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第127回　「知識」より「意識」を高めよ！ 新米理事の心得５カ条 ＨＰ管理員 2010年04月05日 (月) 19時40分 No.1353

≪マンション管理サテライト≫

　平成20年末現在、わが国には545万戸の分譲マンションが現存しており、国土交通省の平成20年度マンション総合調査によると、１マンション当たりの平均戸数（団地型を含む）は104.3戸となっている。これより、棟数に換算すると日本にはおよそ５万2250棟（545万戸÷104.3戸）の分譲マンションがあることになり、１マンション当たりの理事（役員）の平均人数が6.2人（同調査）であることから、わが国には約32万4000人（５万2250棟×6.2人）の理事がいる計算になる。東京都北区の人口（約31万8300人）とほぼ同じ人数だ。そして、その理事は96.3％（同調査）のマンションで任期１年あるいは２年で交代している。マンションでは会計期間を４月始まり（年度）とする管理組合が多いことから、これに合わせて理事も３月末で任期満了となり、毎年４月に役員構成が大きく入れ替わることになる。一部の組合員ばかりに負担が集中するのは望ましくないだけに、合理性のある仕組みといえるだろう。

　しかし、こうした「広く薄く」といった役回りは組合員間の公平性を担保できる一方、各役員の知識レベル向上にはマイナスとなりやすい。「桃・栗３年…」ということわざがあるように、組合運営に必要な知識を一通り体得するには、やはりそれなりの時間が必要となる。短期留学で覚えた英会話も、帰国後、まったく使わなければすぐに忘れてしまうものだ。反復・継続して初めて、知識は自分のものとなる。そこで今回、まったく初心者の新米理事はもとより、これまでに経験のある理事にも役立てて（＝思い出して）もらえるよう、理事としての心得をまとめてみた。「知識」より「意識」を高めること。―― これが本コラムの結論だ。基礎的な知識は管理会社に聞けば教えてくれる。重要なのは“名ばかり理事”にならない自立的な主体性だ。

第１条　管理組合の全体像と理事の立ち位置を理解する



　「木を見て森を見ず」という言葉があるように、組織運営となる管理組合の一員になるに当たって、まずは全体像と自分（理事）の立ち位置を知ることが重要となる。組織全体を把握せずして、理事としての効率的な活動はできない。右図が、その全体像だ。

　区分所有法には「少なくとも毎年１回、集会（総会）を招集しなければならない」と規定されているように、日本では総会中心主義が取られている。総会を最高意思決定機関と位置付け、あらゆる議題が総会決議によって最終決定されるよう組織化されている。とはいえ、議題が持ち上がるたびに総会を開催していては時間がいくらあっても足りない。企業が１つの物事を決めるのに、その都度、全社員を招集して賛否を求めるようなものだからだ。そこで、企業に役員会があるように、管理組合にも理事会が置かれている。理事会は業務執行のための具体的な意思を決定する機関として機能し、各理事は毎回、理事会に出席して組合運営の一翼を担うことになる。理事には業務執行という重要な任務が課せられていることを、改めてご理解いただきたい。

第２条　理事って何をするの？ 理事の具体的な業務内容を把握する

　では、具体的にどのような仕事を理事はしなければならないのか。簡単にまとめたのが下表だ。文字通り、理事の「長」である理事長は理事会での議長となり、理事運営の方針決定をつかさどる重要なキーパーソン（司令塔）となる。理事長の業務は多岐にわたり、その時々に管理組合が抱える問題すべてが議題の対象となる。管理費の滞納者がいれば回収のための方策を検討し、ペット飼育でもめていれば解決策の提案。さらに、規約改正や大規模修繕工事の準備など、ひとくくりでは論じられないほどの業務量だ。

　そこで、副理事長には補佐役としての役割を持たせ、サポート体制（分散機能）を整える。そして、一般理事は理事長・副理事長の求めに応じ、意見を述べたり業務の一部を分担して受け持つ。その他、会計担当理事と監事は表に記載の通りだ。

マンション標準管理規約に記載されている各役員の業務内容

理事長
・規約、総会、理事会などの決議により理事長の職務として定められた事項
・理事会の承認を得て、職員を採用し、また、解雇すること
・通常総会において、前会計年度における管理組合の業務の執行に関する報告
副理事長
・理事長を補佐し、理事長に事故があるときはその職務を代理し、理事長が欠けたときはその職務をする
理　事
・理事会を構成し、理事会の定めるところに従い管理組合の業務を担当する
会計担当理事
・管理費などの収納、保管、運用、支出などの会計業務
監　事
・管理組合の業務の執行および財産の状況を監査し、総会で報告する

第３条　マンション内に潜在・顕在する諸問題を解決するための洞察力や分析力を養う

　こうした多岐にわたる業務をスピーディーに解決していくには、やはり問題の本質を見抜く洞察力や分析力が欠かせない。たとえば、特定の区分所有者が管理費を数カ月分滞納し、いくら請求しても払おうとしないとしよう。こうした場合、いたずらに督促しても効果は期待しづらい。一体どうして払わないのだろうか？―― こういうご時勢だけに、倒産やリストラに遭ってしまったのか、それとも病気などで会社を休みがちなのか。あるいは多重債務で自己破産の一歩手前ということも……。いくつものシナリオを想定し、それぞれのシナリオに沿った回収方法を理事会が模索・実行することが解決のスピードを速める。

　こうしたシナリオの立案は実社会の実情を知り、また、相手（滞納者）の立場にも配慮したものでなければならない。いくら法律の知識が豊かであっても、それだけで最善の答えが見つかるわけではない。

第４条　「知識」より「意識」を高めよ！ 住みよいマンションにしたいという熱意が理事としての必須条件

　そこで、４番目に心得ておいてほしいのが、自分の力で住み心地のいいマンションにしたいという熱い思いだ。しばしば「マンションは管理を買え」といわれるが、当然ながらその本旨は「管理の充実しているマンションを買え」という意味だ。「管理を（お金で）買え」＝「管理会社にお金を払って任せておけば、それでいい」＝「自分たちは何もしなくていい」といった意味では決してない。管理の主体は各区分所有者で構成される管理組合であるという自覚のもと、理事会を中心に責任を持って意思決定していくことが重要となる。自分のマンションは自分で守るという気概が理事としての出発点そのものだ。

　興味や関心を持てれば、おのずと自分で調べるようになり、知識は後からでも身に付いてくる。逆に、「順番だから仕方ない」とばかり嫌々ながら理事になっても、組合のためにならないばかりか、自分自身もつまらない。これでは快適なマンション生活は望めない。すべてが“アンハッピー”というわけだ。知識は大切だが、それ以上に問題意識や社会人としての良識・見識が理事運営には欠かせない。理事会は自由闊達（かったつ）な意見交換の場であって、「参加することに意義がある」ような他人任せの雰囲気が漂っては困る。乱暴な表現かもしれないが、“名ばかり理事”は有害無益でしかない。「やる気」「元気」「負けん気」こそが理事の資質を高める。ぜひとも新年度からの理事には高い志しを持ってもらいたいと思う。

第５条　コンプライアンス（法令順守）の徹底

　最後に、コンプライアンスの徹底を付言して締めくくることにしよう。以前、本コラムでも取り上げたが、理事などによる修繕積立金の横領や着服がいまだに報道されている。法律や社会的な常識・通念を厳密に守ることは、マンション管理に限らず人間として極めて当たり前のことだ。にもかかわらず、残念なことに内部犯行が繰り返されている。自らを律し、また、愚行に手を染めないような環境を整備することで撲滅に尽力してほしいと願う。

http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/serial.cfm

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