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第131回　滞納管理費の回収方法　「債権執行」と「動産執行」で強制弁済を図る ＨＰ管理員 2010年08月03日 (火) 11時46分 No.1438

≪マンション管理サテライト≫

　2001年にマンション管理士の創設や管理会社の登録義務を定めた「マンション管理適正化法」が施行され、また、2003年には建て替え要件の大幅な見直しをはじめとした「区分所有法」の大改正が行われるなど政策的な後押しもあって、マンション管理に対する住民の意識は大きく改善してきた。その結果、マンション管理に関する情報も充実するようになり、「管理会社との上手な付き合い方」「管理規約の見直し方法」「大規模修繕工事を成功させるためのノウハウ」等々、書店には関連本が山積みされ、また、セミナーが活況を呈するなど、多くの情報が広く発信されるようになった。

　ところが、管理費や修繕積立金、駐車場などの各種使用料（以下、管理費等）が滞納された場合の回収方法については、なぜかいまだに情報が少ない。たとえば、マンション管理に携わる者なら必ずや手にするであろうバイブル本、（財）マンション管理センターが発行する「マンション管理の知識」（住宅新報社）を開いてみても、総ページ数およそ660ページのうち、滞納管理費等への対応に触れているのはわずか10ページしかない。しかも、「支払督促」や「小額訴訟」といった民事手続きまでは触れているが、その先の「債権執行（給与の差し押さえ）」や「動産執行（家財道具などの差し押さえ）」といった強制執行方法についての説明は皆無だ。同様に、マンション管理士に合格するための基本テキストも何種類か調べてみたが、どれも督促方法に関する説明はかなりシンプルだ。

　このように、マンション管理のエキスパートであるマンション管理士ですら専門的な知識を十分に有しない滞納管理費等の督促方法。管理組合を悩ます頭の痛い問題として常に付きまとうにもかかわらず、必要な情報が簡単に手に入らないのは組合にとって実に困ったことだ。長引く不景気の影響で長期滞納者が増える傾向にある中、打つ手立てが見つからないのは管理組合を窮地に追いやることになりかねない。それだけに、お心当たりのある管理組合は以下に述べる回収方法を参考に、ぜひとも実践に移してほしい。わざわざ弁護士に依頼しなくても自力（管理組合だけの力）で手続きすることが可能だ。特段、難しい法律知識も必要ないので、さっそく実行してほしいと思う。

■簡易裁判制度を利用すれば、迅速かつ手軽に滞納管理費等の支払命令を手にすることができる

　管理組合は滞納管理費等を回収するために早い段階から手を打たなければならないが、とはいえ、いきなり「訴えてやる！」とはいかず、一定の段階を踏む必要がある。

　まず、初期段階は「電話」や「訪問」「配達証明付き内容証明郵便の発送」が一般的だ。内容証明郵便には法的拘束力がないため、滞納者が郵便内容を履行しなくても何ら罰せられることはないが、管理費等の滞納を督促する意思表示を公的に通知することができるので、訴訟となった場合の証拠となり、相手に心理的な威圧を与える効果も期待できる。しかし、滞納者は家庭や職場環境など様々な問題を抱えていることが多く、こうした督促方法では太刀打ちできない（回収できない）ことも少なくない。そこで、第２段階として利用されるのが「支払督促」や「小額訴訟」だ。どちらも簡易裁判所での手続きとなり、請求金額に見合った経済的な負担で迅速かつ効果的な紛争処理を可能にする。

支払督促
債権者（管理組合）が簡易裁判所の書記官に申し立て、債務者（滞納者）から督促異議の申し立てがなければ支払命令が確定する督促手続き制度。この手続きはその範囲が金銭請求に限定され、また、督促異議が申し立てられると通常訴訟へと移行することになる。そのため、滞納者が争ってくるような場合には不向きな制度となる。滞納者の所在が不明の場合も支払督促できない。

小額訴訟
請求金額が60万円以下の場合に簡易裁判所に対して定型訴状用紙を利用して訴えを提起すると、原則として１回の審理で即日判決が出される簡易裁判制度。「小額」という言葉が付くが、れっきとした裁判であり、出された確定判決は強制執行力を持つ。2004年に法改正が行われ、これまで30万円だった訴額の上限額は60万円に引き上げられている。

■勝訴判決を手にしても、滞納者に支払う意思がなければ管理組合は管理費等を回収できない

　ただ、どちらの手続きもパーフェクトではない。支払督促や小額訴訟によって「滞納管理費等を支払いなさい」という裁判所からの支払命令を手にしても、こうした命令を無視して滞納し続ける“ツワモノ”が中にはいるため、勝訴判決を手にしただけでは滞納問題は完全に解決しない。未払い分を全額回収して初めて、一件落着となる。

　では、どうすれば強制的に回収できるのか ――。そこで登場するのが「債権執行」と「動産執行」だ。債権執行とは滞納者の預貯金や給与・売掛金などの金銭債権を差し押さえ、その中から必要な場合には換価処分を経て滞納分を回収する強制執行方法だ。預貯金がある、あるいは定期的な収入があるといった場合でないとその効果は期待できないが、定職に就き毎月給料を受け取っていれば、勤務先から取り立てる（天引き）ことで継続的に滞納分を回収することができる。

　また、「動産執行」とは滞納者の家財道具を差し押さえ、換価処分による配当（売却代金）から滞納分を回収する強制執行方法だ。「金銭で支払えないなら、所持品を処分して支払ってもらう」といった質屋的なイメージを想像すると分かりやすいだろう。ただ、生活必需品は差し押さえが禁止されているため、貴金属や美術品といった高価な品物を持っていないと配当は期待できない。滞納者の生活水準によって、動産執行の成否は二分することになる。

債権執行
メリット　滞納者が定職に就いている場合には、給与天引きによって滞納分を回収できる。「滞納分を支払う前に給与を使ってしまった」という心配がなくなる。

デメリット　無職であれば給与天引きできず、また、勤務先が任意に支払いに応じない場合には、取り立て訴訟を提起しなければならない。さらに、転職した場合には改めて新しい勤務先に対して手続きする必要がある。

動産執行
メリット　債権執行を実施するには滞納者の勤務先を調べる手間がかかるが、管理費等の滞納では本人の居場所がすでに分かっているので、わざわざ調べる必要がない。と同時に、専有部分内に立ち入ることができるので、滞納者がどのような生活をしているか知ることもできる。

デメリット　テレビや冷蔵庫・洗濯機などの生活必需品は差し押さえが禁止されているので、貴金属や美術品といった高価な品物を持っていないと滞納分の回収は期待できない。よって、直接的な回収手段というよりは、弁済督促としての間接機能（威圧）の側面が強い。

　その他、強制執行には「不動産執行」（競売による売却代金から債権回収する強制執行方法）という方法もあるが、手間と時間がかかり、また、売却価格より住宅ローン残高が上回ってしまうと配当も期待できない。そのため、現実問題として、あまりお勧めできる方法ではない。

　数少ないメリットを挙げれば、売却されたマンションを新しく買い受けた人（競落人）にも滞納管理費等を請求できるようになることだろう。滞納者はもとより、競落人に対しても管理組合は支払い請求することができるのだ。もちろん、競落人は管理費等の滞納があることを知った上で購入を決断している。手間と時間を惜しまず、また、滞納者が反訴してくる心配がなさそうであれば一考に価する方法といえよう。

　滞納者に対する措置としては、区分所有法にも「先取特権」（さきどりとっけん）という権利が用意されている。先取特権とは、他の債権者よりも優先して自己の債権の弁済を受けることができる権利のことだ。この権利は担保物権という強い効力のある権利として位置づけられている。先取特権の実行として裁判所へ競売を申し立てることが可能になる。不動産執行以外に打つ手がなくなってしまった場合の最終手段として、先取特権による回収法もあることを覚えておくといいだろう。

　管理費等の支払いは区分所有者の義務であり、何人も例外は認められない。管理組合は断固とした態度で滞納者への督促を続けてほしい。

http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/serial.cfm

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