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「デベロッパー系」VS「独立系」　両管理会社の特徴を徹底比較する ＨＰ管理員 2010年06月11日 (金) 20時40分 No.1411

≪マンション管理サテライト≫

　突然だが、日本にマンション管理会社が何社あるかご存じだろうか。2009年３月末現在、わが国には2360社（登録ベース）の管理会社があり、その大多数が「系列型管理会社」に分類される。「系列型～」とは分譲マンションのデベロッパーを母体とする管理会社のことで、グループ内の親会社が開発・販売した分譲マンションの管理業務をトップダウン式に受託できる強みがある。そのため、「デベロッパー系管理会社」とも呼ばれ、コネクションを持たず自力営業に専念する「独立型管理会社」としばしば対比して語られる。その他、さらに細かく分類すると、ゼネコンあるいはビルメンテナンス会社から派生した「ゼネコン型」「ビルメンテナンス型」といった区分けもあるが、マンション管理業界はおおよそ「系列型」と「独立型」の２大勢力によって構成されている（文末の一覧表を参照）。

　こうしたマンション管理業界では、住宅不況によってマンションの新規供給が大幅に落ち込む中、管理会社の管理組合獲得合戦にさらなる拍車がかかる。そのせいか、管理会社同士の再編（合併や買収）も珍しくなくなっており、限られたパイ（既存の管理組合）をめぐる“仁義なき戦い”はさらにエスカレートの様相を呈する。今ではそれほど聞かなくなった「リプレース」（管理会社の変更）という言葉だが、デフレによりあらゆるモノやサービスの価格下押し圧力が強まる中で、管理組合もコスト削減を意識せざるを得ない状況に変わりはない。つまり、各管理会社にとってはいかに「低価格」「高品質」の管理サービスを提供できるかが問われることになる。「デベロッパー系」VS「独立系」――それぞれの特徴をどう生かせるかが、管理会社自身の存続をも左右する。

　しかし、暗い話ばかりではなく明るい話題もある。わが国の住宅政策がストック重視へと転換したことで、マンション管理業界には新たなビジネスチャンスが広がっている。「ストックビジネス」の到来だ。これまで基本事務としてきた管理組合の運営支援や会計・清掃業務に加え、リフォームやインテリアの相談から子育て・健康アドバイスまで、専有部分内での暮らし全般をサポートするサービスを本格提供し始めている。６月４日には「長期優良住宅普及促進法」が施行されて丸１年が過ぎた。認定件数は今年４月末時点で６万3615戸とスロースタートではあるものの、着実にその数を伸ばしている。「新築重視」から「中古重視」へと日本の住宅文化が変革を迎える中、ますます管理会社の役割は大きくなっている。

　それだけに、管理組合にとっては管理会社選びがより重要になってくる。「デベロッパー系」と「独立系」ではそれぞれに一長一短があるだけに、特徴を正確に把握しておかないと正しい選択はできない。そこで、本コラムでは両者の特徴を比較するとともに、マンション管理業界の今後の行方についても付言することにする。相性のいい管理会社に出合うことができれば、マンション生活はより快適なものへと進化するはずだ。

■「売り主情報」を持つか持たないかで、両者の力関係は大きく変わる

　それでは、本題に入ることにしよう。両者のメリット・デメリットを整理したのが下表だ。デベロッパー系管理会社の最大の特徴は、売り主や施工業者との距離が近い分、設計や建設に関する情報が入手しやすい点にある。実際に工事に関与した当時の担当者との接点があることにより、構造上のトラブルが発生した際の設計図書の手配などもスムーズだ。この点、裏を返せば独立系管理会社にとってのウイークポイントとなる。

　こうした「デベロッパー系」と「独立系」の対立の構図 ―― いつか見た風景とばかり、筆者の頭にはエレベーター保守管理会社の攻防劇が思い出される。2002年６月、公正取引委員会が独占禁止法に照らし合わせ、メーカー系（系列型）のエレベーター保守管理会社に勧告を行った実例がある。メーカー系の保守管理会社が当該メーカーのエレベーター管理を請け負う独立系保守管理会社に対して、正当な理由もなく部品の納品を先延ばししたり、不当に割高な価格で販売したりと、嫌がらせとも取れる対応をしていた。マンション管理に置き換えれば、独立系管理会社が受託マンションの工事履歴や部品提供を求めた際、系列でないことを理由に拒まれることに等しい。

　幸い、マンション管理業界ではここまで“あからさま”な話は聞かないが、こうしたハンディキャップをどう克服するかが独立系管理会社には課題として残される。売り主の息がかからない分、独自の価格設定やサービス内容で差別化を図るしか対抗策はないだろう。マンションを取り巻く環境が多様化・複雑化する中で、かゆいところに手が届く小回りの利いたサービス提供が最も管理組合には受け入れられやすい。管理組合の立場からすれば、自分たちの要求期待にどれだけ応えてくれるかが選別基準となるのだ。どこまで組合のニーズを具現化してくれるかで判断は分かれることになる。リプレースの際はもとより、現在、委託している管理会社の良しあしを見分ける一助としても比較表を役立てていただければうれしく思う。

デベロッパー系管理会社と独立系管理会社　両者のメリット・デメリット

デベロッパー系管理会社
メリット
・ 設計や設備に関する情報が売り主から入手しやすいため、構造上のトラブルが発生した場合に詳細図面などの手配がスムーズに行なえる。
・ 系列母体が大手であることが多いため、一般に経営破綻リスクは低いとされる。
デメリット
・ 新築入居時、受託管理会社がすでに決まってしまっている。
・ 売り主との系列関係（しがらみ）があることで、途中で管理会社を変更しにくい側面がある。
・ 資本関係上、親会社の利益を優先した経営になることも予想される。

独立系管理会社
メリット
・ 管理委託費など、価格面での優位性が高い。
・ 系列を持たない分、公平かつ独自のサービス展開が期待される。
デメリット
・ 設計・設備など建物面の情報が不足しやすく、また、コスト最優先のあまりサービスの品質が低下してしまうおそれがある。
（注）あくまで一般論であることをお断りしておく。

■マンション管理業者の生きる道は「住生活サービス業」への転進しかない

　最後に、今後のマンション管理業界の行方について付け加えておこう。冒頭でも触れたように、管理会社はストックビジネスに尽力し始めている。おりしも、政治の世界ではトップの交代で新政権が第二幕を迎えたが、マンション管理業界も新たな局面を迎えている。たとえば、ランキング14位の伊藤忠アーバンコミュニティは、マンションにおける月額定額料金制の専有部サービスを６月１日から始めた。同社コールセンターが窓口となり、専門スタッフが緊急で対応にあたる「暮らしの緊急窓口」や、パソコンの使い方から体調不良などにも対応する「いつでも電話相談」、保険の相談やリフォームなどに対応する「暮らしのサポーター」といったサービスを提供する。また、同12位の野村リビングサポートも同様に、今年２月から専有部サービス「リビングQコール」を全戸に導入している。切れてしまった電球の交換から部屋の模様替えに伴う家具の移動まで、きめ細かくニーズに対応する。

　「そこまでしないと、し烈な競争を生き延びられないのか」――。こうした声が聞こえてきそうだが、「マンション管理業」が「住生活サービス業」へと変化し始めているサインととらえることができよう。いつまでも低価格競争をしていては、自社の首を絞めかねないという危機感の現れとも解することができる。管理組合から言われて動く「受動型」ではなく、管理会社が自ら率先して行動する「能動型」へと変革が迫られているのだ。顧客第一主義というサービスの原点をいま一度思い出し、顧客満足度の追求にまい進してほしいと願うばかりだ。

マンション管理会社の管理戸数ランキング（平成19年３月末）
順位　　企 業 名　　　タイプ　　管理戸数（戸）
１　 大京アステージ　デベロッパー系 336,085
２　 日本ハウズイング　独立系 328,411
３　 東急コミュニティー　デベロッパー系 278,884
４　 長谷工コミュニティ　ゼネコン系 192,845
５　 三井不動産住宅サービスグループ デベロッパー系 182,148
６　 日本総合住生活　デベロッパー系 162,970
７　 三菱地所藤和コミュニティ　デベロッパー系 148,038
８　 合人社計画研究所グループ　独立系 146,193
９　 住友不動産建物サービス　デベロッパー系 141,165
10　 コスモスライフ　デベロッパー系 122,315
11　 丸紅コミュニティグループ　デベロッパー系 104,087
12　 野村リビングサポート　デベロッパー系 98,068
13　 ダイア管理　デベロッパー系 96,699
14　 伊藤忠アーバンコミュニティ　デベロッパー系 67,714
15　 ダイワサービス　デベロッパー系 58,275
（出所）不動産流通近代センター「2010不動産業統計集」

http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/serial.cfm

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