【広告】楽天市場からお買い物マラソン4月14日より開催予定

北海道マンション管理問題支援ネット

マンション管理に関する相談、質問、情報交換に利用して下さい。
営業、誹謗中傷及び管理者が不適切と判断した投稿は、予告無く削除させていただく場合があります。

ホームページへ戻る

地域住民との共生・共存なくして、マンションの建て替えは成功しない ＨＰ管理員 2009年11月03日 (火) 10時20分 No.1231

≪マンション管理サテライト≫

　先日、都内のあるマンション（築32年　総戸数17戸）の建て替え工事説明会に参加する機会があった。当該マンションはすでに全員合意による建て替え決議が成立しており、その日は周辺住民に向けての説明会だった。平日の夕方ということもあり、出席人数はそれほど多くなかったが、一部の地域住民は激しく反発姿勢を示しており、終始、緊迫した空気が途切れることはなかった。

　マンション建設において地元住民と対立する光景は決して珍しくないが、こうしたやり取りを目の当たりにすると、改めて周辺住民との共生・共存なくしてマンションの建て替えは成功しないことを実感する。高さ制限や日影規制など、法令上の制限さえ守っていれば、あとは何をやってもいいのか ――。こうした問いかけに対し、「建て替え事業者」「管理組合」「周辺住民」の３者が互いに理解と協力のもと、どこまで同じ目標に向かって意思統一できるかが成否を分けることになる。マンションストック数は545万戸（2008年末現在）、今後、建て替え問題はさらに深刻さを増す。「住宅の質（ハード）」から「住生活の質（ソフト）」が問われるようになった今、再度、マンションの建て替えをめぐる現状と課題を整理する必要があるだろう。

■建て替えの障壁は「費用負担」「仮住まいの煩わしさ」、そして「修繕や改修で十分」

　現在、区分所有法に定める建て替え決議要件（５分の４以上の賛成）の再検証が、内閣府と法務省、そして国土交通省によって共同で行われている。国を挙げてマンションの建て替えを促進するにあたり、決議要件が重過ぎることで必要な同意が得られず、建て替えに支障が出ていないかを検証するためだ。その実態を調べるべく、築30年超のマンション管理組合と管理会社・建て替え事業者に対してアンケートを行い、さらにヒアリングを重ねた調査結果が今年９月に公表された。建て替えの阻害要因は一体何なのか、問題点や課題が見えてきた。

＜１＞ 区分所有者の建て替えに対する意識
・建て替えが必要と感じている…………………………………… 5.5％
・そろそろ建て替えの検討も必要と感じ始めている……………… 6.6％
・いずれは建て替えが必要かもしれないが、当面は修繕でいい… 50.6％
・いずれは建て替えが必要かもしれないが、当面は現状維持でいい… 14.8％
・建て替えの必要性は感じない…………………………………… 9.3％
・その他・関心ない・無回答……………………………………… 13.2％


＜２＞ 建て替えを検討した際、建て替えに反対した人の理由（複数回答）
・費用負担の問題……………………………………………… 55.9％
・引っ越しを伴うことや仮移転先に対する不満………………… 35.3％
・修繕や改修で十分だから……………………………………… 27.9％
・建て替えで住環境が変化することへの不安…………………… 19.1％
・建て替え工事が成功するかどうかといった心配……………… 17.6％
・建て替え計画に対する不満…………………………………… 11.8％


　まず、＜１＞区分所有者の建て替えに対する意識を見てみると、建て替えの必要性を感じているのは１割程度（12.1％）であることが分かった。この数字が多いのか少ないのかは判断に迷うところだが、「建て替えは至難の業」といったマイナスイメージの固定化が動きを鈍らせているに違いない。７割弱が「当面は修繕でいい」「当面は現状維持でいい」としており、建て替えは「遠い先の話」であり「究極の選択」だと考えているのだろう。

　では、何がネックなのか。続いて、＜２＞反対した人の理由を見てみると、「費用負担」「仮住まいの煩わしさ」「修繕や改修で十分」と続く。費用負担について、たとえば等価交換方式を採用し、2005年５月に建て替えが完了した東京・新宿区の「同潤会江戸川アパート」（現アトラス江戸川アパート）は、同方式によって取得できる再建マンションの専有面積が既存住戸面積の53％という還元率しかなかった。そのため、住み替え後に同じ広さを希望すると多額の追加負担が必要になり、完成にこぎつけるまでに紆余曲折を経た経緯がある。

　また、東京・町田市の「町田山崎団地」は団地という特性を活かし、敷地の約３割をデベロッパーに切り売り（一括売却）して建て替え費用の一部を捻出した。ところが、それでも追加負担は避けられず、戸当たり平均で約900万円が必要になっている。その上に、仮住まいの費用がさらに追加されることを考えると、確かに、二つ返事で快く建て替えを受け入れるのは容易でないことが分かる。「コストの壁」が高くそびえ立っていることは疑う余地がない。

＜３＞ 建て替えを検討するようになったきっかけ＞（複数回答）
・今後の修繕工事に要する費用を考えて………………………… 61.8％
・地震や火災などに対する安全性への不安…………………… 38.2％
・建物の居住性に対する不満…………………………………… 38.2％
・建物の老朽化が激しいから…………………………………… 30.9％
・他のマンションの建て替え事例・検討事例から………………… 11.8％
・デベロッパーの働きかけ………………………………………… 4.4％


　とはいえ形あるもの、いつかは壊れる。“重い腰”を上げる時期が必ずやって来るのも事実だ。今回の建て替えアンケートでは、＜３＞建て替え検討のきっかけも質問しており、「今後の修繕工事に要する費用を考えて」という割合が６割に達している。どういうことかというと、「修繕工事を繰り返しても、建物の維持保全には限界がある。それだったら、いっそのこと建て替え費用に充てた方が、結果的に限りある資金の有効活用につながる」という意味だ。拡大解釈すれば、「所詮、修繕は修繕。不具合をつくろっているだけでは、生活レベルは向上しない」ということだ。冒頭で触れた都内のマンションも、築32年でありながら同様の理由で建て替えを決意している。どうやら建て替えを成功させるには、修繕工事と建て替え工事のコストバランスを見ながら、マンションの将来を考えることが最大の近道といえそうだ。

■建て替え工事は１年半で終わっても、周辺住民の怒りは一生続くことになる

　しかし、それだけでは足りない。大切なことが抜けている。周辺住民との合意形成が欠如している。＜４＞建て替えを具体的に進めるにあたっての事業上の問題を見てみると、「近隣の理解を得ることが難しかった」と答えた割合がわずか1.5％しかない。この数字、個人的には低すぎるように思えてならない。「近隣住民の同意など、後回しでかまわない」とでも言いたいのかと、うがった見方をしてしまうほどだ。

＜４＞ 建て替えを具体的に進めるにあたっての事業上の問題（複数回答）
・既存不適格（容積率オーバー）で事業スキームが組み立てられなかった…… 23.5%
・建て替えの検討費用の確保が難しかった………………………………… 14.7%
・修繕か建て替えか、どちらが適切か分からなかった……………………… 14.7%
・借住居の確保が難しかった………………………………………………… 10.3%
・自分たちで事業資金の調達や工事発注などを行うことが難しかった…… 10.3%
・マンション市況などの事業環境が変化し、計画が組み立てられなかった… 8.8%
・事業主体となってくれる適当なデベロッパーなどが見つからなかった…… 5.9%
・相談できる専門家（コンサルタントなど）が見つからなかった……………… 2.9%
・事業の推進について、近隣の理解を得ることが難しかった……………… 1.5%
（出所）すべて内閣府・法務省・国土交通省「分譲マンションの建て替え等の検討状況に関するアンケート調査結果」


　思い出してほしい。東京・国立市で起こったマンションの高さを巡るデベロッパーと周辺住民とのトラブル ――「国立マンション訴訟」のことを。一審では、すでに完成している分譲マンションの20メートル超（７階以上）の部分を撤去するよう命じるという、異例の判決が言い渡された裁判だ。この裁判で初めて「地権者が互いの理解と自己犠牲によって景観を守り、付加価値が生み出されているような場合には、地権者は良好な景観を維持する義務とともに、景観の維持を求める法的利益を有する」と、地域住民の景観利益が法的に認められた。得てして、再建マンションは建て替え前より階数や総戸数が増える傾向にある中で、「景観利益」＝「地元住民への配慮」を欠いては建て替え事業は成功しない。

　筆者が参加した工事説明会で、出席していた周辺住民の１人が建て替え事業者に向かって、次のようなことを言っていたのが忘れられない。「建て替え工事は１年半で終わっても、周辺住民の怒りに終わりはない。一生続くことになる」―― 事業者側に返す言葉がなかったのは、言うまでもないだろう。繰り返すが、「建て替え事業者」「管理組合」「周辺住民」の３者が互いに理解と協力のもと、どこまで同じ目標に向かって意思統一できるかが成功のカギを握る。今後、マンションの建て替えが「究極の選択」でなくなることは明白だ。「地域あってのマンション」「マンションあっての地域」であるとの認識に立ち、共存・共生を意識した建て替えスキームの構築が欠かせない。

http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/serial.cfm

【広告】楽天市場からお買い物マラソン4月14日より開催予定