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管理組合の設立と管理者 ＨＰ管理員 2010年04月25日 (日) 08時54分 No.1375

≪asahi.com　ここが知りたい≫

Ｑ　私のマンションは２４戸の小規模のマンションで、すでに築３０年になります。元土地所有者のＡさんが、Ｂという管理会社を作ってこのマンションの管理を行っています。いわゆる等価交換で作られたマンションで、４戸はＡさん所有、２０戸は分譲されたものです。それで私のマンションの管理者は、Ｂ社との管理委託契約の条項の中に『永久にＢ社とする』と決めています。管理組合もないのですが、これで良いのでしょうか。　

Ａ　古い時期に建設されたマンションにおいては、規約がなかったり、管理委託契約書の中に管理者が決められていたりしている場合がよくあります。また、規約があっても、管理者の条項として「管理会社Ｋ社を永久に管理者とする」と決められていたケースもありました。このような条項は一方的に分譲前に決められ、分譲者に押し付けたもので問題があり、公序良俗違反として、又は区分所有法３０条３項の精神に準じ無効であると主張することができると思われます。

Ｑ　管理会社のＢ社は年１回の報告も行なわず、管理費や修繕積立金がいくら集金され、未納金がいくらあるのかもわかりません。有志の人が尋ねても個人的には教えないと拒否されています。管理組合を設立することは出来ないでしょうか。また、現在の管理会社を解約することは出来ないでしょうか。

Ａ　管理組合の必要性は十分認識されており、区分所有法第３条で「建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行なうための団体を構成し」と規定されており、「管理組合」と直接的には書いてありませんが、「団体」という言葉を使っていますので管理組合の設立は問題ありません。また、第４７条から第５６条迄「管理組合法人」の規定があります。「管理組合法人」とは、管理組合を法務局に名称，代表者，事務所を登記することによって社会的に行動することが出来ます。

　方法としては、管理組合の規約を作成し、管理組合の設立総会（区分所有者集会）を開き、区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多数による集会の決議で理事長を定め、管理組合規約を設定する手続を行なうことによって設立することが出来ます（法第３１条第１項本文）。ただ、規約の設定について、「一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすときは、その承諾を得なければならない」と規定されていますので注意してください（法第３１条第１項但書）。

Ｑ　私たちは管理組合を作って、まず管理会社と委託契約を解約し、管理者を理事長としたいのですが、管理委託契約に管理者が永久にＢ社であると書いてあるので、理事長を管理者とすることは「特別の影響を及ぼす」ことになるでしょうか。

Ａ　Ｂ社が管理者であるということは、Ｂ社と区分所有者間の管理委託契約書に書いてあるということですから、管理組合が設立できれば、Ｂ社との管理委託契約をＢ社の債務不履行に基づき管理組合が契約解除をすることが出来ます。

　Ｂ社は正確に言えば区分所有者ではありませんから、法第３１条１項但し書きの特別の影響を受ける区分所有者には該当しません。そして、Ｂ社の債務不履行の根拠があるとか、契約終了期が来ていれば契約は解除できます。

　管理組合の設立が全員の賛成を得れば良いのですが、あなたのマンションでは元土地所有者Ａさんが２４戸中４戸を所有していられるので、反対するかも知れません。それでも、区分所有者数３／４以上，議決権３／４以上の賛成があれば管理組合の規約は新設できるので、Ａさんが反対しても管理組合は設立できると思います。

Ｑ　管理組合法人にも出来ると言われましたが、２４戸のような小さなマンションでも出来るのでしょうか。

Ａ　平成１５年６月１日の改正前施行では、法第４７条第１項で法人化するのは区分所有者数３０人以上と決めていましたが、改正になって区分所有者数の限定はなくなりましたので、２４戸中、Ａさん所有が４戸であると、区分所有者数は２１人となりますが、区分所有者数の３／４以上、議決権の３／４以上の多数による賛成の集会の決議で法人化することが出来ます。

Ｑ　設立に関して何か裁判例がありますか。

Ａ　次のような判決があります。

　管理会社が「管理者」となっていたマンションで、管理会社に不満を持っていた区分所有者らが管理組合の設立総会を開き、理事長ら役員を選出し、新規約を定めました。これに対し、２名の区分所有者から異議が出て裁判となったものですが、判決は、従来なかった『管理組合が設立され、業務を執行する理事長が選任された場合には、特段の事情のない限り、理事長を管理者とする旨の議決があったものと解するのが相当である』、『理事長の選任により、理事長を管理者とする議決をしたものと認めるのが相当である。…管理組合の設立及び理事長の選任がＣ社（管理会社）を管理者として排斥する趣旨であることは明らかであるから、上記議決はＣ社が管理者から解任する趣旨であることは明らかである』と判示しています（東地平成２．５．３１判決　判タ７４８号１５９頁）。

http://www.asahi.com/housing/soudan/TKY201004240204.html