頭の痛い管理費の滞納回収　ただし、過剰な督促行為は厳禁

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頭の痛い管理費の滞納回収　ただし、過剰な督促行為は厳禁ＨＰ管理員 2010年02月03日 (水) 21時04分 No.1298

≪日経住宅サーチ　マンション管理サテライト≫

　１月26日、分譲マンションの管理費支払いを巡って最高裁判所から興味深い判決が出された。区分所有者でありながら本人は住んでおらず、賃貸している外部オーナーに、「役員を引き受けないなど、組合活動に対する貢献度に差があり不公平」として、居住組合員が「協力金」の名目で管理経費の追加負担を求めて訴訟を起こした。その判決で、最高裁は「一定の金銭的負担を求め、居住組合員との不公平を是正しようとしたことには合理性が認められる」と判断。原告側の言い分を認め、外部オーナー側に月額2500円の支払いを命じた。

　本件の最大の争点は言うまでもなく、ペナルティー的な意味合いを込め、活動貢献度の差を金銭的負担によって穴埋めしようとすることの是非だ。ただ、役員に一定の報酬を支払うことで不公平を是正する方法もある中で、あえて協力金を求めた背景には管理組合資金の慢性的な不足問題がある。「組合資金が足りなくて困っている」という声は頻繁に耳にするが、「余裕がある」といった話は聞いたことがない。あくまで個人的な推測ではあるが、協力金を新たな収入源としたい管理組合の思惑が見え隠れする。

　今般、長引く不況によって収入が不安定になり、住宅ローンを滞納する人が増えている。このことは同時に、管理費等の滞納者が増えることを意味する。滞納の回収は管理組合にとって実に頭の痛い問題だ。「生活が困窮している人から無理やり徴収するのは行き過ぎか」「悪質な滞納者の氏名を公表すると、逆に管理組合が名誉毀損で訴えられないか」―― 対策として何かをしなければならないのは分かっているが、最善の方法が見つからず手をこまねいているのが現状だ。そこで、その指南役となるよう基本的な督促の法的措置について説明し、併せて、関連する判例を紹介することにする。

■いくら勝訴しても、支払える資力がない滞納者から管理費は回収できない

　管理費等の滞納者に対し、通常訴訟以外の法的措置は２種類ある。まずは小額訴訟だ。小額訴訟とは、通常の訴訟よりも簡易な手続きによって小額紛争の処理を可能にするため、60万円以下の金銭の支払い請求に関する事件について、原則１回の期日で審理を終え、即日、判決を言い渡す訴訟手続きのことだ。もちろん、れっきとした訴訟手続きであり効力に違いはないが、簡易裁判所に１回出廷すれば終結するという、裁判の敷居を低くして利便性を高めた点に特徴がある。滞納額が高額でない場合、管理組合にとっては請求金額に見合った経済的な負担で、迅速かつ効率的に管理費等の回収が見込める。

　そして、２番目に挙げられるのが支払い督促だ。支払い督促とは、債権者として管理組合が簡易裁判所に申し立てることにより、裁判所では実質的な審尋（取り調べ）をせず、形式的な手続きだけで裁判所書記官から支払いを督促してもらう簡易手続きのことをいう。支払い督促の送達から２週間以内に異議申し立てがあると通常訴訟の手続きに入るが、滞納者から異議申し立てがなく２週間が経過すると、たとえば滞納者の給与を差し押さえるなどの強制執行が可能になる。そして、管理組合はこの差し押さえ分から滞納管理費を回収することになる。支払い督促は小額訴訟と異なり請求金額に上限がないので、滞納額が60万円を超えるか否かで両者を使い分けるのも一法だ。

　しかし、現実はそう甘くないのも事実だ。小額訴訟の判決が言い渡される、または支払い督促によって強制執行できても、滞納者が相変わらず支払おうとしない、あるいは支払えるだけの資力がない場合、実質的に管理組合は滞納管理費を回収できない。「勝訴」≠「滞納管費の回収」というわけだ。筆者の身近でも管理組合が小額訴訟を起こして判決を勝ち得たものの、滞納者が突然に勤務先を退職して行方不明になってしまったことで、給与を差し押さえられなくなったという実例がある。管理組合にとって滞納管理費の回収が頭の痛い問題とされる理由が、まさにここにある。

■管理費等の滞納は「消極的な加害行為」　司法の判断が変わらない限り滞納者は撲滅しない

　そこで、管理組合によっては強硬手段に出ることになるが、行き過ぎた督促はかえって管理組合の首を絞めることがある。２つの判例を紹介しよう。まずは管理費の滞納者に対し、給湯管の一部およびメーターを撤去して約６カ月間にわたり給湯を停止した行為が不法行為に該当すると判示された裁判例からだ（東京地裁 1990年１月30日判決）。

　このマンションでは管理規約で「管理費等の支払いを１回でも遅延した場合、管理者は暖房・給湯等の供給を停止することができる」と規定しており、この規定をもとに供給停止に及んでいるのだが、それでも裁判所は「給湯という日常生活に不可欠なサービスを止めるのは、他の方法を取るのが著しく困難であるか、事実上、効果がないような場合に限って是認されるものと解すべきである。（中略）本件は権利の濫用に当たるといわざるを得ず、原告に対する不法行為を構成する」と滞納者に軍配を上げた。

　また、ペナルティーとして滞納者の住戸（専有部分）の使用禁止を請求した裁判では、一審（大阪地裁 2001年９月５日判決）で使用禁止が認められたものの、控訴審（大阪高裁 2002年５月16日判決）では一転、滞納者側が勝訴するという判決が言い渡された。

　本件では約10年にわたって総額1348万円という多額の管理費等を滞納しており、その点において建物の保存に支障を来たし、管理または使用に障害を生ずることになるとして、共同の利益を害することから大阪地裁では専有部分の使用禁止を認めた。ところが高裁の判断は異なり、「専有部分の使用を禁止することにより、滞納者が滞納管理費を支払うようになるという関係にあるわけではなく、（中略）管理費等の滞納と専有部分の使用禁止とは関連性がないことは明らかであって、管理費等を滞納する区分所有者に対し、専有部分の使用禁止を認めることはできないと解するのが相当である」と地裁判決を覆した。

　しばしば滞納管理費を巡る裁判で争点になるのが、たとえば支払い能力があるのに文句をつけて支払いを拒否し続けるといった「滞納者の悪意の程度」と、滞納により組合活動にどれだけの悪影響が及んでいるかという「違反行為の結果の程度」―― このどちらの程度がより大きいかが裁判では争われる。上記の判例でいえは、たとえば1348万円もの大金を滞納していても、管理組合の資金が潤沢で滞納による被害が軽微だとすると、結果として「違反行為の結果の程度」は小さいことになり、「それなら大目に見ましょう」とばかり司法の判断は滞納者に有利に働きやすくなる。つまり、管理組合がよほど滞納により大打撃を受けない限り、裁判での勝ち目はないということだ。

　事実、大阪高裁の裁判長も判決文の中で「管理費等の滞納の場合には、積極的な加害行為があるわけではないので…」と言及している。「積極的な加害行為」とは「室内で騒音や悪臭を発生させて迷惑をかける行為」、あるいは「暴力団構成員が専有部分を事務所として使用し、他の区分所有者に恐怖を与える行為」などと具体例を挙げて説明している。筆者個人としては、この考え方に納得できないが、これまでの裁判の多くが管理組合に不都合な結果であることを考えると、管理費等の滞納は“消極的”な加害行為として取り扱われてしまうのだろう。こうした発想が変わらない限り、管理組合が泣き寝入りさせられる惨状は解消されそうもない。

　「管理費や修繕積立金を支払うのは区分所有者の義務である」―― どうやら今一度、こうした基本ルールに立ち返る必要がありそうだ。

http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/serial.cfm

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