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■「“管理会社まかせ”の実例」 ＨＰ管理員 2010年03月11日 (木) 09時36分 No.1326

≪毎日放送≫

マイホームとして購入したマンションのエントランスや廊下などの保守、管理は管理会社にお任せという人が多いのではないでしょうか。
　しかし必ずやってくるマンションの老朽化。
　そこで力を発揮するのは管理会社ではなく、住民同士でつくる管理組合なのです。

　現状と問題を取材しました。

マンション管理組合の報告会。

　大阪府豊中市の野田義太郎さんはここのマンションで理事長を務めています。
　７階建て全１１５戸のマンションは築３３年。
　この日は、管理人と一緒に月に一度の共同スペースの見回りです。

ゴミ拾いから設備のチェックまで管理会社には頼っていないため、すべて自分たちでこなします。
　そこで廊下で問題を見つけました。
　２階の廊下と廊下のつなぎ目のゴムが劣化していたのです。
　早速、業者に取り替えてもらうよう管理人の女性にお願いします。
　<野田さん>
　「マンションのこれって水が命とりになるから。ちゃんとやっといて。ここ（天井）よりもこっちの方（廊下）が大事なんで」
　２度の大規模な修繕でスロープも設置しました。
　今でも優良物件として評判だというこのマンション。
　１９人いる管理組合の役員は２年毎にそれぞれの階から選出していますが、近い将来直面するであろう事態を心配しています。
　<野田さん>
　「理事のなり手がどんどんなくなってくる。これをどう対応していくのか」
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　去年１月に、この管理組合が調べた全住人の年齢分布です。
　野田さんのマンションでは７０歳以上は理事を免除される規定ですが、このままだと１０年後には３６パーセントを占める計算です。
　また自宅を賃貸にする所有者も管理組合の理事はできないため、担い手が減っているのです。
　<野田さん>
　「昔は１５年に一回しか理事の登当番が回ってこなかったのに、今は階によっては５年に一回ってくるところもある。ここまで時代がきたんかと思いますね。怖いですね」
　住人の老齢化を抱える管理組合の問題。
　大阪市のＮＰＯ法人、「マンション管理組合サポートセンター」にもこうしたマンションに関するさまざまな相談が毎日よせられています。
　<マンション管理組合サポートセンター　坂本章事務局長>
　「相談は幅広いですね。犬猫の話もあるし、問い合わせ自体は相変わらず多いですね」
　サポートセンターによると多くの分譲マンションでは住民たちでつくる管理組合はあるものの、実際の業務は契約する管理会社に委託しています。

しかし住民が管理業務に無関心だったため、トラブルに巻き込まれたケースもあるようです。
　たとえば、管理会社の提案で水道管など配管工事が頻繁に行われていたという兵庫県のマンション。
　その都度、管理組合が了承して工事が行われていましたが、実はこの管理会社と配管工事業者が同じだったことが築２０年を過ぎてから判明したというケース。
　また別の兵庫県のマンションでは、管理会社が日頃の管理で使う資金が底をつき、住民の積立金からこっそり抜き出して穴埋めしていたということです。
　サポートセンターの坂本さんは、マンション住民の意識改革が必要だと話します。
　<坂本事務局長>
　「住んでいる区分所有者（＝住民）の責任ですね。自分たちで運営していかないと何も立ち行かないということに気付いていない人がほとんど。『そのために管理会社がおるんでしょ？』という人がいるが、管理会社は何もしてくれない。契約書に書いてることしかしない。これが管理会社のスタンスですから」
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　マンションの管理組合にとって最も陥りやすい問題が修繕積立金の不足です。
　大阪府内のマンションに住むＡさん(３８)。
　妻と子供の５人暮らしで、８年前、３５年の住宅ローンを組みました。
　４年後に外壁の塗り替えなどの修繕を控えていますが、およそ９０世帯で７，５００万円足りないことがわかったのです。

一世帯あたり平均８０万円の負担です。
　<Ａさん>
　「いやー、正直『そんなにかかるの』というのが本心でした。こども３人いて、中・長期的に『ここでいくらかかる』、「学校でいくら…』などという計画が全く崩れてしまった」
　現在までの積立金は一世帯、月およそ３，０００円から６，０００円。
　これは分譲時に業者側が決めた額でした。
　住民同士の管理組合は「これでは修繕費はまかなえないと以前から薄々分っていましたが、問題を先送りにしていた」といいます。
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　今年、管理組合の理事長になったＡさん。
　事態を重くみて、マンション管理士と解決に乗り出しました。
　<サポートネットワークおおさか　酒井修さん>
　「改定案なんですが、現行でいうと１平方メートル単価５１円がこちらの修繕積み立て金なんですが、１８７円ということで３．７倍近くになります」
　結果、平均４，０００円だった月々の積立金を１４､０００円に引き上げることになりました。
　<Ａさん>
　「でかいですね…」
　<副理事長>
　「想像を超えてますね」
　<マンション管理士>
　「いかんせん、少しスタートが遅れたもんですから。その分一気にあげてしまわないかんと」
　ようやく対策に乗り出したＡさんのマンション。
　これでもまだマシなケースだといいます。
　というのも問題を先送りにしたまま資金不足に陥り、一度も修繕されずに劣化していくマンションは少なくないからだといいます。
　<坂本事務局長>
　「管理組合運営ができていないマンションは資産価値が下がると思います。売るに売れない、出て行きたいのに出て行けない」
　住民の無関心もありもともと存在感が希薄だったマンションの管理組合ですが、老朽化や時代の変化で注目され始めています。
　これを裏付けるかのような画期的な判決を今年１月、最高裁が出しました。
　舞台は築３９年の大阪市北区の分譲マンション。
　およそ２割の１８０戸の所有者が賃貸として貸しているか、空き家としていました。
　この所有者は管理組合の役員を免除されていますが、最高裁はこの人たちは通常の管理費とは別に協力金を支払うべきだと判断したのです。
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　冒頭に紹介した豊中市のマンション管理組合。
　理事長の野田さんらは今回の最高裁判決を受け、実際に住んでいない所有者にも何らかの協力を求めていきたいと考えています。
　<野田さん>
　「一番柱になるのは、高齢化社会に向けての管理体制のあり方を我々が考えていきながら居住者にも理解してもらって、マンションが一体となってうごいていかないといけないと考えています」

人任せでは済まされないマンションの管理組合。
　住まいと財産を守るために今一度、見つめ直す必要がありそうです。

http://www.mbs.jp/voice/special/201003/09_27769.shtml

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