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見直しが進むマンション標準管理規約　その要望点を提言する ＨＰ管理員 2010年09月06日 (月) 19時02分 No.1452

≪NIKKEI住宅サーチ　マンション管理サテライト≫

　2006年に住生活基本法が制定、そして2009年６月に長期優良住宅普及促進法が施行され、わが国の住宅政策はストック重視社会の実現へと大きく舵（かじ）を切った。これまでの売り手主導による箱モノ（ハード部分）建築が優先された産業構造から、住生活（ソフト部分）を第一とする生活者目線の設計思想へと、住まいを取り巻く環境は大きく軌道修正された。しかし、今やその数562万戸、およそ1400万人（９世帯に１世帯）が住むまでに普及・巨大化した分譲マンションに目を向けると、高嶺の花ともてはやされたかつての面影は薄れ、理想の住生活とは対極に位置するほど多くの課題を抱えてしまっている。近年では建物の老朽化や居住者の高齢化など、一筋縄ではいかない難局に直面している。

　もともと、１つの建物が多くの人によって区分所有される分譲マンションは、区分所有者間の意思決定の難しさ、「専有部分」「共用部分」といった利用形態の混在による権利・利用関係の複雑さ、さらに大規模修繕工事を実施する際の「コスト」や「タイミング」といった建物構造上の技術的判断の難しさなど、管理を巡る多くの課題を有している。そこで、区分所有法という所有関係を中心とした法定ルールが策定されたわけだが、同法だけですべてを網羅することは到底、不可能であり、現実のマンション管理運営は各管理組合がそのマンションの状況に即して作成した管理規約に基づいて行われている。管理規約とは、区分所有者はもとより賃借人も含めたマンション生活全般をつかさどる基本ルールのことだ。

　現在、この標準管理規約が国土交通省の「マンション標準管理規約の見直しに関する検討会」によって整理・見直されている。冒頭の環境変化に対応すべく、有識者による改正案のとりまとめが進んでいる。管理規約には生活実態を反映させることが絶対に不可欠であり、今回が前回2004年以来４度目の改正となる。はたして、標準管理規約はどのように見直されるのか？―― 本コラムではマンション標準管理規約に内在する問題点を洗い出し、筆者の視点で改正すべき点を独自提言することにする。

■標準管理規約の位置付け、および、そのレベル設定に最大の配慮を払う

　これまで標準管理規約は分譲マンション業者が原始規約を作成する際の「指針」と位置付けられてきたが、前回（2004年）の改正で自分たちのマンションが置かれている実情や住民の意向などを踏まえ、各管理組合が独自にアレンジして使用してもらうための「参考」となるよう改められた。標準管理規約はあくまで「ひな形」でしかないことが、より強調されることとなった。

　ところが、現実は大多数のマンションが標準管理規約とそっくりな管理規約を作成しており、事実上、デファクトスタンダードと化している。完成度が高いゆえ、改変する必要がないというのなら異論はないが、どのようにアレンジしていいか分からない管理組合は「標準管理規約に準拠しておけば、とりあえず安心」と、よく議論することもなく、乱暴な言い方をすれば“ほぼ丸写し”で済ませてしまっている。となれば当然、管理規約にどのようなことが書かれているか、本文の内容は頭に入らない。その結果、トラブルが発生して初めて規約を読み返すという悪循環の連鎖が現実のものとなっている。ひどいケースでは受託管理会社が「標準管理規約通りなのが一番」とアドバイスしていたこともあった。

　多様な価値観を持った人々が一緒に暮らすマンションでは、管理規約を守らない人が必ず何人かはいる。その際、考えなければいけないのが、なぜ、ルールを守らない人が出てしまうのかということだ。ルールが破られた場合、そのルールを守らない人が悪いと短絡的に考えがちだが、守れないほど管理規約を厳格に規定してしまったことに問題がなかったか、そのレベル設定を問い直してみることも必要だ。規約内容を細分化すればするほど、規約から外れる（＝守れない）ケースが増える。理想ばかりを追求して条項を増やせば増やすほど、違反者を生み出してしまう危険（矛盾）が発生する。

　このように、標準管理規約の位置付けとレベル設定には最大の配慮を払う必要があるだろう。もちろん、活字化するのは簡単でないことは承知の上だ。そこで、たとえばペット飼育を認めるケースと認めないケース、自宅（専有部分）で学習塾や教室といった部外者の立ち入りを伴う使用を認めるケースと認めないケース…といった具合に、いくつかの選択肢を提供して各管理組合が独自に選べるようにすると、より“標準”としての使い勝手向上につながるものと思われる。複雑化するマンション管理の実情をできるだけ管理規約に反映させるには、多様性が１つのキーワードになってくる。想像力（ケース分析）を働かせることが問題解決への近道となるはずだ。

■認定マンションでは、住宅履歴情報の作成・保存を怠ると認定が取り消されるおそれがある

　次に、住宅履歴情報に関する規定を充実させるべきだろう。昨年６月に長期優良住宅普及促進法が施行され、長期間にわたって使用可能な良質な住宅ストック形成のための法的基盤が整った。一戸建てに比べて住宅寿命が長いマンションでは、より“建てた後”の維持管理が重要になってくる。そこで、同法では長期優良住宅の建築・維持保全をしようとする者（≒所有者）に対して、住宅履歴情報の作成および保存を義務付けている。住宅履歴情報とは、住宅の設計・施工・維持管理、権利および資産などに関する情報のことだ。住宅履歴を作成することで管理組合が過去の工事履歴を振り返り、間近に予定される大規模修繕工事などの参考資料とするほか、将来のリフォーム時や売却時にマンション性能に対する評価証明としても機能する。マイホームを客観評価する有力な判断材料となることが期待されている。

　前回、標準管理規約を改正した際、管理組合の業務に「修繕などの履歴情報の整理および管理」という項目が追加されたが、今回の改正ではより具体的な表現が必要だろう。履歴情報として残すべき具体的な項目をはっきりと明記し、さらに書類の保存方法や履歴情報の開示に関するルールを補足（コメント）するなど、長期優良住宅普及促進法を意識した規約改正が望まれる。

　長期優良住宅として認定されたマンションでは、住宅履歴情報の作成・保管が管理組合に義務として課される。違反した場合には所管行政庁から長期優良住宅としての認定が取り消されるおそれがある（下記参照）。マンション住民にとって、これは由々しき事態だ。そうならないためにも、管理規約で明文化しておくとより安心だ。

長期優良住宅普及促進法 第14条（抜粋）　～計画の認定の取消し～

所管行政庁は、次に掲げる場合には計画の認定を取り消すことができる。

○維持保全を行わない認定計画実施者が所管行政庁の改善命令に従わないとき。
○認定計画実施者から認定長期優良住宅建築等計画に基づく住宅の建築または維持保全を取りやめる旨の申し出があったとき。
その際、所管行政庁は前項の規定により計画の認定を取り消したときは、速やかに、その旨を当該認定計画実施者であった者（当該認定長期優良住宅建築等計画にその名称または氏名が記載されていた管理組合等を含む）に通知しなければならない。

　そして最後に、管理費や修繕積立金の滞納者に対する対応方法にも、もう一歩踏み込んでもらいたいと思う。前回の規約改正によって、滞納管理費については理事会決議で理事長が管理組合を代表して訴訟その他の法的措置が取れるようになった。わざわざ総会を経なくてもよくなったわけだ。ただ、この点に関してももっと具体的な回収方法の明記が望まれる。たとえば、滞納金額が○○万円を超えたら小額訴訟を提起するとか、支払うだけの収入があるにもかかわらず払わない悪意性の高い組合員には直ちに給与差し押さえ（債権執行）の手続きを取るなど、マニュアルとしても機能するくらいの具体的かつ有効性のある対処方法の明記が求められる。

　管理規約はマンション管理組合の最高自治規範でなければならない。一体どのように見直されるのか、ぜひとも期待を裏切らない結果（成果）になることを切に望む。

http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/serial.cfm