価値どうなる？ 相次ぐマンション業者倒産
ＨＰ管理員
2009年12月22日 (火) 19時18分
No.1258
≪大分合同新聞≫
大分県内に約８００棟あるというマンション。「人生で一番大きな買い物」といわれる家の購入に、分譲マンションを選んだ人も多いはず。だが昨秋来の景気後退で、全国的に分譲業者の倒産が相次いでいる。住んでいるマンションの業者が倒産したら管理や資産価値はどうなるのか。影響を探った。
免責される可能性
「正直びっくりした。『サーパス』のブランドがここを選んだ理由の一つだったのに…」。大分市内の会社員男性（４３）はその時の驚きを語った。１１月、業界上位の穴吹工務店（香川県高松市）が倒産し、会社更生法の適用を申請。同社の「サーパスマンション」は大分県内に３１棟あり、男性はそこに住んでいた。
管理会社は同社のグループ会社だが「独立して業務を行っており、管理は従来通り」と張り紙で通知。男性は「実質的な影響はないようなので安心した」。その一方で「駄目になった会社の物件、という風評が心配だ」と不安も漏らす。
資産価値への影響について、ある不動産取引業者は「中古で売り出す場合、価格低下もあり得る」。一方、別の取引業者は「分譲業者の倒産は今に始まったことではなく、それが理由で資産価値が落ちることはない」とし、「建築、分譲が済んだ物件では、きちんと管理されているかどうかの方が重要だ」と指摘した。
マンションの管理は建物区分所有法により、住民（区分所有者）でつくる管理組合が行うが、大半は管理組合と業務委託契約を結んだ管理会社が実施。分譲業者のグループ以外に独立系の会社も多く、必要なら委託先の切り替えも可能だ。
しかし、分譲業者に責任がある欠陥の修繕には支障を来す恐れもある。柱など主要部分について１０年間は売り主が瑕疵（かし）担保責任を負うが、倒産すれば免責の可能性が出てくる。
８千円程度が適正
もし重大な欠陥が見つかったらどうなるのか。国土交通省住宅局は「会社更生法や民事再生法で事業再建を目指す業者は、信用を保つために保証を維持するケースが多い」と説明。穴吹工務店広報室は「契約時に約束したアフターサービスの内容に沿い、適切に対応したい」とした。
「倒産ですぐに何か影響が出る心配はないが、管理組合にとっては自分たちのマンションの管理をあらためて考える機会になる」と話すのは、県マンション管理士会の牧光克会長。管理会社に任せきりにせず、管理規約や長期修繕計画、資金管理などを主体的に見直すことを勧める。
牧会長は「（管理組合の）過去３年分くらいの決算を確認すれば、お金の扱いに問題がないか分かる」。県内では住民が負担する管理費は月額８千円、修繕積立金は４千～５千円が平均的というが「積立金は８千円程度が適正。安過ぎるとしっかりした維持管理ができない」。同会や、ＮＰＯ法人「マンション管理組合ネットワーク大分」（藤田正道代表）で相談を受け付けている。
「マンションの価値は、管理組合がしっかりしているかどうかで決まる」と関係者の多くが話す。自分たちの住まいをどう管理し、価値をどう守っていくのか。当事者である住民がその意識を高くすることが大切だ。
＜ポイント＞
瑕疵（かし）担保責任
住宅に欠陥が見つかれば、売り主が修繕などの義務を負う。２０００年施行の住宅品質法では、新築住宅は構造耐力上の主要部分（基礎や柱など）の欠陥や雨漏りに関し、引き渡しから最低１０年間を瑕疵担保期間としている。さらに住宅瑕疵担保履行法では今年１０月以降に引き渡した物件について、売り主が倒産に備えて保険加入や保証金供託で補修資金を確保することが義務化された。
http://www.oita-press.co.jp/localNews/2009_126146108673.html
≪大分合同新聞≫大分県内に約８００棟あるというマンション。「人生で一番大きな買い物」といわれる家の購入に、分譲マンションを選んだ人も多いはず。だが昨秋来の景気後退で、全国的に分譲業者の倒産が相次いでいる。住んでいるマンションの業者が倒産したら管理や資産価値はどうなるのか。影響を探った。
免責される可能性
「正直びっくりした。『サーパス』のブランドがここを選んだ理由の一つだったのに…」。大分市内の会社員男性（４３）はその時の驚きを語った。１１月、業界上位の穴吹工務店（香川県高松市）が倒産し、会社更生法の適用を申請。同社の「サーパスマンション」は大分県内に３１棟あり、男性はそこに住んでいた。
管理会社は同社のグループ会社だが「独立して業務を行っており、管理は従来通り」と張り紙で通知。男性は「実質的な影響はないようなので安心した」。その一方で「駄目になった会社の物件、という風評が心配だ」と不安も漏らす。
資産価値への影響について、ある不動産取引業者は「中古で売り出す場合、価格低下もあり得る」。一方、別の取引業者は「分譲業者の倒産は今に始まったことではなく、それが理由で資産価値が落ちることはない」とし、「建築、分譲が済んだ物件では、きちんと管理されているかどうかの方が重要だ」と指摘した。
マンションの管理は建物区分所有法により、住民（区分所有者）でつくる管理組合が行うが、大半は管理組合と業務委託契約を結んだ管理会社が実施。分譲業者のグループ以外に独立系の会社も多く、必要なら委託先の切り替えも可能だ。
しかし、分譲業者に責任がある欠陥の修繕には支障を来す恐れもある。柱など主要部分について１０年間は売り主が瑕疵（かし）担保責任を負うが、倒産すれば免責の可能性が出てくる。
８千円程度が適正
もし重大な欠陥が見つかったらどうなるのか。国土交通省住宅局は「会社更生法や民事再生法で事業再建を目指す業者は、信用を保つために保証を維持するケースが多い」と説明。穴吹工務店広報室は「契約時に約束したアフターサービスの内容に沿い、適切に対応したい」とした。
「倒産ですぐに何か影響が出る心配はないが、管理組合にとっては自分たちのマンションの管理をあらためて考える機会になる」と話すのは、県マンション管理士会の牧光克会長。管理会社に任せきりにせず、管理規約や長期修繕計画、資金管理などを主体的に見直すことを勧める。
牧会長は「（管理組合の）過去３年分くらいの決算を確認すれば、お金の扱いに問題がないか分かる」。県内では住民が負担する管理費は月額８千円、修繕積立金は４千～５千円が平均的というが「積立金は８千円程度が適正。安過ぎるとしっかりした維持管理ができない」。同会や、ＮＰＯ法人「マンション管理組合ネットワーク大分」（藤田正道代表）で相談を受け付けている。
「マンションの価値は、管理組合がしっかりしているかどうかで決まる」と関係者の多くが話す。自分たちの住まいをどう管理し、価値をどう守っていくのか。当事者である住民がその意識を高くすることが大切だ。
＜ポイント＞
瑕疵（かし）担保責任
住宅に欠陥が見つかれば、売り主が修繕などの義務を負う。２０００年施行の住宅品質法では、新築住宅は構造耐力上の主要部分（基礎や柱など）の欠陥や雨漏りに関し、引き渡しから最低１０年間を瑕疵担保期間としている。さらに住宅瑕疵担保履行法では今年１０月以降に引き渡した物件について、売り主が倒産に備えて保険加入や保証金供託で補修資金を確保することが義務化された。
http://www.oita-press.co.jp/localNews/2009_126146108673.html
