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積立金不足の強い味方　マンション共用部分リフォームローン ＨＰ管理員 2010年03月01日 (月) 19時50分 No.1320

≪日経住宅サーチ　マンション管理サテライト≫

　今般、改めてマンション管理の現場が日本社会の縮図であることを痛感させられる。まず、高齢化。国立社会保障・人口問題研究所の将来推計によると、わが国の65歳以上の人口割合は2025年に30.5％、2050年には39.5％へと厚みを増す。一般に、総人口に占める65歳以上人口の割合が７％を超えると「高齢化社会」、14％を超えると「高齢社会」と呼ばれるが、この「高齢化社会」から「高齢社会」への移行に要した時間がフランスで115年、スウェーデンで85年、アメリカで72年、そしてドイツで40年かかったのに対し、日本はわずか24年だった（厚生労働白書より引用）。国土交通省の平成20年度マンション総合調査によると、日本の分譲マンションの世帯主年齢は60歳代が26.4％でトップ。次いで50歳代が24.1％、40歳代が22.9％と続き、70歳以上も13.0％を占める。さらなるマンション居住者の高齢化は避けられそうにない。

　そして、もう１つの相似形が財源の枯渇だ。わが国では国債や借入金などを合わせた国の借金残高が2009年度末に初めて900兆円を超えることが財務省の集計で明らかになった。翻って、マンション管理の現場はどうだろう。マンション管理の現状と課題を探るべく、国交省が2008年に行った調査によると、20.7％の管理組合が修繕積立金の不足を感じていることが分かった。役員のなり手不足やマンション管理への無関心、ルール違反者の増加といった懸念材料と比肩する結果となっている。

　マンションの快適な居住環境を確保し、資産価値の維持・向上を図るためには、適時・適切な修繕が欠かせない。特に経年による建物の劣化に対応するためには、長期修繕計画に基づき、毎月、修繕積立金を積み立てておくことが必要だ。にもかかわらず、前述の通り少なくとも２割の管理組合がその不足を実感している。由々しき事態といわざるを得ない。そこで、困った際に利用したいのがマンション共用部分のリフォーム融資だ。実際、10.2％の管理組合が借入金によって工事費用を工面している（文末参照）。もちろん、借金などしないに越したことはないが、背に腹はかえられないだろう。今回は住宅金融支援機構が取り扱うリフォーム融資の概要を紹介する。

■マンション共用部分リフォーム融資／主な融資条件

（１）次の事項が管理規約に定められていること。定められていない場合は総会決議（規約変更）により定めること。

〇管理組合が住宅金融支援機構から資金を借り入れる旨
〇今回の借り入れの返済に修繕積立金を充当する旨
〇手持金に充当するために一時金を徴収するときは、その旨と徴収額
〇修繕積立金を増額する場合は、その旨と増額後の額
〇返済金に充当するために返済期間中一定額を徴収する場合は、その旨と徴収額
〇管理組合がマンション管理センターに保証委託する旨

（２）決議を行う総会の会場で当該融資の「商品概要説明書」（または「融資のご案内」）が配布・説明され、同時に説明された旨が総会の議事録に記載されていること。

（３）管理組合の管理者（管理組合法人の場合は代表理事）が、原則として融資対象のマンションに住んでいる区分所有者の中から選任されていること。

（４）修繕積立金が１年以上定期的に積み立てられており、管理費と区分して経理されていること。と同時に修繕積立金が適正に保管されており、滞納割合が10％以内であること。

■融資限度額／次の（Ａ）と（Ｂ）を同時に満たす金額を限度額とする。

（Ａ）「リフォーム工事総額の80％」または「150万円×住宅戸数」のいずれか少ない金額
（Ｂ）毎月支払うローンの返済額が、管理組合が毎月徴収する修繕積立金の額（全戸分）の80％以内となること。なお、返済期間中、返済額に充当するため積立金を一定額増額する場合には、その増額分を加えた額をここでは修繕積立金の額とする。

■返済期間／１年～10年（１年単位）

■融資金利／申し込み時の金利が適用される固定金利
　　※2010年２月は1.96%

■担保・保証人／（財）マンション管理センターが保証人となるため担保は不要　

■融資手数料／無料

■一部繰り上げ返済や条件変更の手数料／3150円または5250円
　　（ただし、残債を一括で全額繰り上げ返済する場合は無料）

■融資の申し込み時期／１年を通じて、いつでも申し込み可能

　注意点として、マンション管理センターが連帯保証人（保証受託者）となるため、マンションに抵当権が設定されることはないが、その代わりに保証料が発生する。保証料はもちろん、管理組合が自己負担しなければならず、その金額は融資額と融資期間によって以下のように決まる。たとえば5000万円を10年返済で借りた場合、保証料は約150万円だ。

　　298,600円×５（千万円）＝1,493,000円

　また、リフォーム工事期間中に役員（理事長）が任意満了その他の理由により改選された場合、工事完了届け提出時に「新しい管理者の選任に関する決議のある総会議事録の写し」（管理組合が法人の場合は「法人登記簿謄本」）の提出を義務付けている。物的担保を徴求しない分、人的担保の縛りを強化しようという狙いが見え隠れする。頻繁に役員が変わる管理組合では留意しておく必要があるだろう。


☆　　☆　　☆　　☆　　☆

　一般的に大規模修繕工事というと建物の劣化を修理するイメージが強いが、１年半後に迫った地上波デジタル対応あるいはバリアフリー改修や防犯工事など、居住性能を高めるためのバリューアップ工事も今回の融資対象に含まれる。長期間にわたって使用可能な良質な住宅の形成が国策として掲げられ、既存住宅の存在感がより増す中、住みやすさのさらなる追及はマンションの延命とともに資産価値の向上にも結びつく。わが家に愛着を持てることは実に素晴らしいことだ。「借金も財産」とはよく言ったもので、ローンが借りられること自体、一定の社会的信用力があることの証しというわけだ。修繕積立金の不足を嘆いていても、それだけでは何も解決しない。「適時」「適切」な工事の実現のためにも、リフォームローンを上手に活用したい。

http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/serial.cfm

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