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マンションの防音性能 ＨＰ管理員 2010年08月28日 (土) 21時09分 No.1449

≪asahi.com≫

Ｑ　道幅の広い国道に面した、通勤に便利なマンションを購入しました。上の階ならば車の騒音はたいしたことはないだろうと思い、７階の部屋を選びました。

　また、マンションのパンフレットには「遮音性、気密性に優れた高性能防音サッシを使用している」と説明されていましたし、営業担当者も強調したのでそれを信じました。しかし完成して入居してみると、とても騒音が激しいものでした。このような場合、契約を解除できるでしょうか。

Ａ　マンションには、便利の良い中心街の勤務地用マンションと居住性を考えた住宅地のマンションがあると思うのですが、圧倒的に勤務地用のマンションが多く、問題が発生するのも勤務地用のマンションのようです。

　「青田買い」と言って、契約する前には現地に完成したマンションがまだ建っていないときに売買契約を締結してしまうため、実際に購入する部屋で騒音を確認することはほとんど出来ない場合が多いと言えます。

　したがって、完成した建物の内覧会で、はじめて購入する部屋に入って騒音の問題にぶつかるということになります。

　まず遮音性・気密性については、パンフレットなどに記載された防音性能が本当に保証されているかを騒音測定器で測定することが第一です。騒音測定器は区や市の公害課などが所有していて無償で借りることが出来ます。

Ｑ　ただ「うるさい」というだけでは駄目なのですね。それで実際に測定してみたところ、騒音は５０ホンを超えていました。これで売買契約は解除できないでしょうか。

Ａ　売買契約を解除して今まで支払った売買代金の返還を求められるのは、民法５７０条、売買の目的物に隠れた瑕疵（かし）がある場合のは民法５６６条の規定を準用します。同条項は「買主がこれを知らないときは、このために契約の目的が達せられない場合、契約の解除をなすことが出来る」と規定しています。

　したがって、マンションがその騒音によって生活できないような状態であれば、あなたは売買契約を解除することが出来ます。解除とは、この契約で既に支払った売買代金の返還を求めることを指します。また、民法５６６条は、その他に損害が発生すれば損害賠償の請求が出来ると規定していますから、登記手続き費用、その他要した費用の損害賠償請求が出来ます。

Ｑ　しかし、騒音が生活できない状態になるほどに大きいかと言われるとそこまでではないが、売り主がパンフレットで約束している騒音のレベルよりは大きいと思うのです。しかし残念なことには「騒音値は○○ホン以下を保証します」とは書いておらず、セールスマンは「通常の人が騒音を気にしない程度の防音性能を備えています」と発言しているだけです。どうすればいいでしょうか。

Ａ　マンションにおける音の問題は深刻で、上下階の音の騒音の問題も紛争が多発しました。上下階の音で受任限度内ではないとして不法行為に基づく損害賠償請求が認められるのは、裁判例によると６０ｄＢ（デシベル）以上と考えられます。日本建築学会の基準、または公団住宅の基準では５５ｄＢは通常と考えられているからです。

　ご質問のような騒音の同じようなケースとしては、約束された防音性能を超えているとして、購入者らが（１）売買契約の瑕疵担保責任又は債務不履行責任に基づいてマンションの下落した価格相当額の損害賠償、（２）不法行為に基づく精神的苦痛による慰謝料を請求した事件があります。

　この裁判について、判決は（１）の下落価格は証明出来ないとして、（２）の慰謝料を認めました。

　裁判となったマンションは、

　（１）サンプルルームによる見本売買であるから、実際に購入者は騒音のことがわからないこと

　（２）防音サッシの遮音性能は２５ｄＢであるが、実際の音は５０ホン，６０ホンの騒音があること

　（３）公害基本法９条によると、生活環境を保全し、人の健康に資するうえで維持されるべき基準は、

　　　昼間　５０ホン以下
　　　朝夕　４５ホン以下
　　　夜間　４０ホン以下
　としていること

以上の基準を基にして、この裁判は購入者らの慰謝料の請求は認められました（福岡地裁平成３年１２月２６日判決）。

　マンションを買うにあたって道路の車の騒音は、あまり低減することなく上階まで（１０～２０ホン位低減）響きます。別件で測定した時、７階でも７０ホンくらいあった経験があります。

　マンションを買うときは、必ず現地へ行って環境を確認してください。

http://www.asahi.com/housing/soudan/TKY201008270201.html