良好なマンション管理は適正な契約から 標準管理委託契約書の改正内容をチェックする
ＨＰ管理員
2010年01月04日 (月) 22時38分
No.1266
≪マンション管理サテライト≫
「無血の平成維新」と就任後初の所信表明演説で首相自らが形容したように、今回の政権交代は構造的な枠組みを大きく転換させる契機となっている。たとえば住宅市場。これまでの自民党政権では「政・官・業」の三つ巴（どもえ）体制のもと、住宅供給者側に顔を向けた政策が主に取られてきた。新築住宅中心の生産体制が長らく続いたのも、供給面（企業の活力）を刺激することによる成長戦略を描いていたからだ。ところが一転、民主党は生活者支援の政策へと方向転換した。「国民の生活が第一」「コンクリートから人へ」と、経済主体（主役）を需要者側に移そうと尽力している。
実はこうした主役の変化、マンション管理の世界ではすでに10年前に起こっていた。管理会社がマンションの管理業務を適正に実施するためのルールとして、2001年８月、「マンション管理適正化法」が施行されたのだ。これまで管理会社が行う業務内容にまで踏み込んだ法律は皆無で、すべて自主性に任されていた。ところが、居住者に関するトラブルはもとより、管理会社に対する不満やトラブルも続出するようになり、法的ルールの策定が急がれた。これを受け、適正化法に基づき定められた「マンション管理適正化指針」の中で、はじめて「マンション管理の主体は、マンションの区分所有者などで構成される管理組合である」ことがうたわれた。管理会社を「主」、管理組合を「従」とするようなマンション管理における階層構造（＝主導権）が、この瞬間、上下逆転することとなった。
それから10年、前回（123回）のコラムでも触れたように、管理会社によって管理組合の財産が損なわれる事件が新たなトラブルの火種になろうとしている。「適正化」のはずが「不適正化」し始めているわけだ。そこで、適正化法施行規則の一部が改正され、整合性の観点から同時に「マンション標準管理委託契約書」も見直された。2010年５月１日以降に締結する委託契約から改訂後の規定が適用となる。本コラムでは、その改正内容をわかりやすく説明することにする。
■口座名義と通帳などの保管者 この両者をしっかり把握することが適正会計への第一歩
では、さっそく本題に入ろう。今回の最大の目玉は、財産の分別管理に関する方法が改正されたことだ。まず、管理費や修繕積立金・駐車場使用料など（以下「管理費等」）を収納・支出・保管する際の出納方式、および、その方式の呼び方が変わった。「原則方式」「収納代行方式」「支払一任代行方式」の各方式による分類を廃止し、新しく「イ」「ロ」「ハ」と名称も中身も改正された。
＜補足＞「イ」「ロ」「ハ」の各出納方式の中身については、本コラム「第123回 管理費等の横領・着服を防ぐには、マンション会計の見直しから」を参照。
と同時に、管理費等を収納・保管する際の口座名と、その口座の預貯金通帳・印鑑・キャッシュカードの各保管者が誰なのか、具体的に標準管理委託契約書に明記することが義務付けられた。改めて言うまでもなく、口座名義はすべて管理組合（法人化している場合）あるいは理事長であるのが理想的だ。そして、通帳・印鑑・キャッシュカードの保管者も同様であることが望ましい。ただ、現実的には事務処理の関係で、通帳や印鑑を管理会社に預けることは珍しくない。重要なことは、マンションの区分所有者が全員、名義人や保管者を「知っているかどうか」ということだ。なぜ、通帳や印鑑が管理会社のところにあるのか、その理由が明確であれば、不正トラブルは発生しないものだ。「あれ、どうなってたっけ？」というが最も危険なのだ。対策として以下のような表を作成し、整理しておくと混乱回避に役立つだろう。
＜一例＞（イ）の出納方式を採用し、収納口座は管理会社名義、保管口座は理事長名義の場合
そして、さらに徴収された管理費等から当月分の管理に要した費用（管理委託費や光熱費など）を差し引いた残額を、翌月末日までに収納口座から保管口座へ移し替えることも義務付けられた。たとえ管理会社名義の収納口座に一時的に入金するにしても、その口座の滞留時間が短ければ短いほど、不正リスクは減少する。理事長（管理組合）名義の保管口座に預けてあるのが最も安全なのだ。今回の改正では「翌月末日まで」となったが、管理組合の立場からすれば「翌月15日まで」あるいは「当月末日まで」のほうがなおいい。短期間なほど好都合なわけだ。本改正をきっかけに、管理会社と期日交渉してみるといいだろう。
■基幹事務の丸投げは禁止しつつも、一部の再委託は容認することとする
その他、今回の改正ではマンションの会計業務以外についても、必要に応じて見直しが行われた。ポイントをまとめると、次のようになる。
これまで述べてきた出納に関する業務やマンションの維持・修繕に関する業務など、管理会社が業務を引き受けて行う最も重要な業務（基幹事務）について、従前は第三者への再委託を全面禁止していたが、改正後はその一部に限り認めることとした。管理会社とはいえ小規模な業者であれば、すべての業務を自社でこなすことは容易でない。専門性が高い業務であれば、なおさらだ。そこで、基幹事務の丸投げ（一括再委託）は禁止しつつ、一部再委託は容認（外注可）することとした。再委託しても責任の所在は管理会社にあることが併記されているので、管理組合としては必ずしも不安材料にならないはずだ。
また、マンションの１室が売却に出された場合、不動産仲介業者から管理規約の提供を求められることになる。その際、管理会社はきちんと対応し、以下の３項目を書面で開示するよう追加された。
１．管理費等に滞納があるときは、その金額
２．本マンションの石綿使用調査結果の記録の有無と、その内容
３．本マンションの耐震診断の記録の有無と、その内容
（ただし、昭和56年６月１日以降に新築の工事に着手した場合を除く）
さらに、長期修繕計画（案）の作成・見直し業務について、その見直しのために劣化診断を行う際、診断の実施までは標準管理委託契約書に盛り込まない（別契約）こととした。というのも、劣化診断には高額な費用がかかり、また、大規模修繕工事の実施に伴う特別な業務との考えがあるからだ。決して「見直しなどの助言業務を別契約とする」という意味ではなく、あくまで「劣化診断の実施」そのものを別枠として取り扱おうという発想だ。噛み砕いて言えば委託管理会社とはまったく無縁の劣化診断業者に、管理会社が独自で依頼することを担保した格好だ。
しばしば「こちらから言わないと、管理会社は何もしてくれない」といった声を耳にするが、それは管理組合の望んでいることが管理委託契約にきちんと反映されていないことと無関係ではない。ビジネスである以上、管理会社も契約外の業務まで率先して行うことは考えにくい。お願いしたいことは管理委託契約に盛り込まなければ、必ずしも実現は約束されないのだ。冒頭で述べたようにマンション管理の主体は管理組合。自主性あってこそ、良好なマンション管理が実現する。管理会社に責任をなすりつけるのは筋違いだ。適正な契約が締結されて初めて、適正なマンション管理が現実のものとなる。お心当たりのマンションは、今回の改正を契機に契約内容を見直してみてはいかがだろうか。
http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/serial.cfm
≪マンション管理サテライト≫「無血の平成維新」と就任後初の所信表明演説で首相自らが形容したように、今回の政権交代は構造的な枠組みを大きく転換させる契機となっている。たとえば住宅市場。これまでの自民党政権では「政・官・業」の三つ巴（どもえ）体制のもと、住宅供給者側に顔を向けた政策が主に取られてきた。新築住宅中心の生産体制が長らく続いたのも、供給面（企業の活力）を刺激することによる成長戦略を描いていたからだ。ところが一転、民主党は生活者支援の政策へと方向転換した。「国民の生活が第一」「コンクリートから人へ」と、経済主体（主役）を需要者側に移そうと尽力している。
実はこうした主役の変化、マンション管理の世界ではすでに10年前に起こっていた。管理会社がマンションの管理業務を適正に実施するためのルールとして、2001年８月、「マンション管理適正化法」が施行されたのだ。これまで管理会社が行う業務内容にまで踏み込んだ法律は皆無で、すべて自主性に任されていた。ところが、居住者に関するトラブルはもとより、管理会社に対する不満やトラブルも続出するようになり、法的ルールの策定が急がれた。これを受け、適正化法に基づき定められた「マンション管理適正化指針」の中で、はじめて「マンション管理の主体は、マンションの区分所有者などで構成される管理組合である」ことがうたわれた。管理会社を「主」、管理組合を「従」とするようなマンション管理における階層構造（＝主導権）が、この瞬間、上下逆転することとなった。
それから10年、前回（123回）のコラムでも触れたように、管理会社によって管理組合の財産が損なわれる事件が新たなトラブルの火種になろうとしている。「適正化」のはずが「不適正化」し始めているわけだ。そこで、適正化法施行規則の一部が改正され、整合性の観点から同時に「マンション標準管理委託契約書」も見直された。2010年５月１日以降に締結する委託契約から改訂後の規定が適用となる。本コラムでは、その改正内容をわかりやすく説明することにする。
■口座名義と通帳などの保管者 この両者をしっかり把握することが適正会計への第一歩
では、さっそく本題に入ろう。今回の最大の目玉は、財産の分別管理に関する方法が改正されたことだ。まず、管理費や修繕積立金・駐車場使用料など（以下「管理費等」）を収納・支出・保管する際の出納方式、および、その方式の呼び方が変わった。「原則方式」「収納代行方式」「支払一任代行方式」の各方式による分類を廃止し、新しく「イ」「ロ」「ハ」と名称も中身も改正された。
＜補足＞「イ」「ロ」「ハ」の各出納方式の中身については、本コラム「第123回 管理費等の横領・着服を防ぐには、マンション会計の見直しから」を参照。
と同時に、管理費等を収納・保管する際の口座名と、その口座の預貯金通帳・印鑑・キャッシュカードの各保管者が誰なのか、具体的に標準管理委託契約書に明記することが義務付けられた。改めて言うまでもなく、口座名義はすべて管理組合（法人化している場合）あるいは理事長であるのが理想的だ。そして、通帳・印鑑・キャッシュカードの保管者も同様であることが望ましい。ただ、現実的には事務処理の関係で、通帳や印鑑を管理会社に預けることは珍しくない。重要なことは、マンションの区分所有者が全員、名義人や保管者を「知っているかどうか」ということだ。なぜ、通帳や印鑑が管理会社のところにあるのか、その理由が明確であれば、不正トラブルは発生しないものだ。「あれ、どうなってたっけ？」というが最も危険なのだ。対策として以下のような表を作成し、整理しておくと混乱回避に役立つだろう。
＜一例＞（イ）の出納方式を採用し、収納口座は管理会社名義、保管口座は理事長名義の場合
そして、さらに徴収された管理費等から当月分の管理に要した費用（管理委託費や光熱費など）を差し引いた残額を、翌月末日までに収納口座から保管口座へ移し替えることも義務付けられた。たとえ管理会社名義の収納口座に一時的に入金するにしても、その口座の滞留時間が短ければ短いほど、不正リスクは減少する。理事長（管理組合）名義の保管口座に預けてあるのが最も安全なのだ。今回の改正では「翌月末日まで」となったが、管理組合の立場からすれば「翌月15日まで」あるいは「当月末日まで」のほうがなおいい。短期間なほど好都合なわけだ。本改正をきっかけに、管理会社と期日交渉してみるといいだろう。
■基幹事務の丸投げは禁止しつつも、一部の再委託は容認することとする
その他、今回の改正ではマンションの会計業務以外についても、必要に応じて見直しが行われた。ポイントをまとめると、次のようになる。
これまで述べてきた出納に関する業務やマンションの維持・修繕に関する業務など、管理会社が業務を引き受けて行う最も重要な業務（基幹事務）について、従前は第三者への再委託を全面禁止していたが、改正後はその一部に限り認めることとした。管理会社とはいえ小規模な業者であれば、すべての業務を自社でこなすことは容易でない。専門性が高い業務であれば、なおさらだ。そこで、基幹事務の丸投げ（一括再委託）は禁止しつつ、一部再委託は容認（外注可）することとした。再委託しても責任の所在は管理会社にあることが併記されているので、管理組合としては必ずしも不安材料にならないはずだ。
また、マンションの１室が売却に出された場合、不動産仲介業者から管理規約の提供を求められることになる。その際、管理会社はきちんと対応し、以下の３項目を書面で開示するよう追加された。
１．管理費等に滞納があるときは、その金額
２．本マンションの石綿使用調査結果の記録の有無と、その内容
３．本マンションの耐震診断の記録の有無と、その内容
（ただし、昭和56年６月１日以降に新築の工事に着手した場合を除く）
さらに、長期修繕計画（案）の作成・見直し業務について、その見直しのために劣化診断を行う際、診断の実施までは標準管理委託契約書に盛り込まない（別契約）こととした。というのも、劣化診断には高額な費用がかかり、また、大規模修繕工事の実施に伴う特別な業務との考えがあるからだ。決して「見直しなどの助言業務を別契約とする」という意味ではなく、あくまで「劣化診断の実施」そのものを別枠として取り扱おうという発想だ。噛み砕いて言えば委託管理会社とはまったく無縁の劣化診断業者に、管理会社が独自で依頼することを担保した格好だ。
しばしば「こちらから言わないと、管理会社は何もしてくれない」といった声を耳にするが、それは管理組合の望んでいることが管理委託契約にきちんと反映されていないことと無関係ではない。ビジネスである以上、管理会社も契約外の業務まで率先して行うことは考えにくい。お願いしたいことは管理委託契約に盛り込まなければ、必ずしも実現は約束されないのだ。冒頭で述べたようにマンション管理の主体は管理組合。自主性あってこそ、良好なマンション管理が実現する。管理会社に責任をなすりつけるのは筋違いだ。適正な契約が締結されて初めて、適正なマンション管理が現実のものとなる。お心当たりのマンションは、今回の改正を契機に契約内容を見直してみてはいかがだろうか。
http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/serial.cfm