おとなの住まい：トップランナー　マンション建て替え　東京都住宅政策推進部・榎園氏

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おとなの住まい：トップランナー　マンション建て替え　東京都住宅政策推進部・榎園氏ＨＰ管理員 2010年06月25日 (金) 12時16分 No.1416

≪毎日新聞≫

◇改修で済むケースも　行政にアドバイザー制度

　コンクリート造りのマンションがデビューしてから半世紀余り。建物の老朽化とともに、エレベーターがなかったり、耐震性が問題となったりして、改修や建て替えの取り組みが進んでいる。行政の立場からマンション建て替えの円滑化に取り組む東京都都市整備局住宅政策推進部の榎園弘・マンション課長にマンション建て替えの考え方や手続きなどを聞いた。

　－－最近、マンション建て替えの話をよく聞きますが、マンションの寿命はどう考えたらいいのでしょうか？

　コンクリート造りであれば、建物そのものの寿命はかなり長く、７０～８０年という人もいます。でも建物の寿命だけでなく、社会的に求められている性能など総合的に考える必要があります。例えば居住者が高齢化し、４～５階建てで、エレベーターがないと住みづらいし、またバリアフリー化の検討の余地が出てきます。それに加え、阪神大震災以後、最近は耐震性が問題になっています。古い耐震基準で建てられた１９８１年以前の建物であれば、特にそれが重要な要素となります。

　－－建て替えだと居住者に大きな負担になることもありますが、改修・修繕で済む場合もありますね。

　ええ、まず建物の現状を正確に把握して、建て替えるべきなのか、改修するのかの判断が必要です。エレベーターがなくても、マンションの構造によっては、新設することが可能です。８１年以前の建物でも、耐震性が問題ない場合もあります。建物の耐震診断を受けて、問題があれば、耐震改修が必要になりますが、バリアフリーや省エネ、居住性能の向上などを考えた場合、建て替えを選択する方が合理的な場合もあり得ます。

　－－建て替えの場合はどんな手続きが必要ですか？

　全員の合意を得られる場合には、デベロッパーとの等価交換契約による建て替えもありますが、一般的には区分所有法に基づき、区分所有者および議決権の各５分の４以上の賛成による建て替え決議が必要です。決議後は、２００２年に施行されたマンション建て替えの円滑化等に関する法律に基づいて実施すると手続きもスムーズに進みます。いろんな手法がありますが、区分所有者の団体自らが施工主になる自主再建方式や、建て替えをデベロッパーなど専門家に代行してもらう事業代行方式などがあります。マンションに居住する人は、世帯構成、年齢、資産状況などが異なるだけでなく、考え方もさまざまで、建て替えの合意を得ることはなかなか大変な作業です。

　－－実現するのはかなり難しいようですが、東京都ではマンション建て替えは、これまでどの程度ありますか？

　マンション建て替え円滑化法に基づいての建て替えでは、現在２０件あります。最も古いものでは１９５６年、比較的新しいものでは１９７８年のがあります。それをみると、現在の建物の戸数より多くなるケースがほとんどですが、中には敷地や建築規制により現在とほとんど変わらないケースもあります。都内でみると、築４０年以上のマンションは２００８年末で約５万４０００戸、これが１８年末には２４万５０００戸になると推定されています。今後は円滑化法の手続きによって建て替えが進められていくケースが増えていくと思います。

　－－建て替えについて行政としてサポート体制はあるのですか？

　ええ、分譲マンションの建て替え・改修についてのアドバイザー制度を設けています。マンション管理組合などからの要請を受けると、「建て替え入門」「老朽度判定・建て替えと修繕の費用対効果の説明」「合意形成の進め方」「改修によるマンション再生」などについてアドバイザーを有料で派遣します。さらに建て替えか改修かの比較検討ができるように、マンションの現況や法規制に関する確認をして、検討書作成もします。

　－－古い建物がどんどん増え、これからますます建て替え需要が増えそうですね。

　建て替えによって新しいマンションができたケースでみると、建て替え前より増えた住戸に若い世代が入居して子供の数が増えてきたとか、それによってお年寄りが元気になったとか、新しいコミュニティーができているようです。今は老朽化が進んでいないマンションでも、いずれは建て替えや改修の必要性に直面します。その時のためにも、マンション建て替えについて勉強し、理解を深めていただければと思います。

http://mainichi.jp/life/housing/news/20100625ddm010100027000c.html

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