、さらに他社の物件を積極的に奪っていく。仁義無き闘いが始まっている。不毛な価格競争だけでなく、サービスの向上で顧客満足度を上げるのが、大京アステージ事業開発部の山下部長だ。例えば、マンションロビーでの有機野菜販売や、不要家具の買い取りサービスなど、手を替え品を替え、住民の心をくすぐる。そして今取り組んでいるのが、地元との連携を深めた介護サービスだった。住民の満足を得る事は出来るのか？

【大規模修繕はここまで安くできる】

通常10年から15年で行わなければいけないマンションの大規模修繕。痛んだ外観をもとに戻し、屋上の防水工事などが必要になるという。しかし、世帯数にもよるが、莫大な費用が必要になることも。このため、マンションの住人は毎月修繕費を積み立てている訳だが、時に数千万円以上となると、積み立てたものだけでは足りなくなるという。その大規模修繕を、何処よりも安くあげるのが、「外装専科」だ。安さの秘密が独自の工法。マンションの外壁を修理する際には、足場を組んで作業する事が一般的。しかし、外装専科では、足場を組まず、ゴンドラとブランコを使って職人が作業するのだ。足場を組まない分だけ、安くできる。管理会社任せの工事だと、6千万円という見積もりが、半分で済んだ例もあるという。

http://www.tv-tokyo.co.jp/gaia/backnumber/preview100914.html