不在組合員への「住民活動協力金」徴収訴訟が意味するものとは？
ＨＰ管理員
2010年05月10日 (月) 23時13分
No.1383
≪マンション管理サテライト≫
不動産経済研究所による３月の首都圏新築マンション契約率は82.8％と、今年１月から３カ月連続で好不調の分かれ目とされる70％を上回った。また、３月の新設住宅着工戸数（国土交通省）は前年比マイナス4.3％となり、１月の同マイナス25.9％、２月の同マイナス57.0％に比べて大幅にマイナス幅を縮小させた。どうやら指標を見る限り、マンション販売が持ち直しつつあることを裏付ける。しかし、同じマンションでも「マンション販売」から「マンション管理」へと目を移すと、必ずしもそこには明るさが見られない。役員の就任および組合運営の費用負担をめぐり、マンションを賃貸して本人は住まない「不在組合員」と「自住組合員」の間で訴訟が提起されたのだ。「快適なマンション生活の確保」という同一目標を共有しているはずの組合員同士で、醜い争いが現実のものとなってしまった。
国交省の平成20年度マンション総合調査によると、調査対象となった分譲マンションの賃貸戸数割合は全国平均で13.4％に達する。ただでさえ組合員の高齢化によって役員のなり手不足が叫ばれる中、組合活動への参加を期待できない不在組合員が増えることは、同時に将来的なマンションの資産価値を目減りさせることをも意味する。とはいえ、管理組合が当人の自宅（専有部分）を賃貸することまで制限するのは不可能だ。専有部分は区分所有権の目的となる建物の部分であり、管理組合といえども私有財産権を侵害することは認められない。
今回、訴訟の当事者となった大阪市北区のマンション管理組合では、不在組合員に組合運営にかかる費用負担の一部を担わせることで、「不在組合員」と「自住組合員」の間の不公平を是正しようと試みた。つまり、通常の管理費等とは別に一定の金銭的負担を求めることで、両者の溝を埋めようとしたのだ。しかし、そこには法律の壁が立ちはだかった。不在組合員が受ける不利益と比較衡量する必要があったのだ。そのため簡単には決着が付かず、最終的に最高裁まで争われることとなった。はたして、この訴訟は何を意味するのか？――。一連の裁判劇が組合運営における業務分担のあり方に一石を投じたことは疑う余地がない。
■不在組合員だけを対象にした協力金には必要性と合理性が認められる 最高裁判決
それでは事件の概要から見ていくことにしよう。今回、本件の舞台となったが、昭和40年代に大阪市住宅供給公社が建築・分譲した総戸数868戸、４棟からなる団地型のマンションだ。当然、管理組合が存在し、役員として理事長１人、副理事長２人、理事25人、そして監事４人を置くことが管理規約で定められていた。そして、選ばれた役員は円滑な共同生活と良好な住環境を維持するため、無償でそれぞれの業務をこなしていた。
この管理組合では役員になれる条件が規定されており、区分所有者、その配偶者または３親等以内の居住の親族で、なおかつ、本件マンションに住んでいる人の中から選任するよう決められていた。そして、分譲後20年を経過したころから空室や第三者に賃貸される住戸が増加し始め、2004年ごろには全体の２割（約170戸）にまで拡大した。そのため、結果として組合運営が自住組合員に偏ってしまい、自住組合員の中には不満を持つ者が現れるようになった。しかも、当該マンションは専有面積に関係なく、全戸一律で管理費8500円、修繕積立金9000円を徴収していた。当然、精神的にも肉体的にも負担を強いられる役員（自住組合員）にとって、組合活動に協力しない不在組合員の存在は不平・不満の対象以外の何物でもなかった。
そこで、2004年３月開催の総会で、不在組合員に一戸当たり月額5000円の「協力金」を負担してもらうよう管理規約および施行規則の改正を提案。一部の反対意見はあったものの、規約にのっとり特別決議（４分の３以上の賛成）を経て成立の運びとなった。ところが、一難去ってまた一難。今度は不在組合員（約180戸）のうち７人（専有部分の総数でいうと14戸）が改正規約に応じず、協力金の支払いを拒んだ。
ここから裁判へと発展するのだが、上記７人の不在組合員のうち２人は訴訟上の和解に応じ、残り５人（専有部分の総数でいうと12戸）で争われることとなった。まず、第一審判決（大阪地裁）では管理組合の請求が認められ、協力金を導入するマンションが全国に広がることを予感させた。ところが、第二審（大阪高裁）では逆転判決が言い渡され、一転、管理組合は不利な立場に追いやられた。そこで、納得のいかない管理組合は上告を決心し、最高裁へと最終結論が持ち越された。そして2010年１月26日、運命の日を迎えることとなった。「不在組合員だけを対象にした協力金について、必要性と合理性が認められないものではない」と組合の主張が認められた。
■「マンション管理は、その構成員である組合員全員が平等に負担する」という基本を忘れるな！
今回の裁判で争点となったのが、規約変更によって管理組合が受ける利益と不在組合員が被る不利益のバランスをどうように比較衡量すべきなのか、という点だ。根拠法としては区分所有法の第31条（文末参照）が持ち出され、協力金を求めるための規約改正が不在組合員にとって「特別の影響」に該当するかが争われた。「特別の影響」―― 活字にすれば高々５文字のフレーズだが、この５文字をめぐって、これまで数々の裁判が繰り返されてきた。そして、1996年の最高裁判決でようやく１つの概念が形作られ、今でもその考え方が受け継がれている。その考え方（特別の影響を及ぼす場合）とは、
「規約の設定、変更などの必要性および合理性と、これによって一部の建物所有者が受ける不利益とを比較衡量し、当該建物所有関係の実態に照らして、その不利益が一部の建物所有者の受忍すべき限度を超えると認められる場合」
という概念だ。本件最高裁でもこの考え方が用いられ、組合員側の正当性が導き出されている。主な正当理由を個条書きすると、以下の通りだ。
・ 本件マンションは規模が大きく、その保守管理には組合員の協力が必要不可欠
・ 不在組合員が増加し、全体の２割に達している
・ 不在組合員は役員になる義務を逃れているだけではなく、実際、組合運営にも参加していない
・ 自住組合員が組合活動に尽力することで維持されている良好な住環境を、不在組合員はその利益のみを享受している状況にある
・ 不在組合員が受ける不利益は、月額2500円（※）の住宅活動協力金の支払い義務に過ぎない。
・ このような状況下、自住組合員と不在組合員との間の不公平を是正すべく、不在組合員に一定の金銭的負担を求めることには必要性と合理性が認められる
※ 当初、１戸当たり月額5000円としていた協力金は、控訴審において裁判所から月額2500円へと半減する和解案が提案されたこともあり、2007年３月開催の総会で「協力金」を「住民活動協力金」へと名称変更し、その額も遡及（そきゅう）的に１戸当たり月額2500円とする規約変更を提案、可決している。
以上より、本件規約変更は住民活動協力金の額も含め、不在組合員において受忍すべき限度を超えるとまではいうことができず、「特別の影響を及ぼすべき場合」には該当しない、と結論付けている。こうして第二審判決が破棄され、第一審判決を正当とした。「マンション管理は、その構成員である組合員全員が平等に負担する」という極めて根源的な基本原則を、改めて喚起させる意味のある判決だったと筆者は感じている。
区分所有法 第31条（規約の設定、変更及び廃止）
規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多数による集会の決議によってする。この場合において、規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない。
http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/serial.cfm
≪マンション管理サテライト≫不動産経済研究所による３月の首都圏新築マンション契約率は82.8％と、今年１月から３カ月連続で好不調の分かれ目とされる70％を上回った。また、３月の新設住宅着工戸数（国土交通省）は前年比マイナス4.3％となり、１月の同マイナス25.9％、２月の同マイナス57.0％に比べて大幅にマイナス幅を縮小させた。どうやら指標を見る限り、マンション販売が持ち直しつつあることを裏付ける。しかし、同じマンションでも「マンション販売」から「マンション管理」へと目を移すと、必ずしもそこには明るさが見られない。役員の就任および組合運営の費用負担をめぐり、マンションを賃貸して本人は住まない「不在組合員」と「自住組合員」の間で訴訟が提起されたのだ。「快適なマンション生活の確保」という同一目標を共有しているはずの組合員同士で、醜い争いが現実のものとなってしまった。
国交省の平成20年度マンション総合調査によると、調査対象となった分譲マンションの賃貸戸数割合は全国平均で13.4％に達する。ただでさえ組合員の高齢化によって役員のなり手不足が叫ばれる中、組合活動への参加を期待できない不在組合員が増えることは、同時に将来的なマンションの資産価値を目減りさせることをも意味する。とはいえ、管理組合が当人の自宅（専有部分）を賃貸することまで制限するのは不可能だ。専有部分は区分所有権の目的となる建物の部分であり、管理組合といえども私有財産権を侵害することは認められない。
今回、訴訟の当事者となった大阪市北区のマンション管理組合では、不在組合員に組合運営にかかる費用負担の一部を担わせることで、「不在組合員」と「自住組合員」の間の不公平を是正しようと試みた。つまり、通常の管理費等とは別に一定の金銭的負担を求めることで、両者の溝を埋めようとしたのだ。しかし、そこには法律の壁が立ちはだかった。不在組合員が受ける不利益と比較衡量する必要があったのだ。そのため簡単には決着が付かず、最終的に最高裁まで争われることとなった。はたして、この訴訟は何を意味するのか？――。一連の裁判劇が組合運営における業務分担のあり方に一石を投じたことは疑う余地がない。
■不在組合員だけを対象にした協力金には必要性と合理性が認められる 最高裁判決
それでは事件の概要から見ていくことにしよう。今回、本件の舞台となったが、昭和40年代に大阪市住宅供給公社が建築・分譲した総戸数868戸、４棟からなる団地型のマンションだ。当然、管理組合が存在し、役員として理事長１人、副理事長２人、理事25人、そして監事４人を置くことが管理規約で定められていた。そして、選ばれた役員は円滑な共同生活と良好な住環境を維持するため、無償でそれぞれの業務をこなしていた。
この管理組合では役員になれる条件が規定されており、区分所有者、その配偶者または３親等以内の居住の親族で、なおかつ、本件マンションに住んでいる人の中から選任するよう決められていた。そして、分譲後20年を経過したころから空室や第三者に賃貸される住戸が増加し始め、2004年ごろには全体の２割（約170戸）にまで拡大した。そのため、結果として組合運営が自住組合員に偏ってしまい、自住組合員の中には不満を持つ者が現れるようになった。しかも、当該マンションは専有面積に関係なく、全戸一律で管理費8500円、修繕積立金9000円を徴収していた。当然、精神的にも肉体的にも負担を強いられる役員（自住組合員）にとって、組合活動に協力しない不在組合員の存在は不平・不満の対象以外の何物でもなかった。
そこで、2004年３月開催の総会で、不在組合員に一戸当たり月額5000円の「協力金」を負担してもらうよう管理規約および施行規則の改正を提案。一部の反対意見はあったものの、規約にのっとり特別決議（４分の３以上の賛成）を経て成立の運びとなった。ところが、一難去ってまた一難。今度は不在組合員（約180戸）のうち７人（専有部分の総数でいうと14戸）が改正規約に応じず、協力金の支払いを拒んだ。
ここから裁判へと発展するのだが、上記７人の不在組合員のうち２人は訴訟上の和解に応じ、残り５人（専有部分の総数でいうと12戸）で争われることとなった。まず、第一審判決（大阪地裁）では管理組合の請求が認められ、協力金を導入するマンションが全国に広がることを予感させた。ところが、第二審（大阪高裁）では逆転判決が言い渡され、一転、管理組合は不利な立場に追いやられた。そこで、納得のいかない管理組合は上告を決心し、最高裁へと最終結論が持ち越された。そして2010年１月26日、運命の日を迎えることとなった。「不在組合員だけを対象にした協力金について、必要性と合理性が認められないものではない」と組合の主張が認められた。
■「マンション管理は、その構成員である組合員全員が平等に負担する」という基本を忘れるな！
今回の裁判で争点となったのが、規約変更によって管理組合が受ける利益と不在組合員が被る不利益のバランスをどうように比較衡量すべきなのか、という点だ。根拠法としては区分所有法の第31条（文末参照）が持ち出され、協力金を求めるための規約改正が不在組合員にとって「特別の影響」に該当するかが争われた。「特別の影響」―― 活字にすれば高々５文字のフレーズだが、この５文字をめぐって、これまで数々の裁判が繰り返されてきた。そして、1996年の最高裁判決でようやく１つの概念が形作られ、今でもその考え方が受け継がれている。その考え方（特別の影響を及ぼす場合）とは、
「規約の設定、変更などの必要性および合理性と、これによって一部の建物所有者が受ける不利益とを比較衡量し、当該建物所有関係の実態に照らして、その不利益が一部の建物所有者の受忍すべき限度を超えると認められる場合」
という概念だ。本件最高裁でもこの考え方が用いられ、組合員側の正当性が導き出されている。主な正当理由を個条書きすると、以下の通りだ。
・ 本件マンションは規模が大きく、その保守管理には組合員の協力が必要不可欠
・ 不在組合員が増加し、全体の２割に達している
・ 不在組合員は役員になる義務を逃れているだけではなく、実際、組合運営にも参加していない
・ 自住組合員が組合活動に尽力することで維持されている良好な住環境を、不在組合員はその利益のみを享受している状況にある
・ 不在組合員が受ける不利益は、月額2500円（※）の住宅活動協力金の支払い義務に過ぎない。
・ このような状況下、自住組合員と不在組合員との間の不公平を是正すべく、不在組合員に一定の金銭的負担を求めることには必要性と合理性が認められる
※ 当初、１戸当たり月額5000円としていた協力金は、控訴審において裁判所から月額2500円へと半減する和解案が提案されたこともあり、2007年３月開催の総会で「協力金」を「住民活動協力金」へと名称変更し、その額も遡及（そきゅう）的に１戸当たり月額2500円とする規約変更を提案、可決している。
以上より、本件規約変更は住民活動協力金の額も含め、不在組合員において受忍すべき限度を超えるとまではいうことができず、「特別の影響を及ぼすべき場合」には該当しない、と結論付けている。こうして第二審判決が破棄され、第一審判決を正当とした。「マンション管理は、その構成員である組合員全員が平等に負担する」という極めて根源的な基本原則を、改めて喚起させる意味のある判決だったと筆者は感じている。
区分所有法 第31条（規約の設定、変更及び廃止）
規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多数による集会の決議によってする。この場合において、規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない。
http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/serial.cfm