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≪日経ＢＰ≫ＨＰ管理員 2009年12月18日 (金) 09時37分 No.1254
補修費用はモデルマンションの2倍以上か
もうひとつの問題は、補修費用の金額である。マンション管理センターによると、8階建75戸（専有面積69平方メートル）のモデルマンションの場合、築後10年目に外壁などの補修工事を行い、築後25年目に給排水菅などを更新する大規模補修工事を行ったとすると、25年間を累計した補修費用は1戸当たり350万円程度になる。
内訳を見ると、外壁の補修費用は約146万円と、全体の40パーセント以上を占めている。要するに、最もお金がかかるのは、外壁の補修ということになる。
その外壁を補修するとき、8階建てマンションでは、地上に足場を組み立てて工事を行う。しかし、超高層マンションになると、足場では不十分なため、ゴンドラが必要になるのに加えて、強い風が吹くとゴンドラ作業を中止せざるを得ない。ゴンドラの設置、工期の遅れは、工費を大幅にアップさせる要因になる。
これ以外にも、超高層マンションの補修工事には、難しい問題がつきまとう。「シンポジウム資料─超高層建築物の維持・保全の現状と課題」には、関係する89機関を対象にした、アンケート調査の概要が紹介されている。
「同じ超高層でも、マンションと商業・事務所ビルでは、外壁のメンテナンス工事（点検、補修、大規模修繕）に違いがありますか」という問いには、次のような回答が寄せられている。
(1)マンションの方が難しい62パーセント。
(2)あまり違わない16パーセント。
(3)商業・事務所の方が難しい11パーセント。
(4)その他11パーセント。
マンションの方が難しいのは、以下の理由があるからだ。
(1)個々の居住者との調整に時間がかかる。
(2)居住者のプライバシー保護、防犯などの対策が必要となる。
(3)バルコニーや手すりがあり、形状が複雑である。
(4)鉄筋コンクリート造が主なので、タイル仕上げの剥離・脱落対策が必要となる。
(5)修繕積立金が不足している場合が多い。
超高層マンションの補修工事は、前例が少ないのに加えて、個々のマンションの外形にも大きく左右され、さらには天候にも影響される。工期に関しては、平均でも6ヵ月、最長では1年程度はかかっている。
このような点を考慮して、「超高層マンションの補修費用は、モデルマンションの2倍以上になっても不思議ではない」、とする見方が多い。その費用について、個々の入居者はきちんと理解しているのだろうか。また、過不足なく負担できるのだろうか。
修繕費用を捻出できなければ、いわば「金食い虫」である超高層マンションはボロボロになって、資産価値を急激に下げてしまいかねない。
http://www.nikkeibp.co.jp/article/sj/20091216/201352/?P=2
ＨＰ管理員 2009年12月18日 (金) 09時38分 No.1255
入居者間で大きい「経済格差」
超高層マンションの第6の短所は、入居者間の「経済格差」が大きいため、「管理組合がまとまりにくくなる」可能性である。
超高層マンションの入居者は、よく言えば「多様」であり、ありていに言えば「経済格差」が極めて大きい。たとえば、東京23区周辺に35階建てのマンションがあり、平均坪単価が220万円だったとする。
この場合、1～10階にある専有面積45～60平方メートルの住戸は、販売価格が2000万円から3500万円程度となるので、単身者やDINKSにとって手ごろである。また、11～30階にある60～100平方メートルの住戸は、4000万円から8000万円程度となり、DINKSやファミリー向けとなる。一方、31～35階の80～200平方メートルの住戸は、1億円から2億円超となり、富裕層や法人でなければ購入できない。
便宜的に、低層階への入居者を「節約志向が強い人たち」、中高層階への入居者を「少しゆとりがある人たち」、最上層階への入居者を「サービスに対価を惜しまない人たち」と呼ぶことにする。
入居する段階では、それぞれの経済事情に従って、低層階、中高層階、最上層階を選択するのだが、問題は入居後である。入居すると、管理費、修繕積立金のほか、駐車場を利用していればその料金がかかる。
このうち、管理費および修繕積立金を、マンション価格に比例する形で負担する仕組みになっていれば話は別なのだが、実際には専有面積に比例して負担することが多い。
http://www.nikkeibp.co.jp/article/sj/20091216/201352/?P=3
ＨＰ管理員 2009年12月18日 (金) 09時40分 No.1256
「衡平の原則」は満たされているか
管理費が1平方メートル当たり月額300円、修繕積立金が1平方メートル当たり180円だとしよう。
低層階の60平方メートル住戸の入居者（価格2500万円程度）にとっては、管理費が月額1万8000円、修繕積立金が1万800円、合わせて2万8800円という金額は、「割ときつい金額」だと思う。
それに対して、中高層階の80平方メートル住戸の入居者（価格5300万円程度）の人にとっては、月額3万8400円は「なんとかなる金額」に見えるだろう。一方、最上層階の100平方メートル住戸の入居者（価格1億円程度）の人には、月額4万8000円は「取るに足らない金額」だろう。
要するに、「節約志向が強い人たち」に「割ときつい金額」、「少しゆとりがある人たち」に「まあまあの金額」、「サービスに対価を惜しまない人たち」に「取るに足らない金額」を負担してもらっているのである。
誰にも分かることだが、「節約志向が強い人たち」に「割ときつい金額」を負担してもらうのは、長い目で見て明らかに無理がある。このようなフトコロ事情の違いは、管理組合の運営に大きな影を落とし、超高層マンションの維持および管理を難しくする事態が予想されるのである。
この問題に関して、区分所有法（建物の区分所有等に関する法律）第30条第2項は、「衡平（こうへい）の原則」を定めている。「衡平」とは「つりあいがとれていること」を意味する。
「（建物、敷地、附属施設の管理または使用に関する）規約は、専有部分・共用部分・敷地・附属施設などの形状、面積、位置関係、使用目的、利用状況、ならびに区分所有者が支払った対価その他の事情を総合的に考慮して、区分所有者間の利害の衡平が図られるように定めなければならない」
管理費および修繕積立金を、住戸の専有面積に比例して負担する方式が、超高層マンションの場合、はたして、この「衡平の原則」を満たしているといえるのかどうか。そろそろ、再検討すべき時期を迎えているようにも思える。
http://www.nikkeibp.co.jp/article/sj/20091216/201352/?P=4
ＨＰ管理員 2009年12月18日 (金) 09時41分 No.1257
超高層マンションのジレンマ
超高層マンションの第7の短所は、周辺の環境に及ぼす「悪い影響」である。超高層が建つと、周辺の建物は日照が遮られるだけではなく、視界が悪くなって圧迫感が強まり、電波障害が発生することもある。そして、無視してはいけないのは、風の流れが乱れる「ビル風」である。ビル風は、周辺の住民に迷惑をかけるだけではなく、超高層マンションの入居者自身にも害を及ぼす。
そして、最大のジレンマは、超高層マンションの入居者のほとんどが、「せっかく気にいっていた景色が見えなくなると困るので、近くには超高層を建設してほしくない」と願っていることだ。自分を許してほしいが、他人を許したくないないとする考え方は、論理的に破綻を抱えている。
以上のように、超高層マンションには、大きく7つの短所がある。
(1)エレベーターに頼るための「行動の制約」。
(2)ストレスがもたらす「心理的、生理的な影響」。
(3)高層かつ高密度の住環境に伴う「事故と犯罪」。
(4)災害時に「高層難民」になる心配。
(5)「補修費用が高額」になる事実。
(6)「経済格差」に伴う管理組合の苦労。
(7)周辺環境への「悪い影響」。
筆者は、本コラム前編で、「経済面に加えて、心身面でもタフでなくては、高層住戸を住みこなすことはできない」と述べた。このうち、心身面でタフさが求められるのは、1、2、3、4、6、7の項目である。また、経済面でタフさが求められるのは、4、5、6の項目である。
家族の年齢構成、心身面の強さ、家計の状態などを総合的に判断して、タフであるのなら問題ない。しかし、心配な要因があるのなら、超高層マンションに住み続けるどうかについて、真剣に検討しなければならない。
http://www.nikkeibp.co.jp/article/sj/20091216/201352/?P=5